1. Zusammenfassung

UNI STEEL IMPEX S.R.L., ein rumänischer Vertreiber von Ferrolegierungen und metallurgischen Rohstoffen, der seit 1998 aktiv ist, nimmt über die Plattform stock.estate ein Betriebsmittelkredit in Höhe von 1.100.000 EUR mit einer Laufzeit von 24 Monaten auf. Zweck der Finanzierung ist die Erweiterung des Handelsgeschäfts: Erhöhung des Lagerbestands und Finanzierung eines ausgeweiteten Handelszyklus, um die Volumina mit den zertifizierten Lieferanten und Industriekunden des Unternehmens zu steigern. Investoren erhalten einen festen Zinssatz von 14 % pro Jahr, der monatlich ausgezahlt wird, zuzüglich eines Performance-Cashbacks von bis zu 3 % (1 % für Investitionen von mindestens 3.000 EUR, 2 % für Investitionen von mindestens 10.000 EUR und 3 % für Investitionen von mindestens 30.000 EUR). Das Kapital wird bei Fälligkeit vollständig zurückgezahlt. Der Kredit ist durch eine erstrangige Hypothek besichert, die bereits zugunsten von stock.estate über 1.650.000 EUR auf zwei Immobilien eingetragen ist: eine Luxusvilla im Gebiet Herastrau in Bukarest, Sektor 1, die unabhängig auf 1.716.000 EUR geschätzt wurde, und eine Wohnung im Gebiet Amiral Constantin Bălescu in Bukarest, Sektor 1, die mit 400.000 EUR bewertet wurde. Der kombinierte Sicherheitenwert von 2.116.000 EUR führt zu einem Beleihungsauslauf (LTV) von etwa 52 % und einer Sicherheitenabdeckung von etwa 192 % des Kreditbetrags.

2. Standortanalyse

Die Hauptsicherheit befindet sich in der N.G. Caramfil-Straße Nr. 65, im Stadtteil Herastrau und Nordului im Sektor 1, Bukarest, dem etabliertesten Premium-Wohngebiet der Hauptstadt. Die Straße liegt einige hundert Meter östlich des Herastrau-Parks (König-Michael-I.-Park), dem größten Park in Bukarest, und innerhalb des Korridors Floreasca und Aviatiei, dem wichtigsten Büro- und Geschäftszentrum der Stadt. Die U-Bahn-Station Aurel Vlaicu und das Einkaufszentrum Promenada sind zu Fuß erreichbar, und der internationale Flughafen Henri Coanda ist etwa 12 km entfernt. Das Gebiet konzentriert Botschaften, Unternehmenszentralen und hochwertige Wohnimmobilien; die Nachfrage in diesem Mikromarkt wird durch das Segment mit hohem Nettovermögen, sowohl einheimische als auch Expats, getrieben. Sektor 1 verzeichnet beständig die höchsten Wohnimmobilienwerte in Rumänien, und die Zone Herastrau und Nordului repräsentiert die Spitze dieses Bereichs.

Die zweite Sicherheit, eine Wohnung in der Amiral Constantin Bălescu-Straße Nr. 20, Sektor 1, Bukarest, liegt in einem weiteren gut etablierten Wohnkorridor des Sektors 1. Dies fügt dem Sicherheitspaket eine zweite, unabhängige Immobilie hinzu und diversifiziert die Sicherheitenbasis über das Einzelobjektrisiko der Villa hinaus.

3. Profil des Kreditnehmers

Der Kreditnehmer ist UNI STEEL IMPEX S.R.L. (CUI RO10882264, J1998007797405, ehemals J40/7797/1998), gegründet im Jahr 1998, mit 27 Jahren ununterbrochener Tätigkeit im Großhandel mit Metallen und Erzen (Haupt-CAEN 4682).

Seit 1998 hat sich das Unternehmen als zuverlässiger Vertreiber in der metallurgischen Industrie etabliert und fungiert als Bindeglied zwischen zertifizierten Produzenten und den komplexen Anforderungen von Stahlwerken und Gießereien. Seine Mission ist die Lieferung von Rohstoffen höchster Qualität, wobei vollständige Rückverfolgbarkeit und fachliche technische Unterstützung für jeden Partner gewährleistet werden. Das Unternehmen ist auf Ferrolegierungen und metallurgische Rohstoffe (Ferromolybdän, Ferrovanadium, Ferrowolfram, Ferrochrom, Ferrosilizium) spezialisiert, ist nach ISO 9001, ISO 14001 und ISO 45001 zertifiziert, importiert aus Belgien, den Niederlanden und Kolumbien und exportiert nach Belgien, Deutschland und Italien.

Das Betriebsmodell stützt sich auf drei Säulen:

• Es bezieht ausschließlich von zertifizierten Produzenten, was die vollständige Rückverfolgbarkeit für jede Charge sicherstellt.
• Es liefert nicht nur Rohstoffe, sondern auch Beratung bei der Legierungsauswahl, um Kunden bei der Optimierung ihrer Produktionsprozesse zu unterstützen.
• Es reduziert die Betriebskosten der Kunden durch Just-in-Time-Lieferungen und Konsignationslagerverwaltung.

