Victor Brauner 42B

1. Zusammenfassung

TIBET CONSTRUCT S.R.L. ist ein Bukarester Bauunternehmen, das seit 2006 tätig und auf Abdichtungs-, Wärmedämm- und Dachsysteme für Wohn-, Gewerbe- und Industriegebäude spezialisiert ist. Das Unternehmen nimmt über stock.estate 128.000 EUR auf, um seine Betriebsmittelfinanzierung zu refinanzieren, mit einer Laufzeit von 24 Monaten.

Merkmale der Investition:

• Progressiver Zinssatz zwischen 10,00% und 16,00% pro Jahr, festgelegt zum Zeitpunkt der Unterzeichnung jeder Investition je nach investiertem Betrag, innerhalb eines Zinspools von 6,00 Prozentpunkten über dem Mindestzinssatz von 10,00%. Die Zinsen werden monatlich gezahlt, das Kapital wird in einer einzigen Rate bei Fälligkeit zurückgezahlt. Es gibt kein Cashback und keine Gebühren für Anleger.
• Zwei liquide Bukarester Wohnungen als Sicherheit: eine Zweizimmerwohnung in der Wohnanlage TopZone Residence, Theodor Pallady, Sektor 3, etwa 800 m von der Metrostation Nicolae Teclu entfernt, fertiggestellt 2022, und eine Zweizimmerwohnung in Dudu, Chiajna, am westlichen Stadtrand neben Militari, fertiggestellt 2018.
• Besicherungsgrad von 150%: Unabhängige ANEVAR-Bewertungen belaufen sich auf insgesamt 192.000 EUR bei einem Darlehen von 128.000 EUR, eine Beleihungsquote von 66,67%.
• Erstrangige Hypothek auf beiden Wohnungen zugunsten der Anleger über STOCKESTATE CROWDFUNDING S.R.L. als Sicherheitenagent.
• Ein wachsendes Unternehmen: Der Umsatz von Januar bis August 2026 übersteigt bereits den des gesamten Jahres 2025, und das Unternehmen hat 2024, 2025 und 2026 bis heute einen Nettogewinn ausgewiesen.

Beitrag des Projektträgers. Der Fortschrittsbalken dieser Kampagne beginnt bei 192.000 EUR, dem Marktwert der beiden Wohnungen, die das Unternehmen als Sicherheit in die Finanzierung einbringt. Dies ist die Sacheinlage des Projektträgers und kein von Anlegern eingesammeltes Geld: Der für Anleger in diesem Angebot offene Betrag beträgt 128.000 EUR.

2. Standortanalyse

Die beiden Wohnungen liegen in zwei der aktivsten Wohngebiete der Metropolregion Bukarest, eine im Osten und eine am westlichen Stadtrand.

Theodor Pallady / Nicolae Teclu, Sektor 3 (Ost-Bukarest). Im vergangenen Jahrzehnt sind die ehemaligen Industrieareale Policolor und Apolodor zu einem der am dichtesten mit Neubauten bebauten Wohnviertel der Stadt geworden, mit Anlagen wie Palladium Residence, HILS Pallady, Estoria City und Reveria Pallady. Das Gebiet wird von der Metrostation Nicolae Teclu (M3), etwa 800 m oder 7 bis 10 Gehminuten entfernt, von STB-Bus- und Straßenbahnlinien auf dem Bulevardul Theodor Pallady sowie von schnellen Straßenverbindungen zum Bulevardul Basarabia, zur Bukarester Ringstraße und zur Autobahn A2 erschlossen. In der Nähe befinden sich Einzelhandel und Dienstleistungen wie Auchan Pallady, IKEA, Decathlon, Leroy Merlin, Dedeman, Metro, Kaufland und Lidl sowie eine neu gebaute Schule, Kindergärten und der Parcul Teilor.

