Grivita nr. 42-14

1. Rezumat executiv

SELEX TRADING S.A., societate pe acțiuni românească activă din 2010 în închirierea propriilor imobile (CAEN 6820), atrage un împrumut pentru capital de lucru de EUR 275,000 pe o perioadă de 6 luni prin platforma stock.estate. Aceasta este prima ofertă a companiei pe platformă.

Investitorii primesc o rată de dobândă progresivă între 10.00% și 16.00% pe an, fixată în momentul semnării fiecărei investiții, în funcție de suma investită, în cadrul unui fond de dobândă (interest pool) de 6.00 puncte procentuale peste rata minimă (floor) de 10.00%. Dobânda se plătește lunar, iar principalul se rambursează într-o singură tranșă la maturitate. Nu se aplică bonusuri cashback și nici comisioane în sarcina investitorilor.

Împrumutul este garantat prin ipoteci de rang I asupra a trei proprietăți deținute de împrumutat: o casă în curs de finalizare, împreună cu terenul aferent de 230 mp, situată în str. Grivitei nr. 42-14, Otopeni, Județul Ilfov (CF 117529), terenul viran alăturat de 247 mp (CF 121186), și un teren intravilan de 6,866 mp cu anexele aferente, situat în Calea Bucuresti nr. 19, Murfatlar, Județul Constanța (CF 100017). Membrii ANEVAR evaluează proprietățile din Otopeni la EUR 238,100 (raport nr. 56 din 16 June 2025) și proprietatea din Murfatlar la EUR 180,600 (raport din 13 March 2026), o valoare combinată a garanției de EUR 418,700. Raportat la facilitatea de EUR 275,000, aceasta reprezintă un raport împrumut/valoare (LTV) de 65.68% și un grad de acoperire a garanției de 152%, față de un minim de platformă de 150%. Ipotecile se înscriu la sesiunea notarială la care se eliberează fondurile, astfel încât nu există o perioadă în care capitalul investitorilor să fie negarantat.

2. Analiza locației

Otopeni, Județul Ilfov. Cele două proprietăți din Otopeni sunt situate pe str. Grivitei, în zona centrală a orașului Otopeni, un oraș din zona metropolitană a Bucureștiului, situat imediat la nord de capitală și care găzduiește Aeroportul Internațional Henri Coanda. Evaluatorul independent descrie micro-locația ca fiind noua zonă de locuințe unifamiliale a orașului, cu trafic foarte redus, toate utilitățile racordate (energie electrică, gaz, apă, canalizare), transport public pe drumul național, iar în vecinătatea imediată se află primăria, un club de fitness World Class și mai multe supermarketuri. Otopeni este una dintre cele mai căutate locații rezidențiale din suburbiile Bucureștiului, susținută de proximitatea față de aeroport, de cartierele de afaceri Băneasa și Pipera și de coridorul DN1.

Murfatlar, Județul Constanța. A treia proprietate este situată în Calea Bucuresti nr. 19, în zona mediană a orașului Murfatlar, la aproximativ 15 km vest de Constanța, pe coridorul rutier către București. Evaluatorul caracterizează zona ca fiind predominant industrial-rezidențială, cu acces dintr-un drum public asfaltat și rețele de energie electrică, apă și canalizare disponibile. Terenul a fost achiziționat în 2023 de la o societate producătoare de vin și cuprinde un set de anexe datând din jurul anului 1970, dintre care evaluatorul consideră majoritatea demolabile.

3. Profilul împrumutatului

Împrumutatul este SELEX TRADING S.A. (cod fiscal RO26771432, număr de înregistrare la registrul comerțului J2022023750401, EUID ROONRC.J2022023750401), societate pe acțiuni înregistrată la 13 April 2010 în Județul Iași (fost J22/526/2010) și re-înregistrată în București la 28 November 2022. Sediul social este în str. Banul Antonache nr. 40-44, birou MRSF20, etaj 1, Sectorul 1, București, iar activitatea principală declarată este CAEN 6820, închirierea și subînchirierea bunurilor imobiliare proprii sau închiriate. Capitalul social subscris și vărsat este de RON 90,000.

