NBI pentru Victoria Homes II

1. Rezumat executiv

Investitorii stock.estate au oportunitatea de a cofinanța o facilitate de 600.000 EUR acordată VZ Ideal Home Solutions SRL, societate din grupul North Bucharest Investments (NBI), pentru achiziția unui portofoliu de apartamente în complexul Victoria Homes (Oxford by Victoria Homes), Bulevardul Pipera, Voluntari, lângă Pădurea Băneasa. 400.000 EUR sunt deja angajați, iar 200.000 EUR sunt oferiți investitorilor pe o durată de 6 luni. Împrumutul are o dobândă anuală progresivă între 10,00% și 11,00%, stabilită la momentul semnării fiecărei investiții în funcție de suma investită; dobânda se plătește lunar, iar principalul se rambursează integral la scadență. Împrumutul este garantat printr-o ipotecă de rang I asupra unor apartamente finalizate și intabulate din portofoliul grupului NBI, evaluate la 900.000 EUR, acoperire de 150% și raport împrumut/garanție de 66,7%, înscrisă înainte de eliberarea fondurilor. Bilet minim: 100 EUR.

2. Analiza locației

Victoria Homes este situat pe Bulevardul Pipera, în Voluntari, în vecinătatea Pădurii Băneasa, și este conectat la nordul Bucureștiului prin Bulevardul Pipera și Erou Iancu Nicolae. Pădurea Băneasa se află la 5 minute, iar Aeroportul Internațional Henri Coandă la aproximativ 15 minute. Școlile internaționale din zonă includ American International School of Bucharest și Olga Gudynn International School (4 minute) și Cambridge School of Bucharest (11 minute). Opțiunile de retail includ Mega Image Concept Store (4 minute), Lidl (5 minute) și Băneasa Shopping City (19 minute); World Class și Stejarii Country Club sunt la circa 15 minute.

Zona Pipera, suburbie din nordul Bucureștiului, s-a consacrat ca una dintre cele mai căutate locații pentru proprietăți rezidențiale premium. Atractivitatea ei vine din mixul de complexuri rezidențiale moderne și vile individuale, adesea în ansambluri închise cu piscine, spații verzi și locuri de joacă, și din apropierea de British School of Bucharest și American International School. Zona este populară în rândul familiilor, al expaților și al profesioniștilor din IT și financiar și beneficiază de acces direct la autostrada A3, la centura Bucureștiului și la stațiile de metrou Pipera și Aurel Vlaicu.

3. Profilul dezvoltatorului

Complexul. Oxford by Victoria Homes este construit de ASCO Construcții, antreprenor cu 30 de ani de activitate și un portofoliu care acoperă rezidențial cu regim mic și mare de înălțime, hoteluri și centre de conferințe, birouri și spații comerciale, livrate în România, dar și în Egipt, Tanzania, Ciad, Seychelles, Rwanda și Zambia.

Împrumutatul. Beneficiarul împrumutului este VZ Ideal Home Solutions SRL (CUI 38432308, Registrul Comerțului J2017018415407, înființată la 1 noiembrie 2017), societate românească specializată în achiziția și revânzarea de proprietăți rezidențiale premium din nordul Bucureștiului. Este deținută integral de North Group Investments S.R.L. și face parte din grupul North Bucharest Investments (NBI), un ansamblu de societăți afiliate din București active în achiziție rezidențială, revânzare, marketing, design interior și administrare imobiliară. Sediul social este la Calea Floreasca 133-135-137 și Str. Cornescu 50-52, Et. 1, Sector 1, București, iar administratorul este Pavel Musteață.

Societatea aplică strategia NBI de cumpărare și revânzare: achiziționează unități finalizate și intabulate în complexuri rezidențiale de top, la prețuri de portofoliu negociate, și le revinde cumpărătorilor finali prin rețeaua de vânzări a grupului. VZ Ideal Home Solutions a fost profitabilă în fiecare exercițiu financiar începând cu 2018 și este un beneficiar consacrat pe stock.estate, cu facilitățile anterioare rambursate integral sau în derulare.

