K2 Jegalia Penny Retail

1. Sintesi

GOLDBACH GROUP S.R.L., la holding del gruppo Goldbach di Bucarest, sviluppatore di parchi commerciali e supermercati locati a catene alimentari internazionali (Lidl, Penny, Kaufland), raccoglie tramite la piattaforma stock.estate un prestito per capitale circolante di 600.000 EUR della durata di 12 mesi. I fondi sostengono lo sviluppo di Galerie Food Jegalia, un supermercato Penny nel comune di Jegalia, distretto di Călărași, realizzato dalla società di progetto del gruppo K2 JEGALIA S.R.L. e locato per 15 anni a REWE International (Penny).

Gli investitori ricevono un tasso di interesse progressivo tra il 10,00% e il 16,00% annuo, fissato al momento della firma di ciascun investimento in funzione dell'importo investito (e, se applicabile, del livello dell'investitore e di un eventuale bonus early-bird), entro un fondo di interesse di 6,00 punti percentuali oltre il tasso base del 10,00%. Gli interessi sono pagati mensilmente e il capitale è rimborsato in un'unica soluzione alla scadenza, 12 mesi dopo l'erogazione (stimata al 10.11.2027). Non sono previsti cashback né commissioni a carico degli investitori.

Il prestito è garantito da ipoteca di primo grado su un immobile distinto del gruppo, un terreno edificabile di 5.737 mq in Str. Băneasa nr. 2, Târgu Mureș (CF 144792 Târgu Mureș), di proprietà di K2 TG MURES GALLERY S.R.L., controllata indirettamente al 100% dal mutuatario, che concede l'ipoteca in qualità di terzo datore di ipoteca. Il valore di riferimento della garanzia è di 1.140.476 EUR, pari al prezzo di acquisto più IVA pagato a dicembre 2025 più 100.000 EUR di costi autorizzativi: rispetto alla linea di 600.000 EUR il rapporto prestito/valore è del 52,61% e la copertura della garanzia del 190,08%. Il rimborso è previsto dai flussi di cassa del gruppo, dalla vendita o dal rifinanziamento bancario del progetto del gruppo a Târgu Mureș, oppure dall'uscita anticipata da altri progetti del gruppo come K2 Odobești.

2. Analisi della localizzazione

Jegalia, distretto di Călărași. Jegalia è un comune rurale del distretto di Călărași, nella Romania sud-orientale. Il progetto è un supermercato Penny indipendente su un terreno di 5.029 mq nel comune.

Bacino d'utenza e concorrenza. Jegalia contava 3.858 abitanti al censimento del 2021; secondo lo sviluppatore, il bacino d'utenza entro 8 km comprende circa 6.354 residenti di Jegalia e delle località vicine. La grande distribuzione alimentare moderna nella zona si limita a un unico punto vendita Profi, il che sostiene la domanda per un supermercato Penny.

Localizzazione della garanzia, Târgu Mureș. Il terreno ipotecato si trova in Str. Băneasa nr. 2 a Târgu Mureș, capoluogo del distretto di Mureș, accanto ai punti vendita Lidl e Kaufland esistenti. Secondo lo sviluppatore, circa 70.462 residenti vivono entro 2 km dal sito.

