K2 Jegalia Penny Retail

1. Zusammenfassung

Die GOLDBACH GROUP S.R.L., Holdinggesellschaft der Bukarester Goldbach-Gruppe, eines Entwicklers von Fachmarktzentren und Supermärkten, die an internationale Lebensmittelhändler (Lidl, Penny, Kaufland) vermietet sind, nimmt über die Plattform stock.estate ein Darlehen für Betriebskapital von 600.000 EUR mit einer Laufzeit von 12 Monaten auf. Die Mittel unterstützen die Entwicklung der Galerie Food Jegalia, eines Penny-Markts in der Gemeinde Jegalia, Kreis Călărași, der von der Projektgesellschaft der Gruppe K2 JEGALIA S.R.L. umgesetzt und für 15 Jahre an REWE International (Penny) vermietet ist.

Anleger erhalten einen progressiven Zinssatz zwischen 10,00% und 16,00% pro Jahr, der bei Zeichnung jeder Anlage nach dem Anlagebetrag (und gegebenenfalls nach der Stufe des Anlegers und einem etwaigen Early-Bird-Bonus) festgelegt wird, innerhalb eines Zinspools von 6,00 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz von 10,00%. Die Zinsen werden monatlich gezahlt, das Kapital wird endfällig in einer Summe 12 Monate nach der Auszahlung zurückgezahlt (voraussichtlich am 10.11.2027). Es gelten kein Cashback und keine Entgelte für Anleger.

Das Darlehen ist durch eine erstrangige Hypothek auf einer separaten Immobilie der Gruppe besichert, einem 5.737 qm großen innerörtlichen Grundstück in der Str. Băneasa nr. 2, Târgu Mureș (Grundbuch 144792 Târgu Mureș), Eigentum der K2 TG MURES GALLERY S.R.L., einer mittelbaren hundertprozentigen Tochter der Darlehensnehmerin, die die Hypothek als Drittsicherungsgeberin bestellt. Referenzwert der Sicherheit sind 1.140.476 EUR, also der im Dezember 2025 gezahlte Kaufpreis zuzüglich Mehrwertsteuer sowie 100.000 EUR Genehmigungskosten: bezogen auf die Finanzierung von 600.000 EUR ergibt sich ein Beleihungsauslauf von 52,61% und eine Besicherungsquote von 190,08%. Die Rückzahlung ist aus dem Cashflow der Gruppe, dem Verkauf oder der Bankrefinanzierung des Projekts der Gruppe in Târgu Mureș oder dem vorzeitigen Ausstieg aus anderen Projekten der Gruppe wie K2 Odobești vorgesehen.

2. Standortanalyse

Jegalia, Kreis Călărași. Jegalia ist eine ländliche Gemeinde im Kreis Călărași im Südosten Rumäniens. Das Projekt ist ein freistehender Penny-Markt auf einem 5.029 qm großen Grundstück in der Gemeinde.

Einzugsgebiet und Wettbewerb. Jegalia hatte beim Zensus 2021 3.858 Einwohner; nach Angaben des Entwicklers umfasst das Einzugsgebiet im Umkreis von 8 km etwa 6.354 Einwohner aus Jegalia und den Nachbarorten. Der moderne Lebensmitteleinzelhandel in der Gegend beschränkt sich auf einen einzigen Profi-Markt, was die Nachfrage nach einem Penny-Markt stützt.

Standort der Sicherheit, Târgu Mureș. Das belastete Grundstück liegt in der Str. Băneasa nr. 2 in Târgu Mureș, der Kreishauptstadt von Mureș, neben bestehenden Lidl- und Kaufland-Märkten. Nach Angaben des Entwicklers leben im Umkreis von 2 km etwa 70.462 Einwohner.