4. Prezentarea proiectului

• Tip proprietate: apartamente rezidențiale finalizate cu 2, 3 și 4 camere în complexul Victoria Homes; doar achiziție și revânzare, nu se finanțează lucrări de construcție sau dezvoltare
• Locație: Bulevardul Pipera 159, Voluntari, județul Ilfov, lângă Pădurea Băneasa
• Complexul: 20 de clădiri cu regim de înălțime P+3E+4R pe 45.667 mp, cuprinzând 899 de apartamente
• Statut juridic: unitățile sunt achiziționate ca proprietăți finalizate și intabulate; nu se aplică autorizații de construire acestei tranzacții
• Destinația fondurilor: facilitatea de 600.000 EUR este utilizată pentru achiziția portofoliului de apartamente contractat de VZ Ideal Home Solutions în Victoria Homes
• Garanție: ipotecă de rang I asupra unor apartamente finalizate și intabulate din portofoliul grupului NBI, valoare agregată 900.000 EUR pe baza prețului de achiziție
• Momentul ipotecii: înscrisă în cartea funciară înainte de eliberarea fondurilor; fondurile se eliberează exclusiv la sesiunea notarială
• Exit: revânzarea unităților către cumpărători finali prin rețeaua de vânzări NBI în cadrul duratei de 6 luni

5. Analiza pieței

Piața rezidențială din București a încheiat anul 2025 cu un preț mediu solicitat de 2.204 EUR/mp, în creștere cu 16,6% față de anul anterior (Imobiliare.ro), stocul nou premium din nordul orașului, inclusiv Pipera, tranzacționându-se peste 2.500 EUR/mp. Nordul Bucureștiului a depășit constant media orașului atât la creșterea prețurilor, cât și la absorbție, susținut de concentrarea de angajatori multinaționali, școli internaționale și accesul direct la metrou și autostradă.

Dezvoltări comparabile din zonă includ Cosmopolis, o comunitate mare, autonomă, cu peste 4.800 de locuințe lângă Ștefăneștii de Jos, și New Point, care vizează profesioniștii din Pipera cu apartamente moderne și pază. Oxford by Victoria Homes se diferențiază prin poziția de lângă Pădurea Băneasa combinată cu accesul urban prin Bulevardul Pipera.

Doi factori definesc a doua jumătate a anului 2026. Majorarea TVA pentru locuințe de la 9% la 21% de la 1 august 2026 este un obstacol pentru cererea de locuințe noi la revânzare; Parlamentul a prelungit cota de 9% până la 30 septembrie 2026 pentru cumpărătorii cu antecontracte. Întreruperea ANCPI din 14 iulie până la 11 august 2026 a amânat un volum mare de tranzacții; e-Terra funcționează din nou din 11-12 august 2026 și restanțele acumulate se procesează, astfel încât ipotecile și vânzările pot fi din nou înscrise normal. Durata de 6 luni a facilității limitează expunerea investitorilor la ambii factori.

6. Analiza financiară

Economia tranzacției. Întreaga sumă de 600.000 EUR atrasă prin această campanie (400.000 EUR deja angajați și 200.000 EUR oferiți investitorilor) este utilizată pentru achiziția portofoliului de apartamente. Unitățile sunt revândute cumpărătorilor finali la o marjă vizată de 25% față de costul de achiziție.

Acoperirea garanției. Ipotecă de rang I asupra unor apartamente ale grupului NBI evaluate la 900.000 EUR pe baza prețului de achiziție: acoperire 150%, LTV 66,7%, înscrisă înainte de eliberarea fondurilor.

Situația financiară a împrumutatului (EUR, situații financiare depuse):

VZ Ideal Home Solutions a fost profitabilă în fiecare exercițiu începând cu 2018. Cifra de afaceri netă a crescut cu 197% în 2024 și cu încă 117% în 2025, la 5,71 milioane EUR, cu un profit net de 540.067 EUR și capitaluri proprii de 1,25 milioane EUR la finalul lui 2025. Stocul imobiliar deținut pentru revânzare a crescut de la 3,54 milioane EUR la finalul lui 2024 la 4,55 milioane EUR la finalul lui 2025, alături de 917.591 EUR în casă și conturi la bănci. Societatea are o relație de creditare cu Libra Internet Bank, rambursată integral.