3. Profilo del mutuatario

• Persona giuridica: GOLDBACH GROUP S.R.L., codice fiscale 47588919 (soggetto IVA), numero del Registro di Commercio J2023002237409 (già J40/2237/2023), costituita il 7 febbraio 2023, sede legale in Calea Floreasca nr. 165, One Tower, 4° piano, stanza 4, Settore 1, Bucarest
• Attività: società holding (CAEN 6421) del gruppo Goldbach, con partecipazioni in società di progetto e in società del gruppo attive in sviluppo, progettazione e costruzione, consulenza ed energia solare
• Assetto proprietario e gestione: soci Avădanei Florentin-Claudiu (50%) e Oancea Elena (50%); amministratore Avădanei Florentin-Claudiu
• Partecipazioni dirette (09.10.2026): 100% di K2 ODOBEȘTI, GOLDBACH ENERGY, MOTRU SOLAR ENERGY, K2 RETAIL PROPERTIES, K2 ASSETS e K2 BERCENI; 76% di K2 STEFANESTI; 50% di GOLDBACH DEVELOPMENT e GOLDBACH DESIGN&BUILD; 46% di GOLDBACH CONSULTING; 20% di K2 DROBETA
• Partecipazioni indirette: 100% di K2 JEGALIA S.R.L., la società di progetto di Jegalia, e 100% di K2 TG MURES GALLERY S.R.L., il terzo datore di ipoteca, detenuta tramite K2 RETAIL PROPERTIES S.R.L.
• Esperienza: i progetti retail realizzati dal gruppo includono il punto vendita Lidl di Berceni (2025), l'Aurora Retail Park Bacău (maggio 2026) e la galleria commerciale di Râșnov (2024); otto società di progetto di street mall a Moreni, Titu, Zărnești, Vălenii de Munte, Orăștie, Motru, Oravița e Huși sono state completate e sono uscite dal gruppo il 10 ottobre 2025
• Su stock.estate: K2 Odobești Retail Park, un prestito di 400.000 EUR erogato il 28.10.2026 con scadenza il 26.04.2027, in fase di rimborso, senza rate ancora scadute (primo pagamento di interessi il 01.12.2026). I due prestiti sono collegati da una clausola di cross-default (art. 7.7 del contratto di prestito)
• Stato: in attività, senza debiti fiscali scaduti, senza cause in tribunale e senza procedure di insolvenza (rapporto Termene.ro del 22 ottobre 2026)
• Sito web: goldbachgroup.ro

4. Progetto e garanzia

Il progetto. Galerie Food Jegalia è un supermercato Penny realizzato in formula Shell & Core, con una superficie locata di 1.274 mq su un terreno di 5.029 mq, sviluppato da K2 JEGALIA S.R.L. Il punto vendita è locato a REWE International (Penny) con un contratto di 15 anni firmato a giugno 2026, con opzione di rinnovo. Il permesso di costruire n. 6 del 21.08.2026 è stato rilasciato. La costruzione, affidata a Goldbach Construct come general contractor, è iniziata ad agosto 2026; il completamento dello Shell & Core è previsto per gennaio 2027 e l'apertura del punto vendita per maggio 2027, al più tardi il 31.05.2027 (cronoprogramma dello sviluppatore).

La garanzia.

• Indirizzo: Str. Băneasa nr. 2, Târgu Mureș, distretto di Mureș
• Libro fondiario: CF 144792 Târgu Mureș, numero catastale 144792; terreno edificabile di 5.737 mq, categoria d'uso aree edificate (curți construcții)
• Proprietario: K2 TG MURES GALLERY S.R.L. (CUI 51845964), unico proprietario (1/1), interamente controllata da K2 RETAIL PROPERTIES S.R.L., a sua volta interamente controllata dal mutuatario, in qualità di terzo datore di ipoteca
• Titolo: acquisito con atto notarile di compravendita n. 3624 del 17 dicembre 2025 per 4.378.857,50 RON più IVA (5.298.417,58 RON con IVA al 21%)
• Gravami: l'estratto del libro fondiario del 22 ottobre 2026 non riporta gravami nella Parte III; nel libro fondiario è annotato il permesso di costruire n. 105 del 30.04.2026 per un edificio con funzioni sportive e commerciali
• Uso previsto: il gruppo prevede sul terreno la galleria commerciale non-food Târgu Mureș 2 (piano terra più un piano, superficie locabile lorda 3.631 mq), con il contratto di locazione in negoziazione e l'avvio dei lavori previsto nel primo trimestre 2027 (informazioni dello sviluppatore)

5. Analisi di mercato

I supermercati discount monoconduttore locati a lungo termine a catene alimentari internazionali sono un formato centrale del gruppo Goldbach. Goldbach Construct, general contractor del progetto, ha completato nel 2025 un punto vendita Penny e un punto vendita Lidl. A Jegalia il contratto con Penny è firmato per 15 anni e il canone annuo stimato è di circa 191.100 EUR (12,5 EUR al mq al mese su 1.274 mq), secondo lo sviluppatore.