Der alleinige Gesellschafter und Geschäftsführer ist Stan Ilie-Miklea (Mandat seit 01.09.2024), der auch zwei weitere Unternehmen im Metallhandel koordiniert, was auf eine Spezialisierung auf Gruppenebene in diesem Sektor hindeutet. Das Unternehmen arbeitet mit einem schlanken Team und hoher Produktivität pro Mitarbeiter, eine für Handelsunternehmen typische Struktur. Seine rechtliche und steuerliche Lage ist einwandfrei: keine Rückstände beim ANAF, keine Insolvenzeinträge und eine Historie vollständig zurückgezahlter Bank- und Leasingkredite, wobei die Vermögenswerte derzeit unbelastet sind. Unternehmenswebsite: https://uni-steel.com/

4. Übersicht der Sicherheiten

Die Sicherheit für den Kredit umfasst drei Wohneinheiten in zwei Immobilien, beide in Bukarest, Sektor 1.

Immobilie 1: Villa A (Caramfil)

• Standort: N.G. Caramfil-Straße Nr. 65, Sektor 1, Bukarest, im Stadtteil Herastrau und Nordului (das französische Viertel).
• Typ: freistehende Luxusvilla, Stahlbetonrahmenstruktur, erbaut um 1996.
• Höhenregime: UG+EG+1.OG+2.OG (Untergeschoss, Erdgeschoss und zwei Obergeschosse).
• Nutzfläche: ca. 345 qm.
• Ausstattung: hochwertige Ausstattung, Aufzug, eigene Thermalanlage und Parkplatz.
• Katasterstruktur: zwei Einheiten, die zusammen die gesamte Villa bilden und als Ganzes verpfändet sind, zusammen mit den ungeteilten Grundstücksanteilen und Zugangsrechten:
  • Wohnung A1, CF / Kataster 255692-C1-U6
  • Wohnung A2, CF / Kataster 255692-C1-U8
• Bewertung: unabhängige ANEVAR-Schätzung (Bericht in Auftrag gegeben von STOCKESTATE CROWDFUNDING SRL, datiert vom 02.06.2026) über 1.716.000 EUR.

Immobilie 2: Wohnung (Amiral Constantin Bălescu)

• Standort: Wohnung Nr. 2, Amiral Constantin Bălescu-Straße Nr. 20, Treppenhaus B, Erdgeschoss, Sektor 1, Bukarest.
• Katasterstruktur: CF / Kataster 252315-C1-U12, zusammen mit der ungeteilten Quote an den Gemeinschaftsteilen des Gebäudes und dem Nutzungsrecht am darunter liegenden Grundstück.
• Bewertung: bewertet mit 400.000 EUR.

Beide Immobilien sind lastenfrei und erstrangig zugunsten von stock.estate verpfändet, bereits eingetragen für einen kombinierten Wert von 1.650.000 EUR, was dem Kredit eine Absicherung über zwei unabhängige Immobilienwerte statt nur einer einzigen Sicherheitsposition verleiht.

5. Marktanalyse

Die Zone Herastrau und Nordului im Sektor 1 ist der preislich höchste Wohn-Mikromarkt in Bukarest, verankert durch den Herastrau-Park, das Botschaftsviertel und den Geschäftskorridor Floreasca und Aviatiei. Die Angebotspreise für freistehende Premium-Villen in diesem Gebiet liegen deutlich über dem Durchschnitt der Stadt Bukarest, und das Segment wird durch eine stabile Nachfrage von vermögenden Privatpersonen und Expats gestützt. Die Liquidität für Luxusvillen ist mittel: Die geschätzte Verkaufsdauer beträgt etwa 6 bis 12 Monate, was bequem innerhalb der 24-monatigen Kreditlaufzeit liegt.

Das Gebiet Amiral Constantin Bălescu, ebenfalls im Sektor 1, ist ein gut etablierter Wohnkorridor mit stetiger Nachfrage und typischerweise schnellerer Liquidität als das Luxusvillensegment, was das Sicherheitenpaket mit einer standardmäßigeren, leichter vermarktbaren Wohneinheit ergänzt.

Da das Luxussegment eine erhöhte Preisvolatilität aufweist, stützt sich die Plattform auf die unabhängige ANEVAR-Schätzung für Villa A und eine Bewertung für die Wohnung, anstatt auf Angebotspreise oder Maklerschätzungen. Eine Sensitivitätsanalyse bei Zwangsversteigerung von minus 20 % auf den kombinierten Sicherheitenwert von 2.116.000 EUR würde einen Wert von etwa 1.693.000 EUR implizieren, was den Kredit immer noch mit einem Beleihungsauslauf von etwa 65 % abdeckt.

