Automatic Invest III - Automatización industrial, expansión en Bucarest

1. Resumen ejecutivo

Automatic Invest S.R.L., la empresa rumana detrás de automatic.ro, suministra componentes de automatización industrial y desarrolla soluciones técnicas desde hace 17 años. La inversión apoya su expansión nacional mediante un almacén, showroom y tienda en Bucarest, junto con capital circulante, existencias e infraestructura digital. El local está acondicionado, abastecido y abierto, y ya ha iniciado las ventas. Los inversores financian así una empresa operativa con base en Iasi y una nueva presencia comercial para el sur de Rumanía.

La empresa combina distribución de componentes neumáticos, mecánicos y eléctricos, mecanizado CNC, fabricación de equipos a medida e integración de automatizaciones. Su catálogo supera los 7.000 productos y la cifra de negocios declarada alcanzó 1.223.069 EUR en 2025, frente a 372.875 EUR en 2016. La siguiente fase busca desarrollar ventas y servicios en Bucarest y apoyar el ciclo de capital circulante de ambas ubicaciones. La expansión física ya se prefinanció; esta oferta sustituye parte de esa financiación intermedia, según la sección 6.

Características de la inversión:

• Empresa rumana operativa: 17 años de actividad, presencia física en Iasi y Bucarest y canal de distribución en línea existente.
• Expansión ya operativa: el showroom está abierto, dispone de existencias y ha iniciado las ventas. El crecimiento de ventas y caja sigue siendo un objetivo operativo.
• Intereses mensuales: tipo contractual anual del 10,00% al 16,00%, según el importe invertido, fijado en la firma. La escala establece 11,00% para 1.000 EUR, 12,00% para 2.500 EUR y 12,75% para 5.000 EUR. El máximo no se aplica a todas las inversiones.
• Hipoteca de primer rango ya inscrita: el Centro de Transferencia de Tecnología terminado en Bratuleni tiene una valoración independiente de 1.030.000 EUR. Frente a la financiación total garantizada de aproximadamente 450.000 EUR, resultan un LTV del 43,69% y una cobertura del 229%.
• Obligación de reembolso de la empresa y garantía hipotecaria adicional: el préstamo obliga a AUTOMATIC INVEST S.R.L.; los contratos de préstamo y garantía constituyen títulos ejecutivos dentro de los procedimientos aplicables.

El plazo es de 24 meses, con reembolso íntegro del principal al vencimiento, sin comisiones de plataforma para inversores ni cashback. El plan confirmado por la plataforma se basa principalmente en la caja generada por la actividad corriente, para los intereses y para acumular la liquidez necesaria para el principal. La refinanciación bancaria es una alternativa. La garantía es un recurso de recuperación. Capital e intereses siguen expuestos a riesgos de insuficiente flujo de caja, liquidez y ejecución de la garantía, detallados en las secciones 6 a 8.

2. Análisis de la ubicación

La garantía y la sede de la sociedad se encuentran en el pueblo de Bratuleni, municipio de Miroslava, distrito de Iasi, Rumanía, dentro del Parque Industrial de Miroslava. El emplazamiento se sitúa en el área metropolitana de Iasi, que comprende la ciudad de Iasi y 19 municipios vecinos y tenía una población urbana funcional estimada de 507.775 habitantes a 1 de enero de 2018 según Eurostat, lo que la convierte en una de las mayores aglomeraciones urbanas de Rumanía.

Miroslava es uno de los municipios fundadores de la asociación metropolitana de Iasi, creada en 2004, y figura entre las localidades de mayor crecimiento del distrito. El parque industrial acoge a operadores de producción y distribución y ofrece el marco fiscal aplicable a los parques industriales conforme a la Ley rumana 186/2013. El acceso a la propiedad se realiza desde la carretera municipal DC27A. El emplazamiento está conectado a gas natural, electricidad, agua y alcantarillado público y cuenta con servicio de autobús público.

Iasi es el principal centro económico de la región de Moldavia, con una concentración de universidades técnicas, entre ellas la Universitatea Tehnica Gheorghe Asachi, y una base industrial y tecnológica en crecimiento. Para una actividad de distribución industrial, el emplazamiento de Bratuleni queda al alcance de la clientela industrial de la región, mientras que la ubicación de Bucarest extiende la cobertura al sur del país.

