Automatic Invest - Centru de Transfer Tehnologic

1. Rezumat executiv

Automatic Invest S.R.L., care opereaza sub brandul automatic.ro, este un distribuitor si producator roman de componente pentru automatizari industriale, cu sediul in Parcul Industrial Miroslava, judetul Iasi. Societatea atrage 450.000 EUR pe o durata de 24 de luni pentru a refinanta o facilitate nebancara existenta, pentru a deschide si aproviziona un nou spatiu mixt de depozit, showroom si magazin in Bucuresti si pentru a finanta capitalul de lucru si infrastructura digitala. Investitorii primesc o dobanda de remunerare fixa de 13,50% pe an, plus un cashback de performanta de pana la 2,00% pe an, pentru un randament efectiv maxim de pana la 15,50% pe an. Dobanda se plateste lunar, iar principalul se ramburseaza intr-o singura transa la scadenta. Imprumutul este garantat cu ipoteca de rang I asupra Centrului de Transfer Tehnologic al societatii din Bratuleni, evaluat independent la 1.030.000 EUR, ceea ce reprezinta un grad de acoperire de 229% din valoarea imprumutului si un raport credit/valoare de 43,69%.

2. Analiza locatiei

Garantia si sediul societatii se afla in satul Bratuleni, comuna Miroslava, judetul Iasi, in interiorul Parcului Industrial Miroslava. Amplasamentul se afla in zona metropolitana Iasi, care cuprinde municipiul Iasi si 19 comune invecinate si care avea, la 1 ianuarie 2018, o populatie estimata a zonei urbane functionale de 507.775 locuitori potrivit Eurostat, fiind una dintre cele mai mari aglomerari urbane din Romania.

Miroslava este una dintre comunele fondatoare ale asociatiei metropolitane Iasi, constituita in 2004, si se numara printre localitatile cu cea mai rapida dezvoltare din judet. Parcul industrial gazduieste operatori de productie si distributie si ofera cadrul fiscal aplicabil parcurilor industriale conform Legii 186/2013. Accesul la proprietate se face din drumul comunal DC27A. Amplasamentul este racordat la gaze naturale, energie electrica, apa municipala si canalizare publica si este deservit de transport public cu autobuzul.

Iasi este principalul centru economic al regiunii Moldova, cu o concentrare de universitati tehnice, printre care Universitatea Tehnica Gheorghe Asachi, si cu o baza industriala si IT in crestere. Pentru o afacere de distributie industriala, aceasta pozitioneaza amplasamentul din Bratuleni in proximitatea bazei de clienti din productie a regiunii, in timp ce locatia planificata din Bucuresti extinde acoperirea in sudul tarii.

3. Profilul dezvoltatorului

Automatic Invest S.R.L. este o societate cu raspundere limitata romana, inregistrata la 18 mai 2009 sub numarul de ordine J22/960/2009, cod de identificare fiscala RO25566189. Este detinuta integral de un asociat unic, care este si administrator unic, cu o structura de proprietate si conducere neschimbata din 2016. Capitalul social subscris si varsat este de 500.000 RON.

Societatea opereaza sub brandul automatic.ro si un al doilea domeniu, pro-cnc.ro. Modelul de afaceri este mixt: functioneaza ca importator si distribuitor de componente industriale, ca producator de echipamente proprii si ca integrator de solutii de automatizare. Societatea declara ca vinde in nume propriu si ca nu functioneaza ca o platforma pe comision care listeaza produsele altor furnizori.

Profil operational:

• 17 ani de activitate comerciala sub entitatea juridica actuala
• 14 angajati (media anului 2025), fata de 9 in 2019
• Catalog de peste 7.000 de produse din categoriile pneumatic, mecanic si electric
• Magazin fizic si showroom la sediul din Bratuleni, alaturi de canalul online
• Importuri din China si Vietnam; parteneriate de distributie cu HIWIN, LS Electric, TBI Motion, Rexroth, JELPC, EMAS, Rtelligent si WON
• Vanzari recurente catre sectorul public prin sistemul de achizitii publice SICAP, cu contracte atribuite de institute nationale de cercetare, universitati, operatori de apa si operatori de transport, pana in iulie 2026
• Prelucrari mecanice CNC, confectii metalice, asamblare si punere in functiune a echipamentelor industriale realizate la comanda, cu capacitati proprii

In noiembrie 2025 societatea a deschis Centrul de Transfer Tehnologic Automatic Industry la amplasamentul din Bratuleni, dezvoltat ca proiect cu finantare europeana alaturi de parteneri privati si de Universitatea Tehnica Gheorghe Asachi Iasi. Societatea declara ca centrul este acreditat oficial in domeniul tehnologiei informatiei si comunicatiilor si ca figureaza in registrul national al infrastructurilor de inovare si transfer tehnologic.

