Sintesi esecutiva

Gli investitori di Stock.estate hanno l'opportunità di co-investire 300.000 € con North Bucharest Investments (NBI) per acquistare e vendere appartamenti premium a Nusco City, il complesso residenziale a uso misto di riferimento nell'area di Floreasca-Aviației, nella zona nord di Bucarest, entro un arco temporale di 6 mesi. Il beneficiario, Design Luxury Solutions S.R.L., opera all'interno del Gruppo NBI e impiega una strategia di compravendita comprovata, puntando a un'uscita completa una volta che i prezzi di rivendita raggiungono la soglia di profitto target prestabilita.

Termini per l'investitore in sintesi:

• Tasso di interesse fisso: 11,0% annuo
• Durata del prestito: 12 mesi
• Garanzia: ipoteca di primo grado su appartamenti residenziali di proprietà di NBI, con una copertura del 150% e un loan-to-value del 66%
• Interessi pagati mensilmente; capitale rimborsato integralmente alla scadenza
• Ticket minimo: 100 €

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Analisi della posizione

Nusco City è situato nel corridoio Floreasca-Aviației nella zona nord di Bucarest, sviluppato sulla ex piattaforma industriale Pipera di 23 ettari. Questo segmento della capitale è emerso nell'ultimo decennio come uno dei cluster residenziali premium più attivi di Bucarest, trainato dalla sua concentrazione di datori di lavoro multinazionali, istituzioni finanziarie e società di servizi professionali.

Connettività e servizi nell'area di riferimento immediata:

• Stazioni della metropolitana: Pipera (M2) e Aurel Vlaicu (M2) — raggiungibili a piedi
• Accesso autostradale: collegamento diretto con l'autostrada A3 Bucarest-Ploiești
• Shopping e lifestyle: Promenada Mall, Băneasa Shopping City, Parco Herăstrău
• Scuole internazionali: American International School of Bucharest, British School of Bucharest
• Distretti commerciali: Floreasca, Pipera e Barbu Văcărescu — tutti raggiungibili in 5-10 minuti

Posizionamento di mercato. La zona nord di Bucarest ha costantemente sovraperformato la capitale nel suo complesso sia in termini di prezzi che di assorbimento. I dati di Imobiliare.ro mostrano che il prezzo medio di listino degli appartamenti a Bucarest ha raggiunto i 2.204 € al mq alla fine del 2025, con un aumento del 16,6% su base annua, con le nuove costruzioni premium della zona nord che vengono regolarmente transate sopra i 2.500 € al mq. Nusco City, in quanto masterplan a uso misto su larga scala con servizi di livello istituzionale, gode di un premio all'interno di questo sub-mercato.

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Profilo dello sviluppatore

Nusco City è sviluppato da Nusco Imobiliara, l'entità operativa rumena del gruppo italiano Nusco Group, attivo nel mercato immobiliare rumeno dalla fine degli anni '90. Il track record del gruppo include Nusco Tower, Aleea Alexandru Office, Caramfil Office, Parcul Comercial Pipera 48, Floreasca Office Center e Premio Exclusive City Center Apartments.

Nusco City rappresenta lo sviluppo residenziale di punta del gruppo. La Fase I ha consegnato 622 appartamenti nel secondo trimestre del 2023. La Fase II, che comprende 828 appartamenti in sette edifici, è in fase avanzata di consegna, con le prime 340 unità già consegnate e le restanti 488 unità la cui consegna è prevista nella prima metà del 2026. La Fase III, che copre 836 appartamenti e un investimento totale superiore a 150 milioni di euro, ha ricevuto il permesso di costruzione nel novembre 2025 e ha pre-venduto oltre il 30% delle unità entro due mesi dal rilascio del permesso. A completamento, il masterplan ospiterà oltre 4.000 appartamenti insieme a un Hyatt Hotel, un Medicana Hospital, una scuola privata, spazi commerciali e uffici.

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Profilo del beneficiario della campagna

Il mutuatario di questa campagna è Design Luxury Solutions S.R.L.

Identificativi legali:

• CUI: RO38158602
• Registro delle imprese: J2017015070401
• Costituita: 2017
• Sede legale: Calea Floreasca 133-135-137 e Str. Cornescu 50-52, Et. 1, Settore 1, Bucarest
• Attività principale: CAEN 6810 — compravendita di beni immobili propri
• Amministratore: Musteata Vladislav
• Titolare effettivo: North Group Investments S.R.L. (100%)

Struttura del gruppo. Design Luxury Solutions S.R.L. è interamente controllata da North Group Investments S.R.L., che costituisce l'entità holding del gruppo North Bucharest Investments (NBI) — un cluster di entità affiliate con sede a Bucarest attivo nell'acquisizione residenziale, flipping, marketing, design e facility management. Le società del gruppo includono VZ Ideal Home Solutions S.R.L., North Bucharest Marketing S.R.L., North Facility Services S.R.L. e MVI Brand Investments S.R.L., tutte operanti da una sede legale condivisa in Calea Floreasca, Settore 1.

