JAIS Home MOON Cluj

1. Sintesi

EGO SOFT DESIGN S.R.L. gestisce appartamenti per soggiorni brevi a Cluj-Napoca con il marchio JAIS Home MOON. Questa campagna raccoglie 116.000 EUR per completare l'acquisto da parte della società di una quarta unità, un bilocale con posto auto interrato in Str. Miko Imre nr. 10, e per arredarlo secondo lo standard degli appartamenti MOON esistenti. La società apporta il proprio portafoglio esistente di tre appartamenti, con un valore contabile netto di circa 448.000 EUR.

Caratteristiche dell'investimento:

• Interesse progressivo dal 10,00% al 16,00% annuo, fissato alla firma per ciascun investimento in base all'importo investito e al livello dell'investitore, pagato mensilmente, con il capitale rimborsato in un'unica soluzione a scadenza, 12 mesi dopo la chiusura della campagna. Non sono previsti cashback né commissioni a carico degli investitori.
• Ipoteca di primo grado sull'appartamento e sul posto auto, valutati in modo indipendente da un perito membro ANEVAR a 176.000 EUR, con un rapporto prestito/valore del 65,91% e una copertura delle garanzie del 151,7%.
• Ipoteca bancaria esistente estinta al rogito: l'importo dovuto sul mutuo ipotecario del venditore presso ING Bank viene pagato direttamente da stock.estate, così l'ipoteca degli investitori è l'unica ipoteca su entrambe le unità.
• Un'attività operativa: la società ha registrato un utile netto in ogni esercizio dal 2019, con un fatturato netto di 1.150.992 RON e un utile netto di 298.757 RON nel 2025.

2. Analisi della località

Cluj-Napoca è il principale centro universitario, IT e d'affari della Romania nord-occidentale.

• Turismo: il distretto di Cluj ha registrato 299.683 arrivi e 523.081 pernottamenti nel primo semestre 2026 ed è terzo in Romania per arrivi dall'estero (INS).
• Traffico aereo: l'Aeroporto Internazionale di Cluj ha gestito un record di 3,58 milioni di passeggeri nel 2025, circa il 10% in più rispetto al 2024.
• Eventi e università: UNTOLD (oltre 470.000 partecipanti nel 2025) ed Electric Castle generano picchi di domanda, mentre la sola Università Babeș-Bolyai prevede circa 13.900 nuovi studenti nell'autunno 2026, sostenendo soggiorni durante tutto l'anno di famiglie, docenti e personale medico.

L'appartamento a garanzia si trova in Str. Miko Imre, una strada residenziale vicino a Calea Turzii nella zona Zorilor / Europa, nel sud della città, con accesso ai campus universitari di medicina, a Iulius Mall e al centro città. I due appartamenti MOON già in esercizio si trovano nel centro storico, in Piața Muzeului, e vicino al complesso Rivus sul lungofiume, in Str. George Stephenson.

3. Profilo dello sviluppatore

• Soggetto giuridico: EGO SOFT DESIGN S.R.L., codice fiscale RO39394342, numero di Registro delle Imprese J2018001429012, costituita nel 2018, sede legale ad Aiud, distretto di Alba
• Attività: sviluppo di software su commessa (CAEN 6210) e alloggi per soggiorni brevi (CAEN 5520), con sedi operative a Cluj-Napoca in Piața Muzeului 5 e in Str. George Stephenson 9
• Proprietà e gestione: socio unico e amministratore Oltița-Viruca Bodea; gli appartamenti MOON sono gestiti da Horațiu Bodea
• Capitale sociale: 600.000 RON, interamente versato
• Portafoglio: tre appartamenti in bilancio, valore contabile netto degli immobili di 2.397.044 RON al 30 settembre 2026
• Marchio: appartamenti JAIS Home MOON, presenti su Airbnb, Booking.com, Expedia e Hotels.com, con check-in senza contatto

4. Panoramica del progetto

La società acquista un appartamento finito e un posto auto e li aggiungerà al proprio portafoglio MOON come quarta unità.

Appartamento 7, Str. Miko Imre nr. 10, 1° piano, Cluj-Napoca

• Soggiorno, nicchia notte, cucina, bagno, ingresso e loggia
• Superficie utile 45,32 mq, superficie totale 49,87 mq
• Libro fondiario CF 298895-C1-U124 Cluj-Napoca
• Valore di mercato: 158.000 EUR

Posto auto 72, 2° piano interrato, stesso edificio

• Superficie utile 12,79 mq
• Libro fondiario CF 298895-C1-U72 Cluj-Napoca
• Valore di mercato: 18.000 EUR

Valori tratti dalla perizia ANEVAR n. 33 del 26 ottobre 2026 redatta da Crina Cheșa per stock.estate. Dopo l'acquisto, l'appartamento sarà arredato secondo lo standard MOON (interni di design, ventilazione con recupero di calore, acqua filtrata) e affittato per soggiorni brevi insieme alle unità esistenti.

