Automatic Invest - Technologietransferzentrum

1. Zusammenfassung

Automatic Invest S.R.L., taetig unter der Marke automatic.ro, ist ein rumaenischer Haendler und Hersteller von Komponenten fuer die industrielle Automatisierung mit Sitz im Industriepark Miroslava, Kreis Iasi. Das Unternehmen nimmt 450.000 EUR mit einer Laufzeit von 24 Monaten auf, um eine bestehende Nichtbankfinanzierung abzuloesen, ein neues gemischt genutztes Objekt aus Lager, Showroom und Verkaufsflaeche in Bukarest zu eroeffnen und zu bestuecken sowie Betriebskapital und digitale Infrastruktur zu finanzieren. Anleger erhalten einen festen Verguetungszins von 13,50% p.a. zuzueglich eines Performance-Cashbacks von bis zu 2,00% p.a., woraus sich eine maximale effektive Rendite von bis zu 15,50% p.a. ergibt. Die Zinsen werden monatlich gezahlt, das Kapital wird bei Faelligkeit in einer Summe zurueckgezahlt. Das Darlehen ist durch eine erstrangige Hypothek auf das Technologietransferzentrum des Unternehmens in Bratuleni besichert, das unabhaengig mit 1.030.000 EUR bewertet wurde. Das entspricht einer Besicherungsquote von 229% des Darlehensbetrags und einem Beleihungsauslauf von 43,69%.

2. Standortanalyse

Die Sicherheit und der Unternehmenssitz befinden sich im Dorf Bratuleni, Gemeinde Miroslava, Kreis Iasi, Rumaenien, innerhalb des Industrieparks Miroslava. Der Standort liegt im Grossraum Iasi, der die Stadt Iasi und 19 Nachbargemeinden umfasst und zum 1. Januar 2018 laut Eurostat eine geschaetzte Bevoelkerung der funktionalen Stadtregion von 507.775 Einwohnern aufwies, womit er zu den groessten staedtischen Ballungsraeumen Rumaeniens zaehlt.

Miroslava ist eine der Gruendungsgemeinden des 2004 gegruendeten Metropolverbands Iasi und gehoert zu den am schnellsten wachsenden Ortschaften des Kreises. Der Industriepark beherbergt Produktions- und Handelsbetriebe und bietet den steuerlichen Rahmen, der nach dem rumaenischen Gesetz 186/2013 fuer Industrieparks gilt. Die Zufahrt erfolgt ueber die Kreisstrasse DC27A. Der Standort ist an Erdgas, Strom, kommunale Wasserversorgung und oeffentliche Kanalisation angeschlossen und wird vom oeffentlichen Busverkehr bedient.

Iasi ist das wichtigste Wirtschaftszentrum der Region Moldau, mit einer Konzentration technischer Universitaeten, darunter die Technische Universitaet Gheorghe Asachi, und einer wachsenden Industrie- und IT-Basis. Fuer ein industrielles Handelsunternehmen liegt der Standort Bratuleni damit in Reichweite der regionalen Produktionskundschaft, waehrend der geplante Standort Bukarest die Abdeckung auf den Sueden des Landes ausweitet.

3. Profil des Projekttraegers

Automatic Invest S.R.L. ist eine rumaenische Gesellschaft mit beschraenkter Haftung, eingetragen am 18. Mai 2009 unter der Registernummer J22/960/2009, Steuernummer RO25566189. Sie befindet sich vollstaendig im Eigentum eines Alleingesellschafters, der zugleich alleiniger Geschaeftsfuehrer ist, mit seit 2016 unveraenderter Eigentuemer- und Leitungsstruktur. Das gezeichnete und eingezahlte Kapital betraegt 500.000 RON.

Das Unternehmen tritt unter der Marke automatic.ro sowie unter einer zweiten Domain, pro-cnc.ro, auf. Das Geschaeftsmodell ist gemischt: Es agiert als Importeur und Haendler von Industriekomponenten, als Hersteller eigener Anlagen und als Integrator von Automatisierungsloesungen. Das Unternehmen erklaert, im eigenen Namen zu verkaufen und nicht als provisionsbasierter Marktplatz fuer Produkte Dritter zu fungieren.