Base della garanzia. Per questa offerta non è stata redatta una perizia indipendente ANEVAR. Il valore di riferimento di 1.140.476 EUR è il prezzo di acquisto dell'atto notarile n. 3624 del 17.12.2025, pari a 5.298.417,58 RON IVA inclusa, convertito al cambio BNR di 5,0923 RON/EUR alla data dell'atto (1.040.476 EUR), più 100.000 EUR di costi autorizzativi per il permesso di costruire n. 105/2026. Ciò equivale a circa 199 EUR al mq.

Sensibilità. Uno sconto del 20% in caso di vendita forzata su 1.140.476 EUR porta a 912.381 EUR, importo che copre ancora la linea di 600.000 EUR con un rapporto prestito/valore di circa il 66%. Uno sconto di circa il 47% porterebbe il valore della garanzia al livello della linea.

6. Analisi finanziaria

Si tratta di un prestito di 12 mesi per capitale circolante alla holding del gruppo per lo sviluppo del progetto di Jegalia.

Impiego dei fondi

Budget del progetto (stime dello sviluppatore)

Piano di finanziamento

Lo sviluppatore prevede di finanziare il progetto con il 60% di finanziamento bancario e il 40% di mezzi propri. Il 01.10.2026 UniCredit Bank ha emesso un'offerta indicativa per un finanziamento di sviluppo fino a 1.009.542 EUR più una linea per l'IVA, della durata di 10 anni. L'offerta è indicativa e non costituisce una linea firmata. Poiché la banca richiede l'apporto di mezzi propri in anticipo, il finanziamento bancario non è una fonte di rimborso di questo prestito.

Dati finanziari del mutuatario, depositati presso l'ANAF (RON)

La holding non ha fatturato né dipendenti; i suoi ricavi sono principalmente proventi finanziari dalle partecipazioni.

Visione di gruppo (RON, ANAF, aggregazione semplice senza elisioni infragruppo)

Fonte di rimborso

Il capitale è rimborsato in un'unica soluzione alla scadenza, 12 mesi dopo l'erogazione (stimata al 10.11.2027). Il rimborso è previsto dai flussi di cassa del gruppo, dalla vendita o dal rifinanziamento bancario del progetto del gruppo a Târgu Mureș, oppure dall'uscita anticipata da altri progetti del gruppo come K2 Odobești. Il completamento del punto vendita di Jegalia è previsto al più tardi entro il quarto trimestre 2027. L'escussione del terreno ipotecato è la soluzione di riserva.

7. Finanziamento e opportunità di investimento

Come funziona il tasso progressivo

Ogni investimento riceve il proprio tasso contrattuale annuo, fissato al momento della firma. Il tasso parte dal tasso base del 10,00% e aumenta entro il fondo di interesse di 6,00 punti percentuali in funzione dell'importo investito (e, se applicabile, del livello dell'investitore e di un eventuale bonus early-bird), secondo la griglia pubblicata in questa pagina della campagna. Il mutuatario paga il 16,00% annuo sull'intera linea; la parte del fondo non attribuita agli investitori costituisce la commissione della piattaforma. Una volta firmato, il tasso di un investimento non cambia per tutta la durata del prestito.