3. Perfil del promotor

Automatic Invest S.R.L. es una sociedad de responsabilidad limitada rumana inscrita el 18 de mayo de 2009 con el número J22/960/2009, código de identificación fiscal RO25566189. Es propiedad íntegra de un socio único, que es también su administrador único, con una estructura de propiedad y de dirección sin cambios desde 2016. El capital suscrito y desembolsado es de 500.000 RON.

La sociedad opera con la marca automatic.ro y un segundo dominio, pro-cnc.ro. Su modelo de negocio es mixto: actúa como importador y distribuidor de componentes industriales, como fabricante de equipos propios y como integrador de soluciones de automatización. La sociedad declara que vende en nombre propio y no opera como un marketplace a comisión de productos de terceros.

Perfil operativo:

• 17 años de actividad comercial con la entidad jurídica actual
• 14 empleados (media de 2025), frente a 9 en 2019
• Catálogo de más de 7.000 artículos de componentes neumáticos, mecánicos y eléctricos
• Tienda física y showroom en la sede de Bratuleni, junto al canal en línea
• Importaciones de China y Vietnam; acuerdos de distribución con, entre otros, HIWIN, LS Electric, TBI Motion, Rexroth, JELPC, EMAS, Rtelligent y WON
• Ventas recurrentes al sector público a través del sistema rumano de contratación pública (SICAP), con contratos adjudicados a institutos nacionales de investigación, universidades, empresas de agua y operadores de transporte hasta julio de 2026
• Mecanizado CNC, fabricación metálica, montaje y puesta en marcha de equipos industriales a medida, realizados internamente

En noviembre de 2025 la sociedad inauguró el Centro de Transferencia de Tecnología Automatic Industry en el emplazamiento de Bratuleni, desarrollado como proyecto con financiación europea junto con socios privados y la Universitatea Tehnica Gheorghe Asachi de Iasi. La sociedad declara que el centro está oficialmente acreditado en el ámbito de las tecnologías de la información y la comunicación e inscrito en el registro nacional de infraestructuras de innovación y transferencia de tecnología.

La cifra de negocios ha crecido en cada uno de los últimos diez ejercicios publicados, de 372.875 EUR en 2016 a 1.223.069 EUR en 2025, un aumento de 3,3 veces.

• Actividad financiada: distribución de componentes de automatización industrial, integración técnica y equipos a medida bajo automatic.ro.
• Estado del local: acondicionado, abastecido y abierto, con ventas iniciadas, según la confirmación de la plataforma del 5 de octubre de 2026.
• Finalidad comercial: existencias locales y punto físico de venta y demostración para el sur de Rumanía, complementando Iasi y el canal en línea.

Historial crediticio

El informe CRC emitido el 5 de septiembre de 2026 muestra, al 31 de julio de 2026, atrasos reducidos respecto a la exposición total, con retrasos de 30 días como máximo en esa fecha: 86.253 RON, aproximadamente el 1,27% del total adeudado de 6.779.017 RON declarado en CRC. De ellos, 52.199 RON tenían retrasos de hasta 15 días y 34.054 RON, de 16–30 días. El historial abarca del 31 de agosto de 2019 al 31 de julio de 2026 e incluye, al 30 de junio de 2026, 15.866 RON en la categoría de 31–60 días. Son situaciones históricas; su liquidación posterior y el saldo actual requieren documentación actualizada.

4. Descripción del proyecto

Expansión nacional: ubicación de Bucarest y capital circulante

• Actividad financiada: distribución de componentes de automatización industrial, integración técnica y equipos a medida bajo automatic.ro.
• Estado del local: acondicionado, abastecido y abierto, con ventas iniciadas, según la confirmación de la plataforma del 5 de octubre de 2026.
• Finalidad comercial: existencias locales y punto físico de venta y demostración para el sur de Rumanía, complementando Iasi y el canal en línea.
• Capital circulante: disponibilidad de existencias, aprovisionamiento y ciclo de cobros de las actividades existentes y ampliadas.
• Inversión realizada: acondicionamiento, equipos, herramientas logísticas, contratación, promoción y sistemas digitales incluidos en la expansión prefinanciada.
• Siguiente fase: desarrollar demanda, rotación de existencias y generación de caja. La apertura por sí sola no demuestra ventas o rentabilidad futuras.