Profilo di rischio (Termene.ro, settembre 2025):

• Rischio commerciale: Basso (7,7/10)
• Rating di insolvenza: Classe D (probabilità modellata dello 0,56%)
• Altman Z score: Molto alto
• Rischio legale: Basso
• Stato fiscale: Attivo, registrato ai fini IVA, nessuna pendenza con l'ANAF

Storico creditizio bancario. Design Luxury Solutions ha un consolidato rapporto di finanziamento con Libra Internet Bank. Dal 2021, la società ha stipulato e rimborsato integralmente molteplici linee di capitale circolante garantite da ipoteca con Libra, più recentemente una serie di linee aperte nell'aprile 2024 e estinte entro lo stesso anno. Alla data del rapporto non risultano iscrizioni ipotecarie attive presso l'AEGRM/RNPM.

Traiettoria finanziaria (EUR, bilanci statutari depositati, convertiti al tasso annuale medio):

La perdita netta del 2023 riflette un anno di transizione con un riconoscimento limitato dei ricavi, coerente con le tempistiche delle acquisizioni di portafoglio prima del ciclo di rivendita del 2024. Le cifre del 2024 mostrano un aumento del fatturato del 568% su base annua e un ritorno alla redditività, con lo stock immobiliare detenuto per la rivendita passato da 2,6 milioni a 5,1 milioni di euro, a sostegno dell'attuale strategia di acquisizione. A livello di gruppo, NBI ha cumulativamente raccolto e impiegato oltre 2 milioni di euro attraverso precedenti campagne di crowdfunding su stock.estate con una strategia di flipping residenziale comparabile.

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Panoramica del progetto

Nusco City è un masterplan residenziale a uso misto su larga scala sviluppato sulla ex piattaforma industriale Pipera nell'area di Floreasca-Aviației, nella zona nord di Bucarest.

Specifiche del progetto:

• Tipo: masterplan residenziale premium a uso misto
• Posizione: Floreasca-Aviației, zona nord di Bucarest (area Pipera/Aviatiei)
• Sito totale: 23 ettari
• Unità residenziali totali previste: oltre 4.000 appartamenti a completamento
• Tipologia unità: doppi monolocali, appartamenti da 2, 3 e 4 locali e duplex esclusivi
• Fase I: 622 appartamenti — consegnati nel secondo trimestre 2023
• Fase II: 828 appartamenti in 7 edifici — in fase avanzata di consegna
• Fase III: 836 appartamenti, 1.063 posti auto sotterranei, 1.600 mq di spazi commerciali — costruzione iniziata, completamento previsto per fine 2028

Infrastrutture verdi e comunitarie:

• Oltre 20.000 mq di "mini-foresta" urbana con più di 1.000 alberi, sviluppata in collaborazione con specialisti dell'Università di Scienze Agronomiche e Medicina Veterinaria
• Parchi dedicati, corridoi verdi e infrastrutture pedonali che rappresentano circa il 40% dell'impronta totale

Servizi non residenziali previsti:

• Hyatt Hotel (Fase III)
• Medicana Hospital (Fase III)
• Scuola privata che copre tutti i livelli educativi (Fase III)
• Spazi commerciali e uffici dedicati

Strategia di NBI. Design Luxury Solutions S.R.L. acquisisce portafogli di appartamenti completati e accatastati a Nusco City a prezzi all'ingrosso negoziati e li rivende agli acquirenti finali attraverso la rete di distribuzione retail consolidata di NBI. Tutte le unità target sono completamente registrate e immediatamente trasferibili secondo la legge rumena.

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Analisi di mercato

Il corridoio nord di Bucarest — che comprende Floreasca, Aviației, Pipera, Băneasa e Herăstrău — è il sub-mercato residenziale premium di riferimento della capitale.

