NBI für Victoria Homes II

1. Zusammenfassung

stock.estate-Anleger haben die Möglichkeit, eine Fazilität von 600.000 EUR an VZ Ideal Home Solutions SRL, ein Unternehmen der North Bucharest Investments (NBI) Gruppe, für den Erwerb eines Portfolios von Wohnungen im Komplex Victoria Homes (Oxford by Victoria Homes), Bulevardul Pipera, Voluntari, neben dem Băneasa-Wald, mitzufinanzieren. 400.000 EUR sind bereits zugesagt, und 200.000 EUR werden Anlegern angeboten, mit einer Laufzeit von 6 Monaten. Das Darlehen trägt einen progressiven Jahreszinssatz von 10,00% bis 11,00%, der zum Zeitpunkt der Zeichnung jeder Anlage nach dem investierten Betrag festgelegt wird; die Zinsen werden monatlich gezahlt, das Kapital wird bei Fälligkeit vollständig zurückgezahlt. Das Darlehen ist durch eine erstrangige Hypothek auf fertiggestellte, im Grundbuch eingetragene Wohnungen aus dem Portfolio der NBI-Gruppe im Wert von 900.000 EUR besichert, 150% Besicherung und 66,7% Beleihungsquote, eingetragen vor der Auszahlung der Mittel. Mindestanlage: 100 EUR.

2. Standortanalyse

Victoria Homes liegt am Bulevardul Pipera in Voluntari, in der Nähe des Băneasa-Waldes, und ist über den Bulevardul Pipera und Erou Iancu Nicolae mit dem Norden Bukarests verbunden. Der Băneasa-Wald ist 5 Minuten entfernt, der internationale Flughafen Henri Coandă etwa 15 Minuten. Zu den internationalen Schulen in unmittelbarer Nähe gehören die American International School of Bucharest und die Olga Gudynn International School (4 Minuten) sowie die Cambridge School of Bucharest (11 Minuten). Einkaufsmöglichkeiten sind Mega Image Concept Store (4 Minuten), Lidl (5 Minuten) und Băneasa Shopping City (19 Minuten); World Class und Stejarii Country Club sind etwa 15 Minuten entfernt.

Das Gebiet Pipera, ein nördlicher Vorort Bukarests, hat sich als einer der gefragtesten Standorte für Premium-Wohnimmobilien etabliert. Seine Attraktivität liegt in der Mischung aus modernen Wohnkomplexen und Einzelvillen, oft in geschlossenen Wohnanlagen mit Pools, Grünflächen und Spielplätzen, sowie in der Nähe zur British School of Bucharest und zur American International School. Das Gebiet ist bei Familien, Expats und Fachkräften aus IT und Finanzwesen beliebt und profitiert vom direkten Zugang zur Autobahn A3, zur Ringstraße und zu den Metrostationen Pipera und Aurel Vlaicu.

3. Profil des Projektträgers

Der Komplex. Oxford by Victoria Homes wird von ASCO Construcții errichtet, einem Bauunternehmen mit 30 Jahren Tätigkeit und einem Portfolio, das Wohnbau mit niedriger und hoher Geschosszahl, Hotels und Konferenzzentren, Büros und Gewerbeflächen umfasst, realisiert in Rumänien sowie in Ägypten, Tansania, Tschad, auf den Seychellen, in Ruanda und Sambia.

Der Kreditnehmer. Begünstigter des Darlehens ist VZ Ideal Home Solutions SRL (CUI 38432308, Handelsregister J2017018415407, gegründet am 1. November 2017), ein rumänisches Unternehmen, das auf den Erwerb und Weiterverkauf von Premium-Wohnimmobilien im Norden Bukarests spezialisiert ist. Es befindet sich vollständig im Eigentum der North Group Investments S.R.L. und ist Teil der North Bucharest Investments (NBI) Gruppe, eines Bukarester Verbunds verbundener Unternehmen in den Bereichen Wohnungserwerb, Weiterverkauf, Marketing, Innenarchitektur und Hausverwaltung. Der Sitz befindet sich in Calea Floreasca 133-135-137 und Str. Cornescu 50-52, 1. OG, Sektor 1, Bukarest; Geschäftsführer ist Pavel Musteață.

Das Unternehmen verfolgt die NBI-Strategie des Kaufs und Weiterverkaufs: Es erwirbt fertiggestellte, eingetragene Einheiten in erstklassigen Wohnkomplexen zu ausgehandelten Portfoliopreisen und verkauft sie über das Vertriebsnetz der Gruppe an Endkäufer weiter. VZ Ideal Home Solutions war in jedem Geschäftsjahr seit 2018 profitabel und ist ein etablierter Kreditnehmer auf stock.estate; die bisherigen Fazilitäten wurden vollständig zurückgezahlt oder laufen planmäßig.