Inmueble terminado que garantiza el préstamo

El activo que sirve de garantía es el Centro de Transferencia de Tecnología Automatic Industry, un edificio industrial y comercial construido a tal efecto y terminado en 2025.

• Dirección: Str. Mihail Sadoveanu n.º 36, pueblo de Bratuleni, municipio de Miroslava, distrito de Iasi, Rumanía
• Registro de la propiedad: edificio inscrito en el CF 85828-C1 Miroslava, número catastral 85828-C1; terreno inscrito en el CF 85828, número catastral 85828
• Configuración: planta baja más primera planta parcial (P+1E)
• Ocupación en planta: 990 m²
• Superficie construida: 1.738,2 m²
• Superficie útil: 1.580,8 m²
• Aparcamiento: 10 plazas
• Parcela: 2.000 m², totalmente vallada

Distribución interior:

• Nave de producción de 645,9 m² con puente grúa
• Showroom de 82,4 m²
• Sala de conferencias de 98,7 m²
• 12 oficinas en ambas plantas
• Zonas de almacenamiento, salas técnicas y aseos

Especificaciones técnicas:

• Estructura de hormigón armado con cerramientos de fábrica y hormigón celular
• Cubierta plana no transitable con membrana bituminosa
• Carpintería de PVC con doble acristalamiento aislante
• Doble sistema de calefacción: caldera de gas natural combinada con bombas de calor
• Calefacción por suelo radiante en todo el edificio
• Paneles fotovoltaicos instalados en la cubierta
• Conexiones a gas natural, electricidad, agua y alcantarillado público
• Pavimento epoxi en la zona de producción y baldosa cerámica en oficinas y salas técnicas

Situación administrativa y de terminación:

• Licencia de obras n.º 338 de 17 de junio de 2022, expedida por el Ayuntamiento de Miroslava
• Certificado de terminación de obra n.º 102020 de 25 de noviembre de 2025
• Acta de recepción de obras n.º 87634 de 18 de noviembre de 2025
• Inscrito en el registro de la propiedad al 100% de terminación el 2 de diciembre de 2025
• Certificado de eficiencia energética expedido en octubre de 2025
• Estado técnico calificado como muy bueno por el tasador independiente, sin defectos detectados y sin clasificación de riesgo sísmico

Estructura de la titularidad. La sociedad es propietaria plena del edificio, inscrito en su propio registro de la propiedad (CF 85828-C1), en una cuota de 1/1. La parcela subyacente de 2.000 m² pertenece al municipio de Miroslava en su dominio privado, no en su dominio público, y la administra Miroslava Industrial Parc S.R.L. Automatic Invest es titular de dos derechos reales inscritos sobre el terreno: un derecho de superficie de 49 años, constituido mediante escritura notarial n.º 2237 de 27 de septiembre de 2023 e inscrito el 28 de septiembre de 2023, y un derecho de concesión de 49 años, inscrito el 31 de julio de 2020. Ambos constan inscritos en el registro de la propiedad. Al derecho de superficie le quedan aproximadamente 46 años.

Contrato de hipoteca verificado

El contrato autenticado con n.º 1918 de 7 de septiembre de 2026 constituye la hipoteca a favor de STOCKESTATE CROWDFUNDING S.R.L., como Agente de Garantías, sobre la propiedad del edificio C1 (registro 85828-C1 Miroslava) y el derecho de superficie del terreno de 2.000 m² (registro 85828). El importe garantizado es de 675.000 EUR, por un principal de hasta 450.000 EUR y obligaciones accesorias conforme al contrato. No es el valor de mercado del inmueble ni sustituye la base de valoración del LTV.