Operatives Profil:

• 17 Jahre Geschaeftstaetigkeit unter der aktuellen Rechtstraegerschaft
• 14 Mitarbeiter (Durchschnitt 2025), gegenueber 9 im Jahr 2019
• Sortiment von ueber 7.000 Artikeln aus den Bereichen Pneumatik, Mechanik und Elektrik
• Ladengeschaeft und Showroom am Sitz in Bratuleni, ergaenzend zum Online-Kanal
• Importe aus China und Vietnam; Vertriebspartnerschaften unter anderem mit HIWIN, LS Electric, TBI Motion, Rexroth, JELPC, EMAS, Rtelligent und WON
• Wiederkehrende Verkaeufe an die oeffentliche Hand ueber das rumaenische Vergabesystem SICAP, mit Auftraegen nationaler Forschungsinstitute, Universitaeten, Wasserversorger und Verkehrsbetriebe bis Juli 2026
• CNC-Bearbeitung, Metallbau, Montage und Inbetriebnahme kundenspezifischer Industrieanlagen mit eigenen Kapazitaeten

Im November 2025 eroeffnete das Unternehmen am Standort Bratuleni das Technologietransferzentrum Automatic Industry, entwickelt als EU-gefoerdertes Projekt gemeinsam mit privaten Partnern und der Technischen Universitaet Gheorghe Asachi Iasi. Das Unternehmen erklaert, dass das Zentrum im Bereich Informations- und Kommunikationstechnologie amtlich akkreditiert und im nationalen Register der Innovations- und Technologietransfereinrichtungen eingetragen ist.

Der Umsatz ist in jedem der letzten zehn berichteten Jahre gestiegen, von 372.875 EUR im Jahr 2016 auf 1.223.069 EUR im Jahr 2025, eine Steigerung um das 3,3-Fache.

4. Projektuebersicht

Der als Sicherheit dienende Vermoegenswert ist das Technologietransferzentrum Automatic Industry, ein eigens errichtetes Industrie- und Gewerbegebaeude, fertiggestellt im Jahr 2025.

• Adresse: Str. Mihail Sadoveanu Nr. 36, Dorf Bratuleni, Gemeinde Miroslava, Kreis Iasi, Rumaenien
• Grundbuch: Das Gebaeude ist im Grundbuch CF 85828-C1 Miroslava eingetragen, Katasternummer 85828-C1; das Grundstueck im Grundbuch CF 85828, Katasternummer 85828
• Bauweise: Erdgeschoss plus teilweises Obergeschoss (P+1E)
• Grundflaeche: 990 qm
• Bruttogeschossflaeche: 1.738,2 qm
• Nutzflaeche: 1.580,8 qm
• Stellplaetze: 10
• Grundstueck: 2.000 qm, vollstaendig eingefriedet

Innere Aufteilung:

• Produktionshalle von 645,9 qm mit Brueckenkran
• Showroom von 82,4 qm
• Konferenzraum von 98,7 qm
• 12 Bueros auf beiden Ebenen
• Lagerflaechen, Technikraeume und Sanitaeranlagen

Technische Ausstattung:

• Stahlbetonkonstruktion mit Ausfachungen aus Ziegel und Porenbeton
• Nicht begehbares Flachdach mit Bitumenbahn
• PVC-Fenster mit Waermeschutzverglasung
• Duales Heizsystem: Erdgas-Heizzentrale kombiniert mit Waermepumpen
• Fussbodenheizung auf der gesamten Flaeche
• Photovoltaikmodule auf dem Dach
• Anschluesse an Erdgas, Strom, Trinkwasser und oeffentliche Kanalisation
• Epoxidboeden im Produktionsbereich, Feinsteinzeug in Bueros und Technikraeumen

Genehmigungs- und Fertigstellungsstatus:

• Baugenehmigung Nr. 338 vom 17. Juni 2022, erteilt von der Gemeinde Miroslava
• Bescheinigung ueber die Errichtung des Bauwerks Nr. 102020 vom 25. November 2025
• Abnahmeprotokoll Nr. 87634 vom 18. November 2025
• Eintragung im Grundbuch mit Fertigstellungsgrad 100% am 2. Dezember 2025
• Energieausweis im Oktober 2025 ausgestellt
• Technischer Zustand vom unabhaengigen Gutachter als sehr gut bewertet, ohne festgestellte Maengel und ohne Einstufung in eine Erdbebenrisikoklasse

Rechtsstellung. Das Unternehmen ist Volleigentuemer des Gebaeudes, eingetragen im eigenen Grundbuchblatt (CF 85828-C1), zu einem Anteil von 1/1. Das darunterliegende Grundstueck von 2.000 qm steht im Eigentum der Gemeinde Miroslava, und zwar in deren Privatvermoegen, nicht im oeffentlichen Vermoegen, und wird von Miroslava Industrial Parc S.R.L. verwaltet. Automatic Invest haelt zwei eingetragene dingliche Rechte am Grundstueck: ein Erbbaurecht ueber 49 Jahre, begruendet durch notarielle Urkunde Nr. 2237 vom 27. September 2023 und eingetragen am 28. September 2023, sowie ein Konzessionsrecht ueber 49 Jahre, eingetragen am 31. Juli 2020. Beide sind im Grundbuch vermerkt. Beim Erbbaurecht verbleiben rund 46 Jahre.

5. Marktanalyse

Das unabhaengige Wertgutachten, erstellt von Appraisal & Valuation S.A., der Bewertungssparte von NAI Romania und Firmenmitglied der ANEVAR seit 2010, datiert vom 10. Februar 2026, nennt folgende Marktparameter fuer die Industrie-Mikrolage Miroslava:

Der Gutachter bewertete die Marktgaengigkeit der Immobilie als mittel und wandte das Ertragswertverfahren als vorrangige Methode an, da vergleichbare Transaktionsdaten fuer eigens errichtete Industrie- und Technologieobjekte in der Mikrolage begrenzt sind. Das Sachwertverfahren ergab einen Netto-Wiederherstellungswert allein fuer das Gebaeude von 1.610.331 EUR, gegenueber dem der Marktwert von 1.030.000 EUR 64% ausmacht. Die Differenz spiegelt die Nutzungsrechtsstruktur am Grundstueck und die vom Markt geforderte Rendite fuer diese Anlageklasse wider.

Der Grossraum Iasi verzeichnet seit Jahren eine anhaltende Entwicklungstaetigkeit, getragen von oeffentlichen Infrastrukturinvestitionen und der Konzentration technischer Ausbildung und industrieller Arbeitgeber. Fuer ein eigengenutztes Industrieobjekt dieser Art ist der massgebliche Markttreiber die Tiefe der regionalen Produktionsbasis, nicht die Entwicklung der Wohnimmobilienpreise.

6. Finanzanalyse

Es handelt sich um eine Refinanzierungs- und Betriebsmitteltransaktion. Es gibt keinen Immobilienerwerb und keinen Weiterverkauf, daher sind kein prognostizierter Verkaufspreis und keine Entwicklungsmarge anzusetzen.

Mittelverwendung

Der dem Darlehensnehmer bei Auszahlung zur Verfuegung stehende Nettobetrag betraegt 432.000 EUR.

Die Bukarest-Position umfasst: Ausbau und Ausstattung der angemieteten Flaeche, Regale, Ladeneinrichtung und Praesentationssysteme, Logistikausruestung, Werkzeuge und Pruefgeraete, Aufbau eines lokalen Warenbestands fuer schnellere Lieferung an Kunden im Sueden des Landes, Auffuellung des Bestands in Iasi, Rekrutierung und Schulung, Vertriebsfoerderung sowie Modernisierung der digitalen Infrastruktur, einschliesslich Online-Shop, Produktkatalog, Bestandssynchronisation zwischen beiden Standorten und CRM-System.