• Acționari: Ciausu Angelica, 94.44%; CASA RANDUNICA S.R.L. (cod fiscal 43365302, Județul Iași), 5.56%. Ciausu Angelica deține și 100% din CASA RANDUNICA S.R.L. și este, prin urmare, beneficiarul real final al 100% din împrumutat.
• Administrator unic: Ciausu Angelica, mandat din 22 March 2022 până la 22 March 2042.
• Statut conform certificatului constatator nr. 3563776 din 23 September 2026: societate în funcțiune, fără insolvență, dizolvare sau opoziție înregistrată. Cazierul judiciar al administratorului, datat 23 September 2026, se află la dosar.
• Activitate și active: societatea deține un portofoliu de imobile în Județul Constanța (Murfatlar) și Județul Ilfov (Otopeni), două sedii secundare înregistrate în Murfatlar, precum și un portofoliu de mărci înregistrate. Deține participații de 100% în LIVADA URSULUI S.R.L. (Județul Bistrița-Năsăud) și AGRO TEAM FRUCT S.R.L. (Medgidia, Județul Constanța).
• Dimensiune: societatea a avut o medie de 2 angajați în 2025. Activitatea sa constă în deținerea și închirierea de active, mai degrabă decât în comerț, aspect reflectat în structura bilanțului descrisă în secțiunea 6.

4. Prezentarea garanției

Garanția este constituită din trei proprietăți, toate înregistrate în proprietatea exclusivă (1/1) a SELEX TRADING S.A.

Proprietatea 1: casă în curs de finalizare și teren, Otopeni

• Adresă: str. Grivitei nr. 42-14, T12, P253/2, corp 4B, Otopeni, Județul Ilfov
• Carte funciară: CF 117529 Otopeni, număr cadastral 117529; teren intravilan de 230 mp, categoria curți construcții, formă dreptunghiulară, plan, cu un front de aproximativ 12 m la un drum de servitute racordat la str. Grivitei
• Construcție: C1, număr cadastral 117529-C1, casă unifamilială P+1E, suprafață construită la sol 67 mp, suprafață construită desfășurată 145 mp, suprafață utilă 112.97 mp, înscrisă în cartea funciară în 2021; structură din beton armat cu zidărie de cărămidă, acoperiș tip Lindab în două ape, izolație termică de 10 cm, tâmplărie PVC cu geam termopan, instalații de energie electrică, gaz, apă și canalizare executate
• Stadiu: la inspecția evaluatorului din 5 June 2025, casa era finalizată în proporție de aproximativ 75%, fără finisaje interioare, care urmează să fie executate la standardul casei gemene finalizate de pe terenul vecin
• Titlu: dobândită prin act de vânzare-cumpărare notarial din 24 February 2025 de la o persoană fizică; extrasul de carte funciară din 6 May 2025 nu arată nicio sarcină
• Evaluare: EUR 197,100 (RON 991,200), EUR 1,744.71 per mp util, întocmită de Nicoleta Ungureanu, membru ANEVAR nr. 18021, raport nr. 56 din 16 June 2025, abordarea prin comparație de piață

Proprietatea 2: teren viran, Otopeni

• Adresă: T12, P253/1, Lot 7, Otopeni, Județul Ilfov, alăturat Proprietății 1
• Carte funciară: CF 121186 Otopeni, număr cadastral 121186; teren intravilan de 247 mp
• Titlu: proprietate exclusivă a SELEX TRADING S.A.; extrasul de carte funciară din 6 May 2025 nu arată nicio sarcină
• Evaluare: EUR 41,000 (RON 206,000), EUR 165.17 per mp, același raport nr. 56 din 16 June 2025

Ambele proprietăți din Otopeni sunt deservite de un drum de acces privat înscris în CF 114989 Otopeni (546 mp), în care SELEX TRADING S.A. deține o cotă indiviză de 1/13. Sarcina înregistrată anterior asupra acestei cote în favoarea unui creditor nebancar a fost radiată.

