Bulevardul Republicii 49-53, Arad

1. Zusammenfassung

XEDORA S.R.L., ein in Arad ansässiges Unternehmen, das im Ankauf, in der Renovierung und im Weiterverkauf von Wohnimmobilien tätig ist, erwirbt vier Wohnungen (zwei 2-Zimmer- und zwei 3-Zimmer-Wohnungen, insgesamt 219,41 m² Nutzfläche) im ultrazentralen Wohnblock "Libelula" in der Bulevardul Republicii 49-53, Arad, zum Preis von 235.000 €. Das Unternehmen plant eine Innenrenovierung mit einem Budget von 40.000 € und anschließend den Weiterverkauf aller vier Einheiten zu einem prognostizierten Gesamtpreis von 370.000 €. Diese Kampagne sammelt 150.000 € zur Teilfinanzierung des Erwerbs ein. Der Projektentwickler bringt 85.000 € des Kaufpreises sowie das gesamte Renovierungsbudget und alle Transaktionskosten aus Eigenmitteln auf. Das Darlehen hat eine Laufzeit von 12 Monaten, zahlt monatliche Zinsen zu einem progressiven Satz von 10,00 % bis 16,00 % p. a. je nach investiertem Betrag und tilgt das Kapital bei Fälligkeit oder bereits früher, teilweise, mit dem Verkauf der Einheiten. Das Darlehen ist durch eine erstrangige Hypothek auf alle vier Wohnungen besichert, die gleichzeitig mit der Erwerbsurkunde eingetragen wird. Die vier Einheiten haben einen unabhängigen ANEVAR-Marktwert von 274.000 € im aktuellen, unrenovierten Zustand. Zuzüglich des Renovierungsbudgets von 40.000 € ergibt sich eine Sicherheitenbasis von 314.000 €, ein Beleihungsauslauf (LTV) von 47,8 % und eine Sicherheitendeckung von 209 %.

2. Standortanalyse

Arad ist der Sitz des Kreises Arad im Westen Rumäniens, am Fluss Mureș, mit rund 145.000 Einwohnern (Volkszählung 2021). Die Stadt liegt am Korridor der Autobahn A1, die Bukarest mit der ungarischen Grenze bei Nădlac (etwa 50 km) und Mitteleuropa verbindet. Sie ist etwa 55 km von Timișoara entfernt und verfügt über einen eigenen internationalen Flughafen. Das unabhängige Bewertungsgutachten beschreibt die lokale Wirtschaft als entwickelt und diversifiziert. Als Hauptsektoren werden Industrie, Handel und Logistik genannt, gestützt durch die Lage Arads an den wichtigsten Verkehrswegen zwischen Rumänien und Mitteleuropa.

Die Immobilie befindet sich an der Bulevardul Republicii (früher Bulevardul Revoluției), dem zentralen Hauptboulevard der Stadt, in der ultrazentralen Zone. Laut Bewertungsgutachten ist die unmittelbare Umgebung ein gemischtes, überwiegend Wohngebiet mit Wohnblöcken der Bauart P+4 und P+10, Einfamilienhäusern und Gewerbeflächen. Öffentliche Verkehrsmittel, Geschäfte, Schulen und Universitäten, medizinische Einrichtungen, Banken und Parks liegen in der Nähe. Das Gebiet ist vollständig an Strom, Wasser, Abwasser, Erdgas, Fernwärme und Telekommunikationsnetze angeschlossen.

Bevölkerungsdichte und Durchschnittsalter in der Umgebung werden vom Gutachter als stabil beschrieben. Die Nachfrage im ultrazentralen Segment wird von Eigennutzern mit durchschnittlichem Einkommen getragen, die Zugang zu Hypothekenfinanzierungen haben.

