Zusammenfassung

Stock.estate-Investoren haben die Möglichkeit, 300.000 € gemeinsam mit North Bucharest Investments (NBI) zu investieren, um innerhalb von 6 Monaten Premium-Wohnungen in Nusco City, dem wegweisenden gemischt genutzten Wohnkomplex im Gebiet Floreasca-Aviației im Norden von Bukarest, zu kaufen und zu verkaufen. Der Begünstigte, Design Luxury Solutions S.R.L., ist innerhalb der NBI-Gruppe tätig und setzt eine bewährte An- und Verkaufsstrategie um, die auf einen vollständigen Exit abzielt, sobald die Wiederverkaufspreise den festgelegten Zielgewinnschwellenwert erreichen.

Die Investitionsbedingungen auf einen Blick:

• Fester Zinssatz: 11,0 % pro Jahr
• Kreditlaufzeit: 12 Monate
• Besicherung: erstrangige Hypothek auf Wohnungen im Eigentum von NBI, mit 150 % Deckung und einem Beleihungsauslauf (LTV) von 66 %
• Zinszahlung monatlich; Rückzahlung des Kapitals in voller Höhe bei Fälligkeit
• Mindestanlage: 100 €

---

Standortanalyse

Nusco City befindet sich im Korridor Floreasca-Aviației im Norden von Bukarest, entwickelt auf der 23 Hektar großen ehemaligen Industrieplattform Pipera. Dieser Teil der Hauptstadt hat sich im letzten Jahrzehnt zu einem der aktivsten Premium-Wohncluster Bukarests entwickelt, angetrieben durch die Konzentration multinationaler Arbeitgeber, Finanzinstitute und professioneller Dienstleistungsunternehmen.

Anbindung und Infrastruktur im unmittelbaren Einzugsgebiet:

• U-Bahn-Stationen: Pipera (M2) und Aurel Vlaicu (M2) — fußläufig erreichbar
• Autobahnanbindung: direkte Verbindung zur Autobahn A3 Bukarest-Ploiești
• Shopping und Lifestyle: Promenada Mall, Băneasa Shopping City, Herăstrău-Park
• Internationale Schulen: American International School of Bucharest, British School of Bucharest
• Geschäftsviertel: Floreasca, Pipera und Barbu Văcărescu — alle innerhalb von 5 bis 10 Minuten erreichbar

Marktpositionierung. Der Norden Bukarests hat die breitere Hauptstadt bei Preisen und Absorption durchweg übertroffen. Daten von Imobiliare.ro zeigen, dass der durchschnittliche Listenpreis für Wohnungen in Bukarest Ende 2025 2.204 € pro m² erreichte, ein Anstieg von 16,6 % gegenüber dem Vorjahr, wobei Premium-Neubauten im Norden regelmäßig über 2.500 € pro m² gehandelt werden. Nusco City als groß angelegter, gemischt genutzter Masterplan mit erstklassiger Ausstattung erzielt in diesem Teilmarkt einen Aufschlag.

---

Entwicklerprofil

Nusco City wird von Nusco Imobiliara entwickelt, der rumänischen operativen Einheit der italienischen Nusco Group, die seit den späten 1990er Jahren auf dem rumänischen Immobilienmarkt tätig ist. Die Erfolgsbilanz der Gruppe umfasst den Nusco Tower, Aleea Alexandru Office, Caramfil Office, Parcul Comercial Pipera 48, Floreasca Office Center und die Premio Exclusive City Center Apartments.

Nusco City stellt das Flaggschiff-Wohnbauprojekt der Gruppe dar. Phase I lieferte 622 Wohnungen im 2. Quartal 2023. Phase II, bestehend aus 828 Wohnungen in sieben Gebäuden, befindet sich in der fortgeschrittenen Übergabephase; die ersten 340 Einheiten wurden übergeben, die restlichen 488 Einheiten sind für die Fertigstellung in der ersten Hälfte des Jahres 2026 geplant. Phase III, die 836 Wohnungen und eine Gesamtinvestition von über 150 Millionen € umfasst, erhielt im November 2025 die Baugenehmigung und hatte innerhalb von zwei Monaten nach Erteilung der Genehmigung bereits über 30 % der Einheiten vorverkauft. Bei vollständiger Bebauung wird der Masterplan über 4.000 Wohnungen sowie ein Hyatt Hotel, ein Medicana-Krankenhaus, eine Privatschule, Einzelhandels- und Büroflächen beherbergen.