Proprietatea 3: teren și anexe, Murfatlar

• Adresă: Calea Bucuresti nr. 19, Murfatlar, Județul Constanța
• Carte funciară: CF 100017 Murfatlar, număr cadastral 100017; teren intravilan de 6,866 mp, categoria curți construcții, cu acces dintr-un drum public asfaltat, energie electrică, apă și canalizare disponibile
• Construcții deținute de împrumutat și incluse în ipotecă: C1 punct PSI 33 mp, C2 anexă 19 mp, C4 garaj 22 mp, C5 atelier mecanic 281 mp, C6 garaj 25 mp, C7 garaj 49 mp, C8 depozit de materiale 69 mp, C9 garaj 24 mp, C10 punct PSI 81 mp, toate datând din jurul anului 1970; evaluatorul a constatat că majoritatea sunt demolate sau într-o stare nesatisfăcătoare și le atribuie o valoare combinată de EUR 2,100
• Construcții care nu aparțin împrumutatului: două locuințe pe același teren, C3 (118 mp) și C11 (107 mp), sunt înregistrate în proprietatea VITIVINICOLA BASARABI S.A. și nu fac parte din garanție
• Titlu: dobândit prin actul notarial nr. 1777 din 23 October 2023, în urma unei licitații publice desfășurate în procedura de insolvență a vânzătorului; poziția C16 din cartea funciară consemnează că terenul și construcțiile împrumutatului au fost înscrise libere de sarcini în temeiul art. 53 din Legea nr. 85/2006 și al art. 91 din Legea nr. 85/2014. Notări istorice din 2003 și 2007 (un sechestru și o citație în dosare de executare împotriva fostului proprietar) rămân vizibile în Partea III a cărții funciare; extrasul curent din 3 September 2026 nu arată nicio ipotecă
• Evaluare: EUR 180,600 (RON 920,000), din care teren EUR 178,500 la EUR 26 per mp și construcții EUR 2,100, întocmită de Sabo Marius Alexandru, membru ANEVAR nr. 15878, Fairvalue Consulting, raport din 13 March 2026, abordarea prin comparație de piață pentru teren

Valoarea combinată a garanției: EUR 418,700, față de o facilitate de EUR 275,000: raport împrumut/valoare (LTV) 65.68%, grad de acoperire a garanției 152%. Ipotecile se înscriu în rang I în favoarea investitorilor, reprezentați de STOCKESTATE CROWDFUNDING S.R.L., la sesiunea notarială la care se eliberează fondurile.

5. Analiza pieței

Piața rezidențială din Otopeni. Evaluarea proprietăților din Otopeni se bazează pe abordarea prin comparație de piață, cu trei case comparabile situate în aceeași micro-locație, ajustate la un interval de aproximativ EUR 1,678 până la EUR 2,367 per mp util pentru case finalizate; casa analizată, aflată în curs de finalizare, este evaluată la EUR 1,744.71 per mp util, în partea inferioară a acestui interval, pentru a reflecta lucrările încă neexecutate. Evaluatorul descrie oferta în segmentul de case din Otopeni ca fiind ridicată, iar cererea efectivă ca fiind medie și stagnantă, limitată de accesul la finanțare. Terenul viran este evaluat la EUR 165.17 per mp.

