Automatic Invest - Centro di Trasferimento Tecnologico

1. Sintesi

Automatic Invest S.R.L., che opera con il marchio automatic.ro, e un distributore e produttore rumeno di componenti per l'automazione industriale con sede nel Parco Industriale Miroslava, distretto di Iasi. La societa raccoglie 450.000 EUR su una durata di 24 mesi per rifinanziare una linea non bancaria esistente, per aprire e rifornire un nuovo spazio misto di deposito, showroom e punto vendita a Bucarest e per finanziare il capitale circolante e l'infrastruttura digitale. Gli investitori ricevono un tasso di remunerazione fisso del 13,50% annuo, piu un cashback di performance fino al 2,00% annuo, per un rendimento effettivo massimo fino al 15,50% annuo. Gli interessi sono pagati mensilmente e il capitale viene rimborsato in un'unica soluzione alla scadenza. Il prestito e garantito da ipoteca di primo grado sul Centro di Trasferimento Tecnologico della societa a Bratuleni, valutato in modo indipendente in 1.030.000 EUR, pari a una copertura del 229% dell'importo del prestito e a un rapporto prestito/valore del 43,69%.

2. Analisi della localizzazione

La garanzia e la sede della societa si trovano nel villaggio di Bratuleni, comune di Miroslava, distretto di Iasi, Romania, all'interno del Parco Industriale Miroslava. Il sito si trova nell'area metropolitana di Iasi, che comprende la citta di Iasi e 19 comuni limitrofi e che al 1 gennaio 2018 contava una popolazione stimata dell'area urbana funzionale di 507.775 abitanti secondo Eurostat, una delle maggiori agglomerazioni urbane della Romania.

Miroslava e uno dei comuni fondatori dell'associazione metropolitana di Iasi, costituita nel 2004, ed e tra le localita a piu rapido sviluppo del distretto. Il parco industriale ospita operatori manifatturieri e distributivi e offre il quadro fiscale applicabile ai parchi industriali secondo la legge rumena 186/2013. L'accesso alla proprieta avviene dalla strada comunale DC27A. Il sito e allacciato a gas naturale, energia elettrica, acqua comunale e fognatura pubblica ed e servito dal trasporto pubblico su autobus.

Iasi e il principale centro economico della regione della Moldavia, con una concentrazione di universita tecniche, tra cui l'Universita Tecnica Gheorghe Asachi, e una base industriale e informatica in crescita. Per un'attivita di distribuzione industriale, cio colloca il sito di Bratuleni in prossimita della base di clienti manifatturieri della regione, mentre la sede prevista a Bucarest estende la copertura al sud del paese.

3. Profilo del promotore

Automatic Invest S.R.L. e una societa a responsabilita limitata rumena, registrata il 18 maggio 2009 con numero di registrazione J22/960/2009 e codice fiscale RO25566189. E interamente detenuta da un socio unico, che ne e anche amministratore unico, con assetto proprietario e gestionale invariato dal 2016. Il capitale sociale sottoscritto e versato e di 500.000 RON.

La societa opera con il marchio automatic.ro e con un secondo dominio, pro-cnc.ro. Il modello di business e misto: opera come importatore e distributore di componenti industriali, come produttore di apparecchiature proprie e come integratore di soluzioni di automazione. La societa dichiara di vendere in nome proprio e di non operare come marketplace a provvigione che elenca prodotti di terzi.

Profilo operativo:

• 17 anni di attivita commerciale con l'attuale entita giuridica
• 14 dipendenti (media 2025), rispetto a 9 nel 2019
• Catalogo di oltre 7.000 articoli tra componenti pneumatici, meccanici ed elettrici
• Punto vendita fisico e showroom presso la sede di Bratuleni, accanto al canale online
• Importazioni da Cina e Vietnam; partnership di distribuzione con HIWIN, LS Electric, TBI Motion, Rexroth, JELPC, EMAS, Rtelligent e WON
• Vendite ricorrenti al settore pubblico tramite il sistema rumeno di appalti pubblici (SICAP), con contratti assegnati da istituti nazionali di ricerca, universita, gestori idrici e operatori di trasporto, fino a luglio 2026
• Lavorazioni meccaniche CNC, carpenteria metallica, assemblaggio e messa in servizio di apparecchiature industriali su commessa, con capacita interne

Nel novembre 2025 la societa ha inaugurato il Centro di Trasferimento Tecnologico Automatic Industry presso il sito di Bratuleni, sviluppato come progetto finanziato con fondi europei insieme a partner privati e all'Universita Tecnica Gheorghe Asachi di Iasi. La societa dichiara che il centro e ufficialmente accreditato nel settore delle tecnologie dell'informazione e della comunicazione e iscritto nel registro nazionale delle infrastrutture di innovazione e trasferimento tecnologico.