Dudu, Chiajna (West-Bukarest, Kreis Ilfov). Chiajna grenzt an Sektor 6 und das Viertel Militari und verzeichnet ein anhaltendes Wachstum im Wohnungsbau, überwiegend moderne Wohnanlagen mit niedriger und mittlerer Geschosszahl. Die Anbindung an die Stadt erfolgt über Drumul Ciorogârla, Strada Tineretului, Bulevardul Iuliu Maniu und die Ringstraße, mit öffentlichen Verkehrsverbindungen nach Militari. Zu den nahe gelegenen Einrichtungen gehören Militari Shopping Center, Auchan, Metro, Kaufland und Decathlon, Schulen, Apotheken und Restaurants.

Bukarest ist der größte und liquideste Wohnimmobilienmarkt Rumäniens, und an beiden Standorten wird die Nachfrage von Käufern und Mietern durch Neubauten, die Anbindung an Metro oder Hauptverkehrsstraßen und große Einkaufszentren getragen.

3. Profil des Projektträgers

TIBET CONSTRUCT S.R.L. ist seit zwei Jahrzehnten auf dem rumänischen Baumarkt als Fachunternehmen für Abdichtungs-, Wärmedämm- und Dachsysteme tätig. Es arbeitet direkt für private und institutionelle Kunden sowie als spezialisierter Nachunternehmer für Generalunternehmer.

• Rechtsträger: TIBET CONSTRUCT S.R.L., Steuernummer RO18289026, Handelsregisternummer J40/499/2006, eingetragen am 17. Januar 2006, Sitz in Str. Gheorghe Asachi nr. 2, Sektor 5, Bukarest
• Website: www.tibetconstruct.ro
• Tätigkeit: spezielle Abdichtungs- und Wärmedämmarbeiten (CAEN 4399), seit 20 Jahren ununterbrochen tätig
• Eigentum und Geschäftsführung: Alleingesellschafter und Geschäftsführer Constantin Bugiulescu
• Geschäftsmodell: eine schlanke Struktur mit 2 Schlüsselmitarbeitern für Management und Baustellenkoordination, während Großprojekte über geprüfte technische Nachunternehmer ausgeführt werden, wodurch die Fixkosten über die Saisons hinweg niedrig bleiben
• Gewährleistung: Das Unternehmen gewährt 5 bis 15 Jahre Gewährleistung auf Material und Ausführung

Leistungen und technische Lösungen

• Ein- und zweilagige Abdichtungen und Wärmedämmabdichtungen, auch auf Trapezblechkonstruktionen, mit aufgeflämmten modifizierten Bitumenbahnen (APP) und PVC/FPO-Systemen; Einbau von Lichtkuppeln und Rauchabzügen
• Flachdächer und Terrassen: begehbare und nicht begehbare Dächer, Umkehrdächer sowie Gründächer mit wurzelfesten ANTIRADICE-Bahnen und Drainage- und Bewässerungsschichten
• Abdichtungen unter Geländeniveau: Fundamente und erdberührte Wände aus Stahlbeton, Behälter, Technikkeller, Schwimmbäder, Parkhäuser und Fahrzeugrampen
• Klassische Dächer aus Stehfalzblech und Metalldachziegeln

Referenzprojekte

• Abdichtungen: Jovial Residence, City Life Residence, C. FI-BA S.A. Balotești, C.M. Eledur, Carina Residence, Opal Residence Bragadiru, Bardi Auto, Romib S.A., Complex Cosmopolis, Băneasa Lake View Residence, BCR-Büros in Buzău, Curtea de Argeș und Constanța (Nachunternehmer), Produktionshalle CET Vest (Nachunternehmer), Fan Courier (Nachunternehmer) sowie private Kunden und Eigentümergemeinschaften
• Wärmedämmabdichtungen: Jovial Residence, City Life Residence, Opal Residence Bragadiru, Băneasa Lake View Residence, Complex Cosmopolis, BCR-Repräsentationsvillen in Mamaia, BCR-Büro in Sektor 2 Bukarest (Nachunternehmer), Frank Prod Textil
• Innen- und Außenausbau: City Life Residence, Terra Nova Construct (Fassadendämmung), Romtelecom-Büros im Băneasa Shopping Center (Nachunternehmer), Carina Residence, Golden Otopeni Residence, Complex Cosmopolis

Die Referenzliste entspricht den Angaben des Unternehmens.