El artículo 3.11 establece expresamente su carácter de título ejecutivo. El artículo 4.6 prevé el segundo rango inicial, que pasa a primero tras cancelar la hipoteca de Rocredit IFN S.A. El primer rango actual se presenta sobre la base de la confirmación de la plataforma de la cancelación posterior; el contrato firmado no prueba por sí solo que se haya producido. El artículo 3.6 extiende el beneficio de la garantía a cesionarios o personas que se conviertan legítimamente en partes de los contratos de préstamo, conforme a sus condiciones.

Cancelación de la hipoteca anterior: mediante declaración autenticada n.º 465 de 1 de octubre de 2026, ROCREDIT IFN S.A. consiente la cancelación de su hipoteca y de las prohibiciones inscritas sobre el edificio del registro 85828-C1 Miroslava. La plataforma confirma la cancelación realizada y el primer rango actual de la hipoteca stock.estate. El documento verificado es el consentimiento autenticado del acreedor; la resolución registral que ejecuta la cancelación no está incluida en el escaneo.

5. Análisis de mercado

La tasación independiente, elaborada por Appraisal & Valuation S.A., división de valoración de NAI Romania y miembro corporativo de ANEVAR desde 2010, de fecha 10 de febrero de 2026, establece los siguientes parámetros de mercado para la microubicación industrial de Miroslava:

El tasador calificó la comerciabilidad del inmueble como media y aplicó el método de rentas como método principal de valoración, dado que los datos de transacciones comparables para instalaciones industriales y tecnológicas construidas a tal efecto en la microubicación son limitados. El método del coste arrojó un coste de reposición neto del edificio de 1.610.331 EUR, del que el valor de mercado de 1.030.000 EUR representa el 64%. La diferencia refleja el régimen jurídico del terreno y la rentabilidad exigida por el mercado para esta clase de activos.

El área metropolitana de Iasi ha registrado en los últimos años una actividad de desarrollo sostenida, impulsada por la inversión pública en infraestructuras y por la concentración de formación técnica y empleadores industriales. Para una instalación industrial ocupada por su propietario, el factor de mercado relevante es la profundidad de la base industrial regional y no la evolución de los precios residenciales.

6. Análisis financiero

La finalidad económica es la expansión nacional de automatic.ro y el capital circulante de su distribución industrial. El showroom de Bucarest ya está acondicionado, abastecido y abierto gracias a la prefinanciación. La tabla distingue esta finalidad del movimiento efectivo de fondos: tras la comisión inicial, se reembolsa proporcionalmente a los prefinanciadores. El mismo gasto no se presenta como una segunda inversión nueva.

Destino de los fondos, nueva financiación en el objetivo de financiación

Si la oferta alcanza su valor máximo, la nueva financiación asciende a 200.000 EUR y ambas partidas aumentan proporcionalmente (8.000 EUR y 192.000 EUR). Los nuevos fondos netos disponibles en la disposición ascienden a 96.000 EUR en el objetivo, hasta 192.000 EUR en el valor máximo, y se destinan en primer lugar a reembolsar la prefinanciación, de modo que la financiación garantizada total del prestatario a través de la plataforma se mantiene en aproximadamente 450.000 EUR. Los 70.014 EUR suscritos en las dos primeras ofertas públicas se desembolsaron en el marco de dichas ofertas y se trasladan a la presente campaña con la misma garantía.

El proyecto prefinanciado comprende: el acondicionamiento y equipamiento del local arrendado en Bucarest, estanterías, mobiliario comercial y sistemas de exposición, equipos logísticos, herramientas y equipos de prueba, la constitución de un stock local para entregas más rápidas a los clientes del sur del país, la reposición del stock de Iasi, la contratación y formación, la promoción comercial y la modernización de la infraestructura digital de la sociedad, incluidos la tienda en línea, el catálogo de productos, la sincronización de existencias entre ambas ubicaciones y un sistema CRM.

Cobertura de la garantía

Datos financieros de la sociedad

Rendimiento operativo y ciclo de inversión

La empresa siguió siendo rentable en 2025 y declaró una mayor cifra de negocios. El menor beneficio neto debe leerse junto con el ciclo inversor, las amortizaciones y los costes financieros. Una inversión no se convierte automáticamente en gasto: la amortización se reconoce durante la vida útil del activo. Los siguientes datos están en RON y proceden de las cuentas anuales 2025.