Besicherung

Unternehmenskennzahlen

Der Umsatz stieg 2024 um 2,9% und 2025 um 6,7%. Der Jahresueberschuss ging im selben Zeitraum von 296.805 EUR im Jahr 2023 auf 30.878 EUR im Jahr 2025 zurueck, da das Unternehmen die Abschreibungen und Finanzierungskosten der Investition in das Technologietransferzentrum verkraftete, das 2025 in Betrieb ging und die Bilanzsumme von 1,8 Mio. EUR im Jahr 2022 auf 6,17 Mio. EUR im Jahr 2023 erhoehte. Die Solvenzquote, gemessen als Bilanzsumme zu Gesamtverbindlichkeiten, lag zum Jahresende 2025 bei 265,84%.

Rueckzahlungsquelle

Das Kapital wird am Ende des 24. Monats in einer Summe zurueckgezahlt. Der vom Darlehensnehmer genannte primaere Rueckzahlungsweg ist die Bankrefinanzierung, besichert durch denselben Vermoegenswert. Das Unternehmen unterhaelt bestehende Bankverbindungen und hat im Maerz 2026 bereits die schriftliche Zustimmung der Gemeinde Miroslava zur Eintragung einer Hypothek auf sein Erbbaurecht zugunsten einer Geschaeftsbank erhalten, was bestaetigt, dass die Sicherheitenstruktur bankfaehig ist. Die monatlichen Zinsen werden aus dem operativen Cashflow bedient.

7. Finanzierung und Anlagemoeglichkeit

Kapitalstruktur und Finanzierungsplan

Die Transaktion ist eine Finanzierung in einer einzigen Tranche. Rund 44% des Bruttobetrags loesen die bestehende Nichtbankfinanzierung von RoCredit IFN ab, deren Hypothek auf denselben Vermoegenswert im selben Notartermin geloescht wird, in dem die erstrangige Hypothek der Anleger eingetragen wird. Es gibt kein Zeitfenster, in dem das Anlegerkapital unbesichert waere, und keinen Zeitraum, in dem der Vermoegenswert mit einer konkurrierenden vorrangigen Belastung behaftet waere.

Genannte Rueckzahlungswege, in der Reihenfolge der Praeferenz:

1. Bankrefinanzierung, besichert durch denselben Vermoegenswert, der vom Darlehensnehmer genannte primaere Weg
2. Operativer Cashflow aus dem erweiterten Handelsgeschaeft an den Standorten Iasi und Bukarest
3. Zusaetzliches Gesellschafterkapital
4. Eine Anschlussfinanzierung ueber stock.estate, vorbehaltlich der zum jeweiligen Zeitpunkt geltenden Besicherungsanforderung

Plattform

stock.estate ist ein europaeischer Schwarmfinanzierungsdienstleister, zugelassen von der Autoritatea de Supraveghere Financiara in Rumaenien unter der Zulassung Nr. PJR28FSFPR/400002, taetig nach der Verordnung (EU) 2020/1503 (ECSPR).

