JAIS Home MOON Cluj

1. Zusammenfassung

EGO SOFT DESIGN S.R.L. betreibt Ferienwohnungen für Kurzaufenthalte in Cluj-Napoca unter der Marke JAIS Home MOON. Diese Kampagne sammelt 116.000 EUR, um den Kauf einer vierten Einheit durch das Unternehmen abzuschließen, einer Zweizimmerwohnung mit Tiefgaragenstellplatz in der Str. Miko Imre nr. 10, und sie nach dem Standard der bestehenden MOON-Wohnungen auszustatten. Das Unternehmen bringt sein bestehendes Portfolio von drei Wohnungen mit einem Nettobuchwert von rund 448.000 EUR ein.

Merkmale der Investition:

• Progressiver Zins von 10,00 % bis 16,00 % p. a., bei Unterzeichnung für jede Investition je nach investiertem Betrag und Stufe des Investors festgelegt, monatlich gezahlt, mit Rückzahlung des Kapitals in einer einzigen Rate bei Fälligkeit, 12 Monate nach Abschluss der Kampagne. Es gibt kein Cashback und keine Gebühren für Investoren.
• Erstrangige Hypothek auf die Wohnung und den Stellplatz, unabhängig von einem ANEVAR-Mitglied mit 176.000 EUR bewertet, ein Beleihungsauslauf von 65,91 % und eine Sicherheitendeckung von 151,7 %.
• Bestehende Bankhypothek wird beim Closing abgelöst: Der auf das Hypothekendarlehen des Verkäufers bei der ING Bank geschuldete Betrag wird direkt von stock.estate gezahlt, sodass die Hypothek der Investoren die einzige Hypothek auf beiden Einheiten ist.
• Ein operatives Unternehmen: Das Unternehmen hat seit 2019 in jedem Geschäftsjahr einen Nettogewinn ausgewiesen, mit einem Nettoumsatz von 1.150.992 RON und einem Nettogewinn von 298.757 RON im Jahr 2025.

2. Standortanalyse

Cluj-Napoca ist das wichtigste Universitäts-, IT- und Wirtschaftszentrum im Nordwesten Rumäniens.

• Tourismus: Der Kreis Cluj verzeichnete im ersten Halbjahr 2026 299.683 Ankünfte und 523.081 Übernachtungen und liegt bei den Ankünften aus dem Ausland auf Platz drei in Rumänien (INS).
• Luftverkehr: Der Internationale Flughafen Cluj fertigte 2025 einen Rekord von 3,58 Millionen Passagieren ab, rund 10 % mehr als 2024.
• Veranstaltungen und Universitäten: UNTOLD (über 470.000 Besucher im Jahr 2025) und Electric Castle sorgen für Nachfragespitzen, während allein die Babeș-Bolyai-Universität im Herbst 2026 rund 13.900 neue Studierende erwartet, was ganzjährige Aufenthalte von Familien, Wissenschaftlern und medizinischem Personal stützt.

Die als Sicherheit dienende Wohnung liegt in der Str. Miko Imre, einer Wohnstraße nahe der Calea Turzii im Viertel Zorilor / Europa im Süden der Stadt, mit Anbindung an die medizinischen Universitätscampus, die Iulius Mall und das Stadtzentrum. Die beiden bereits betriebenen MOON-Wohnungen liegen in der Altstadt an der Piața Muzeului und nahe dem Rivus-Projekt am Flussufer in der Str. George Stephenson.