4. Projektübersicht

• Immobilientyp: fertiggestellte Wohnungen mit 2, 3 und 4 Zimmern im Komplex Victoria Homes; nur Erwerb und Weiterverkauf, es werden keine Bau- oder Entwicklungsarbeiten finanziert
• Standort: Bulevardul Pipera 159, Voluntari, Kreis Ilfov, neben dem Băneasa-Wald
• Der Komplex: 20 Gebäude mit Höhenregime EG+3OG+4R auf 45.667 qm, insgesamt 899 Wohnungen
• Rechtlicher Status: Die Einheiten werden als fertiggestelltes, im Grundbuch eingetragenes Eigentum erworben; für diese Transaktion sind keine Baugenehmigungen relevant
• Mittelverwendung: Die Fazilität von 600.000 EUR dient dem Erwerb des von VZ Ideal Home Solutions in Victoria Homes vertraglich gesicherten Wohnungsportfolios
• Sicherheit: erstrangige Hypothek auf fertiggestellte, eingetragene Wohnungen aus dem Portfolio der NBI-Gruppe, Gesamtwert 900.000 EUR auf Basis des Kaufpreises
• Zeitpunkt der Hypothek: Eintragung im Grundbuch vor der Auszahlung; die Mittel werden ausschließlich bei der notariellen Sitzung freigegeben
• Exit: Weiterverkauf der Einheiten an Endkäufer über das NBI-Vertriebsnetz innerhalb der Laufzeit von 6 Monaten

5. Marktanalyse

Der Bukarester Wohnungsmarkt schloss das Jahr 2025 mit einem durchschnittlichen Angebotspreis von 2.204 EUR/qm, ein Plus von 16,6% gegenüber dem Vorjahr (Imobiliare.ro), wobei Premium-Neubauten im Norden der Stadt, einschließlich Pipera, über 2.500 EUR/qm gehandelt werden. Der Norden Bukarests hat den städtischen Durchschnitt sowohl beim Preiswachstum als auch bei der Absorption stets übertroffen, gestützt durch die Konzentration multinationaler Arbeitgeber, internationaler Schulen und den direkten Metro- und Autobahnanschluss.

Vergleichbare Entwicklungen in der Umgebung sind Cosmopolis, eine große, autarke Gemeinschaft mit über 4.800 Wohnungen bei Ștefăneștii de Jos, und New Point, das sich mit modernen Wohnungen und bewachter Anlage an Berufstätige in Pipera richtet. Oxford by Victoria Homes hebt sich durch die Lage neben dem Băneasa-Wald in Verbindung mit dem städtischen Zugang über den Bulevardul Pipera ab.

Zwei Faktoren prägen die zweite Jahreshälfte 2026. Die Mehrwertsteuererhöhung auf Wohnimmobilien von 9% auf 21% zum 1. August 2026 belastet die Nachfrage nach Neubauten im Weiterverkauf; das Parlament hat den Satz von 9% für Käufer mit Vorverträgen bis zum 30. September 2026 verlängert. Der ANCPI-Grundbuchausfall vom 14. Juli bis 11. August 2026 hat ein großes Transaktionsvolumen verschoben; e-Terra ist seit dem 11./12. August 2026 wieder in Betrieb, und der aufgelaufene Rückstand wird abgearbeitet, sodass Hypotheken und Verkäufe wieder normal eingetragen werden können. Die Laufzeit von 6 Monaten begrenzt das Risiko der Anleger in beiden Fällen.

6. Finanzanalyse

Transaktionsökonomie. Der gesamte über diese Kampagne aufgenommene Betrag von 600.000 EUR (400.000 EUR bereits zugesagt und 200.000 EUR Anlegern angeboten) dient dem Erwerb des Wohnungsportfolios. Die Einheiten werden mit einer angestrebten Marge von 25% auf die Anschaffungskosten an Endkäufer weiterverkauft.

Besicherung. Erstrangige Hypothek auf Wohnungen der NBI-Gruppe im Wert von 900.000 EUR auf Kaufpreisbasis: 150% Besicherung, 66,7% Beleihungsquote, eingetragen vor der Auszahlung.

Finanzkennzahlen des Kreditnehmers (EUR, eingereichte Jahresabschlüsse):

VZ Ideal Home Solutions war in jedem Geschäftsjahr seit 2018 profitabel. Der Nettoumsatz stieg 2024 um 197% und 2025 um weitere 117% auf 5,71 Mio. EUR, bei einem Nettogewinn von 540.067 EUR und einem Eigenkapital von 1,25 Mio. EUR Ende 2025. Der zum Weiterverkauf gehaltene Immobilienbestand wuchs von 3,54 Mio. EUR Ende 2024 auf 4,55 Mio. EUR Ende 2025, neben 917.591 EUR an Kassenbestand und Bankguthaben. Das Unternehmen unterhält eine vollständig zurückgeführte Kreditbeziehung mit der Libra Internet Bank.

