K2 Jegalia Penny Retail

1. Rezumat executiv

GOLDBACH GROUP S.R.L., societatea holding a grupului Goldbach din București, dezvoltator de parcuri comerciale și supermarketuri închiriate retailerilor alimentari internaționali (Lidl, Penny, Kaufland), atrage prin platforma stock.estate un împrumut pentru capital de lucru de 600.000 EUR, pe 12 luni. Fondurile susțin dezvoltarea proiectului Galerie Food Jegalia, un supermarket Penny în comuna Jegalia, județul Călărași, realizat prin societatea de proiect a grupului K2 JEGALIA S.R.L. și închiriat pe 15 ani către REWE International (Penny).

Investitorii primesc o dobândă progresivă între 10,00% și 16,00% pe an, fixată în momentul semnării fiecărei investiții în funcție de suma investită (și, după caz, de nivelul investitorului și de eventualul bonus early-bird), în limita unui fond de dobândă de 6,00 puncte procentuale peste rata de bază de 10,00%. Dobânda se plătește lunar, iar principalul se rambursează într-o singură tranșă la scadență, la 12 luni de la tragere (estimat la 10.11.2027). Nu se aplică cashback și nici comisioane pentru investitori.

Împrumutul este garantat cu ipotecă de rang I asupra unei proprietăți separate a grupului, un teren intravilan de 5.737 mp pe Str. Băneasa nr. 2, Târgu Mureș (CF 144792 Târgu Mureș), proprietatea K2 TG MURES GALLERY S.R.L., filială deținută integral, indirect, de împrumutat, care constituie ipoteca în calitate de garant ipotecar terț. Valoarea de referință a colateralului este de 1.140.476 EUR, adică prețul de achiziție plus TVA plătit în decembrie 2025 plus 100.000 EUR costuri de autorizare: raportat la facilitatea de 600.000 EUR, raportul împrumut/valoare este de 52,61%, iar acoperirea colateralului de 190,08%. Rambursarea este prevăzută din fluxurile de numerar ale grupului, din vânzarea sau refinanțarea bancară a proiectului grupului din Târgu Mureș ori din ieșirea anticipată din alte proiecte ale grupului, precum K2 Odobești.

2. Analiza locației

Jegalia, județul Călărași. Jegalia este o comună rurală din județul Călărași, în sud-estul României. Proiectul este un supermarket Penny independent, pe un teren de 5.029 mp din comună.

Aria de atracție și concurența. Comuna Jegalia avea 3.858 de locuitori la recensământul din 2021; potrivit dezvoltatorului, aria de atracție pe o rază de 8 km cuprinde aproximativ 6.354 de locuitori din Jegalia și din localitățile învecinate. Retailul alimentar modern din zonă se limitează la un singur magazin Profi, ceea ce susține cererea pentru un supermarket Penny.

Locația colateralului, Târgu Mureș. Terenul ipotecat se află pe Str. Băneasa nr. 2 din Târgu Mureș, reședința județului Mureș, în vecinătatea magazinelor Lidl și Kaufland existente. Potrivit dezvoltatorului, pe o rază de 2 km de amplasament locuiesc aproximativ 70.462 de persoane.