3. Profil des Projektträgers

• Rechtsträger: EGO SOFT DESIGN S.R.L., Steuernummer RO39394342, Handelsregisternummer J2018001429012, gegründet 2018, Sitz in Aiud, Kreis Alba
• Tätigkeit: individuelle Softwareentwicklung (CAEN 6210) und Beherbergung für Kurzaufenthalte (CAEN 5520), mit Betriebsstätten in Cluj-Napoca an der Piața Muzeului 5 und in der Str. George Stephenson 9
• Eigentum und Geschäftsführung: Alleingesellschafterin und Geschäftsführerin Oltița-Viruca Bodea; die MOON-Wohnungen werden von Horațiu Bodea betrieben
• Stammkapital: 600.000 RON, voll eingezahlt
• Portfolio: drei Wohnungen in der Bilanz, Nettobuchwert der Gebäude 2.397.044 RON zum 30. September 2026
• Marke: JAIS Home MOON-Wohnungen, gelistet auf Airbnb, Booking.com, Expedia und Hotels.com, mit kontaktlosem Check-in

4. Projektübersicht

Das Unternehmen kauft eine fertiggestellte Wohnung und einen Stellplatz und nimmt sie als vierte Einheit in sein MOON-Portfolio auf.

Wohnung 7, Str. Miko Imre nr. 10, 1. Stock, Cluj-Napoca

• Wohnzimmer, Schlafnische, Küche, Bad, Flur und Loggia
• Nutzfläche 45,32 m², Gesamtfläche 49,87 m²
• Grundbuch CF 298895-C1-U124 Cluj-Napoca
• Marktwert: 158.000 EUR

Stellplatz 72, 2. Untergeschoss, gleiches Gebäude

• Nutzfläche 12,79 m²
• Grundbuch CF 298895-C1-U72 Cluj-Napoca
• Marktwert: 18.000 EUR

Werte aus dem ANEVAR-Gutachten Nr. 33 vom 26. Oktober 2026 von Crina Cheșa, erstellt für stock.estate. Nach dem Kauf wird die Wohnung nach dem MOON-Standard ausgestattet (Designinterieur, Lüftung mit Wärmerückgewinnung, gefiltertes Wasser) und neben den bestehenden Einheiten für Kurzaufenthalte vermietet.

Die betriebenen MOON-Wohnungen:

• Moon Old Town, Piața Muzeului 5, in der Altstadt, in Betrieb seit Juni 2024 mit einer durchschnittlichen jährlichen Auslastung von 63,7 % (Unternehmensangaben). Bewertet mit 10/10 "Außergewöhnlich" auf Hotels.com und Expedia.
• Moon Rivus, Str. George Stephenson 9, in Betrieb seit August 2026.

Die Fotos auf dieser Seite zeigen diese beiden Wohnungen als Beispiel für den Standard, auf den die neue Einheit gebracht wird.

5. Marktanalyse

Die Nachfrage nach Kurzaufenthalten in Cluj-Napoca kommt aus vier Gruppen: Touristen, Geschäftsreisende aus dem IT- und Dienstleistungssektor, Besucher mit Universitätsbezug (Zulassungen, Konferenzen, medizinische Praktika) und Veranstaltungsbesucher. Die bestehende Einheit des Unternehmens im Zentrum hat seit Juni 2024 laut Unternehmensangaben eine durchschnittliche jährliche Auslastung von 63,7 % erreicht.

6. Finanzanalyse

Es handelt sich um ein Erwerbs- und Ausstattungsdarlehen an ein operatives Unternehmen; die Immobilie verbleibt im Portfolio des Unternehmens und wird nicht weiterverkauft.

Mittelverwendung

Der Kaufpreis beträgt 227.000 EUR, von denen das Unternehmen bereits 863.057,91 RON aus Eigenmitteln gezahlt hat. Die Wohnung wird von einer nahestehenden Partei gekauft; die Besicherung wird auf Basis des unabhängigen ANEVAR-Werts berechnet, nicht des Kaufpreises.

Sicherheitendeckung

Finanzkennzahlen des Unternehmens (RON)

Quelle: beim Finanzministerium eingereichte Jahresabschlüsse.