4. Überblick über die Sicherheiten

Das Darlehen ist durch zwei fertiggestellte Zweizimmerwohnungen besichert, die beide zu 100% im Eigentum der TIBET CONSTRUCT S.R.L. stehen.

Wohnung 1: Str. Victor Brauner nr. 42B, sc. B, et. 1, ap. 6, Sektor 3, Bukarest (TopZone Residence)

• Wohnzimmer 20,1 m², Schlafzimmer 14,8 m², Küche 8,5 m², Bad 4,3 m², Flur 4,7 m²
• Nutzfläche 52,4 m², zuzüglich eines Balkons von 23,4 m²
• Erstes Obergeschoss eines Gebäudes Ds+P+10 in Stahlbetonbauweise, fertiggestellt 2022
• Grundbuch CF 244453-C1-U68 Bukarest Sektor 3
• Marktwert: 100.000 EUR (ANEVAR-Gutachten, PST Appraisal, 14. Juli 2026)

Wohnung 2: Str. Tineretului nr. 2B, ap. 135, Dudu, Chiajna, Kreis Ilfov

• Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, Diele und Balkon
• Nutzfläche 47,16 m²
• Stahlbetongebäude mit vorgehängter hinterlüfteter Fassade, PVC-Fenstern mit Doppelverglasung, Aufzug und Zugangskontrolle, fertiggestellt 2018 (Baugenehmigung Nr. 6232 vom 8. April 2016, Abnahmeprotokoll Nr. 29455 vom 28. August 2018)
• Innenausstattung mittlerer bis gehobener Qualität, Sicherheitseingangstür
• Grundbuch CF 66027-C1-U256 Chiajna
• Marktwert: 92.000 EUR (ANEVAR-Gutachten, PST Appraisal, 26. Juni 2026)

Beide Einheiten sind fertiggestellte Wohnimmobilien mit Anschluss an alle Versorgungsleitungen (Strom, Gas, Wasser, Abwasser, Telekommunikation).

5. Marktanalyse

Zweizimmerwohnungen in neu errichteten Anlagen sind das am häufigsten gehandelte Format auf dem Bukarester Wohnimmobilienmarkt, sowohl bei Eigennutzern als auch bei Vermietungsinvestoren, was die Liquidität der Sicherheit stützt.

Beide Bewertungen wurden von einem ANEVAR-zugelassenen Gutachter, Péter Tibor von PST Appraisal S.R.L., nach dem Vergleichswertverfahren erstellt, mit Verkaufs- und Mietvergleichsobjekten aus denselben Gebieten: den Neubauanlagen rund um Theodor Pallady und dem Wohngürtel Militari und Chiajna.

6. Finanzanalyse

Es handelt sich um ein Refinanzierungsdarlehen für Betriebsmittel an ein operatives Unternehmen, nicht um ein Entwicklungsprojekt, daher gibt es keinen prognostizierten Verkaufspreis.

Mittelverwendung

Besicherung

Finanzdaten des Unternehmens (RON)

Der Umsatz der ersten acht Monate 2026 übersteigt bereits den des gesamten Jahres 2025, und das Unternehmen hat in jedem der beiden letzten Geschäftsjahre sowie 2026 bis heute einen Nettogewinn ausgewiesen. Quelle: bei der ANAF eingereichte Jahresabschlüsse 2024 und 2025; Summen- und Saldenliste zum 31. August 2026.

Kosten der Finanzierung

Der Darlehensnehmer zahlt auf die Finanzierung einen festen Zins von 16,00% pro Jahr. Die Anleger erhalten je nach investiertem Betrag zwischen 10,00% und 16,00% pro Jahr; die Differenz zwischen dem Zinssatz des Darlehensnehmers und dem Zinssatz des Anlegers ist die Vergütung der Plattform. Anleger tragen keine Gebühren.

Rückzahlungsquelle

Die monatlichen Zinsen werden aus dem operativen Cashflow des Unternehmens gezahlt. Das Kapital wird bei Fälligkeit aus dem operativen Cashflow und/oder durch eine Bankrefinanzierung der beiden Wohnungen zurückgezahlt; der Verkauf einer oder beider Wohnungen steht als weiterer Weg zur Verfügung.