Piattaforma

stock.estate è un fornitore europeo di servizi di crowdfunding autorizzato dall'Autoritatea de Supraveghere Financiara della Romania con licenza PJR28FSFPR/400002, che opera ai sensi del Regolamento (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Rischi e mitigazioni

• Struttura di holding. Il mutuatario è una holding senza fatturato operativo, mentre il progetto è realizzato da una controllata e l'ipoteca è concessa da un'altra. Mitigazione: nel 2025 la holding ha registrato un patrimonio netto di 6,3 milioni di RON e un utile netto di 5,2 milioni di RON, e l'ipoteca è una garanzia reale sul terreno iscritta prima dell'erogazione dei fondi.
• Costruzione e autorizzazioni. I costi e i tempi di costruzione a Jegalia possono superare le stime dello sviluppatore, e il contratto con Penny dipende dalla consegna del punto vendita entro la data concordata. Mitigazione: il permesso di costruire n. 6 del 21.08.2026 è rilasciato, la costruzione è iniziata ad agosto 2026 e il contratto di 15 anni con REWE International (Penny) è firmato.
• Finanziamento bancario indicativo. Il finanziamento di sviluppo di UniCredit Bank è un'offerta indicativa, non una linea firmata, e la banca richiede l'apporto di mezzi propri in anticipo, per cui il finanziamento bancario non può essere utilizzato per rimborsare questo prestito. Mitigazione: il rimborso non dipende dal finanziamento bancario di Jegalia; è previsto dai flussi di cassa del gruppo, dalla vendita o dal rifinanziamento bancario del progetto di Târgu Mureș e dall'uscita da altri progetti del gruppo, con l'ipoteca come soluzione di riserva.
• Base della garanzia. La garanzia è un terreno non edificato valutato al prezzo di acquisto più IVA più costi autorizzativi, non con una perizia indipendente ANEVAR. Mitigazione: il prezzo è stato pagato con atto notarile a dicembre 2025, il permesso di costruire n. 105/2026 è annotato nel libro fondiario, la Parte III non riporta gravami e uno sconto del 20% in caso di vendita forzata lascia comunque coperta la linea.
• Datore di ipoteca con patrimonio netto negativo. K2 TG MURES GALLERY S.R.L. aveva un patrimonio netto negativo di -111.612 RON al 31 dicembre 2025, situazione tipica per una società di progetto prima della costruzione. Mitigazione: la garanzia è il terreno stesso, valutato 1.140.476 EUR, e non dipende dai risultati del datore di ipoteca.
• Concentrazione sul gruppo. Si tratta del secondo prestito dello stesso mutuatario su stock.estate, per un'esposizione totale di 1,0 milioni di EUR insieme a K2 Odobești. Mitigazione: ogni prestito ha la propria ipoteca di primo grado su un terreno diverso, e la clausola di cross-default consente ai finanziatori di agire su entrambi i prestiti se uno dei due è inadempiente.
• Leva del gruppo. Nel 2025 i debiti aggregati delle società del gruppo erano di circa 59,5 milioni di RON a fronte di un patrimonio netto di circa 21,7 milioni di RON (aggregazione semplice, senza elisioni infragruppo). Mitigazione: il gruppo ha registrato in aggregato un utile netto di circa 12,3 milioni di RON nel 2025.
• Tasso variabile alla firma. Il tasso contrattuale dipende dall'importo investito e dalle condizioni alla firma. Mitigazione: il tasso è mostrato prima della firma, resta fisso per tutta la durata del prestito e non può mai scendere sotto il tasso base del 10,00%.
• Rischio di cambio. Il prestito è in euro mentre i ricavi del gruppo sono principalmente in lei. Mitigazione: la durata è di 12 mesi e gli immobili commerciali in Romania sono quotati in euro.
• Illiquidità. I prestiti conclusi tramite la piattaforma non sono ammessi alla negoziazione su un mercato regolamentato e non è garantito un mercato secondario. Gli investitori devono essere pronti a mantenere l'investimento fino alla scadenza.

Le informazioni complete sul mutuatario e sui rischi sono riportate nella Scheda contenente le informazioni chiave sull'investimento (KIIS) nella sezione Documenti.

Il titolare del progetto dichiara che, per quanto a sua conoscenza, nessuna informazione è stata omessa e nessuna informazione è sostanzialmente fuorviante o inesatta. Il titolare del progetto è responsabile della redazione della scheda contenente le informazioni chiave sull'investimento (vedi Documenti).