3. Profil des Projektentwicklers

• Rechtsträger: XEDORA S.R.L., CUI 48351839, im Handelsregister unter J2023000934029 am 19.06.2023 eingetragen, Sitz in Arad
• Tätigkeit: Ankauf, Renovierung und Weiterverkauf eigener Wohnimmobilien (CAEN 6810), zusammen mit Ausbauarbeiten (CAEN 4334)
• Gesellschafterstruktur: zwei rumänische natürliche Personen als Gesellschafter (60 % / 40 %); der Mehrheitsgesellschafter ist zugleich alleiniger Geschäftsführer

Seit ihrer Gründung hat die Gesellschaft Wohneinheiten in Arad gekauft, renoviert und weiterverkauft. Die Gesellschafter haben bereits zuvor ähnliche Transaktionen abgeschlossen. Hinterlegte Ergebnisse:

Zum 30.06.2026 hielt die Gesellschaft eine Wohneinheit im Bestand (Buchwert 237.694 RON) und liquide Mittel von rund 111.000 RON. Zudem bestanden Gesellschafterdarlehen in Höhe von 221.309 RON. Eine kurzfristige Bankfazilität von 136.718 RON wurde im Laufe des Jahres 2026 vollständig zurückgezahlt. Die am 19.09.2026 geprüften öffentlichen Register zeigen:

• keine Steuerrückstände bei der ANAF
• keine Gerichtsverfahren
• keine Insolvenzanträge
• keine im RNPM/AEGRM eingetragenen Sicherheiten an beweglichem Vermögen

4. Projektübersicht

Immobilie: vier Wohnungen in einem Wohnblock S+P+10 in der Bulevardul Republicii 49-53, Arad. Der Block wurde um 1980 errichtet und laut Energieausweis 2025 energetisch saniert. Er verfügt über einen Aufzug, eine Stahlbetonskelettkonstruktion, ein Wärmedämmsystem und individuelle Gasthermen in jeder Wohnung. Der Gutachter bewertet den Gesamtzustand des Gebäudes als gut. Das Grundstück ist in staatlichem Eigentum, wobei den Einheiten ein ungeteilter Anteil daran zusteht.

Grundbuch: CF 301118-C1-U96, U99, U101 und U103, Arad. Die Grundbuchauszüge und das Verkaufsversprechen zeigen, dass die Einheiten frei von Hypotheken oder sonstigen Belastungen sind. Die Einheiten stehen leer.

Aktueller Zustand (Bewertungsgutachten):

• halbgetrennte Raumaufteilung, Komfortkategorie I und II
• PVC-Außenfenster, Metalleingangstüren
• Fliesen in Nassbereichen, Laminat- oder Holzböden in den Zimmern
• individuelle Gastherme mit Heizkörpern
• Ausstattung von niedriger bis mittlerer Qualität, renovierungsbedürftig

Geplante Renovierung (Kostenvoranschlag "Proiect Libelula", insgesamt 160.000 RON; angesetztes Budget 40.000 € einschließlich Reserve):

• vollständige Sanierung des Badezimmers in jeder Einheit, einschließlich Sanitärinstallationen
• neuer Laminatboden und neue Sockelleisten
• Ausbesserung und Vorbereitung der Wände, vollständiger Neuanstrich
• neue Keramikfliesen, wo erforderlich
• Überholung der Elektroinstallation mit neuen Steckdosen und Schaltern
• sämtliche Materialien und Arbeitsleistungen inbegriffen

Zeitplan:

• Renovierung: 3 Monate ab Erwerb
• Verkäufe: voraussichtlicher Abschluss innerhalb von 6 Monaten nach Erwerb
• Darlehenslaufzeit: 12 Monate, was nach dem geplanten Verkaufszeitraum einen Puffer von 6 Monaten lässt

Genehmigungen: Bei den Arbeiten handelt es sich um Innenausbauarbeiten, für die keine Baugenehmigung erforderlich ist.

Energieklasse: Das Gebäude wurde 2025 energetisch saniert. Die Energieausweise für die einzelnen Einheiten werden vor dem Weiterverkauf ausgestellt.