3. Profil der Darlehensnehmerin

• Rechtsträger: GOLDBACH GROUP S.R.L., Steuernummer 47588919 (umsatzsteuerpflichtig), Handelsregisternummer J2023002237409 (vormals J40/2237/2023), eingetragen am 7. Februar 2023, Sitz in Calea Floreasca nr. 165, One Tower, 4. Etage, Raum 4, Sektor 1, Bukarest
• Tätigkeit: Holdinggesellschaft (CAEN 6421) der Goldbach-Gruppe mit Beteiligungen an Projektgesellschaften und an Gruppengesellschaften für Entwicklung, Planung und Bau, Beratung und Solarenergie
• Gesellschafter und Geschäftsführung: Gesellschafter Avădanei Florentin-Claudiu (50%) und Oancea Elena (50%); Geschäftsführer Avădanei Florentin-Claudiu
• Direkte Beteiligungen (09.10.2026): 100% an K2 ODOBEȘTI, GOLDBACH ENERGY, MOTRU SOLAR ENERGY, K2 RETAIL PROPERTIES, K2 ASSETS und K2 BERCENI; 76% an K2 STEFANESTI; 50% an GOLDBACH DEVELOPMENT und GOLDBACH DESIGN&BUILD; 46% an GOLDBACH CONSULTING; 20% an K2 DROBETA
• Mittelbare Beteiligungen: 100% an der K2 JEGALIA S.R.L., der Projektgesellschaft in Jegalia, und 100% an der K2 TG MURES GALLERY S.R.L., der Drittsicherungsgeberin, gehalten über die K2 RETAIL PROPERTIES S.R.L.
• Erfahrung: von der Gruppe realisierte Einzelhandelsprojekte sind unter anderem der Lidl-Markt in Berceni (2025), der Aurora Retail Park Bacău (Mai 2026) und die Einkaufsgalerie Râșnov (2024); acht Street-Mall-Projektgesellschaften in Moreni, Titu, Zărnești, Vălenii de Munte, Orăștie, Motru, Oravița und Huși wurden fertiggestellt und schieden am 10. Oktober 2025 aus der Gruppe aus
• Auf stock.estate: K2 Odobești Retail Park, ein Darlehen von 400.000 EUR, ausgezahlt am 28.10.2026, fällig am 26.04.2027, in Rückzahlung, bisher ohne fällige Rate (erste Zinszahlung am 01.12.2026). Die beiden Darlehen sind durch eine Cross-Default-Klausel verbunden (Art. 7.7 des Darlehensvertrags)
• Status: aktiv, keine Steuerrückstände, keine Gerichtsverfahren und keine Insolvenzeinträge (Termene.ro-Bericht vom 22. Oktober 2026)
• Website: goldbachgroup.ro

4. Projekt und Sicherheit

Das Projekt. Die Galerie Food Jegalia ist ein Penny-Markt in Shell & Core-Bauweise mit einer vermieteten Fläche von 1.274 qm auf einem Grundstück von 5.029 qm, entwickelt von der K2 JEGALIA S.R.L. Der Markt ist an REWE International (Penny) mit einem im Juni 2026 unterzeichneten Mietvertrag über 15 Jahre mit Verlängerungsoption vermietet. Die Baugenehmigung Nr. 6 vom 21.08.2026 wurde erteilt. Der Bau durch Goldbach Construct als Generalunternehmer begann im August 2026; die Fertigstellung des Shell & Core ist für Januar 2027 und die Eröffnung des Markts für Mai 2027 geplant, spätestens am 31.05.2027 (Zeitplan des Entwicklers).

Die Sicherheit.

• Adresse: Str. Băneasa nr. 2, Târgu Mureș, Kreis Mureș
• Grundbuch: Grundbuch 144792 Târgu Mureș, Katasternummer 144792; innerörtliches Grundstück von 5.737 qm, Nutzungsart bebaute Fläche (curți construcții)
• Eigentümerin: K2 TG MURES GALLERY S.R.L. (CUI 51845964), Alleineigentümerin (1/1), hundertprozentige Tochter der K2 RETAIL PROPERTIES S.R.L., die ihrerseits zu 100% der Darlehensnehmerin gehört, als Drittsicherungsgeberin
• Titel: erworben mit notariellem Kaufvertrag Nr. 3624 vom 17. Dezember 2025 für 4.378.857,50 RON zuzüglich Mehrwertsteuer (5.298.417,58 RON einschließlich 21% Mehrwertsteuer)
• Belastungen: der Grundbuchauszug vom 22. Oktober 2026 weist in Teil III keine Belastungen aus; im Grundbuch ist die Baugenehmigung Nr. 105 vom 30.04.2026 für ein Gebäude mit Sport- und Gewerbenutzung vermerkt
• Geplante Nutzung: die Gruppe plant auf dem Grundstück die Non-Food-Einkaufsgalerie Târgu Mureș 2 (Erdgeschoss plus ein Obergeschoss, Bruttomietfläche 3.631 qm); der Mietvertrag ist in Verhandlung, der Baubeginn ist für das erste Quartal 2027 geplant (Angaben des Entwicklers)

5. Marktanalyse

Langfristig an internationale Lebensmittelhändler vermietete Discount-Supermärkte mit einem einzigen Mieter sind ein Kernformat der Goldbach-Gruppe. Goldbach Construct, der Generalunternehmer des Projekts, hat 2025 einen Penny-Markt und einen Lidl-Markt fertiggestellt. In Jegalia ist der Penny-Mietvertrag über 15 Jahre unterzeichnet, und die geschätzte Jahresmiete beträgt nach Angaben des Entwicklers etwa 191.100 EUR (12,5 EUR pro qm und Monat auf 1.274 qm).