6. Finanzanalyse

Dies ist eine Betriebsmittelfinanzierung für ein Handelsgeschäft, kein Entwicklungsprojekt, daher gibt es keinen prognostizierten Verkaufspreis. Die Analyse konzentriert sich auf die Mittelverwendung, die Sicherheitenabdeckung und die finanzielle Entwicklung des Kreditnehmers.

Mittelverwendung

Sicherheitenabdeckung

Unternehmensfinanzen (gesetzliche Zahlen, RON)

Die Zahlen für 2025 sind die offiziellen Jahresabschlusszahlen. Der Umsatz erreichte 2024 etwa 10,0 Mio. EUR und 2025 etwa 6,3 Mio. EUR, eine normale Amplitude für einen Rohstoffhandelszyklus. Das Eigenkapital ist stetig gewachsen, die Gesamtverschuldung ist gesunken und besteht überwiegend aus Handelsverbindlichkeiten, und die Bankverschuldung ist minimal. Der strukturelle Betriebsmittelbedarf des Handelszyklus ist die wirtschaftliche Begründung für den Kredit: 1,1 Mio. EUR liegen bequem unter dem geschätzten kurzfristigen Finanzierungsbedarf des Unternehmens, und die Mittel sind darauf ausgerichtet, die Handelsvolumina zu steigern, anstatt ein Defizit zu decken.

Rückzahlungsquelle: operativer Cashflow aus der Handelstätigkeit, wobei eine Bankrefinanzierung als sekundärer Weg angesichts der sauberen Kredithistorie und der unbelasteten Bilanz des Unternehmens zur Verfügung steht, sowie die Verwertung der Sicherheiten als letzter Ausweg (siehe Abschnitt 7).

7. Finanzierungs- und Investitionsmöglichkeit

Plattform. stock.estate wird von STOCKESTATE CROWDFUNDING SRL betrieben, lizenziert gemäß der europäischen Verordnung über Crowdfunding-Dienstleister (ECSPR), Verordnung (EU) 2020/1503, Zulassungs-Nr. PJR28FSFPR/400002 (ASF Rumänien).

8. Risiken und Minderungsmaßnahmen

• Marktrisiko (Kreditnehmer). Umsatz und Gewinn variieren von Jahr zu Jahr im Einklang mit dem Ferrolegierungspreiszyklus, was typisch für Handelsaktivitäten ist. Minderung: eine 27-jährige Erfolgsbilanz über volle Rohstoffzyklen hinweg, eine schlanke Kostenbasis, wachsendes Eigenkapital und ein Kredit, der unter dem kurzfristigen Finanzierungsbedarf des Unternehmens liegt.
• Marktrisiko (Sicherheiten). Das Luxuswohnsegment weist eine erhöhte Preisvolatilität auf. Minderung: die Bewertung ist an die unabhängige ANEVAR-Schätzung für Villa A und eine Bewertung für die Wohnung gebunden; selbst ein Zwangsversteigerungsabschlag von 20 % auf die kombinierten Sicherheiten lässt den Beleihungsauslauf bei etwa 65 %.
• Rückzahlungsrisiko. Das Kapital wird bei Fälligkeit vollständig zurückgezahlt, anstatt amortisiert zu werden. Minderung: die Rückzahlung erfolgt aus dem operativen Cashflow, mit Bankrefinanzierung als sekundärem Weg angesichts der sauberen Kredithistorie und der unbelasteten Bilanz, sowie der Verwertung der erstrangigen Sicherheiten (zwei Immobilien) als letzter Ausweg.
• Liquiditätsrisiko der Sicherheiten. Die Villa hat eine mittlere Liquidität (geschätzte Verkaufsdauer von 6 bis 12 Monate), was teilweise durch die zweite, standardmäßigere Wohneinheit ausgeglichen wird, die typischerweise eine schnellere Liquidität aufweist. Minderung: die Verkaufsdauer der Villa liegt bequem innerhalb der 24-monatigen Kreditlaufzeit, und beide Vermögenswerte befinden sich in starken Wohnmärkten im Sektor 1.
• Regulierungs- und Strukturierungsrisiko. Die Sicherheit hängt von der korrekten Eintragung der Hypothek ab. Minderung: die erstrangige Hypothek auf beide Immobilien in Höhe von insgesamt 1.650.000 EUR ist bereits im Grundbuch zugunsten von stock.estate eingetragen, und die Mittel werden ausschließlich bei der notariellen Sitzung freigegeben.
• Risiko des Finanzierungsabschlusses. Die öffentliche Kampagne muss ihr Ziel innerhalb der Kampagnenfrist erreichen. Minderung: der Kredit ist vom ersten Tag an durch die eingetragene erstrangige Hypothek auf beide Immobilien vollständig besichert.

Der Projekteigentümer erklärt, dass nach bestem Wissen keine Informationen ausgelassen wurden oder wesentlich irreführend oder ungenau sind. Der Projekteigentümer ist für die Erstellung des Basisinformationsblatts für Investitionen verantwortlich (siehe Dokumente).