5. Marktanalyse

Die Angebotspreise für Wohnungen in Arad liegen 2026 im Durchschnitt bei etwa 1.250-1.330 €/m² Nutzfläche:

• hartapreturilor.ro: Median 1.251 €/m², mit stabilen Preisen im letzten Monat
• vdi.ro, Q3 2026: typische 2-Zimmer-Wohnung um 69.000 €, bzw. etwa 1.271 €/m², ein Rückgang um 4,3 % gegenüber dem Vorjahr
• acasaarad.ro, Kalenderwoche 31 des Jahres 2026: gewichteter Durchschnitt von 1.329 €/m² über neue Inserate

Die städtischen Durchschnittswerte variieren je nach Zone erheblich. Derselbe Wochenbericht von acasaarad.ro nennt einen Durchschnitt von 1.685 €/m² für die Zone Ultracentral, gegenüber 1.318 €/m² für Central und 1.243 €/m² für Vlaicu.

Das Bewertungsgutachten beschreibt den lokalen Markt als in relativem Gleichgewicht, mit stagnierender Nachfrage, stabilen bis steigenden Preisen und steigenden Baukosten. Es weist zudem darauf hin, dass die meisten Inserate in der Gegend ältere, unrenovierte Einheiten betreffen. Als Vergleichsobjekte für die betreffenden Einheiten dienen ultrazentrale Wohnungen in ähnlichen P+10- und P+4-Blöcken mit Angebotspreisen von 69.900 € bis 95.000 € (1.371 bis 1.662 €/m²).

Die Monatsmiete für eine 2-Zimmer-Wohnung in Arad beträgt etwa 350 € (vdi.ro, Q3 2026). Dies bietet eine alternative Nutzung für jede Einheit, die nicht innerhalb des geplanten Zeitraums verkauft wird.

Begründung der Preisgestaltung. Der prognostizierte Gesamtverkaufspreis von 370.000 € bei 219,41 m² Nutzfläche entspricht einem gemischten Durchschnitt von 1.686 €/m². Dieser liegt über dem stadtweiten Durchschnitt, entspricht jedoch dem ultrazentralen Zonendurchschnitt von 1.685 €/m²:

• Zone: Die Immobilie liegt am Hauptboulevard der Stadt, in der Zone mit den höchsten Preisen in Arad, in der der ultrazentrale Durchschnitt und nicht der städtische Durchschnitt der maßgebliche Vergleichswert ist.
• Renovierter vs. unrenovierter Bestand: Die oben genannten Durchschnittswerte beruhen fast vollständig auf älteren Wohnungen mit ursprünglicher oder abgenutzter Ausstattung. Das Bewertungsgutachten stellt fest, dass die in der Gegend verfügbaren Inserate überwiegend ältere Einheiten betreffen, und bewertet die aktuelle Ausstattung der betreffenden Einheiten als niedrig bis mittel und renovierungsbedürftig. Nach den Arbeiten wird jede Einheit vollständig saniert verkauft, mit neuem Bad, neuen Böden, neuer Ausstattung und überholten Installationen. Der Block selbst wurde 2025 energetisch saniert. Renovierte Einheiten in diesem Gebäude konkurrieren daher mit einem kleinen Angebot an bezugsfertigen Wohnungen und nicht mit dem unrenovierten Bestand, der die Durchschnittswerte bestimmt. Der Wertunterschied ist in der Bewertung selbst erkennbar: Die Werte im Ist-Zustand von 58.000 € bis 79.000 € enthalten den Abschlag des Gutachters für Kosten und Dauer der Sanierung, der durch die geplanten Arbeiten entfällt.
• Produktmix: Die 3-Zimmer-Einheiten sind mit 1.517 €/m² (Ap. 1) und 1.609 €/m² (Ap. 16) bepreist, unter dem ultrazentralen Durchschnitt. Die 2-Zimmer-Einheiten sind mit 1.861 €/m² bepreist, was den höheren Quadratmeterpreis widerspiegelt, den kleinere, liquidere Einheiten üblicherweise erzielen.
• Angebots- vs. Transaktionspreise: Die obigen Marktdaten sind Angebotspreise, die laut Bericht von acasaarad.ro 5-12 % über den endgültigen Transaktionspreisen liegen. Abschnitt 6 zeigt daher auch das Ergebnis bei einem um 10 % niedrigeren Verkaufspreis.

Insgesamt bleiben die Wohnimmobilienpreise in Arad unter denen von Timișoara und Cluj-Napoca, den wichtigsten regionalen Referenzmärkten im Westen und Nordwesten Rumäniens.