8. Risiken und risikomindernde Massnahmen

• Rueckzahlungsrisiko bei Faelligkeit. Die Finanzierung wird mit einer einzigen Kapitalrate im 24. Monat zurueckgezahlt, was voraussetzt, dass der Darlehensnehmer die Position bis dahin refinanziert oder ausreichend Liquiditaet aufgebaut hat. Minderung: der Beleihungsauslauf von 43,69% laesst erheblichen Spielraum zum Gutachtenwert, der Darlehensnehmer hat bestaetigt, dass die Sicherheitenstruktur bereits von einer Geschaeftsbank als bankfaehig akzeptiert wurde, und die Plattform haelt eine erstrangige Hypothek, die unabhaengig von der Mitwirkung des Darlehensnehmers vollstreckbar ist.
• Ertragsentwicklung. Der Jahresueberschuss sank von 296.805 EUR im Jahr 2023 auf 30.878 EUR im Jahr 2025, da das Unternehmen die Kosten einer grossen Industrieinvestition verkraftete, bevor die neue Kapazitaet entsprechende Ertraege erwirtschaftete. Minderung: der Umsatz wuchs in jedem dieser Jahre, die Investition ist abgeschlossen und in Betrieb, und das Darlehen ist durch den daraus entstandenen Vermoegenswert besichert, nicht durch Ertraege.
• Ausfuehrungsrisiko der Expansion nach Bukarest. Der neue Standort ist angemietet und im Ausbau, mit einer geschaetzten Eroeffnung zwischen dem 1. und 15. September 2026. Die neuen Fixkosten fallen vor den damit angestrebten Ertraegen an. Minderung: die Flaeche ist gemietet und nicht gekauft, was Fixkosten und Kapitalbindung bis zur kommerziellen Bestaetigung des Standorts begrenzt; der bestehende Betrieb in Iasi und der Online-Kanal erwirtschaften weiterhin den Grossteil der Ertraege.
• Verwertung der Sicherheit. Das Gebaeude steht im Volleigentum des Darlehensnehmers, das darunterliegende Grundstueck jedoch im Eigentum der Gemeinde Miroslava und wird vom Darlehensnehmer aufgrund eines Erbbaurechts und einer Konzession genutzt. Die Verwertung setzt daher voraus, dass ein Ersteher in diese Rechte eintreten kann. Minderung: das Grundstueck gehoert zum Privatvermoegen der Gemeinde und nicht zum oeffentlichen Vermoegen; das Erbbaurecht ist ein eingetragenes dingliches Recht mit rund 46 Jahren Restlaufzeit und ist hypothekarisch belastbar; die Gemeinde Miroslava hat schriftlich bestaetigt, dass ein Ersteher in die Rechte und Pflichten des Darlehensnehmers eintreten kann.
• Bewertungsrisiko. Der Gutachtenwert beruht auf dem Ertragswertverfahren mit einem Kapitalisierungszins von 9,50% auf einen fiktiven Mietertrag, da vergleichbare Transaktionsdaten fuer diese Anlageklasse in der Mikrolage begrenzt sind. Minderung: der resultierende Wert von 1.030.000 EUR entspricht 64% der eigenen Schaetzung des Gutachters zum Netto-Wiederherstellungswert allein des Gebaeudes (1.610.331 EUR), und das Darlehen ist auf 43,69% des Gutachtenwerts bemessen.
• Waehrungsrisiko. Das Darlehen lautet auf Euro, waehrend die Ertraege des Darlehensnehmers ueberwiegend in rumaenischen Lei erzielt werden. Eine Abwertung des Leu erhoeht die Kosten fuer Bedienung und Rueckzahlung in Landeswaehrung. Minderung: ein Teil der Kostenbasis des Darlehensnehmers lautet durch die Importtaetigkeit ebenfalls auf Fremdwaehrung, was einen teilweisen natuerlichen Ausgleich bietet.
• Risiko der Nichtvollplatzierung. Wenn die Kampagne weniger als das Mindestziel von 250.000 EUR einwirbt, gilt die Runde als nicht erfolgreich und die Abloesung der bestehenden Finanzierung kann nicht durchgefuehrt werden. Minderung: eingezahlte Betraege werden vom Zahlungsdienstleister BCR umgehend erstattet, und kein Darlehensvertrag wird wirksam.
• Illiquiditaet. Ueber die Plattform geschlossene Darlehen sind nicht zum Handel an einem geregelten Markt zugelassen, und ein Sekundaermarkt ist nicht gewaehrleistet. Anleger sollten bereit sein, die Anlage bis zur Faelligkeit zu halten.

Der Projekttraeger erklaert, dass nach seinem Kenntnisstand keine Informationen ausgelassen wurden und keine Information wesentlich unrichtig oder irrefuehrend ist. Der Projekttraeger ist fuer die Erstellung des Anlagebasisinformationsblatts verantwortlich (siehe Dokumente).