1. Executive Summary

AB.TO SRL, ein in Turin ansässiges Immobilienentwicklungsunternehmen, beendet eine Wohnungsrenovierung in der Via delle Rosine 15–17 im Zentrum von Turin. Das Projekt umfasst die Umwandlung und Ausstattung großformatiger Wohneinheiten in einem Gebäude mit einer Bruttovkaufsfläche von etwa 1.200 m² auf den zu verkaufenden Etagen. Alle Einheiten sind vorverkauft; der ausstehende Schritt vor der Ausführung der Eigentumsübertragungen ist die endgültige Genehmigung der Soprintendenza Belle Arti e Paesaggio (der Denkmalschutzbehörde, die Arbeiten im historischen Zentrum überwacht), die in etwa 3 Monaten erwartet wird. Da die Mittel der Käufer vor dieser Freigabe nicht freigegeben werden können, sucht der Entwickler eine Übergangsfinanzierung, um die Kosten für die Fertigstellung der verbleibenden Arbeiten in der Zwischenzeit zu decken. Die Gesamtkosten des Projekts belaufen sich auf 2.230.000 € (Akquisition 1.200.000 €, Bau 1.000.000 €, Finanzierung 30.000 €), gegenüber prognostizierten Einnahmen von 3.200.000 €, was einen geschätzten Bruttogewinn von 970.000 € ergibt. Die Kampagne zielt darauf ab, 450.000 € zu sammeln und bietet Investoren eine feste jährliche Rendite von 14 % über einen Laufzeitraum von 3 Monaten, wobei das Kapital bei Fälligkeit vollständig zurückgezahlt wird und die Zinsen monatlich aus den Erlösen der Einheitenverkäufe.

2. Standortanalyse

Das Objekt befindet sich in der Via delle Rosine 15–17 im historischen Zentrum von Turin (Torino), der Hauptstadt der Region Piemont im Nordwesten Italiens. Turin ist die viertgrößte Stadt Italiens nach Einwohnerzahl mit etwa 850.000 Einwohnern in der Gemeinde und über 1,7 Millionen im Ballungsraum. Die Adresse Via delle Rosine liegt im Bezirk San Salvario / Centro Storico, einem der begehrtesten zentralen Wohngebiete Turins, gekennzeichnet durch 19. Jahrhundert Architektur, fußläufige Straßen und starke Nachfrage sowohl von Eigentümern-Bewohnern als auch von Investoren.

Das Gebiet profitiert von der Nähe zu wichtiger städtischer Infrastruktur, einschließlich des Bahnhofs Porta Nuova (ca. 800 m), Verbindungen zur Turiner Metro (Linie 1) und einfachem Zugang zu den Hauptgeschäfts- und Kulturstraßen der Stadt, einschließlich Corso Vittorio Emanuele II und Piazza Carignano. Das Viertel wird von Schulen, Universitäten (Fakultäten der Universität Turin sind zu Fuß erreichbar), Restaurants und Grünflächen versorgt.

Der Wohnimmobilienmarkt in Turin hat seit der Korrekturphase 2012–2019 eine anhaltende Preiserholung erlebt. Das Stadtzentrum und die historischen Bezirke gehören zu den am schnellsten anwertenden Untersegmenten im Ballungsraum, getrieben durch städtische Erneuerungsinvestitionen, wachsende Nachfrage nach Kurzzeitvermietungen und die relative Erschwinglichkeit von Turins Premiumprodukten im Vergleich zu Mailand und Rom. Das zentrale Turin erzielt derzeit die höchsten Verkaufspreise pro Quadratmeter in der Region Piemont.

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3. Entwicklerprofil

Rechtsform: AB.TO SRL Eingetragener Sitz: Via Sant'Antonio da Padova 1, 10121 Torino (TO) REA-Nummer: TO – 1338034 Steuernummer / Firmenregister: 13086410019 Rechtsform: Società a Responsabilità Limitata (S.r.l.) Gründungsdatum: 14. Juni 2024 Eingetragenes Kapital: 10.000 € vollständig eingezahlt PEC (zertifizierte digitale Adresse): ab.to@pec.it

AB.TO SRL wird von dem Alleinverwalter Zaharia Petru Alin (geboren am 23. Mai 1991, rumänischstämmiger italienischer Staatsbürger, ansässig in Moncalieri, TO) geführt, der alle Befugnisse der ordentlichen und außerordentlichen Verwaltung besitzt. Die primäre ATECO-Tätigkeit des Unternehmens ist Bau von Wohn- und Nichtwohngebäuden (Code 410000), mit einer sekundären Tätigkeit im Kauf und Verkauf eigener Immobilienvermögen.