Il fatturato e cresciuto in ciascuno degli ultimi dieci esercizi riportati, da 372.875 EUR nel 2016 a 1.223.069 EUR nel 2025, con un aumento di 3,3 volte.

4. Presentazione del progetto

L'attivo posto a garanzia e il Centro di Trasferimento Tecnologico Automatic Industry, un edificio industriale e commerciale costruito ad hoc e completato nel 2025.

• Indirizzo: Str. Mihail Sadoveanu n. 36, villaggio di Bratuleni, comune di Miroslava, distretto di Iasi, Romania
• Registro fondiario: l'edificio e iscritto al CF 85828-C1 Miroslava, numero catastale 85828-C1; il terreno e iscritto al CF 85828, numero catastale 85828
• Configurazione: piano terra piu primo piano parziale (P+1E)
• Superficie coperta: 990 mq a terra
• Superficie lorda costruita: 1.738,2 mq
• Superficie utile: 1.580,8 mq
• Parcheggio: 10 posti
• Lotto: 2.000 mq, interamente recintato

Configurazione interna:

• Capannone di produzione di 645,9 mq con carroponte
• Showroom di 82,4 mq
• Sala conferenze di 98,7 mq
• 12 uffici sui due livelli
• Aree di stoccaggio, locali tecnici e servizi igienici

Specifiche tecniche:

• Struttura in cemento armato con tamponamenti in laterizio e calcestruzzo aerato
• Copertura piana non praticabile con membrana bituminosa
• Serramenti in PVC con vetrocamera termoisolante
• Sistema di riscaldamento doppio: centrale termica a gas naturale abbinata a pompe di calore
• Riscaldamento a pavimento su tutta la superficie
• Pannelli fotovoltaici installati in copertura
• Allacciamenti a gas naturale, energia elettrica, acquedotto e fognatura pubblica
• Pavimentazione epossidica nell'area produttiva, gres negli uffici e nei locali tecnici

Stato autorizzativo e di completamento:

• Permesso di costruire n. 338 del 17 giugno 2022, rilasciato dal Comune di Miroslava
• Certificato di attestazione dell'edificazione n. 102020 del 25 novembre 2025
• Verbale di collaudo dei lavori n. 87634 del 18 novembre 2025
• Iscritto nel registro fondiario con stato di completamento 100% il 2 dicembre 2025
• Attestato di prestazione energetica emesso nell'ottobre 2025
• Condizione tecnica valutata come molto buona dal perito indipendente, senza difetti rilevati e senza classificazione di rischio sismico

Struttura del titolo. La societa detiene la piena proprieta dell'edificio, iscritta nel proprio registro fondiario (CF 85828-C1), per una quota di 1/1. Il lotto sottostante di 2.000 mq e di proprieta del Comune di Miroslava nel suo demanio privato, non nel demanio pubblico, ed e amministrato da Miroslava Industrial Parc S.R.L. Automatic Invest detiene due diritti reali iscritti sul terreno: un diritto di superficie di 49 anni, costituito con atto notarile n. 2237 del 27 settembre 2023 e iscritto il 28 settembre 2023, e un diritto di concessione di 49 anni, iscritto il 31 luglio 2020. Entrambi risultano dal registro fondiario. Al diritto di superficie restano circa 46 anni.