Cifra de afaceri a crescut in fiecare dintre ultimii zece ani raportati, de la 372.875 EUR in 2016 la 1.223.069 EUR in 2025, o crestere de 3,3 ori.

4. Prezentarea proiectului

Activul adus in garantie este Centrul de Transfer Tehnologic Automatic Industry, o cladire industriala si comerciala construita special, finalizata in 2025.

• Adresa: Str. Mihail Sadoveanu nr. 36, sat Bratuleni, comuna Miroslava, judetul Iasi, Romania
• Carte funciara: constructia este inscrisa in CF 85828-C1 Miroslava, numar cadastral 85828-C1; terenul este inscris in CF 85828, numar cadastral 85828
• Regim de inaltime: parter plus etaj partial (P+1E)
• Suprafata construita la sol: 990 mp
• Suprafata construita desfasurata: 1.738,2 mp
• Suprafata utila: 1.580,8 mp
• Parcare: 10 locuri
• Teren: 2.000 mp, imprejmuit integral

Configuratia interioara:

• Hala de productie de 645,9 mp, cu pod rulant
• Showroom de 82,4 mp
• Sala de conferinte de 98,7 mp
• 12 birouri pe cele doua niveluri
• Spatii de depozitare, incaperi tehnice si grupuri sanitare

Specificatie tehnica:

• Structura din beton armat cu inchideri din caramida si BCA
• Acoperis tip terasa necirculabila cu membrana bituminoasa
• Tamplarie PVC cu geam termoizolant
• Sistem dual de incalzire: centrala termica pe gaz metan combinata cu pompe de caldura
• Incalzire in pardoseala pe intreaga suprafata
• Panouri fotovoltaice instalate pe terasa
• Racorduri la gaze naturale, energie electrica, apa si canalizare publica
• Pardoseli epoxidice in zona de productie, gresie in birouri si incaperi tehnice

Statut de reglementare si finalizare:

• Autorizatie de construire nr. 338 din 17 iunie 2022, emisa de Primaria Miroslava
• Certificat de atestare a edificarii constructiei nr. 102020 din 25 noiembrie 2025
• Proces-verbal de receptie la terminarea lucrarilor nr. 87634 din 18 noiembrie 2025
• Inscrisa in cartea funciara la stadiu de executie 100% la 2 decembrie 2025
• Certificat de performanta energetica emis in octombrie 2025
• Stare tehnica apreciata drept foarte buna de catre evaluatorul independent, fara elemente deteriorate identificate si fara incadrare in clasa de risc seismic

Structura titlului. Societatea detine dreptul de proprietate deplina asupra constructiei, inscris in cartea funciara proprie (CF 85828-C1), in cota de 1/1. Terenul de 2.000 mp este proprietatea Comunei Miroslava, in domeniul privat, nu in domeniul public, si este administrat de Miroslava Industrial Parc S.R.L. Automatic Invest detine doua drepturi reale intabulate asupra terenului: un drept de superficie pe 49 de ani, constituit prin actul notarial nr. 2237 din 27 septembrie 2023 si inscris la 28 septembrie 2023, si un drept de concesiune pe 49 de ani, inscris la 31 iulie 2020. Ambele sunt consemnate in cartea funciara. Dreptul de superficie are aproximativ 46 de ani ramasi.