Indicatori pubblicati (fine 2025):

• Prezzo medio di listino a Bucarest: 2.204 € al mq, in aumento del 16,6% su base annua (Imobiliare.ro, dicembre 2025)
• Nuove costruzioni premium nella zona nord: tipicamente da 2.500 a 4.000 € al mq
• Crescita dei prezzi nel 2024: dal 15% al 22% a livello cittadino (Imobiliare.ro, Investropa)
• Previsioni 2026: ulteriore crescita dei prezzi dal 3% al 6% nel corridoio nord e nord-est, concentrata in asset premium e certificati verdi
• Rendimenti da locazione: dal 6% al 9% nei distretti premium del nord (Investropa, 2025)

Dinamiche dell'offerta. I completamenti residenziali nazionali sono diminuiti del 4,7% su base annua nei primi tre trimestri del 2025 e le consegne a Bucarest-Ilfov rimangono al di sotto del picco del 2022. Questo vincolo strutturale dell'offerta sostiene i prezzi nello stock premium. Bucarest-Ilfov ha rappresentato circa il 35% di tutte le transazioni residenziali rumene nel 2025, rendendolo il sub-mercato più profondo e liquido del paese.

Confronto internazionale. Su base euro per mq, Bucarest rimane materialmente al di sotto della media dell'Europa centrale e orientale per capitali comparabili, supportando una continua convergenza dei prezzi e una domanda sostenuta di stock premium in sviluppi del tipo Nusco City.

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Analisi finanziaria

La strategia è un puro flip di compravendita, senza lavori di ristrutturazione o allestimento previsti.

Utilizzo dei proventi. Design Luxury Solutions S.R.L. utilizzerà i 300.000 € raccolti attraverso questa campagna per acquisire un portafoglio di appartamenti completati e accatastati a Nusco City a prezzi all'ingrosso negoziati.

Meccanismo di uscita. Rivendita diretta del portafoglio acquisito agli acquirenti finali attraverso la rete di distribuzione retail di NBI. Il rimborso del capitale del prestito e di tutti gli interessi maturati deriva dai proventi di questa rivendita.

Ancora di prezzo. L'ancora di prezzo di riferimento è fornita nella sezione Analisi di mercato: da 2.500 a 4.000 € al mq nel segmento delle nuove costruzioni premium nella zona nord di Bucarest.

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Opportunità di finanziamento e investimento

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Rischi e mitigazioni

Rischio di mercato Rischio. Un rallentamento nel mercato residenziale premium di Bucarest potrebbe estendere le tempistiche di rivendita o comprimere i prezzi di vendita. Mitigazione. Il prestito è strutturato con un loan-to-value conservativo del 66,7% e una copertura ipotecaria del 150%, fornendo un cuscinetto materiale contro le variazioni di prezzo. La zona nord di Bucarest ha registrato una crescita dei prezzi a doppia cifra in ciascuno degli ultimi due anni e affronta un deficit strutturale di offerta fino al 2026.

Rischio di esecuzione Rischio. Il ritmo di rivendita per il portafoglio di Nusco City acquisito dipende dalla continua domanda degli acquirenti finali nel complesso. Mitigazione. La Fase I di Nusco City è un asset consegnato e occupato con un forte assorbimento. La Fase III ha pre-venduto oltre il 30% delle unità entro due mesi dal rilascio del permesso, confermando la profondità della domanda. Il Gruppo NBI gestisce una funzione integrata di vendita e marketing attraverso North Bucharest Marketing S.R.L. e ha precedentemente eseguito strategie di flip comparabili finanziate tramite stock.estate.

Rischio di rimborso Rischio. Il rimborso bullet concentra il ritorno del capitale alla scadenza, creando un'esposizione al flusso di cassa in un unico punto. Mitigazione. Il rimborso è garantito da un'ipoteca di primo grado con copertura al 150% su appartamenti residenziali di proprietà NBI, azionabile dalla piattaforma secondo le procedure ECSPR. Design Luxury Solutions ha un comprovato storico di rimborsi con Libra Internet Bank, testimoniato da molteplici linee garantite da ipoteca rimborsate integralmente tra il 2021 e il 2024.

Rischio normativo e fiscale Rischio. Modifiche al trattamento IVA delle vendite residenziali di nuova costruzione e altri adeguamenti fiscali possono influenzare la domanda degli acquirenti finali. Mitigazione. La breve durata del prestito di 12 mesi limita l'esposizione alla deriva normativa a medio termine e il prezzo di acquisizione fornisce resilienza del margine contro gli effetti della domanda a breve termine.

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Il proprietario del progetto dichiara che, al meglio delle proprie conoscenze, nessuna informazione è stata omessa, è materialmente fuorviante o è imprecisa. Il proprietario del progetto è responsabile della preparazione della scheda informativa chiave sull'investimento (vedere Documenti).