El EBITDA es una medida analítica calculada, no un saldo de caja ni efectivo totalmente disponible para reembolsar deuda. Se muestran ambas medidas porque la imputación de subvenciones contribuye a los ingresos sin representar un cobro corriente de clientes. El comparativo 2024 de las cuentas 2025 está reexpresado y no debe mezclarse con las cuentas 2024 originales o balances de comprobación anteriores.

Patrimonio neto. El balance de comprobación 2025 concilia patrimonio inicial de 6.168.886,23 RON, más beneficio de 157.429,49 RON, menos distribuciones de dividendos de 1.386.515,12 RON, con patrimonio final de 4.939.800,60 RON. Esto explica la reducción pese al beneficio positivo; no debe atribuirse solo a inversiones. Los movimientos de dividendos acreditan distribución y liquidación contable, no el circuito de pago en efectivo sin el detalle de los mayores.

La tabla histórica en EUR muestra existencias de 1.125.457 EUR y efectivo de 28.269 EUR al cierre de 2025. Las existencias apoyan la distribución, pero su rotación y los plazos de cobro determinan la conversión de ventas en caja. Estos saldos históricos no prueban la liquidez en la fecha de publicación. La plataforma confirma el cierre de anteriores líneas de crédito garantizadas y el mantenimiento de su hipoteca de primer rango; ello no implica que todas las deudas comerciales, fiscales o de otro tipo sean cero.

Fuente de reembolso

Los intereses se pagarán conforme al plan con el flujo de caja de la actividad corriente de distribución, fabricación e integración. Según el plan confirmado por la plataforma el 5 de octubre de 2026, la generación operativa de caja y la acumulación de liquidez constituyen también la fuente principal de reembolso del capital al final del mes 24. El showroom de Bucarest ya vende, pero su aportación futura aún no se acredita con una previsión de caja verificada por separado.

La refinanciación bancaria es una alternativa, junto con aportaciones adicionales del socio y, sujetas a disponibilidad y requisitos aplicables, una financiación posterior mediante la plataforma. El consentimiento municipal a la hipoteca del derecho de superficie apoya la estructura jurídica, pero no constituye aprobación crediticia ni compromiso de refinanciación. Todo el principal sigue siendo exigible en un único pago al vencimiento.

7. Financiación y oportunidad de inversión

Cómo funciona el tipo progresivo

Cada inversión recibe su propio tipo contractual anual, fijado en el momento de su firma. El tipo parte del mínimo del 10,00% y aumenta dentro del fondo de intereses de 6,00 puntos porcentuales en función del importe invertido, conforme a los tramos de tipo publicados en esta página de la campaña. En esta campaña no se aplica ninguna bonificación early-bird. El prestatario paga el 16,00% anual sobre la totalidad de la financiación; la parte del fondo no asignada a los inversores constituye la comisión de la plataforma. Una vez firmado, el tipo de una inversión no cambia durante toda la vida del préstamo.

Estructura de capital y plan de financiación

La oferta es una financiación en un único tramo que se suma a los importes suscritos en las dos primeras ofertas públicas. El proyecto fue prefinanciado mediante una ronda de prefinanciación y los inversores que lo prefinanciaron se reembolsan con la presente ronda, a prorrata del importe prefinanciado por cada uno de ellos. Como la nueva financiación reembolsa en primer lugar la prefinanciación, la exposición total del prestatario no aumenta en el importe íntegro de la presente oferta y se mantiene en aproximadamente 450.000 EUR. La hipoteca de primer rango sobre el Centro de Transferencia de Tecnología ya está inscrita a favor de STOCKESTATE CROWDFUNDING S.R.L., que actúa en nombre de los inversores de las ofertas anteriores y de la presente oferta, por lo que no existe ningún periodo en el que el capital de los inversores quede sin garantía.

Los intereses se pagarán conforme al plan con el flujo de caja de la actividad corriente de distribución, fabricación e integración. Según el plan confirmado por la plataforma el 5 de octubre de 2026, la generación operativa de caja y la acumulación de liquidez constituyen también la fuente principal de reembolso del capital al final del mes 24. El showroom de Bucarest ya vende, pero su aportación futura aún no se acredita con una previsión de caja verificada por separado.