5. Analiza pietei

Evaluarea independenta, intocmita de Appraisal & Valuation S.A., divizia de evaluare a NAI Romania si membru corporativ ANEVAR din 2010, datata 10 februarie 2026, stabileste urmatorii parametri de piata pentru microzona industriala Miroslava:

Evaluatorul a apreciat marketabilitatea proprietatii drept medie si a aplicat abordarea prin venit ca metoda principala de evaluare, pe motivul ca datele privind tranzactii comparabile pentru facilitati industriale si tehnologice construite special in microzona sunt limitate. Abordarea prin cost a rezultat intr-un cost de inlocuire net al constructiei de 1.610.331 EUR, fata de care valoarea de piata de 1.030.000 EUR reprezinta 64%. Diferenta reflecta structura de folosinta a terenului si randamentul cerut de piata pentru aceasta clasa de active.

Zona metropolitana Iasi a inregistrat in ultimii ani o activitate de dezvoltare sustinuta, sprijinita de investitiile publice in infrastructura si de concentrarea invatamantului tehnic si a angajatorilor industriali. Pentru o facilitate industriala ocupata de proprietar, factorul de piata relevant este adancimea bazei regionale de productie, nu evolutia preturilor rezidentiale.

6. Analiza financiara

Aceasta este o operatiune de refinantare si capital de lucru. Nu exista achizitie imobiliara si nu exista revanzare, deci nu se aplica un pret de vanzare proiectat sau o marja de dezvoltare.

Utilizarea fondurilor

Incasarea neta la dispozitia imprumutatului la tragere este de 432.000 EUR.

Alocarea pentru Bucuresti acopera: amenajarea si dotarea spatiului inchiriat, rafturi, mobilier comercial si sisteme de expunere, echipamente logistice, scule si aparatura de testare, constituirea unui stoc local pentru livrare mai rapida catre clientii din sudul tarii, completarea stocului din Iasi, recrutare si pregatire, promovare comerciala si modernizarea infrastructurii digitale, inclusiv magazinul online, catalogul de produse, sincronizarea stocurilor intre cele doua locatii si un sistem CRM.

Acoperirea prin garantie

Situatia financiara a societatii

Cifra de afaceri a crescut cu 2,9% in 2024 si cu 6,7% in 2025. Profitul net a scazut in aceeasi perioada, de la 296.805 EUR in 2023 la 30.878 EUR in 2025, pe masura ce societatea a absorbit amortizarea si costul de finantare al investitiei in Centrul de Transfer Tehnologic, pusa in functiune in 2025, investitie care a majorat activele totale de la 1,8 milioane EUR in 2022 la 6,17 milioane EUR in 2023. Rata de solvabilitate, masurata ca active totale raportate la datorii totale, era de 265,84% la finalul anului 2025.

Sursa de rambursare

Principalul se ramburseaza intr-o singura transa la finalul lunii 24. Canalul principal de rambursare declarat de imprumutat este refinantarea bancara garantata cu acelasi activ. Societatea are relatii bancare existente si a obtinut deja, in martie 2026, acordul scris al Comunei Miroslava pentru inscrierea unei ipoteci asupra dreptului sau de superficie in favoarea unei banci comerciale, ceea ce confirma ca structura de garantie este bancabila. Dobanda lunara se achita din fluxul de numerar din exploatare.

7. Finantarea si oportunitatea de investitie

Structura de capital si planul de finantare

Operatiunea este o facilitate intr-o singura transa. Aproximativ 44% din suma bruta stinge facilitatea nebancara existenta detinuta de RoCredit IFN, a carei ipoteca asupra aceluiasi activ este radiata in aceeasi sedinta notariala in care se inscrie ipoteca de rang I a investitorilor. Nu exista o fereastra in care capitalul investitorilor sa fie negarantat si nu exista o perioada in care activul sa fie grevat de o sarcina concurenta de rang anterior.