Grundlage der Sicherheit. Für dieses Angebot wurde kein unabhängiges ANEVAR-Gutachten erstellt. Der Referenzwert von 1.140.476 EUR ist der Kaufpreis gemäß notariellem Vertrag Nr. 3624 vom 17.12.2025 von 5.298.417,58 RON einschließlich Mehrwertsteuer, umgerechnet zum BNR-Kurs von 5,0923 RON/EUR am Vertragsdatum (1.040.476 EUR), zuzüglich 100.000 EUR Genehmigungskosten für die Baugenehmigung Nr. 105/2026. Dies entspricht etwa 199 EUR pro qm.

Sensitivität. Ein Abschlag von 20% bei einem Notverkauf auf 1.140.476 EUR ergibt 912.381 EUR, was die Finanzierung von 600.000 EUR bei einem Beleihungsauslauf von etwa 66% weiterhin deckt. Ein Abschlag von etwa 47% würde den Wert der Sicherheit auf die Höhe der Finanzierung bringen.

6. Finanzanalyse

Es handelt sich um ein Darlehen über 12 Monate für Betriebskapital an die Holding der Gruppe für die Entwicklung des Projekts in Jegalia.

Mittelverwendung

Projektbudget (Schätzungen des Entwicklers)

Finanzierungsplan

Der Entwickler plant, das Projekt zu 60% mit Bankfinanzierung und zu 40% mit Eigenkapital zu finanzieren. Am 01.10.2026 hat die UniCredit Bank ein indikatives Angebot für ein Entwicklungsdarlehen von bis zu 1.009.542 EUR zuzüglich einer Mehrwertsteuer-Finanzierungslinie mit 10 Jahren Laufzeit abgegeben. Das Angebot ist indikativ und keine unterzeichnete Finanzierung. Da die Bank den Eigenkapitalbeitrag vorab verlangt, ist das Bankdarlehen keine Rückzahlungsquelle für dieses Darlehen.

Finanzdaten der Darlehensnehmerin, bei der ANAF eingereicht (RON)

Die Holding hat keinen Umsatz und keine Mitarbeiter; ihre Erträge sind überwiegend Finanzerträge aus Beteiligungen.

Konzernsicht (RON, ANAF, einfache Aggregation ohne konzerninterne Eliminierungen)

Rückzahlungsquelle

Das Kapital wird endfällig in einer Summe 12 Monate nach der Auszahlung zurückgezahlt (voraussichtlich am 10.11.2027). Die Rückzahlung ist aus dem Cashflow der Gruppe, dem Verkauf oder der Bankrefinanzierung des Projekts der Gruppe in Târgu Mureș oder dem vorzeitigen Ausstieg aus anderen Projekten der Gruppe wie K2 Odobești vorgesehen. Die Fertigstellung des Markts in Jegalia wird spätestens im vierten Quartal 2027 erwartet. Die Verwertung des belasteten Grundstücks ist die Rückfalllösung.

7. Finanzierung und Anlagemöglichkeit

So funktioniert der progressive Zinssatz

Jede Anlage erhält einen eigenen jährlichen Vertragszinssatz, der bei Zeichnung festgelegt wird. Der Zinssatz beginnt beim Basiszinssatz von 10,00% und steigt innerhalb des Zinspools von 6,00 Prozentpunkten mit dem Anlagebetrag (und gegebenenfalls mit der Stufe des Anlegers und einem etwaigen Early-Bird-Bonus) gemäß der auf dieser Kampagnenseite veröffentlichten Staffel. Die Darlehensnehmerin zahlt 16,00% pro Jahr auf die gesamte Finanzierung; der nicht an Anleger verteilte Teil des Pools ist das Entgelt der Plattform. Einmal gezeichnet, ändert sich der Zinssatz einer Anlage während der Laufzeit nicht.

Plattform

stock.estate ist ein europäischer Schwarmfinanzierungsdienstleister, zugelassen von der Autoritatea de Supraveghere Financiara Rumäniens unter der Lizenz PJR28FSFPR/400002, und arbeitet gemäß der Verordnung (EU) 2020/1503 (ECSPR).