Vor der Gründung von AB.TO SRL war Zaharia Petru Alin als serieller Wohnungsentwickler im Raum Turin tätig und hat mehr als 10 Projekte vergleichbarer Größe und Art abgeschlossen und ausgeliefert. Es wurden keine negativen Feststellungen, Rechtsstreitigkeiten oder Lieferausfälle im Zusammenhang mit diesen früheren Projekten identifiziert.

Das Unternehmen hat seine erste gesetzliche Bilanz für das Geschäftsjahr endend am 31. Dezember 2024 eingereicht, die Gesamteinnahmen von 296.545 €, einen Nettogewinn von 30.965 €, Lagerbestandsvermögen von 661.590 € (das das aktuelle Projekt unter Entwicklung darstellt) und liquide Mittel von 176.820 € ausweist. Die Gesamtbilanzsumme betrug 925.715 € bei einem Eigenkapital von 40.964 €. Zum Anfang 2026 hat sich die Gesamtvermögensbasis des Unternehmens auf etwa 4.500.000 € erhöht, was die laufende Entwicklung und den vorverkauften Pipeline widerspiegelt. Das Unternehmen operiert ohne Gruppenzugehörigkeit und hat keine öffentlichen Subventionen erhalten.

4. Projektübersicht

Immobilientyp: Mehrstöckiges Wohngebäude – großformatige Apartments, eines pro Etage Adresse: Via delle Rosine 15–17, 10123 Torino (TO), Italien Gesamte Bruttovkaufsfläche (Etagen im Verkaufsumfang): etwa 1.200 m² Einheitenkonfiguration: Eine Wohnung pro Etage; großformatig (deutlich über dem durchschnittlichen Wohnungsgröße der Stadt)

Verteilung der Einheiten:

• Erdgeschoss (piano terra): vorverkauft
• Erster Stock (piano primo): vorverkauft
• Obere zwei Etagen: bereits vor dieser Entwicklung im Eigentum Dritter; aus dem Umfang dieser Kampagne ausgeschlossen

Aktueller Status: Alle Einheiten im Umfang der Kampagne sind vorverkauft. Die Bauarbeiten befinden sich in der Endphase. Die Übertragung der Eigentumsurkunden an die Käufer hängt von der endgültigen Genehmigung der Soprintendenza Belle Arti e Paesaggio ab, der italienischen Denkmalschutzbehörde, die für die Genehmigung von Arbeiten in geschützten historischen Zonen zuständig ist. Dieser Genehmigungsprozess ist Standard für Renovierungsprojekte dieser Art im zentralen Turin und wird in etwa 3 Monaten erteilt werden. Übergangsfinanzierung ist erforderlich, da die Mittel der Käufer vertraglich vor Erhalt dieser Freigabe nicht abgerufen werden können.

Wichtige Merkmale:

• Zentrale Lage in Turin in Gehweite zu wichtiger Verkehrs-, Einzelhandels- und Bildungsinfrastruktur
• Großformatige Grundrisse für Eigentümer-Bewohner- und Premiumkäufersegmente konzipiert
• Vollständige Wohnungsrenovierung innerhalb eines bestehenden Gebäudekörpers
• Baugenehmigungen in Ordnung; die Renovierungsklassifikation erleichterte einen unkomplizierten Genehmigungsprozess
• Erwartete Fertigstellung und Eigentumsübertragung: etwa 3 Monate nach Kampagnenschluss, abhängig von der Belle-Arti-Genehmigung

5. Marktanalyse

Der Wohnimmobilienmarkt in Turin hat seit 2020 eine strukturelle Erholung durchlaufen, wobei die zentralen Bezirke die Preisanstiege anführen. Laut Daten der Agenzia delle Entrate und überwacht vom OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) liegen die durchschnittlichen Angebotspreise im Centro Storico und angrenzenden Bezirken von Turin bei etwa 2.500 bis 4.500 € pro m² für renovierte oder neu fertiggestellte Wohnprodukte, wobei Premium-Großformat-Einheiten in stark nachgefragten Straßen Prämien am oberen Ende dieses Bereichs oder darüber erzielen.