Gli appartamenti MOON in esercizio:

• Moon Old Town, Piața Muzeului 5, nel centro storico, in esercizio da giugno 2024 con un tasso di occupazione medio annuo del 63,7% (dati della società). Valutato 10/10 "Eccezionale" su Hotels.com ed Expedia.
• Moon Rivus, Str. George Stephenson 9, in esercizio da agosto 2026.

Le foto di questa pagina mostrano questi due appartamenti, come esempio dello standard a cui sarà portata la nuova unità.

5. Analisi di mercato

La domanda di soggiorni brevi a Cluj-Napoca proviene da quattro gruppi: turisti, visitatori d'affari del settore IT e dei servizi, visitatori legati all'università (ammissioni, conferenze, tirocini medici) e partecipanti a eventi. L'unità esistente della società in centro ha raggiunto un tasso di occupazione medio annuo del 63,7% da giugno 2024, secondo i dati della società.

6. Analisi finanziaria

Si tratta di un prestito per acquisto e allestimento a una società operativa; l'immobile resta nel portafoglio della società e non viene rivenduto.

Impiego dei fondi

Il prezzo di acquisto è di 227.000 EUR, di cui la società ha già pagato 863.057,91 RON con fondi propri. L'appartamento è acquistato da una parte correlata; la garanzia è calcolata sul valore indipendente ANEVAR, non sul prezzo di acquisto.

Copertura delle garanzie

Dati finanziari della società (RON)

Fonte: bilanci annuali depositati presso il Ministero delle Finanze.

Fonte di rimborso

Gli interessi mensili sono pagati dal flusso di cassa operativo della società, inclusi i ricavi da alloggio del portafoglio MOON. Il capitale a scadenza è rimborsato dal flusso di cassa operativo e/o tramite rifinanziamento bancario dell'appartamento, con la vendita dell'unità o un round successivo come ulteriori alternative.

7. Finanziamento e opportunità di investimento

Come funziona il tasso progressivo. Ogni investimento riceve un unico tasso annuo fisso, stabilito alla firma: il tasso minimo del 10,00% più una fascia di tasso (Rate Band) che cresce con l'importo investito (da +0,25 punti a 250 EUR fino a +6,00 punti pieni a 100.000 EUR), e tassi di partenza più alti per gli investitori con un portafoglio attivo più ampio sulla piattaforma, fino a un massimo del 16,00%. Per questa campagna non si applica alcun bonus early-bird.

Uscita. Si prevede che il capitale sia rimborsato a scadenza tramite, in ordine di preferenza:

• il flusso di cassa operativo della società;
• un rifinanziamento bancario garantito dall'appartamento;
• la vendita dell'appartamento, il cui valore di perizia è circa 1,5 volte il prestito.

Piattaforma

stock.estate è un fornitore europeo di servizi di crowdfunding autorizzato dall'Autoritatea de Supraveghere Financiara della Romania con licenza PJR28FSFPR/400002, che opera ai sensi del Regolamento (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Rischi e mitigazioni

• Rischio di rimborso. Il mutuatario potrebbe non essere in grado di pagare puntualmente interessi o capitale. Mitigazione: il prestito è garantito da un'ipoteca di primo grado su un appartamento finito e un posto auto valutati al 151,7% del prestito, escutibile per conto degli investitori.
• Rischio operativo. I ricavi da soggiorni brevi dipendono dall'occupazione, dalla stagionalità e dalle norme locali sugli affitti brevi. Mitigazione: la società gestisce unità per soggiorni brevi a Cluj-Napoca dal 2024 e dispone di altri ricavi; il rimborso non dipende solo dalla nuova unità.
• Rischio di mercato. I prezzi residenziali a Cluj-Napoca potrebbero diminuire durante la durata del prestito. Mitigazione: il rapporto prestito/valore del 65,91% assorbe un calo dei prezzi di circa un terzo prima che il prestito non sia più interamente coperto.
• Rischio di cambio. Il prestito è denominato in euro, mentre la società registra i propri ricavi in lei rumeni. Mitigazione: gli immobili residenziali a Cluj-Napoca sono prezzati e scambiati in euro, il che sostiene il valore della garanzia in euro.
• Illiquidità. I prestiti conclusi tramite la piattaforma non sono ammessi alla negoziazione su un mercato regolamentato e non è garantito un mercato secondario. Gli investitori devono essere pronti a detenere l'investimento fino alla scadenza.

Le informative complete sul mutuatario e sui rischi, incluso l'indebitamento bancario esistente della società, sono riportate nella Scheda contenente le informazioni chiave sull'investimento (KIIS) nella sezione Documenti.

Il titolare del progetto dichiara che, per quanto a sua conoscenza, nessuna informazione è stata omessa né è sostanzialmente fuorviante o inesatta. Il titolare del progetto è responsabile della redazione della scheda contenente le informazioni chiave sull'investimento (vedere Documenti).