Profil de credit (Termene.ro, 8 septembrie 2026). Risc comercial: scăzut (8,3/10). Rating insolvență: clasa D (probabilitate estimată 0,56%). Scor Altman Z: risc mic. Risc juridic: scăzut. Statut fiscal: activă, plătitoare de TVA, fără datorii ANAF. Raportul financiar și juridic complet este disponibil în secțiunea Documente.

Sursa de rambursare. Principalul se rambursează din revânzarea apartamentelor din Victoria Homes și a unităților din stocul existent al societății prin rețeaua de vânzări NBI.

7. Finanțare și oportunitate de investiție

Parametrii împrumutului

Cum funcționează dobânda progresivă. Rata anuală a dobânzii pentru fiecare investiție se stabilește la momentul semnării investiției, în funcție de suma investită, și rămâne fixă pe toată durata. Investițiile de 1.000 EUR sau mai mult primesc rata maximă de 11,00% pe an. Investitorii nu plătesc niciun comision de platformă pentru această campanie.

Canale de rambursare, în ordinea preferinței: (1) revânzarea apartamentelor din Victoria Homes și a stocului existent al împrumutatului; (2) cash flow și aport de capital la nivelul grupului NBI; (3) refinanțare bancară; (4) o facilitate ulterioară stock.estate.

Platforma. stock.estate este o platformă de crowdfunding autorizată ECSPR (ASF România, autorizația PJR28FSFPR/400002) în temeiul Regulamentului (UE) 2020/1503.

8. Riscuri și măsuri de atenuare

• Riscul de rambursare / neexecutare. Împrumutatul ar putea intra în incapacitate de plată. Atenuare: societatea a fost profitabilă în fiecare an din 2018, deține apartamente finalizate de 4,55 milioane EUR pentru revânzare (finalul lui 2025) și are facilitățile anterioare stock.estate rambursate sau în derulare; ipoteca de rang I oferă o acoperire de 150%.
• Riscul ciclului de vânzare. Dacă unitățile din Victoria Homes se vând mai lent decât planificat, rambursarea principalului la luna 6 depinde de alte surse de lichiditate. Atenuare: rețeaua de vânzări a grupului, stocul existent și canalele de rambursare enumerate mai sus; dobânda se acumulează la 13,00% pe an dacă durata se extinde.
• Riscul sectorial și fiscal. Majorarea TVA de la 9% la 21% de la 1 august 2026 este de așteptat să comprime cererea de locuințe noi la revânzare în a doua jumătate a lui 2026. Atenuare: durata de 6 luni limitează expunerea; garanția constă în stoc finalizat și intabulat într-una dintre cele mai lichide subpiețe din București.
• Riscul de evaluare a garanției. Acoperirea este exprimată pe baza prețului de achiziție, nu a unei evaluări independente. Atenuare: acoperirea de 150% oferă o marjă de 33,3% față de împrumut; toate unitățile desemnate sunt finalizate și intabulate, deci imediat transferabile.
• Riscul de concentrare. Societăți din grupul NBI au și alte facilități în derulare pe platformă. Atenuare: această facilitate are propria ipotecă de rang I dedicată, înscrisă înainte de eliberarea fondurilor; ofertele anterioare ale împrumutatului sunt prezentate în KIIS.
• Riscul de lichiditate. Nu există o piață secundară pentru acest instrument. Atenuare: niciuna dincolo de durata fixă de 6 luni; investitorii ar trebui să își dimensioneze alocarea în consecință.
• Riscul de platformă. Dacă stock.estate nu ar mai putea administra contractul de împrumut, este necesar un aranjament alternativ. Atenuare: stock.estate va desemna un administrator terț al împrumutului sau va transfera contractul direct investitorilor; platforma operează sub autorizația ASF PJR28FSFPR/400002.

---

Deținătorul proiectului declară că, după cunoștința sa, nu au fost omise informații și că acestea nu induc în eroare sau nu sunt inexacte în mod vădit. Deținătorul proiectului este responsabil de pregătirea fișei cu informații esențiale privind investiția (vezi Documente).