---

Profil des Kampagnenbegünstigten

Der Kreditnehmer im Rahmen dieser Kampagne ist Design Luxury Solutions S.R.L.

Rechtliche Identifikatoren:

• CUI: RO38158602
• Handelsregister: J2017015070401
• Gegründet: 2017
• Sitz: Calea Floreasca 133-135-137 und Str. Cornescu 50-52, Et. 1, Sektor 1, Bukarest
• Haupttätigkeit: CAEN 6810 — Kauf und Verkauf von eigenen Immobilien
• Geschäftsführer: Musteata Vladislav
• Wirtschaftlich Berechtigter: North Group Investments S.R.L. (100 %)

Gruppenstruktur. Design Luxury Solutions S.R.L. befindet sich zu 100 % im Besitz von North Group Investments S.R.L., der Holdinggesellschaft der North Bucharest Investments (NBI) Group — einem in Bukarest ansässigen Cluster verbundener Unternehmen, die in den Bereichen Wohnungsakquise, Flipping, Marketing, Design und Facility Management tätig sind. Zu den Gruppenunternehmen gehören VZ Ideal Home Solutions S.R.L., North Bucharest Marketing S.R.L., North Facility Services S.R.L. und MVI Brand Investments S.R.L., die alle von einem gemeinsamen Firmensitz in der Calea Floreasca, Sektor 1, aus operieren.

Risikoprofil (Termene.ro, September 2025):

• Kommerzielles Risiko: Niedrig (7,7/10)
• Insolvenzrating: Klasse D (0,56 % modellierte Wahrscheinlichkeit)
• Altman Z-Score: Sehr hoch
• Rechtliches Risiko: Niedrig
• Steuerstatus: Aktiv, umsatzsteuerpflichtig, keine ANAF-Rückstände

Bankkreditgeschichte. Design Luxury Solutions unterhält eine etablierte Kreditbeziehung zur Libra Internet Bank. Seit 2021 hat das Unternehmen mehrere hypothekarisch besicherte Betriebsmittelkredite bei Libra aufgenommen und vollständig zurückgezahlt, zuletzt eine Reihe von Fazilitäten, die im April 2024 eröffnet und noch im selben Jahr beglichen wurden. Zum Berichtsdatum gibt es keine aktuell aktiven Hypothekenregistrierungen im AEGRM/RNPM.

Finanzielle Entwicklung (EUR, eingereichte Jahresabschlüsse, umgerechnet zum durchschnittlichen Jahreskurs):

Der Nettoverlust 2023 spiegelt ein Übergangsjahr mit begrenzter Umsatzrealisierung wider, was mit dem Zeitpunkt der Portfolioakquisitionen vor dem Wiederverkaufszyklus 2024 übereinstimmt. Die Zahlen für 2024 zeigen einen Umsatzanstieg von 568 % gegenüber dem Vorjahr und eine Rückkehr zur Profitabilität, wobei der für den Wiederverkauf gehaltene Immobilienbestand von 2,6 Millionen € auf 5,1 Millionen € anstieg, was die aktuelle Akquisitionsstrategie untermauert. Auf Gruppenebene hat NBI durch frühere Crowdfunding-Kampagnen auf stock.estate bereits über 2 Millionen € für eine vergleichbare Residential-Flipping-Strategie eingeworben und eingesetzt.

---

Projektübersicht

Nusco City ist ein groß angelegter, gemischt genutzter Wohn-Masterplan, der auf der ehemaligen Industrieplattform Pipera im Gebiet Floreasca-Aviației im Norden von Bukarest entwickelt wurde.