5. Analisi di mercato

La perizia indipendente, redatta da Appraisal & Valuation S.A., divisione di valutazione di NAI Romania e membro corporate ANEVAR dal 2010, datata 10 febbraio 2026, stabilisce i seguenti parametri di mercato per la microzona industriale di Miroslava:

Il perito ha giudicato la commerciabilita dell'immobile media e ha applicato il metodo reddituale come metodo principale, sul presupposto che i dati su transazioni comparabili per immobili industriali e tecnologici costruiti ad hoc nella microzona siano limitati. Il metodo del costo ha prodotto un costo di ricostruzione netto del solo edificio pari a 1.610.331 EUR, rispetto al quale il valore di mercato di 1.030.000 EUR rappresenta il 64%. La differenza riflette il regime di godimento del terreno e il rendimento richiesto dal mercato per questa classe di attivi.

L'area metropolitana di Iasi ha registrato negli ultimi anni un'attivita di sviluppo sostenuta, favorita dagli investimenti pubblici in infrastrutture e dalla concentrazione di istruzione tecnica e datori di lavoro industriali. Per un immobile industriale occupato dal proprietario, il fattore di mercato rilevante e la profondita della base manifatturiera regionale, non l'andamento dei prezzi residenziali.

6. Analisi finanziaria

Si tratta di un'operazione di rifinanziamento e capitale circolante. Non vi e acquisto immobiliare ne rivendita, quindi non si applicano un prezzo di vendita previsto o un margine di sviluppo.

Utilizzo dei fondi

L'incasso netto a disposizione del mutuatario all'erogazione e di 432.000 EUR.

La quota destinata a Bucarest copre: allestimento e attrezzatura dei locali in locazione, scaffalature, arredi commerciali e sistemi espositivi, attrezzature logistiche, utensili e apparecchiature di collaudo, costituzione di uno stock locale per consegne piu rapide ai clienti del sud del paese, reintegro delle scorte di Iasi, selezione e formazione del personale, promozione commerciale e modernizzazione dell'infrastruttura digitale, compresi negozio online, catalogo prodotti, sincronizzazione delle scorte tra le due sedi e sistema CRM.

Copertura della garanzia

Dati finanziari della societa

Il fatturato e cresciuto del 2,9% nel 2024 e del 6,7% nel 2025. L'utile netto e diminuito nello stesso periodo, da 296.805 EUR nel 2023 a 30.878 EUR nel 2025, poiche la societa ha assorbito l'ammortamento e il costo di finanziamento dell'investimento nel Centro di Trasferimento Tecnologico, entrato in funzione nel 2025, investimento che ha portato gli attivi totali da 1,8 milioni di EUR nel 2022 a 6,17 milioni di EUR nel 2023. L'indice di solvibilita, misurato come attivi totali su debiti totali, era pari al 265,84% a fine 2025.

Fonte di rimborso

Il capitale viene rimborsato in un'unica soluzione al termine del mese 24. Il canale principale di rimborso dichiarato dal mutuatario e il rifinanziamento bancario garantito dallo stesso attivo. La societa ha rapporti bancari in essere e ha gia ottenuto, nel marzo 2026, il consenso scritto del Comune di Miroslava all'iscrizione di un'ipoteca sul proprio diritto di superficie a favore di una banca commerciale, il che conferma che la struttura di garanzia e bancabile. Gli interessi mensili sono serviti con il flusso di cassa operativo.

7. Finanziamento e opportunita di investimento

Struttura del capitale e piano di finanziamento

L'operazione e una linea in un'unica tranche. Circa il 44% dell'importo lordo estingue la linea non bancaria esistente detenuta da RoCredit IFN, la cui ipoteca sullo stesso attivo viene cancellata nella stessa sede notarile in cui viene iscritta l'ipoteca di primo grado degli investitori. Non esiste una finestra in cui il capitale degli investitori sia privo di garanzia ne un periodo in cui l'attivo sia gravato da un onere concorrente di grado anteriore.