8. Risiken und Risikominderung

• Holdingstruktur. Die Darlehensnehmerin ist eine Holdinggesellschaft ohne operativen Umsatz; das Projekt wird von einer Tochtergesellschaft umgesetzt, die Hypothek von einer anderen bestellt. Risikominderung: die Holding wies 2025 ein Eigenkapital von 6,3 Mio. RON und einen Jahresüberschuss von 5,2 Mio. RON aus, und die Hypothek ist eine dingliche Sicherheit am Grundstück, die vor der Auszahlung der Mittel eingetragen wird.
• Bau und Genehmigungen. Baukosten und Bauzeit in Jegalia können die Schätzungen des Entwicklers übersteigen, und der Penny-Mietvertrag hängt von der Übergabe des Markts zum vereinbarten Termin ab. Risikominderung: die Baugenehmigung Nr. 6 vom 21.08.2026 ist erteilt, der Bau hat im August 2026 begonnen und der Mietvertrag über 15 Jahre mit REWE International (Penny) ist unterzeichnet.
• Indikative Bankfinanzierung. Das Entwicklungsdarlehen der UniCredit Bank ist ein indikatives Angebot, keine unterzeichnete Finanzierung, und die Bank verlangt den Eigenkapitalbeitrag vorab, sodass das Bankdarlehen nicht zur Rückzahlung dieses Darlehens verwendet werden kann. Risikominderung: die Rückzahlung hängt nicht vom Bankdarlehen für Jegalia ab; sie ist aus dem Cashflow der Gruppe, dem Verkauf oder der Bankrefinanzierung des Projekts in Târgu Mureș und dem Ausstieg aus anderen Projekten der Gruppe vorgesehen, mit der Hypothek als Rückfalllösung.
• Grundlage der Sicherheit. Die Sicherheit ist ein unbebautes Grundstück, bewertet zum Kaufpreis zuzüglich Mehrwertsteuer und Genehmigungskosten, nicht durch ein unabhängiges ANEVAR-Gutachten. Risikominderung: der Preis wurde im Dezember 2025 mit notariellem Vertrag gezahlt, die Baugenehmigung Nr. 105/2026 ist im Grundbuch vermerkt, Teil III weist keine Belastungen aus, und ein Abschlag von 20% bei einem Notverkauf lässt die Finanzierung weiterhin gedeckt.
• Sicherungsgeberin mit negativem Eigenkapital. Die K2 TG MURES GALLERY S.R.L. wies zum 31. Dezember 2025 ein negatives Eigenkapital von -111.612 RON aus, typisch für eine Projektgesellschaft vor Baubeginn. Risikominderung: die Sicherheit ist das Grundstück selbst, bewertet mit 1.140.476 EUR, und hängt nicht von den Ergebnissen der Sicherungsgeberin ab.
• Konzentration auf die Gruppe. Dies ist das zweite Darlehen derselben Darlehensnehmerin auf stock.estate, mit einem Gesamtengagement von 1,0 Mio. EUR zusammen mit K2 Odobești. Risikominderung: jedes Darlehen hat eine eigene erstrangige Hypothek auf einem anderen Grundstück, und die Cross-Default-Klausel erlaubt den Darlehensgebern, bei Ausfall eines der beiden Darlehen für beide vorzugehen.
• Verschuldung der Gruppe. 2025 betrugen die aggregierten Verbindlichkeiten der Gruppengesellschaften etwa 59,5 Mio. RON bei einem Eigenkapital von etwa 21,7 Mio. RON (einfache Aggregation, ohne konzerninterne Eliminierungen). Risikominderung: die Gruppe wies 2025 aggregiert einen Jahresüberschuss von etwa 12,3 Mio. RON aus.
• Variabler Zinssatz bei Zeichnung. Der Vertragszinssatz hängt vom Anlagebetrag und den Bedingungen bei Zeichnung ab. Risikominderung: der Zinssatz wird vor der Zeichnung angezeigt, bleibt während der Laufzeit fest und kann nie unter den Basiszinssatz von 10,00% fallen.
• Währungsrisiko. Das Darlehen lautet auf Euro, während die Erträge der Gruppe überwiegend in Lei anfallen. Risikominderung: die Laufzeit beträgt 12 Monate, und Gewerbeimmobilien in Rumänien werden in Euro gehandelt.
• Illiquidität. Über die Plattform geschlossene Darlehen sind nicht zum Handel an einem geregelten Markt zugelassen, und ein Sekundärmarkt ist nicht garantiert. Anleger sollten bereit sein, die Anlage bis zur Fälligkeit zu halten.

Vollständige Angaben zur Darlehensnehmerin und zu den Risiken enthält das Anlagebasisinformationsblatt (KIIS) im Bereich Dokumente.

Der Projektträger erklärt, dass nach seinem besten Wissen keine Informationen ausgelassen wurden und keine Informationen wesentlich irreführend oder unzutreffend sind. Der Projektträger ist für die Erstellung des Anlagebasisinformationsblatts verantwortlich (siehe Dokumente).