Projektspezifikation:

• Typ: Premium-Wohn-Masterplan mit gemischter Nutzung
• Standort: Floreasca-Aviației, Norden von Bukarest (Gebiet Pipera/Aviatiei)
• Gesamtgelände: 23 Hektar
• Geplante Wohneinheiten insgesamt: über 4.000 Wohnungen bei vollständiger Bebauung
• Wohnungstypologie: Doppelstudios, 2-, 3- und 4-Zimmer-Wohnungen sowie exklusive Duplex-Wohnungen
• Phase I: 622 Wohnungen — übergeben im 2. Quartal 2023
• Phase II: 828 Wohnungen in 7 Gebäuden — in fortgeschrittener Übergabe
• Phase III: 836 Wohnungen, 1.063 Tiefgaragenstellplätze, 1.600 m² Einzelhandel — Bau begonnen, Fertigstellung für Ende 2028 geplant

Grün- und Gemeinschaftsinfrastruktur:

• Über 20.000 m² urbaner „Mini-Wald“ mit über 1.000 Bäumen, entwickelt in Zusammenarbeit mit Spezialisten der Universität für Agrarwissenschaften und Veterinärmedizin
• Eigene Parks, Grünkorridore und Fußgängerinfrastruktur, die etwa 40 % der Gesamtfläche ausmachen

Geplante nicht-wohnbare Einrichtungen:

• Hyatt Hotel (Phase III)
• Medicana-Krankenhaus (Phase III)
• Privatschule für alle Bildungsstufen (Phase III)
• Eigene Gewerbe- und Büroflächen

Strategie von NBI. Design Luxury Solutions S.R.L. erwirbt Portfolios fertiggestellter und im Grundbuch eingetragener Wohnungen in Nusco City zu ausgehandelten Großhandelspreisen und verkauft diese über das etablierte Vertriebsnetz von NBI an Endkäufer weiter. Alle Zielobjekte sind vollständig registriert und nach rumänischem Recht sofort übertragbar.

---

Marktanalyse

Der Korridor im Norden von Bukarest — bestehend aus Floreasca, Aviației, Pipera, Băneasa und Herăstrău — ist der Referenz-Teilmarkt für Premium-Wohnimmobilien der Hauptstadt.

Veröffentlichte Indikatoren (Ende 2025):

• Durchschnittlicher Listenpreis in Bukarest: 2.204 € pro m², ein Anstieg von 16,6 % gegenüber dem Vorjahr (Imobiliare.ro, Dezember 2025)
• Premium-Neubauten im Norden: typischerweise 2.500 € bis 4.000 € pro m²
• Preiswachstum 2024: 15 % bis 22 % stadtweit (Imobiliare.ro, Investropa)
• Prognose 2026: weiteres Preiswachstum von 3 % bis 6 % im Korridor Nord und Nordost, konzentriert auf grün-zertifizierte und Premium-Objekte
• Mietrenditen: 6 % bis 9 % in den nördlichen Premium-Bezirken (Investropa, 2025)

Angebotsdynamik. Die nationalen Wohnungsfertigstellungen gingen in den ersten drei Quartalen 2025 um 4,7 % gegenüber dem Vorjahr zurück, und die Übergaben in Bukarest-Ilfov bleiben unter dem Höchststand von 2022. Diese strukturelle Angebotsverknappung stützt die Preise bei Premium-Beständen. Bukarest-Ilfov machte 2025 etwa 35 % aller Wohnimmobilientransaktionen in Rumänien aus und ist damit der tiefste und liquideste Teilmarkt des Landes.

Internationaler Vergleich. Auf Euro-pro-m²-Basis liegt Bukarest weiterhin deutlich unter dem Durchschnitt vergleichbarer Hauptstädte in Mittel- und Osteuropa, was eine fortgesetzte Preiskonvergenz und eine anhaltende Nachfrage nach Premium-Beständen in Entwicklungen vom Typ Nusco City unterstützt.