La refinanciación bancaria es una alternativa, junto con aportaciones adicionales del socio y, sujetas a disponibilidad y requisitos aplicables, una financiación posterior mediante la plataforma. El consentimiento municipal a la hipoteca del derecho de superficie apoya la estructura jurídica, pero no constituye aprobación crediticia ni compromiso de refinanciación. Todo el principal sigue siendo exigible en un único pago al vencimiento.

Plataforma

stock.estate es un proveedor europeo de servicios de financiación participativa autorizado por la Autoritatea de Supraveghere Financiara de Rumanía con la licencia PJR28FSFPR/400002, que opera conforme al Reglamento (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Riesgos y medidas de mitigación

• Flujo de caja y reembolso único. El plan se basa en la actividad corriente y la liquidez acumulada, mientras todo el principal vence en el mes 24. Cobros más lentos o existencias que absorban liquidez pueden exigir otras fuentes. Mitigación: actividad consolidada, local abierto e hipoteca de primer rango apoyan la estructura; refinanciación bancaria y nuevo capital son alternativas no aseguradas.
• Rentabilidad operativa y conversión en caja. La empresa siguió siendo rentable en 2025, pero el beneficio neto es inferior al de 2023 y 2024; amortizaciones, costes financieros y plazos de retorno influyen en el resultado. Mitigación: EBITDA y EBITDA sin subvenciones complementan los datos conservados de beneficio, existencias y efectivo, sin garantizar caja suficiente para la deuda.
• Desarrollo comercial de Bucarest. El local está acondicionado, abastecido, abierto y vende, según la confirmación del 5 de octubre de 2026. Persiste el riesgo de ventas, márgenes o rotación inferiores a lo previsto. Mitigación: complementa Iasi y el canal en línea; el arrendamiento limita el compromiso de compra inmobiliaria, mientras ventas y cobros requieren seguimiento.
• Ejecución de la garantía. La empresa posee el edificio y utiliza el terreno municipal mediante superficie y concesión. El adjudicatario debe poder asumir estos derechos. Mitigación: terreno del dominio privado municipal, superficie inscrita con unos 46 años restantes y carta n.º 26525 de 31 de marzo de 2026 que permite la subrogación conforme al reglamento de acceso del parque. Esta condición debe cumplirse; no se aseguran plazos ni importes recuperados.
• Riesgo de valoración. El valor de tasación procede del método de rentas, aplicando una tasa de capitalización del 9,50% a una renta teórica, dado que los datos de transacciones comparables para esta clase de activos en la microubicación son limitados. Mitigación: el valor resultante de 1.030.000 EUR equivale al 64% del coste de reposición neto estimado por el propio tasador solo para el edificio (1.610.331 EUR), y la financiación garantizada total se sitúa en el 43,69% del valor de tasación.
• Riesgo de cambio. El préstamo está en euros y los ingresos principalmente en lei rumanos. La depreciación del leu puede aumentar el servicio de deuda en euros y el coste local de las importaciones. Mitigación: deben gestionarse precios, cobros y exposición cambiaria; las compras en divisas no constituyen por sí solas cobertura natural del préstamo.
• Tipo variable en la firma. El tipo contractual de cada inversión depende del importe invertido y de las condiciones vigentes en la firma, por lo que dos inversores de la misma campaña pueden obtener tipos distintos. Mitigación: el tipo se muestra antes de la firma, es fijo durante toda la vida del préstamo una vez firmado y nunca puede ser inferior al mínimo del 10,00%.
• Iliquidez. Los préstamos celebrados a través de la plataforma no están admitidos a negociación en un mercado regulado y no se garantiza un mercado secundario. Los inversores deben estar preparados para mantener la inversión hasta el vencimiento.

El promotor del proyecto declara que, a su leal saber y entender, no se ha omitido ninguna información y que ninguna información es sustancialmente engañosa o inexacta. El promotor del proyecto es responsable de la elaboración de la ficha de datos fundamentales de la inversión (véase Documentos).