Statistici

Întârziat

Un împrumut este considerat late atunci când dezvoltatorul are o întârziere mai mare de 14 zile la plata dobânzii sau la o rambursare programată, parțială ori integrală, a principalului. Dobânda penalizatoare se calculează din prima zi de întârziere, conform contractului de credit.

Neplată

În conformitate cu art. 1 din Regulamentul delegat (UE) 2022/2115, stock.estate consideră că un împrumut se află în default atunci când a avut loc cel puțin unul dintre următoarele evenimente: a) dezvoltatorul are o întârziere mai mare de 90 de zile la plata oricărei obligații de credit materiale aferente împrumutului, indiferent dacă este vorba de dobândă sau de principal; b) stock.estate consideră că dezvoltatorul este puțin probabil să își îndeplinească integral obligațiile din împrumut fără măsuri suplimentare, precum executarea garanțiilor.

Prag de materialitate. Pentru litera a), o obligație de credit este considerată materială atunci când suma restantă cumulată pe împrumut este de cel puțin 20.000 EUR.

Indicii de improbabilitate de plată. Pentru litera b), sunt considerate indicii: restructurarea în dificultate a obligației de credit, atunci când aceasta duce la o diminuare a obligației financiare prin iertarea sau amânarea materială a principalului, a dobânzii sau a comisioanelor; se consideră restructurare în dificultate orice concesie acordată unui dezvoltator care se confruntă sau urmează să se confrunte cu dificultăți în îndeplinirea angajamentelor financiare.

Un alt indiciu de improbabilitate de plată este faptul că dezvoltatorul a solicitat sau a intrat în procedura de insolvență, faliment ori o protecție similară, atunci când aceasta ar evita sau ar întârzia rambursarea către investitori.

Modificări contractuale ale graficului. Atunci când contractul de credit permite expres dezvoltatorului să modifice, să suspende sau să amâne plățile în anumite condiții, iar dezvoltatorul acționează în limitele acestor drepturi, plățile respective nu sunt considerate restante, iar numărul de zile de întârziere se calculează pe baza noului grafic. stock.estate analizează totuși motivele acestor modificări și evaluează posibilitatea unei improbabilități de plată.

Nivel de aplicare. Defaultul se stabilește la nivel de împrumut. Dacă un proiect are mai multe împrumuturi și o parte semnificativă dintre acestea intră în default, stock.estate evaluează dacă și celelalte împrumuturi ale aceluiași proiect trebuie clasificate în default.

Informarea investitorilor. stock.estate informează investitorii afectați, prin e-mail și în contul de investitor, fără întârziere, în cazul intrării unui împrumut în default.

Categorii de risc

Categoria 1: ipotecă imobiliară. Împrumuturi garantate cu cel puțin o ipotecă imobiliară asupra unui activ evaluat de un evaluator autorizat, indiferent de rang și de LTV, cu sau fără garanții suplimentare.

Categoria 2: alte garanții. Împrumuturi fără ipotecă imobiliară, dar cu cel puțin o garanție reală sau personală distinctă de contractul de credit: fideiusiune, garanție corporativă, garanție bancară, gaj pe părți sociale sau pe alte active.

Categoria 3: negarantat. Împrumuturi pentru care singura protecție este contractul de credit cu valoare de titlu executoriu, fără garanții reale sau personale.

Categoriile de risc sunt definite în cadrul de management al riscului stock.estate după tipul garanției. stock.estate nu aplică scoruri de credit și nu publică un rating individual pe proiect.

Metodologie

1. Rata efectivă de default a împrumuturilor (art. 2 din Reg. delegat (UE) 2022/2115). stock.estate calculează media simplă a ratei anuale de default observate pe întreaga perioadă istorică de observație, utilizând ferestre de observație de 12 luni care nu se suprapun. Pentru fiecare fereastră: numitorul este numărul de împrumuturi aflate în stare de non-default la începutul ferestrei; numărătorul este numărul de împrumuturi din numitor care au înregistrat cel puțin un eveniment de default în cursul ferestrei. Împrumuturile fără nicio plată programată în cursul ferestrei sunt excluse. Calculul se bazează exclusiv pe date interne privind toate împrumuturile intermediate prin platformă. Atunci când istoricul de activitate este mai scurt de 36 de luni, perioada de observație este întreaga perioadă de activitate; pe măsură ce istoricul depășește 36 de luni, se utilizează întreaga perioadă disponibilă.

2. Rata efectivă de default pe categorii de risc (art. 3). Aceeași metodologie se aplică separat pentru fiecare categorie de risc definită în cadrul de management al riscului, numitorul fiind format din împrumuturile aflate în stare de non-default la începutul ferestrei în categoria respectivă.

3. Rata estimată de default pe categorii de risc (art. 4). Ratele estimate se bazează pe ratele efective pe categorii de risc calculate conform punctului 2, cu ipotezele rezumate sub tabelul pe categorii de risc. Totalul ponderează estimările categoriilor cu numărul de împrumuturi din cohorta de referință.

4. Calitatea datelor (art. 6). stock.estate menține proceduri documentate de colectare și stocare a datelor privind plățile și întârzierile, reconciliate lunar cu extrasele de cont ale conturilor de plăți, astfel încât datele utilizate pentru calculul ratelor de default să fie consistente și complete.

5. Numitorul și numărătorul utilizate pentru fiecare fereastră sunt publicate în tabelele de mai sus, conform art. 2 alin. (5) și art. 3 alin. (5).