---

Finanzanalyse

Die Strategie ist ein reiner An- und Verkauf (Flip), ohne geplante Renovierungs- oder Ausbauarbeiten.

Verwendung der Erlöse. Design Luxury Solutions S.R.L. wird die durch diese Kampagne eingeworbenen 300.000 € verwenden, um ein Portfolio fertiggestellter und im Grundbuch eingetragener Wohnungen in Nusco City zu ausgehandelten Großhandelspreisen zu erwerben.

Exit-Mechanismus. Direkter Wiederverkauf des erworbenen Portfolios an Endkäufer über das Vertriebsnetz von NBI. Die Rückzahlung des Kreditkapitals und aller aufgelaufenen Zinsen erfolgt aus den Erlösen dieses Wiederverkaufs.

Preisanker. Der Referenzpreisanker ist im Abschnitt Marktanalyse angegeben: 2.500 € bis 4.000 € pro m² im Segment der Premium-Neubauten im Norden von Bukarest.

---

Finanzierung und Investitionsmöglichkeit

---

Risiken und Minderungsmaßnahmen

Marktrisiko Risiko. Eine Verlangsamung des Premium-Wohnungsmarktes in Bukarest könnte den Wiederverkaufszeitraum verlängern oder die Verkaufspreise drücken. Minderung. Der Kredit ist mit einem konservativen Beleihungsauslauf von 66,7 % und einer Hypothekenabdeckung von 150 % strukturiert, was einen wesentlichen Puffer gegen Preisbewegungen bietet. Der Norden von Bukarest hat in jedem der letzten zwei Jahre ein zweistelliges Preiswachstum erzielt und steht bis 2026 vor einem strukturellen Angebotsdefizit.

Ausführungsrisiko Risiko. Das Wiederverkaufstempo für das erworbene Nusco City-Portfolio hängt von der anhaltenden Nachfrage der Endkäufer im Komplex ab. Minderung. Nusco City Phase I ist ein fertiggestelltes, bewohntes Objekt mit starker Absorption. Phase III verkaufte innerhalb von zwei Monaten nach Erteilung der Baugenehmigung bereits über 30 % der Einheiten vor, was die Tiefe der Nachfrage bestätigt. Die NBI-Gruppe betreibt über die North Bucharest Marketing S.R.L. eine integrierte Vertriebs- und Marketingfunktion und hat bereits früher vergleichbare Flip-Strategien durchgeführt, die über stock.estate finanziert wurden.

Rückzahlungsrisiko Risiko. Die endfällige Rückzahlung konzentriert die Kapitalrückführung auf den Zeitpunkt der Fälligkeit, was zu einem punktuellen Cashflow-Risiko führt. Minderung. Die Rückzahlung ist durch eine erstrangige Hypothek mit 150 % Deckung auf Wohnungen im Eigentum von NBI besichert, die von der Plattform gemäß ECSPR-Verfahren vollstreckt werden kann. Design Luxury Solutions verfügt über eine etablierte Rückzahlungshistorie bei der Libra Internet Bank, belegt durch mehrere hypothekarisch besicherte Fazilitäten, die zwischen 2021 und 2024 vollständig zurückgezahlt wurden.

Regulatorisches und steuerliches Risiko Risiko. Änderungen bei der umsatzsteuerlichen Behandlung von Neubauverkäufen und andere steuerliche Anpassungen können die Nachfrage der Endkäufer beeinflussen. Minderung. Die kurze Kreditlaufzeit von 12 Monaten begrenzt das Risiko gegenüber mittelfristigen regulatorischen Änderungen, und die Akquisitionspreise bieten eine Margenresistenz gegenüber kurzfristigen Nachfrageeffekten.

---

Der Projekteigentümer erklärt, dass nach bestem Wissen keine Informationen ausgelassen wurden, die wesentlich irreführend oder ungenau sind. Der Projekteigentümer ist für die Erstellung des Basisinformationsblatts für Investitionen verantwortlich (siehe Dokumente).