JAIS Home MOON Cluj

1. Rezumat executiv

EGO SOFT DESIGN S.R.L. operează apartamente în regim hotelier în Cluj-Napoca sub brandul JAIS Home MOON. Această campanie atrage 116.000 EUR pentru finalizarea achiziției de către companie a unei a patra unități, un apartament cu două camere și un loc de parcare subteran pe Str. Miko Imre nr. 10, și pentru amenajarea acestuia la standardul apartamentelor MOON existente. Compania contribuie cu portofoliul său existent de trei apartamente, cu o valoare contabilă netă de aproximativ 448.000 EUR.

Caracteristicile investiției:

• Dobândă progresivă de la 10,00% la 16,00% pe an, fixată la semnare pentru fiecare investiție în funcție de suma investită și de nivelul investitorului, plătită lunar, cu principalul rambursat integral la scadență, la 12 luni de la închiderea campaniei. Nu se aplică cashback și nici comisioane pentru investitori.
• Ipotecă de rang I asupra apartamentului și a locului de parcare, evaluate independent de un membru ANEVAR la 176.000 EUR, un raport împrumut/valoare de 65,91% și o acoperire cu garanții de 151,7%.
• Ipoteca bancară existentă este stinsă la semnare: suma datorată pe creditul ipotecar al vânzătorului la ING Bank este plătită direct de stock.estate, astfel încât ipoteca investitorilor este singura ipotecă asupra ambelor unități.
• O afacere operațională: compania a raportat profit net în fiecare exercițiu financiar din 2019, cu o cifră de afaceri netă de 1.150.992 RON și un profit net de 298.757 RON în 2025.

2. Analiza locației

Cluj-Napoca este principalul centru universitar, IT și de afaceri din nord-vestul României.

• Turism: județul Cluj a înregistrat 299.683 de sosiri și 523.081 de înnoptări în primul semestru din 2026 și se află pe locul trei în România la sosiri de turiști străini (INS).
• Trafic aerian: Aeroportul Internațional Cluj a deservit un record de 3,58 milioane de pasageri în 2025, cu aproximativ 10% mai mult decât în 2024.
• Evenimente și universități: UNTOLD (peste 470.000 de participanți în 2025) și Electric Castle generează vârfuri de cerere, iar Universitatea Babeș-Bolyai estimează singură aproximativ 13.900 de studenți noi în toamna lui 2026, ceea ce susține sejururi pe tot parcursul anului ale familiilor, cadrelor universitare și personalului medical.

Apartamentul adus în garanție se află pe Str. Miko Imre, o stradă rezidențială din apropierea Căii Turzii, în zona Zorilor / Europa, în sudul orașului, cu acces la campusurile universitare de medicină, la Iulius Mall și la centrul orașului. Cele două apartamente MOON aflate deja în exploatare sunt în centrul istoric, în Piața Muzeului, și lângă dezvoltarea Rivus de pe malul râului, pe Str. George Stephenson.

3. Profilul dezvoltatorului

• Entitate juridică: EGO SOFT DESIGN S.R.L., cod fiscal RO39394342, număr de ordine în Registrul Comerțului J2018001429012, înființată în 2018, cu sediul social în Aiud, județul Alba
• Activitate: realizarea de software la comandă (CAEN 6210) și cazare pe perioade scurte (CAEN 5520), cu puncte de lucru în Cluj-Napoca în Piața Muzeului 5 și pe Str. George Stephenson 9
• Acționariat și conducere: asociat unic și administrator Oltița-Viruca Bodea; apartamentele MOON sunt administrate de Horațiu Bodea
• Capital social: 600.000 RON, integral vărsat
• Portofoliu: trei apartamente în bilanț, valoarea contabilă netă a clădirilor de 2.397.044 RON la 30 septembrie 2026
• Brand: apartamentele JAIS Home MOON, listate pe Airbnb, Booking.com, Expedia și Hotels.com, cu check-in fără contact

4. Prezentarea proiectului

Compania cumpără un apartament finalizat și un loc de parcare și le va adăuga portofoliului MOON ca a patra unitate.

Apartamentul 7, Str. Miko Imre nr. 10, etajul 1, Cluj-Napoca

• Living, nișă de dormit, bucătărie, baie, hol și logie
• Suprafață utilă 45,32 mp, suprafață totală 49,87 mp
• Carte funciară CF 298895-C1-U124 Cluj-Napoca
• Valoare de piață: 158.000 EUR

Locul de parcare 72, subsolul 2, aceeași clădire

• Suprafață utilă 12,79 mp
• Carte funciară CF 298895-C1-U72 Cluj-Napoca
• Valoare de piață: 18.000 EUR

Valori din raportul ANEVAR nr. 33 din 26 octombrie 2026 întocmit de Crina Cheșa pentru stock.estate. După achiziție, apartamentul va fi amenajat la standardul MOON (interioare de design, ventilație cu recuperare de căldură, apă filtrată) și închiriat pe perioade scurte alături de unitățile existente.