Die Nachfrage im zentralen Turin wird durch eine Kombination von Faktoren gestützt: eine wachsende professionelle und akademische Bevölkerung, starke inländische Nachfrage von Käufern, die Alternativen zu Mailand suchen (wo vergleichbare Produkte 2–3× den Preis pro m² erzielen), und zunehmendes Interesse nationaler und internationaler Investoren am Kurzzeitvermietungsegment. Das Angebot an großformatigen, vollständig renovierten zentral gelegenen Apartments bleibt strukturell begrenzt, angesichts des historischen Gebäudebestands und des begrenzten Neubau-Pipelines.

Die Transaktionsvolumina in der Gemeinde Torino erholen sich seit 2021. Das Segment „eine Wohnung pro Etage“ im Großformat im zentralen Torino ist besonders gut positioniert: Käufer in diesem Segment sind tendenziell weniger zinssensitiv und kaufen für den Langzeitgebrauch, was die Exposition gegenüber Marktschwankungen reduziert. Der Entwickler hat alle Einheiten im Umfang der Kampagne vollständig vorverkauft, was das kommerzielle Risiko eliminiert und die Marktnachfrage zu den Zielpreisen des Projekts bestätigt.

Im Vergleich zu nationalen Benchmarks bietet das zentrale Turin eines der günstigsten Preis-Einkommens-Verhältnisse für Premium-Wohnprodukte in einer großen italienischen Stadt, was eine anhaltende Nachfrage in naher Zukunft unterstützt.

6. Finanzanalyse

• Akquisitionskosten: -1.200.000
• Gesamtbau- / Projektkosten: -1.000.000
• Finanzierungskosten: -30.000
• Gesamt investiertes Kapital: -2.230.000
• Geschätzte Gesamteinnahmen: +3.200.000
• Geschätzter Bruttogewinn: +970.000
• Bruttogewinnmarge auf Kosten: 43,5 %

Hinweise:

• Alle Einheiten im Umfang der Kampagne sind vorverkauft. Die Einnahmeverwirklichung ist vertraglich zugesichert und hängt allein von der Fertigstellung der Arbeiten und dem Erhalt der Belle-Arti-Genehmigung ab, nicht vom Finden von Käufern.
• Die dargestellten Finanzzahlen umfassen nur die Etagen im Umfang dieser Kampagne (ca. 1.200 m²). Die oberen zwei Etagen des Gebäudes, die bereits im Eigentum Dritter sind, sind sowohl von den Kosten- als auch von den Einnahmeberechnungen ausgeschlossen.
• Die Rückzahlung des Investorendarlehens wird aus den Erlösen der Einheitenverkäufe bei Eigentumsübertragung finanziert.

7. Finanzierung und Investitionsmöglichkeit

• Gesamtdarlehensbetrag | 450.000 € |
• Laufzeit | 3 Monate |
• Jährlicher Zinssatz | 14 % |
• Effektiver Zins für die Laufzeit | ~15.750 € (14 % × 3/12 × 450.000 €) |
• Zinszahlung | Monatlich |
• Kapitalrückzahlung | Bei Fälligkeit, bei Verkauf der verbleibenden Einheit |
• Rückzahlungsquelle | Erlöse aus dem Verkauf der Wohnungs im ersten Stock |
• Sicherungsinstrument | Pfandrecht (pegno) über 100 % der Anteile von AB.TO SRL + persönliche Garantie (fideiussione personale) von Zaharia Petru Alin |
• Sicherungsdeckung | AB.TO SRL hält Gesamtvermögen von etwa 4.500.000 € zum Anfang 2026, was ein Deckungsverhältnis von etwa 10× des Darlehensbetrags darstellt |

Die Kampagnenerlöse von 450.000 € sind ausschließlich für die Fertigstellung der endgültigen Bauarbeiten in der Via delle Rosine 15–17 vorgesehen. Alle Einheiten im Umfang der Kampagne sind vorverkauft; Übergangsfinanzierung ist allein erforderlich, da vertragliche und rechtliche Einschränkungen die Auszahlung der Käufermittle vor Erhalt der Freigabe der Denkmalschutzbehörde (Belle Arti) verhindern. Sobald diese Genehmigung erteilt ist (erwartet innerhalb von 3 Monaten), werden die Eigentumsübertragungen ausgeführt und die Verkaufserlöse werden verwendet, um die Investoren vollständig zu begleichen.