Kreditprofil (Termene.ro, 8. September 2026). Kommerzielles Risiko: niedrig (8,3/10). Insolvenzrating: Klasse D (modellierte Wahrscheinlichkeit 0,56%). Altman-Z-Score: geringes Risiko. Rechtliches Risiko: niedrig. Steuerstatus: aktiv, umsatzsteuerpflichtig, keine ANAF-Rückstände. Der vollständige Finanz- und Rechtsbericht ist im Abschnitt Dokumente verfügbar.

Rückzahlungsquelle. Das Kapital wird aus dem Weiterverkauf der Wohnungen in Victoria Homes und von Einheiten aus dem bestehenden Bestand des Unternehmens über das NBI-Vertriebsnetz zurückgezahlt.

7. Finanzierung und Anlagemöglichkeit

Darlehensparameter

So funktioniert der progressive Zinssatz. Der Jahreszinssatz jeder Anlage wird bei Zeichnung der Anlage nach dem investierten Betrag festgelegt und bleibt für die gesamte Laufzeit fest. Anlagen ab 1.000 EUR erhalten den Höchstsatz von 11,00% p.a. Anleger zahlen für diese Kampagne keine Plattformgebühr.

Rückzahlungskanäle, in der Reihenfolge der Präferenz: (1) Weiterverkauf der Wohnungen in Victoria Homes und des bestehenden Bestands des Kreditnehmers; (2) Cashflow und Eigenkapitalzufuhr auf Ebene der NBI-Gruppe; (3) Bankrefinanzierung; (4) eine Folgefazilität über stock.estate.

Plattform. stock.estate ist eine ECSPR-lizenzierte Schwarmfinanzierungsplattform (ASF Rumänien, Lizenz PJR28FSFPR/400002) gemäß Verordnung (EU) 2020/1503.

8. Risiken und Risikominderung

• Rückzahlungs-/Ausfallrisiko. Der Kreditnehmer könnte mit den planmäßigen Zahlungen in Verzug geraten. Minderung: Das Unternehmen war seit 2018 in jedem Jahr profitabel, hält fertiggestellte Wohnungen im Wert von 4,55 Mio. EUR zum Weiterverkauf (Ende 2025), und seine bisherigen stock.estate-Fazilitäten sind zurückgezahlt oder laufen planmäßig; die erstrangige Hypothek bietet 150% Besicherung.
• Verkaufszyklusrisiko. Werden die Einheiten in Victoria Homes langsamer als geplant verkauft, hängt die Kapitalrückzahlung im 6. Monat von anderen Liquiditätsquellen ab. Minderung: das Vertriebsnetz der Gruppe, der bestehende Bestand und die oben genannten Rückzahlungskanäle; bei Verlängerung der Laufzeit fallen Zinsen von 13,00% p.a. an.
• Sektor- und Steuerrisiko. Die Mehrwertsteuererhöhung von 9% auf 21% zum 1. August 2026 dürfte die Nachfrage nach Neubauten im Weiterverkauf in der zweiten Jahreshälfte 2026 dämpfen. Minderung: Die Laufzeit von 6 Monaten begrenzt das Risiko; die Sicherheit besteht aus fertiggestelltem, eingetragenem Bestand in einem der liquidesten Teilmärkte Bukarests.
• Bewertungsrisiko der Sicherheit. Die Besicherung wird auf Kaufpreisbasis und nicht auf Grundlage eines unabhängigen Gutachtens angegeben. Minderung: Die Besicherung von 150% bietet einen Puffer von 33,3% gegenüber dem Darlehen; alle bestimmten Einheiten sind fertiggestellt und eingetragen und damit sofort übertragbar.
• Konzentrationsrisiko. Unternehmen der NBI-Gruppe haben weitere laufende Fazilitäten auf der Plattform. Minderung: Diese Fazilität verfügt über eine eigene erstrangige Hypothek, die vor der Auszahlung eingetragen wird; die bisherigen Angebote des Kreditnehmers sind im KIIS offengelegt.
• Liquiditätsrisiko. Für dieses Instrument gibt es keinen Sekundärmarkt. Minderung: keine über die feste Laufzeit von 6 Monaten hinaus; Anleger sollten ihre Allokation entsprechend bemessen.
• Plattformrisiko. Sollte stock.estate nicht mehr in der Lage sein, den Darlehensvertrag zu verwalten, ist eine alternative Regelung erforderlich. Minderung: stock.estate wird einen externen Darlehensverwalter bestellen oder den Vertrag direkt an die Anleger übertragen; die Plattform arbeitet unter der ASF-Lizenz PJR28FSFPR/400002.

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Der Projektträger erklärt, dass nach seinem besten Wissen keine Informationen ausgelassen wurden und dass die Informationen weder irreführend noch offensichtlich unrichtig sind. Der Projektträger ist für die Erstellung des Anlageinformationsblatts verantwortlich (siehe Dokumente).