Apartamentele MOON în exploatare:

• Moon Old Town, Piața Muzeului 5, în centrul istoric, în exploatare din iunie 2024, cu un grad mediu anual de ocupare de 63,7% (date ale companiei). Notat cu 10/10 „Excepțional” pe Hotels.com și Expedia.
• Moon Rivus, Str. George Stephenson 9, în exploatare din august 2026.

Fotografiile de pe această pagină prezintă aceste două apartamente, ca exemplu al standardului la care va fi adusă noua unitate.

5. Analiza pieței

Cererea de cazare pe termen scurt în Cluj-Napoca provine din patru categorii: turiști, vizitatori de afaceri din sectorul IT și al serviciilor, vizitatori legați de mediul universitar (admitere, conferințe, stagii medicale) și participanți la evenimente. Unitatea existentă a companiei din centru a atins un grad mediu anual de ocupare de 63,7% din iunie 2024, potrivit datelor companiei.

6. Analiza financiară

Acesta este un împrumut pentru achiziție și amenajare acordat unei companii operaționale; activul rămâne în portofoliul companiei și nu este revândut.

Utilizarea fondurilor

Prețul de achiziție este de 227.000 EUR, din care compania a plătit deja 863.057,91 RON din fonduri proprii. Apartamentul este cumpărat de la o parte afiliată; garanția este calculată pe baza valorii independente ANEVAR, nu a prețului de achiziție.

Acoperirea cu garanții

Date financiare ale companiei (RON)

Sursa: situațiile financiare anuale depuse la Ministerul Finanțelor.

Sursa de rambursare

Dobânda lunară este plătită din fluxul de numerar operațional al companiei, inclusiv din veniturile din cazare ale portofoliului MOON. Principalul la scadență este rambursat din fluxul de numerar operațional și/sau prin refinanțarea bancară a apartamentului, vânzarea unității sau o rundă ulterioară fiind disponibile ca variante suplimentare.

7. Oportunitatea de finanțare și investiție

Cum funcționează dobânda progresivă. Fiecare investiție primește o singură rată anuală fixă, stabilită la semnare: rata minimă de 10,00% plus o treaptă de dobândă (Rate Band) care crește odată cu suma investită (de la +0,25 puncte la 250 EUR până la +6,00 puncte la 100.000 EUR), precum și rate de pornire mai mari pentru investitorii cu un portofoliu activ mai mare pe platformă, până la maximum 16,00%. Pentru această campanie nu se aplică bonus early-bird.

Ieșirea. Se estimează că principalul va fi rambursat la scadență prin, în ordinea preferinței:

• fluxul de numerar operațional al companiei;
• o refinanțare bancară garantată cu apartamentul;
• vânzarea apartamentului, a cărui valoare evaluată este de aproximativ 1,5 ori valoarea împrumutului.

Platforma

stock.estate este un furnizor european de servicii de finanțare participativă autorizat de Autoritatea de Supraveghere Financiară din România prin licența PJR28FSFPR/400002, care operează în temeiul Regulamentului (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Riscuri și măsuri de atenuare

• Riscul de rambursare. Împrumutatul poate să nu poată plăti la timp dobânda sau principalul. Atenuare: împrumutul este garantat cu o ipotecă de rang I asupra unui apartament finalizat și a unui loc de parcare evaluate la 151,7% din valoarea împrumutului, care poate fi executată în numele investitorilor.
• Riscul operațional. Veniturile din cazarea pe termen scurt depind de gradul de ocupare, de sezonalitate și de reglementările locale privind închirierile pe termen scurt. Atenuare: compania operează unități de cazare pe termen scurt în Cluj-Napoca din 2024 și are și alte venituri; rambursarea nu depinde doar de noua unitate.
• Riscul de piață. Prețurile locuințelor din Cluj-Napoca pot scădea pe durata împrumutului. Atenuare: raportul împrumut/valoare de 65,91% absoarbe o scădere a prețurilor de aproximativ o treime înainte ca împrumutul să nu mai fie acoperit integral.
• Riscul valutar. Împrumutul este denominat în euro, în timp ce compania își raportează veniturile în lei. Atenuare: proprietățile rezidențiale din Cluj-Napoca sunt evaluate și tranzacționate în euro, ceea ce susține valoarea garanției exprimată în euro.
• Lipsa de lichiditate. Împrumuturile încheiate prin platformă nu sunt admise la tranzacționare pe o piață reglementată și nu este garantată existența unei piețe secundare. Investitorii trebuie să fie pregătiți să dețină investiția până la scadență.

Informațiile complete despre împrumutat și riscuri, inclusiv datoriile bancare existente ale companiei, sunt prezentate în Fișa cu informații esențiale privind investiția (KIIS) din secțiunea Documente.

Titularul proiectului declară că, după cunoștințele sale, nu a fost omisă nicio informație și nicio informație nu este, în mod semnificativ, înșelătoare sau inexactă. Titularul proiectului este responsabil pentru întocmirea fișei cu informații esențiale privind investiția (a se vedea Documente).