8. Risiken und Minderungen

Marktrisiko Risiko: Eine Verschlechterung des Wohnimmobilienmarkts in Turin könnte die erreichbaren Verkaufspreise für die Einheiten senken und die prognostizierten Einnahmen komprimieren. Minderung: Alle Einheiten im Umfang der Kampagne sind vertraglich vorverkauft zu vereinbarten Preisen. Die Einnahmen unterliegen nicht zukünftigen Marktbedingungen; die kommerzielle Phase des Projekts ist vollständig abgeschlossen.

Regulatorisches / Administratives Risiko (Belle Arti) Risiko: Die Soprintendenza Belle Arti e Paesaggio könnte die Genehmigung für die abgeschlossene Renovierung verzögern oder verweigern, was die Eigentumsübertragungen und die Investorenzahlung über die 3-monatige Laufzeit hinaus verschiebt. Minderung: Das Projekt ist eine Renovierung innerhalb eines bestehenden Wohngebäudes, eine Typologie, die einem etablierten Genehmigungsprozess in Turin folgt. Baugenehmigungen wurden ohne Komplikationen erteilt. Das Belle-Arti-Verfahren ist standardmäßig und bereits im Gange; die 3-monatige Laufzeit ist auf den erwarteten Prüfungszeitrahmen abgestimmt. Es wurden keine wesentlichen Gründe für eine Verweigerung identifiziert.

Bau- / Fertigstellungsrisiko Risiko: Verzögerungen oder unerwartete Kostenüberschreitungen bei der Finalisierung der verbleibenden Arbeiten könnten die Projektfertigstellung und den damit verbundenen Genehmigungszeitrahmen verschieben. Minderung: Die Arbeiten befinden sich in der Endphase. Der Darlehensbetrag von 450.000 € ist speziell auf die ausstehenden Baukosten abgestimmt, ohne Hinweis auf weitere Finanzierungsbedürfnisse. Der Entwickler hat mehr als 10 vergleichbare Projekte ohne Lieferausfälle abgeschlossen.

Rückzahlungsrisiko Risiko: Trotz vertraglich vorhandener Vorverkäufe könnte ein Käuferausfall oder Rechtsstreit die erwarteten Zuflüsse bei Eigentumsübertragung verzögern oder reduzieren. Minderung: Vorverkaufsverträge sind nach italienischem Recht bindend. Die Bruttomarge des Entwicklers von etwa 970.000 € auf das Projekt bietet erheblichen Spielraum, um Verhandlungen oder Kosten aufzunehmen, ohne die Rückzahlung des Darlehens von 450.000 € zu beeinträchtigen. Die Exposition der Investoren ist zusätzlich durch das Pfandrecht über die AB.TO-SRL-Anteile und die persönliche Garantie von Zaharia Petru Alin geschützt.

Gegenpartei- / Entwicklerrisiko Risiko: AB.TO SRL wurde im Juni 2024 gegründet, was der juristischen Person eine begrenzte eigenständige Erfolgsbilanz verleiht. Minderung: Der Alleinverwalter, Zaharia Petru Alin, hat vor der Gründung von AB.TO SRL als serieller Wohnungsentwickler am Turiner Markt operiert und mehr als 10 Projekte vergleichbarer Größe abgeschlossen. Es wurden keine negativen Feststellungen im Zusammenhang mit diesen Projekten identifiziert. Die Gesamtvermögensbasis des Unternehmens betrug zum Anfang 2026 etwa 4.500.000 €, und die Bilanz 2024 bestätigt aktive profitable Operationen im ersten Geschäftsjahr.

Ausreichendkeitsrisiko der Sicherheit Risiko: In einem Notfallszenario könnte das Pfandrecht über Anteile schwieriger durchzusetzen sein als eine Immobilienhypothek, und Durchsetzungsfristen nach italienischem Recht können langwierig sein. Minderung: Das Sicherungspaket kombiniert ein Anteils Pfandrecht an AB.TO SRL (Vermögensbasis ~4.500.000 €; Deckung ~10× das Darlehen) mit einer persönlichen Garantie des Gründers, was Zugriff auf Unternehmens- und persönlicher Ebene bietet. Die Kombination wurde so strukturiert, dass sie proportional zur kurzen Darlehenslaufzeit und dem niedrigen Ausführungsrisikoprofil dieser Transaktion ist.

Der Projektinhaber erklärt, dass nach bestem Wissen keine Informationen ausgelassen oder wesentlich irreführend oder ungenau sind. Der Projektinhaber ist für die Erstellung des Schlüsselinformationsblatts für Investitionen verantwortlich (siehe Dokumente).