Piața funciară din Murfatlar. Evaluarea din Murfatlar se bazează pe patru terenuri comparabile din Murfatlar, Valu lui Traian, Poarta Albă și Ovidiu, cu prețuri de ofertă între EUR 18 și EUR 27 per mp înainte de ajustări, și conchide la EUR 26 per mp pentru terenul analizat, după o deducere de 5% pentru costul demolării construcțiilor demolabile. Evaluatorul a aplicat abordarea prin comparație de piață pentru teren și abordarea prin cost pentru construcții, verificând încrucișat rezultatul printr-o abordare prin venit. Grupul de cumpărători pentru un teren industrial-rezidențial de 0.7 ha este mai restrâns decât pentru o casă rezidențială, iar o vânzare forțată ar necesita o perioadă de expunere mai lungă.

Sensibilitate. O reducere de 20% aplicată pentru vânzare forțată asupra valorii combinate a garanției de EUR 418,700 conduce la aproximativ EUR 335,000, sumă care acoperă în continuare facilitatea de EUR 275,000, la un raport împrumut/valoare (LTV) de aproximativ 82%. O reducere de 34% sau mai mare ar aduce valoarea garanției sub nivelul facilității.

6. Analiza financiară

Acesta este un împrumut pentru capital de lucru acordat unei companii operaționale, nu un proiect de dezvoltare, astfel încât nu există un preț de vânzare proiectat. Analiza acoperă utilizarea fondurilor, gradul de acoperire a garanției și situația financiară a împrumutatului, așa cum a fost depusă la ANAF.

Utilizarea fondurilor

Împrumutatul a declarat destinația fondurilor ca fiind capital de lucru pentru activitatea sa de închiriere imobiliară. Nu a fost furnizat platformei un buget detaliat.

Situația financiară a împrumutatului, conform declarațiilor depuse la ANAF (RON)

Structura bilanțului la 31 December 2025: active necorporale (mărci și licențe) RON 81.6 million, 21.1% din totalul activelor; active corporale RON 155.9 million, 40.3%, din care RON 74.1 million reprezintă imobilizări corporale și investiții imobiliare în curs de execuție; creanțe RON 136.9 million, 35.4%. Datoriile sunt dominate de alți creditori diverși în sumă de RON 241.8 million și solduri cu entități afiliate de RON 43.1 million; datoria bancară este de RON 23.7 million, la care se adaugă RON 4.1 million dobândă acumulată neplătită. Dividende de RON 40.4 million au fost declarate în 2025, din care RON 12.5 million au rămas de plată la finalul anului și RON 9.7 million la 30 June 2026.

Cifra de afaceri din 2025 a constat aproape în totalitate din venituri din chirii (RON 22.4 million), din care 36% au fost înregistrate în December 2025. Alte venituri din exploatare de RON 15.9 million în 2025 au fost formate în principal din despăgubiri și penalități, de asemenea înregistrate în December.

Primul semestru al anului 2026 (balanță de verificare la 30 June 2026, neauditată): venituri din chirii de RON 2,872,444, despăgubiri și penalități de RON 6,551,383, venituri din dobânzi de RON 2,958,436; cheltuieli cu dobânzile de RON 4,633,945; profit net de RON 166,431. Solduri de numerar și disponibil în bancă de RON 3,458. Veniturile din chirii din primul semestru al anului 2026 s-au situat, la o rată anualizată, cu aproximativ 74% sub nivelul din 2025.

Indicatori cheie la 31 December 2025

Cursul de schimb de referință utilizat pe această pagină este RON 5.2557 per EUR, cursul BNR din 11 September 2026.

Costul facilității

Împrumutatul plătește o dobândă fixă de 16.00% pe an pentru facilitate. Investitorii primesc între 10.00% și 16.00% pe an, în funcție de suma investită; diferența dintre rata plătită de împrumutat și rata investitorilor reprezintă remunerația platformei. Niciun comision nu este suportat de investitori.

Sursa de rambursare

Principalul se rambursează într-o singură tranșă la finalul lunii 6, la data de 15 April 2027. Împrumutatul indică trei canale, fără o ordine stabilită: venituri din chirii provenite din portofoliul său de imobile, vânzarea uneia sau mai multor proprietăți ale sale, și refinanțare de la un creditor bancar sau nebancar. Niciunul dintre aceste canale nu este garantat contractual la data acestei pagini. Valorificarea proprietăților ipotecate reprezintă soluția de rezervă.