6. Finanzanalyse

Anmerkungen und Sensitivität:

• Die Finanzierungskosten unterstellen, dass das Darlehen die vollen 12 Monate läuft. Werden die Einheiten wie geplant innerhalb von 6 Monaten verkauft und das Kapital mit dem Abschluss der Verkäufe getilgt, halbieren sich die Zinskosten etwa, und der Nettogewinn steigt entsprechend.
• Etwaige Maklerkosten beim Weiterverkauf sind nicht enthalten.
• Um 10 % niedrigerer Verkaufspreis (333.000 €): prognostizierter Nettogewinn von etwa 13.925 €, und das Darlehen wird dennoch vollständig zurückgezahlt.
• Gewinnschwelle: Verkäufe zum aktuellen ANEVAR-Marktwert (274.000 €) tilgen das Darlehen (150.000 €) mit einem Überschuss von 124.000 €, würden jedoch das Eigenkapital des Projektentwicklers nicht vollständig zurückführen.

Prüfung der Renovierungskosten. Der Kostenvoranschlag des Bauunternehmers beläuft sich auf insgesamt 160.000 RON, etwa 30.500 € zum Wechselkurs des Bewertungsgutachtens von 5,2460 RON/€:

• 2-Zimmer-Einheiten: je 35.000 RON
• 3-Zimmer-Einheiten: je 45.000 RON

Das für diese Analyse angesetzte Budget von 40.000 € enthält eine Reserve von etwa 31 %.

Rückzahlungsquelle: Erlöse aus dem Verkauf der vier renovierten Einheiten. Siehe Abschnitt 7.

7. Finanzierung und Investitionsmöglichkeit

So funktioniert der progressive Zinssatz

Jede Investition erhält ihren eigenen jährlichen Vertragszinssatz, der im Moment der Unterzeichnung festgelegt wird. Der Satz beginnt beim Mindestzinssatz von 10,00 % und steigt innerhalb des Zinspools von 6,00 Prozentpunkten je nach investiertem Betrag, gemäß den auf dieser Kampagnenseite veröffentlichten Zinsstufen. Der Darlehensnehmer zahlt 16,00 % pro Jahr auf die gesamte Fazilität; der nicht den Anlegern zugewiesene Teil des Pools ist die Gebühr der Plattform. Nach der Unterzeichnung ändert sich der Zinssatz einer Investition während der gesamten Laufzeit des Darlehens nicht.

Kapitalstruktur und Finanzierungsplan

Der Erwerb wird mit 150.000 € aus diesem Darlehen und mit 85.000 € vom Projektentwickler finanziert. Der Projektentwickler finanziert außerdem die Renovierung, die Transaktionskosten und alle Finanzierungskosten, einschließlich der Zinsen, aus eigenen Mitteln. Das Verkaufsversprechen setzt den 16.10.2026 als Frist für den notariellen Kaufvertrag, daher schließt die Kampagne am 15.10.2026. Das Darlehen ist die einzige Fremdfinanzierung im Projekt. Eine weitere Plattform-Tranche ist nicht geplant. Rückzahlungswege, in der Reihenfolge ihrer Priorität:

1. Verkauf der vier renovierten Einheiten, wobei das Kapital anteilig mit dem Abschluss jedes Verkaufs getilgt wird
2. Eigenkapital und operativer Cashflow des Projektentwicklers, einschließlich weiterer Wohneinheiten im Bestand der Gesellschaft
3. Vermietung unverkaufter Einheiten oder Bankrefinanzierung des Restbetrags

Plattform

stock.estate ist ein Europäischer Schwarmfinanzierungsdienstleister, zugelassen von der Autoritatea de Supraveghere Financiara Rumäniens unter der Lizenz PJR28FSFPR/400002, tätig gemäß Verordnung (EU) 2020/1503 (ECSPR).