3. Profilul împrumutatului

• Persoana juridică: GOLDBACH GROUP S.R.L., CUI 47588919 (plătitor de TVA), nr. Registrul Comerțului J2023002237409 (fost J40/2237/2023), înregistrată la 7 februarie 2023, cu sediul social în Calea Floreasca nr. 165, One Tower, etaj 4, camera 4, Sector 1, București
• Activitate: societate holding (CAEN 6421) a grupului Goldbach, cu participații în societăți de proiect și în societăți ale grupului pentru dezvoltare, proiectare și execuție, consultanță și energie solară
• Acționariat și conducere: asociați Avădanei Florentin-Claudiu (50%) și Oancea Elena (50%); administrator Avădanei Florentin-Claudiu
• Participații directe (09.10.2026): 100% în K2 ODOBEȘTI, GOLDBACH ENERGY, MOTRU SOLAR ENERGY, K2 RETAIL PROPERTIES, K2 ASSETS și K2 BERCENI; 76% în K2 STEFANESTI; 50% în GOLDBACH DEVELOPMENT și GOLDBACH DESIGN&BUILD; 46% în GOLDBACH CONSULTING; 20% în K2 DROBETA
• Participații indirecte: 100% în K2 JEGALIA S.R.L., societatea de proiect din Jegalia, și 100% în K2 TG MURES GALLERY S.R.L., garantul ipotecar, deținută prin K2 RETAIL PROPERTIES S.R.L.
• Experiență: proiectele de retail livrate de grup includ magazinul Lidl din Berceni (2025), Aurora Retail Park Bacău (mai 2026) și galeria comercială Râșnov (2024); opt societăți de proiect cu street mall-uri în Moreni, Titu, Zărnești, Vălenii de Munte, Orăștie, Motru, Oravița și Huși au fost finalizate și au ieșit din grup la 10 octombrie 2025
• Pe stock.estate: K2 Odobești Retail Park, un împrumut de 400.000 EUR acordat la 28.10.2026, cu scadența la 26.04.2027, în curs de rambursare, fără nicio rată ajunsă încă la scadență (prima plată de dobândă la 01.12.2026). Cele două împrumuturi sunt legate printr-o clauză de cross-default (art. 7.7 din contractul de împrumut)
• Situație: în funcțiune, fără datorii restante la bugetul de stat, fără dosare în instanță și fără mențiuni de insolvență (raport Termene.ro din 22 octombrie 2026)
• Website: goldbachgroup.ro

4. Prezentarea proiectului și a colateralului

Proiectul. Galerie Food Jegalia este un supermarket Penny realizat în sistem Shell & Core, cu o suprafață închiriată de 1.274 mp pe un teren de 5.029 mp, dezvoltat de K2 JEGALIA S.R.L. Magazinul este închiriat către REWE International (Penny) printr-un contract pe 15 ani semnat în iunie 2026, cu opțiune de prelungire. Autorizația de construire nr. 6 din 21.08.2026 a fost emisă. Construcția, executată de Goldbach Construct în calitate de antreprenor general, a început în august 2026; finalizarea Shell & Core este planificată pentru ianuarie 2027, iar deschiderea magazinului pentru mai 2027, cel târziu la 31.05.2027 (calendarul dezvoltatorului).

Colateralul.

• Adresa: Str. Băneasa nr. 2, Târgu Mureș, județul Mureș
• Cartea funciară: CF 144792 Târgu Mureș, număr cadastral 144792; teren intravilan de 5.737 mp, categoria de folosință curți construcții
• Proprietar: K2 TG MURES GALLERY S.R.L. (CUI 51845964), proprietar unic (1/1), deținută integral de K2 RETAIL PROPERTIES S.R.L., la rândul ei deținută integral de împrumutat, în calitate de garant ipotecar terț
• Titlu: dobândit prin contractul de vânzare autentificat sub nr. 3624 din 17 decembrie 2025 pentru 4.378.857,50 RON plus TVA (5.298.417,58 RON cu TVA 21%)
• Sarcini: extrasul de carte funciară din 22 octombrie 2026 nu consemnează sarcini în Partea a III-a; în cartea funciară este notată autorizația de construire nr. 105 din 30.04.2026 pentru o clădire cu funcțiuni sportive și comerciale
• Utilizare planificată: grupul planifică pe teren galeria comercială non-food Târgu Mureș 2 (parter plus un etaj, suprafață închiriabilă 3.631 mp), cu contractul de închiriere în negociere și începerea construcției planificată pentru T1 2027 (informații ale dezvoltatorului)

5. Analiza pieței

Supermarketurile discount cu un singur chiriaș, închiriate pe termen lung retailerilor alimentari internaționali, sunt un format de bază al grupului Goldbach. Goldbach Construct, antreprenorul general al proiectului, a finalizat în 2025 un magazin Penny și un magazin Lidl. În Jegalia contractul cu Penny este semnat pe 15 ani, iar chiria anuală estimată este de aproximativ 191.100 EUR (12,5 EUR pe mp pe lună pentru 1.274 mp), potrivit dezvoltatorului.