7. Finanzierung und Investitionsmöglichkeit

So funktioniert der progressive Zinssatz

Jede Investition erhält ihren eigenen jährlichen Vertragszinssatz, der zum Zeitpunkt der Unterzeichnung festgelegt wird. Der Zinssatz beginnt beim Mindestzinssatz von 10,00% und steigt innerhalb des Zinspools von 6,00 Prozentpunkten je nach investiertem Betrag, gemäß den auf dieser Kampagnenseite veröffentlichten Zinsstufen. Nach der Unterzeichnung ändert sich der Zinssatz einer Investition während der gesamten Darlehenslaufzeit nicht.

Exit. Das Kapital soll bei Fälligkeit in folgender Rangfolge zurückgezahlt werden:

• aus dem operativen Cashflow des Unternehmens;
• durch eine Bankrefinanzierung, besichert durch die beiden Wohnungen;
• durch den Verkauf einer oder beider Wohnungen, deren gemeinsamer Gutachtenwert das 1,5-Fache des Darlehens beträgt.

Plattform

stock.estate ist ein europäischer Schwarmfinanzierungsdienstleister, der von der Autoritatea de Supraveghere Financiară (rumänische Finanzaufsichtsbehörde) unter der Lizenz PJR28FSFPR/400002 zugelassen ist und gemäß der Verordnung (EU) 2020/1503 (ECSPR) tätig ist.

8. Risiken und Risikominderung

• Rückzahlungsrisiko. Der Darlehensnehmer könnte Zinsen oder Kapital nicht fristgerecht zahlen. Minderung: Das Darlehen ist durch eine erstrangige Hypothek auf zwei fertiggestellte Wohnungen besichert, die mit 150% des Darlehens bewertet sind und im Namen der Anleger verwertet werden können.
• Marktrisiko. Die Wohnimmobilienpreise in Bukarest könnten während der Darlehenslaufzeit sinken. Minderung: Die Beleihungsquote von 66,67% fängt einen Preisrückgang von etwa einem Drittel auf, bevor das Darlehen nicht mehr vollständig gedeckt ist, und beide Einheiten sind Zweizimmerwohnungen, das liquideste Format auf dem Bukarester Markt.
• Bewertungsrisiko. Gutachterliche Werte können vom bei einem Verkauf erzielten Preis abweichen. Minderung: Beide Bewertungen sind unabhängige ANEVAR-Gutachten auf Basis aktueller lokaler Verkaufs- und Mietvergleichsobjekte, und die Sicherheit verteilt sich auf zwei Immobilien in zwei verschiedenen Gebieten.
• Variabler Zinssatz bei Unterzeichnung. Der Vertragszinssatz jeder Investition hängt vom investierten Betrag ab, sodass zwei Anleger derselben Kampagne unterschiedliche Zinssätze erhalten können. Minderung: Der Zinssatz wird vor der Unterzeichnung angezeigt, bleibt nach der Unterzeichnung für die gesamte Darlehenslaufzeit fest und fällt nie unter den Mindestzinssatz von 10,00%.
• Währungsrisiko. Das Darlehen lautet auf Euro, während die Umsätze des Unternehmens in rumänischen Lei erzielt werden. Eine Abwertung des Leu erhöht die Kosten für Schuldendienst und Rückzahlung in Landeswährung. Minderung: Wohnimmobilien in Bukarest werden in Euro bepreist und gehandelt, was den Wert der Sicherheit in Euro stützt.
• Illiquidität. Über die Plattform abgeschlossene Darlehen sind nicht zum Handel an einem geregelten Markt zugelassen, und ein Sekundärmarkt ist nicht garantiert. Anleger sollten bereit sein, die Investition bis zur Fälligkeit zu halten.

Vollständige Angaben zum Darlehensnehmer und zu den Risiken enthält das Anlagebasisinformationsblatt (KIIS) im Bereich Dokumente.

Der Projektträger erklärt, dass nach seinem besten Wissen keine Informationen ausgelassen wurden und keine Informationen wesentlich irreführend oder unzutreffend sind. Der Projektträger ist für die Erstellung des Anlagebasisinformationsblatts verantwortlich (siehe Dokumente).