8. Risiken und Risikominderung

• Marktrisiko. Verkaufspreise oder Verkaufszeiten können von den Prognosen abweichen; der Gutachter beschreibt den lokalen Markt als Käufermarkt mit stagnierender Nachfrage. Risikominderung: Der gemischte prognostizierte Preis entspricht dem ultrazentralen Zonendurchschnitt, und auch ein um 10 % niedrigerer Verkaufspreis tilgt das Darlehen vollständig. Das Darlehen beträgt 47,8 % der Sicherheitenbasis einschließlich Renovierung und 54,7 % allein des unrenovierten Gutachtenwerts.
• Baurisiko. Renovierungskosten oder -dauer können die Schätzung überschreiten. Risikominderung: Das angesetzte Budget (40.000 €) liegt etwa 31 % über dem Kostenvoranschlag des Bauunternehmers. Es handelt sich ausschließlich um Innenausbauarbeiten, der Projektentwickler führt diese Art von Arbeiten im Rahmen seiner Kerntätigkeit aus, und die Renovierung wird aus Eigenmitteln des Projektentwicklers finanziert.
• Rückzahlungsrisiko. Verzögerungen bei den Verkäufen könnten die Rückzahlung verschieben. Risikominderung: Der Plan sieht Verkäufe innerhalb von 6 Monaten bei einer Laufzeit von 12 Monaten vor. Das Kapital wird Einheit für Einheit mit Abschluss der Verkäufe getilgt, und die monatlichen Zinsen werden aus Eigenmitteln des Projektentwicklers gezahlt. Unverkaufte Einheiten können vermietet oder refinanziert werden.
• Risiko des Finanzierungsabschlusses. Die Kampagne muss vor der im Verkaufsversprechen festgelegten Frist vom 16.10.2026 abgeschlossen sein. Risikominderung: Die Kampagne folgt dem Alles-oder-nichts-Prinzip bei 150.000 €. Wird das Ziel nicht erreicht, werden alle Anlegermittel vollständig zurückerstattet.
• Sicherheiten- und Auszahlungsrisiko. Anlegerkapital könnte Risiken ausgesetzt sein, wenn Mittel vor Bestellung der Sicherheit freigegeben würden. Risikominderung: Die Mittel werden beim notariellen Abschluss direkt an den Verkäufer gezahlt, und die erstrangige Hypothek wird im selben Termin unterzeichnet und zur Eintragung eingereicht. Es gibt keinen Zeitraum, in dem Kapital unbesichert ist.
• Regulierungs- und Genehmigungsrisiko. Änderungen der für die Arbeiten erforderlichen Genehmigungen. Risikominderung: Die Arbeiten sind Innenausbauarbeiten, die keine Baugenehmigung erfordern, und die Einheiten sind bestehende Wohnungen mit einwandfreiem Eigentumstitel.
• Konzentrationsrisiko. Der Darlehensnehmer ist ein kleines Unternehmen mit einem einzigen Projekt dieser Größe. Risikominderung: Die Sicherheit verteilt sich auf vier separat eingetragene und separat verkäufliche Einheiten, jede mit einer eigenen erstrangigen Hypothek.
• Variabler Zinssatz bei Unterzeichnung. Der Vertragszinssatz jeder Investition hängt vom investierten Betrag und den bei Unterzeichnung geltenden Bedingungen ab, sodass zwei Anleger in derselben Kampagne unterschiedliche Zinssätze erhalten können. Risikominderung: Der Zinssatz wird vor der Unterzeichnung angezeigt, ist nach der Unterzeichnung für die gesamte Laufzeit des Darlehens fest und kann niemals unter den Mindestzinssatz von 10,00 % fallen.
• Währungsrisiko. Das Darlehen lautet auf Euro, während der Darlehensnehmer in rumänischen Lei tätig ist. Risikominderung: Wohnimmobilien in Arad, einschließlich der Verkaufspreise in diesem Plan, werden in Euro angeboten und gehandelt.
• Illiquidität. Über die Plattform abgeschlossene Darlehen sind nicht zum Handel an einem geregelten Markt zugelassen, und ein Sekundärmarkt ist nicht garantiert. Anleger sollten bereit sein, die Investition bis zur Fälligkeit zu halten.

Der Projektträger erklärt, dass nach seinem besten Wissen keine Informationen ausgelassen wurden und keine Informationen wesentlich irreführend oder unzutreffend sind. Der Projektträger ist für die Erstellung des Anlagebasisinformationsblatts verantwortlich (siehe Dokumente).