Baza colateralului. Pentru această ofertă nu a fost întocmită o evaluare independentă ANEVAR. Valoarea de referință de 1.140.476 EUR este prețul de achiziție din contractul autentificat sub nr. 3624 din 17.12.2025, de 5.298.417,58 RON cu TVA, convertit la cursul BNR de 5,0923 RON/EUR de la data contractului (1.040.476 EUR), plus 100.000 EUR costuri de autorizare pentru autorizația de construire nr. 105/2026. Aceasta înseamnă aproximativ 199 EUR pe mp.

Sensibilitate. O reducere de 20% la vânzare forțată aplicată la 1.140.476 EUR conduce la 912.381 EUR, valoare care acoperă în continuare facilitatea de 600.000 EUR, la un raport împrumut/valoare de aproximativ 66%. O reducere de aproximativ 47% ar aduce valoarea colateralului la nivelul facilității.

6. Analiza financiară

Este un împrumut pe 12 luni pentru capital de lucru acordat holdingului grupului pentru dezvoltarea proiectului din Jegalia.

Utilizarea fondurilor

Bugetul proiectului (estimări ale dezvoltatorului)

Planul de finanțare

Dezvoltatorul intenționează să finanțeze proiectul cu 60% finanțare bancară și 40% aport propriu. La 01.10.2026, UniCredit Bank a emis o ofertă indicativă pentru un credit de dezvoltare de până la 1.009.542 EUR plus o linie de finanțare a TVA, pe 10 ani. Oferta este indicativă și nu reprezintă o facilitate semnată. Întrucât banca solicită aportul propriu la început, creditul bancar nu este o sursă de rambursare pentru prezentul împrumut.

Datele financiare ale împrumutatului, depuse la ANAF (RON)

Holdingul nu are cifră de afaceri și nici salariați; veniturile sale sunt în principal venituri financiare din participații.

Imaginea de grup (RON, ANAF, agregare simplă fără eliminări intragrup)

Sursa de rambursare

Principalul se rambursează într-o singură tranșă la scadență, la 12 luni de la tragere (estimat la 10.11.2027). Rambursarea este prevăzută din fluxurile de numerar ale grupului, din vânzarea sau refinanțarea bancară a proiectului grupului din Târgu Mureș ori din ieșirea anticipată din alte proiecte ale grupului, precum K2 Odobești. Magazinul din Jegalia este estimat a fi finalizat cel târziu în T4 2027. Valorificarea terenului ipotecat este soluția de rezervă.

7. Finanțare și oportunitate de investiție

Cum funcționează dobânda progresivă

Fiecare investiție primește propria rată anuală contractuală, fixată în momentul semnării. Rata pornește de la rata de bază de 10,00% și crește în limita fondului de dobândă de 6,00 puncte procentuale, în funcție de suma investită (și, după caz, de nivelul investitorului și de eventualul bonus early-bird), conform grilei publicate pe această pagină a campaniei. Împrumutatul plătește 16,00% pe an pentru întreaga facilitate; partea din fond care nu este alocată investitorilor reprezintă comisionul platformei. Odată semnată, rata unei investiții nu se mai modifică pe durata împrumutului.