7. Finanțare și oportunitatea de investiție

Cum funcționează rata progresivă

Fiecare investiție primește propria rată contractuală anuală, fixată în momentul semnării. Rata pornește de la nivelul minim (floor) de 10.00% și crește în cadrul fondului de dobândă (interest pool) de 6.00 puncte procentuale, în funcție de suma investită, conform treptelor de dobândă publicate pe această pagină de campanie. Împrumutatul plătește 16.00% pe an pentru întreaga facilitate; partea din fond care nu este alocată investitorilor reprezintă comisionul platformei. Odată semnată, rata unei investiții nu se modifică pe toată durata împrumutului.

Mecanismul garanției

Cele trei proprietăți sunt libere de ipoteci la data acestei pagini, conform extraselor de carte funciară aflate la dosar. La închiderea notarială, într-o singură sesiune, ipotecile de rang I în favoarea investitorilor se înscriu asupra celor trei proprietăți, iar fondurile sunt eliberate către împrumutat. Împrumutatul va asigura casa din Otopeni și va cesiona despăgubirea de asigurare către reprezentantul investitorilor. Notarul public român responsabil este desemnat la închiderea tranzacției.

Platforma

stock.estate este un furnizor european de servicii de finanțare participativă, autorizat de Autoritatea de Supraveghere Financiară din România sub licența PJR28FSFPR/400002, care operează în temeiul Regulamentului (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Riscuri și măsuri de atenuare

• Îndatorarea și lichiditatea împrumutatului. La 31 December 2025, împrumutatul a raportat o datorie totală de RON 377.7 million față de un capital propriu de RON 6.2 million, un raport datorii/capital propriu de 60.7x, și disponibilități de RON 2,545; la 30 June 2026 disponibilitățile erau de RON 3,458. Societatea nu poate deservi sau rambursa acest împrumut din soldurile sale de numerar. Măsură de atenuare: împrumutul este dimensionat în funcție de garanție, nu de fluxul de numerar al împrumutatului, este garantat prin ipoteci de rang I asupra a trei proprietăți cu o valoare de evaluare combinată de EUR 418,700 și reprezintă 0.3% din totalul datoriilor împrumutatului.

• Concentrarea și volatilitatea veniturilor. Veniturile din chirii de RON 22.4 million din 2025 au fost înregistrate în proporție de 36% în December, alte venituri de RON 15.9 million au constat din despăgubiri și penalități înregistrate în December, iar veniturile din chirii din primul semestru al anului 2026 s-au situat, la o rată anualizată, cu aproximativ 74% sub nivelul din 2025. Măsură de atenuare: principalul se rambursează la maturitate din venituri din chirii, vânzări de active sau refinanțare, iar durata este scurtă, de 6 luni.

• Alți creditori și dividende. Alți creditori diverși în sumă de RON 240.6 million și solduri cu entități afiliate de RON 86.9 million la 30 June 2026 nu sunt documentate platformei în privința contrapărții și a scadenței, iar dividende de RON 9.7 million au rămas de plată către acționar. Aceste obligații concurează cu împrumutul pentru resursele împrumutatului. Măsură de atenuare: investitorii dețin o garanție reală care are prioritate față de creditorii chirografari asupra celor trei proprietăți ipotecate, care sunt libere de sarcini.

• Istoricul litigiilor și al executărilor silite. Evidențele publice arată 22 de dosare judiciare care implică împrumutatul, dintre care 13 privesc proprietatea intelectuală (mărci) și trei deschise în 2025 privesc o somație de plată și două contestații la executare, împrumutatul având calitatea de debitor sau de contestator. Un creditor care deține un titlu executoriu ar putea urmări activele împrumutatului. Măsură de atenuare: proprietățile ipotecate sunt libere de sarcini, iar ipotecile de rang I ale investitorilor se înscriu înainte de eliberarea oricăror fonduri, astfel încât un eventual sechestru ulterior ar avea rang inferior acestora.