Canali di rimborso individuati, in ordine di preferenza:

1. Rifinanziamento bancario garantito dallo stesso attivo, il canale principale dichiarato dal mutuatario
2. Flusso di cassa operativo dall'attivita di distribuzione ampliata, nelle sedi di Iasi e Bucarest
3. Apporto aggiuntivo di capitale da parte del socio
4. Un finanziamento successivo stock.estate, subordinato al requisito di copertura della garanzia vigente in quel momento

Piattaforma

stock.estate e un fornitore europeo di servizi di crowdfunding autorizzato dall'Autoritatea de Supraveghere Financiara della Romania con autorizzazione n. PJR28FSFPR/400002, che opera ai sensi del Regolamento (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Rischi e misure di mitigazione

• Rischio di rimborso alla scadenza. La linea viene rimborsata con un'unica quota capitale al mese 24, il che richiede che il mutuatario abbia rifinanziato l'esposizione o accumulato liquidita sufficiente entro tale data. Mitigazione: il rapporto prestito/valore del 43,69% lascia un margine sostanziale rispetto al valore di perizia, il mutuatario ha confermato che la struttura di garanzia e gia stata accettata come bancabile da una banca commerciale e la piattaforma detiene un'ipoteca di primo grado escutibile indipendentemente dalla cooperazione del mutuatario.
• Andamento della redditivita. L'utile netto e sceso da 296.805 EUR nel 2023 a 30.878 EUR nel 2025, poiche la societa ha assorbito il costo di un grande investimento industriale prima che la nuova capacita generasse ricavi corrispondenti. Mitigazione: il fatturato e cresciuto in ciascuno di quegli anni, l'investimento e completato e operativo e il prestito e garantito dall'attivo che ne e derivato, non dagli utili.
• Rischio di esecuzione dell'espansione a Bucarest. La nuova sede e in locazione e in fase di allestimento, con apertura stimata tra il 1 e il 15 settembre 2026. I nuovi costi fissi precedono i ricavi che dovrebbero generare. Mitigazione: i locali sono presi in locazione e non acquistati, il che limita il costo fisso e l'impegno di capitale fino alla validazione commerciale della sede; l'operativita esistente di Iasi e il canale online continuano a generare la maggior parte dei ricavi.
• Escussione della garanzia. L'edificio e di piena proprieta del mutuatario, mentre il terreno sottostante e di proprieta del Comune di Miroslava ed e detenuto dal mutuatario in forza di un diritto di superficie e di una concessione. L'escussione richiede pertanto che l'aggiudicatario possa subentrare in tali diritti. Mitigazione: il terreno appartiene al demanio privato del comune e non al demanio pubblico; il diritto di superficie e un diritto reale iscritto con circa 46 anni residui ed e ipotecabile; il Comune di Miroslava ha confermato per iscritto che l'aggiudicatario puo subentrare nei diritti e negli obblighi del mutuatario.
• Rischio di valutazione. Il valore di perizia deriva dal metodo reddituale, con applicazione di un tasso di capitalizzazione del 9,50% a un reddito locativo figurativo, poiche i dati su transazioni comparabili per questa classe di attivi nella microzona sono limitati. Mitigazione: il valore risultante di 1.030.000 EUR rappresenta il 64% della stima dello stesso perito sul costo di ricostruzione netto del solo edificio (1.610.331 EUR) e il prestito e dimensionato al 43,69% del valore di perizia.
• Rischio di cambio. Il prestito e denominato in euro mentre i ricavi del mutuatario sono generati prevalentemente in lei rumeni. Un deprezzamento del leu aumenta il costo in valuta locale del servizio e del rimborso della linea. Mitigazione: anche parte della base di costo del mutuatario e denominata in valuta estera attraverso l'attivita di importazione, il che offre una compensazione naturale parziale.
• Rischio di mancato completamento della raccolta. Se la campagna raccoglie meno dell'obiettivo minimo di 250.000 EUR, il round e dichiarato non riuscito e il rifinanziamento della linea esistente non puo essere eseguito. Mitigazione: gli importi versati dagli investitori sono rimborsati tempestivamente dal prestatore di servizi di pagamento, BCR, e nessun contratto di prestito produce effetti.
• Illiquidita. I prestiti conclusi tramite la piattaforma non sono ammessi alla negoziazione su un mercato regolamentato e non e garantita l'esistenza di un mercato secondario. Gli investitori devono essere pronti a mantenere l'investimento fino alla scadenza.

Il titolare del progetto dichiara che, per quanto a sua conoscenza, nessuna informazione e stata omessa e nessuna informazione e sostanzialmente inesatta o fuorviante. Il titolare del progetto e responsabile della redazione della scheda contenente le informazioni chiave sull'investimento (si vedano i Documenti).