Canale de rambursare identificate, in ordinea preferintei:

1. Refinantare bancara garantata cu acelasi activ, canalul principal declarat de imprumutat
2. Fluxul de numerar din exploatare din activitatea de distributie extinsa, la locatiile din Iasi si Bucuresti
3. Aport suplimentar de capital din partea asociatului
4. O finantare subsecventa stock.estate, sub rezerva cerintei de acoperire prin garantie in vigoare la acel moment

Platforma

stock.estate este furnizor european de servicii de finantare participativa, autorizat de Autoritatea de Supraveghere Financiara din Romania sub autorizatia nr. PJR28FSFPR/400002, care opereaza in temeiul Regulamentului (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Riscuri si masuri de atenuare

• Riscul de rambursare la scadenta. Facilitatea se ramburseaza printr-o singura transa de principal la luna 24, ceea ce impune ca imprumutatul sa fi refinantat expunerea sau sa fi acumulat lichiditatea necesara pana la acea data. Atenuare: raportul credit/valoare de 43,69% lasa o marja substantiala fata de valoarea de evaluare, imprumutatul a confirmat ca structura de garantie a fost deja acceptata ca bancabila de o banca comerciala, iar platforma detine o ipoteca de rang I executabila independent de cooperarea imprumutatului.
• Tendinta de profitabilitate. Profitul net a scazut de la 296.805 EUR in 2023 la 30.878 EUR in 2025, pe masura ce societatea a absorbit costul unei investitii industriale mari inainte ca noua capacitate sa genereze venituri corespondente. Atenuare: cifra de afaceri a crescut in fiecare dintre acei ani, investitia este finalizata si pusa in functiune, iar imprumutul este garantat cu activul rezultat, nu cu profitul.
• Riscul de executie al extinderii la Bucuresti. Noua locatie este inchiriata si in curs de amenajare, cu deschidere estimata intre 1 si 15 septembrie 2026. Noile costuri fixe preceda veniturile pe care urmeaza sa le genereze. Atenuare: spatiul este inchiriat, nu cumparat, ceea ce limiteaza costul fix si angajamentul de capital pana la validarea comerciala a locatiei; operatiunea existenta din Iasi si canalul online continua sa genereze majoritatea veniturilor.
• Executarea garantiei. Constructia este detinuta in proprietate deplina de imprumutat, insa terenul de dedesubt este proprietatea Comunei Miroslava si este detinut de imprumutat in baza unui drept de superficie si a unei concesiuni. Executarea presupune, prin urmare, ca un adjudecatar sa poata prelua aceste drepturi. Atenuare: terenul apartine domeniului privat al comunei, nu domeniului public; dreptul de superficie este un drept real intabulat, cu aproximativ 46 de ani ramasi, si poate fi ipotecat; iar Comuna Miroslava a confirmat in scris ca adjudecatarul licitatiei se poate subroga in drepturile si obligatiile imprumutatului.
• Riscul de evaluare. Valoarea de evaluare rezulta din abordarea prin venit, cu aplicarea unei rate de capitalizare de 9,50% asupra unui venit locativ teoretic, intrucat datele privind tranzactii comparabile pentru aceasta clasa de active in microzona sunt limitate. Atenuare: valoarea rezultata de 1.030.000 EUR reprezinta 64% din estimarea proprie a evaluatorului privind costul de inlocuire net al constructiei (1.610.331 EUR), iar imprumutul este dimensionat la 43,69% din valoarea de evaluare.
• Riscul valutar. Imprumutul este denominat in euro, in timp ce veniturile imprumutatului sunt generate preponderent in lei. O depreciere a leului majoreaza costul in moneda locala al serviciului si al rambursarii facilitatii. Atenuare: o parte din baza de costuri a imprumutatului este de asemenea denominata in valuta, prin activitatea de import, ceea ce ofera o compensare naturala partiala.
• Riscul de nefinalizare a finantarii. Daca in campanie se atrage mai putin decat tinta minima de 250.000 EUR, runda este declarata nereusita, iar refinantarea facilitatii existente nu poate fi executata. Atenuare: sumele varsate de investitori sunt restituite prompt de furnizorul de servicii de plata, BCR, iar niciun contract de imprumut nu produce efecte.
• Lipsa de lichiditate. Imprumuturile incheiate prin platforma nu sunt admise la tranzactionare pe o piata reglementata si nu este garantata existenta unei piete secundare. Investitorii trebuie sa fie pregatiti sa pastreze investitia pana la scadenta.

Proprietarul de proiect declara ca, dupa cunostintele sale, nu a fost omisa nicio informatie si ca nicio informatie nu este inexacta sau inselatoare in mod semnificativ. Proprietarul de proiect raspunde de intocmirea fisei cu informatii esentiale privind investitia (a se vedea Documente).