• Gradul de acoperire a garanției, aproape de minimul de platformă. Gradul de acoperire de 152% lasă o marjă redusă: o scădere de 34% sau mai mare a valorii realizabile a garanției ar aduce-o sub nivelul facilității. Măsură de atenuare: garanția este distribuită pe trei proprietăți din două piețe diferite, iar casa și terenul din Otopeni, în valoare de EUR 238,100, acoperă singure 87% din facilitate.

• Starea și vechimea evaluărilor. Casa din Otopeni era finalizată în proporție de aproximativ 75%, fără finisaje interioare, la inspecția din 5 June 2025, iar evaluarea proprietăților din Otopeni datează din June 2025, cu cincisprezece luni înainte de această ofertă; evaluarea proprietății din Murfatlar datează din March 2026. Ambele au fost comandate în contextul unor cereri de finanțare anterioare ale împrumutatului. Măsură de atenuare: ambele rapoarte au fost întocmite de membri ANEVAR conform standardelor românești de evaluare, evaluarea din Otopeni aplică o reducere față de comparabilele de case finalizate pentru lucrările neexecutate, iar evaluarea din Murfatlar atribuie o valoare aproape nulă construcțiilor.

• Terenul din Murfatlar: construcții ale unor terți și notări istorice. Două locuințe de pe terenul din Murfatlar aparțin VITIVINICOLA BASARABI S.A. și nu fac parte din garanție, ceea ce poate reduce lichiditatea terenului în cazul unei vânzări forțate; Partea III a cărții funciare încă afișează notări din 2003 și 2007 legate de executarea silită împotriva fostului proprietar. Măsură de atenuare: poziția C16 din cartea funciară consemnează terenul și construcțiile împrumutatului ca fiind înscrise libere de sarcini în temeiul legii insolvenței, valoarea de EUR 26 per mp stabilită de evaluator se situează la nivelul terenurilor industrial-rezidențiale comparabile din zonă, iar proprietatea din Murfatlar reprezintă 43% din valoarea garanției.

• Riscul de rambursare. Principalul se rambursează într-o singură tranșă la maturitate, nefiind amortizat, iar niciunul dintre canalele de rambursare menționate nu este garantat contractual. Măsură de atenuare: ipoteci de rang I asupra a trei proprietăți, ca soluție de rezervă, și o durată scurtă de 6 luni.

• Rată variabilă la semnare. Rata contractuală a fiecărei investiții depinde de suma investită și de condițiile în vigoare la semnare, astfel încât doi investitori din aceeași campanie pot primi rate diferite. Măsură de atenuare: rata este afișată înainte de semnare, este fixă pe toată durata împrumutului odată semnată și nu poate scădea niciodată sub rata minimă (floor) de 10.00%.

• Riscul valutar. Împrumutul este denominat în euro, în timp ce veniturile împrumutatului sunt predominant în lei românești. O depreciere a leului crește costul în monedă locală al deservirii și rambursării facilității. Măsură de atenuare: durata este scurtă, iar prețurile imobiliare din România sunt exprimate de regulă în euro.

• Lipsa de lichiditate. Împrumuturile încheiate prin platformă nu sunt admise la tranzacționare pe o piață reglementată și nu este garantată existența unei piețe secundare. Investitorii trebuie să fie pregătiți să dețină investiția până la maturitate.

Inițiatorul proiectului declară că, după cunoștința sa, nu a fost omisă nicio informație și nicio informație nu este semnificativ înșelătoare sau inexactă. Inițiatorul proiectului este responsabil pentru întocmirea fișei cu informații esențiale privind investiția (a se vedea secțiunea Documente).