Platforma

stock.estate este un furnizor european de servicii de finanțare participativă autorizat de Autoritatea de Supraveghere Financiară din România sub nr. PJR28FSFPR/400002, care operează conform Regulamentului (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Riscuri și măsuri de atenuare

• Structura de holding. Împrumutatul este o societate holding fără cifră de afaceri operațională, iar proiectul este realizat de o filială, în timp ce ipoteca este constituită de o altă filială. Atenuare: holdingul a raportat în 2025 capitaluri proprii de 6,3 milioane RON și un profit net de 5,2 milioane RON, iar ipoteca este o garanție reală asupra terenului, înscrisă înainte de eliberarea fondurilor.
• Construcție și autorizare. Costurile și termenele de construcție din Jegalia pot depăși estimările dezvoltatorului, iar contractul cu Penny depinde de predarea magazinului la termenul convenit. Atenuare: autorizația de construire nr. 6 din 21.08.2026 este emisă, construcția a început în august 2026, iar contractul pe 15 ani cu REWE International (Penny) este semnat.
• Finanțare bancară indicativă. Creditul de dezvoltare UniCredit Bank este o ofertă indicativă, nu o facilitate semnată, iar banca solicită aportul propriu la început, astfel încât creditul bancar nu poate fi folosit pentru rambursarea prezentului împrumut. Atenuare: rambursarea nu depinde de creditul bancar pentru Jegalia; este prevăzută din fluxurile de numerar ale grupului, din vânzarea sau refinanțarea bancară a proiectului din Târgu Mureș și din ieșirea din alte proiecte ale grupului, cu ipoteca drept soluție de rezervă.
• Baza colateralului. Colateralul este un teren neconstruit, evaluat la prețul de achiziție plus TVA plus costurile de autorizare, nu printr-o evaluare independentă ANEVAR. Atenuare: prețul a fost plătit prin act notarial în decembrie 2025, autorizația de construire nr. 105/2026 este notată în cartea funciară, Partea a III-a nu consemnează sarcini, iar o reducere de 20% la vânzare forțată lasă facilitatea acoperită.
• Garant ipotecar cu capitaluri proprii negative. K2 TG MURES GALLERY S.R.L. avea la 31 decembrie 2025 capitaluri proprii negative de -111.612 RON, situație obișnuită pentru o societate de proiect înainte de construcție. Atenuare: garanția este terenul însuși, evaluat la 1.140.476 EUR, și nu depinde de rezultatele garantului ipotecar.
• Concentrarea pe grup. Acesta este al doilea împrumut al aceluiași împrumutat pe stock.estate, pentru o expunere totală de 1,0 milioane EUR împreună cu K2 Odobești. Atenuare: fiecare împrumut are propria ipotecă de rang I asupra unui teren diferit, iar clauza de cross-default permite creditorilor să acționeze pentru ambele împrumuturi dacă oricare dintre ele intră în incapacitate de plată.
• Gradul de îndatorare al grupului. În 2025, datoriile cumulate ale societăților grupului erau de aproximativ 59,5 milioane RON, față de capitaluri proprii de aproximativ 21,7 milioane RON (agregare simplă, fără eliminări intragrup). Atenuare: grupul a raportat cumulat un profit net de aproximativ 12,3 milioane RON în 2025.
• Rată variabilă la semnare. Rata contractuală depinde de suma investită și de condițiile de la semnare. Atenuare: rata este afișată înainte de semnare, rămâne fixă pe durata împrumutului și nu poate scădea sub rata de bază de 10,00%.
• Riscul valutar. Împrumutul este în euro, iar veniturile grupului sunt în principal în lei. Atenuare: durata este de 12 luni, iar imobilele comerciale din România se tranzacționează în euro.
• Nelichiditate. Împrumuturile încheiate prin platformă nu sunt admise la tranzacționare pe o piață reglementată și nu este garantată o piață secundară. Investitorii trebuie să fie pregătiți să păstreze investiția până la scadență.

Informațiile complete despre împrumutat și riscuri sunt prezentate în Fișa cu informații esențiale privind investiția (KIIS), în secțiunea Documente.

Dezvoltatorul de proiect declară că, potrivit cunoștințelor sale, nicio informație nu a fost omisă și nicio informație nu este în mod semnificativ înșelătoare sau inexactă. Dezvoltatorul de proiect este responsabil pentru întocmirea fișei cu informații esențiale privind investiția (vezi Documente).