Rückzahlungsquelle

Die monatlichen Zinsen werden aus dem operativen Cashflow des Unternehmens gezahlt, einschließlich der Beherbergungserlöse des MOON-Portfolios. Das Kapital wird bei Fälligkeit aus dem operativen Cashflow und/oder durch eine Bankrefinanzierung der Wohnung zurückgezahlt; der Verkauf der Einheit oder eine Folgerunde stehen als weitere Wege zur Verfügung.

7. Finanzierung und Investitionsmöglichkeit

So funktioniert der progressive Zinssatz. Jede Investition erhält einen einzigen festen Jahreszinssatz, der bei Unterzeichnung festgelegt wird: den Mindestzinssatz von 10,00 % zuzüglich eines Zinsbands (Rate Band), das mit dem investierten Betrag steigt (von +0,25 Punkten bei 250 EUR bis zu vollen +6,00 Punkten bei 100.000 EUR), sowie höhere Startzinssätze für Investoren mit einem größeren aktiven Portfolio auf der Plattform, bis zu maximal 16,00 %. Für diese Kampagne gilt kein Early-Bird-Bonus.

Exit. Das Kapital soll bei Fälligkeit in folgender Reihenfolge zurückgezahlt werden:

• aus dem operativen Cashflow des Unternehmens;
• durch eine durch die Wohnung besicherte Bankrefinanzierung;
• durch den Verkauf der Wohnung, deren Gutachterwert etwa das 1,5-Fache des Darlehens beträgt.

Plattform

stock.estate ist ein europäischer Schwarmfinanzierungsdienstleister, der von der Autoritatea de Supraveghere Financiara Rumäniens unter der Lizenz PJR28FSFPR/400002 zugelassen ist und gemäß der Verordnung (EU) 2020/1503 (ECSPR) tätig ist.

8. Risiken und Risikominderung

• Rückzahlungsrisiko. Der Darlehensnehmer kann möglicherweise Zinsen oder Kapital nicht fristgerecht zahlen. Risikominderung: Das Darlehen ist durch eine erstrangige Hypothek auf eine fertiggestellte Wohnung und einen Stellplatz besichert, die mit 151,7 % des Darlehens bewertet sind und im Namen der Investoren verwertet werden können.
• Betriebsrisiko. Die Erlöse aus Kurzaufenthalten hängen von Auslastung, Saisonalität und lokalen Vorschriften für Kurzzeitvermietungen ab. Risikominderung: Das Unternehmen betreibt seit 2024 Einheiten für Kurzaufenthalte in Cluj-Napoca und hat weitere Erlöse; die Rückzahlung hängt nicht allein von der neuen Einheit ab.
• Marktrisiko. Die Wohnimmobilienpreise in Cluj-Napoca können während der Darlehenslaufzeit sinken. Risikominderung: Der Beleihungsauslauf von 65,91 % fängt einen Preisrückgang von etwa einem Drittel auf, bevor das Darlehen nicht mehr vollständig gedeckt ist.
• Währungsrisiko. Das Darlehen lautet auf Euro, während das Unternehmen seine Erlöse in rumänischen Lei ausweist. Risikominderung: Wohnimmobilien in Cluj-Napoca werden in Euro bepreist und gehandelt, was den Wert der Sicherheit in Euro stützt.
• Illiquidität. Über die Plattform abgeschlossene Darlehen sind nicht zum Handel an einem geregelten Markt zugelassen, und ein Sekundärmarkt ist nicht garantiert. Investoren sollten bereit sein, die Investition bis zur Fälligkeit zu halten.

Vollständige Angaben zum Darlehensnehmer und zu den Risiken, einschließlich der bestehenden Bankverbindlichkeiten des Unternehmens, enthält das Anlegerinformationsblatt (KIIS) im Bereich Dokumente.

Der Projektträger erklärt, dass nach seinem besten Wissen keine Informationen ausgelassen wurden und keine Informationen wesentlich irreführend oder unrichtig sind. Der Projektträger ist für die Erstellung des Anlegerinformationsblatts verantwortlich (siehe Dokumente).