Via Cesare Balbo 28 — Turin

1. Zusammenfassung

Die Reinvesto Holding Company S.R.L., ein Turiner Immobilienunternehmen, das vollständig von Zaharia Petru Alin gehalten und geführt wird, erwirbt drei vermietete Wohnungen in der Via Cesare Balbo 28 im Turiner Stadtteil Vanchiglia, unmittelbar hinter der Mole Antonelliana. Die Einheiten werden auf Grundlage bereits getroffener Auszugsvereinbarungen mit den Bewohnern freigemacht, vollständig saniert und einzeln verkauft. Die direkten Gesamtprojektkosten betragen 659.000 EUR (Erwerb 460.000 EUR, Nebenkosten 99.000 EUR, Sanierung 100.000 EUR) bei einem prognostizierten aggregierten Verkaufswert von 840.000 EUR. Die Kampagne zielt darauf ab, 500.000 EUR über eine Laufzeit von 12 Monaten zu einem festen Jahreszins von 13,5% einzuwerben, zuzüglich eines Volumen-Cashbacks von bis zu 2% pro Jahr, mit monatlichen Zinszahlungen und vollständiger Tilgung des Kapitals bei Fälligkeit. Der Entwickler stellt 159.000 EUR Eigenkapital bereit. Das Darlehen ist besichert durch ein notarielles Pfandrecht an 100% der Geschäftsanteile der Reinvesto Holding Company S.R.L.; das Pfandrecht wird in derselben notariellen Sitzung bestellt, in der die Mittel überwiesen werden. Der Beleihungsauslauf (LTV) auf den prognostizierten Wert nach Sanierung beträgt 59,5%.

2. Lageanalyse

Die Immobilie befindet sich in der Via Cesare Balbo 28 im Stadtteil Vanchiglia von Turin, der Hauptstadt der Region Piemont im Nordwesten Italiens. Turin ist die viertgrößte Stadt Italiens mit rund 850.000 Einwohnern in der Kommune und über 1,7 Millionen im Großraum. Die Via Cesare Balbo liegt wenige hundert Meter hinter der Mole Antonelliana — dem Wahrzeichen der Stadt — an der Nahtstelle zwischen Vanchiglia und der historischen Innenstadt, in Gehweite der Piazza Vittorio Veneto, des Po-Ufers und des Hauptcampus der Universität Turin (der Campus Luigi Einaudi liegt weniger als 1 km entfernt).

Vanchiglia ist einer der dynamischsten Wohnteilmärkte Turins. Seine Lage zwischen der historischen Innenstadt und den Universitätsstandorten sorgt für anhaltende Nachfrage von jungen Berufstätigen, Akademikern und Investoren, gestützt durch eine aktive Aufwertung von Straßen, Einzelhandel und Gastronomie. Marktbeobachter zählen Vanchiglia — zusammen mit San Salvario und Aurora — durchgängig zu den im Wert steigenden Stadtteilen, getrieben von Stadterneuerung und der Nähe zum Universitätssystem.

Der Turiner Wohnungsmarkt startete 2026 im Aufschwung: Der kommunale durchschnittliche Angebotspreis erreichte im Februar 2026 etwa 2.167 EUR/m², ein Plus von 5,55% gegenüber dem Vorjahr, bei um 6,5% gestiegenen Transaktionsvolumina im 3. Quartal 2025. Die Zone Centro, an die die Via Cesare Balbo grenzt, verzeichnet mit etwa 4.100–4.200 EUR/m² die höchsten Werte der Stadt. Im Vergleich zu Mailand, wo vergleichbares zentrales Produkt zum Zwei- bis Dreifachen pro Quadratmeter gehandelt wird, bleibt das Zentrum Turins einer der zugänglichsten Prime-Teilmärkte unter den italienischen Großstädten.

3. Profil des Entwicklers

Rechtsträger: Reinvesto Holding Company S.R.L. Eingetragener Sitz: Via Gioacchino Rossini 21 bis, 10124 Torino (TO) REA-Nummer: TO – 1277630 Steuer-/USt-Nummer / Registernummer: 12270710010 Rechtsform: Società a Responsabilità Limitata (S.r.l.) Gründungsdatum: 27. Februar 2020 Gesellschaftskapital: 90.000 EUR, voll eingezahlt Geschäftstätigkeit: Erwerb, Verkauf, Verwaltung und Vermietung eigener Immobilien

Die Reinvesto Holding Company S.R.L. wird vollständig vom Alleingeschäftsführer Zaharia Petru Alin gehalten und geführt (geboren am 23. Mai 1991 in Bacău, Rumänien; italienischer Staatsbürger, wohnhaft in Moncalieri, TO), der alle Befugnisse der ordentlichen und außerordentlichen Verwaltung innehat.

Vor seinem Einstieg in die Immobilienbranche vertrat Zaharia Petru Alin Italien als Leichtgewichts-Ruderer der Spitzenklasse: Er gewann die Goldmedaille bei den Ruder-Weltmeisterschaften 2013 in Chungju (Leichtgewichts-Achter) sowie zwei aufeinanderfolgende U23-Weltmeistertitel 2012 und 2013 im Leichtgewichts-Vierer. Nach dem Ende seiner Sportkarriere baute er im Raum Turin ein Wohnungsbauunternehmen auf, das heute auf über 10 Jahre Tätigkeit zurückblickt, mit ausgelieferten Gebäuden im Gesamtwert von über 20 Millionen EUR.

Über das verbundene Vehikel AB.TO SRL war Zaharia Petru Alin der Entwickler hinter der Kampagne Via delle Rosine 15–17 auf stock.estate (450.000 EUR, 14% p.a., Laufzeit 3 Monate), die im März 2026 abgeschlossen und vollständig an die Anleger zurückgezahlt wurde. Die vorliegende Kampagne ist das erste Angebot der Reinvesto Holding Company S.R.L. auf der Plattform; die Jahresabschlüsse des Unternehmens sind im Bereich Dokumente der Kampagnenseite verfügbar.

4. Projektübersicht

Objekttyp: Drei Wohnungen in einem Altbau, eine pro Etage (Etagen 1, 2 und 3) Adresse: Via Cesare Balbo 28, 10124 Torino (TO), Italien — Stadtteil Vanchiglia Katasteridentifikation: Foglio 1277, Particella 208, Subalterni 3, 5 und 7 — Kategorie A/3, je 5 Zimmer (vani) Gesamte Katasterfläche: 273 m² (95 m² + 89 m² + 89 m²), jede Einheit mit Keller

Merkmale und Status:

• Drei Wohnungen identischen Zuschnitts mit je 5 Zimmern, eine pro Etage, jeweils etwa 89–95 m², mit Keller
• Lage wenige hundert Meter hinter der Mole Antonelliana, an der Grenze zwischen Vanchiglia und der historischen Innenstadt
• Die Wohnungen sind derzeit vermietet; Auszugsvereinbarungen mit den Bewohnern wurden bereits getroffen für eine Gesamtvergütung von 30.000 EUR, und die Immobilie wird bei Beurkundung frei von Mietern und vom bestehenden Nießbrauch übergeben
• Vollständige Innensanierung aller drei Einheiten mit einem Budget von 100.000 EUR, um das Produkt für den Einzelverkauf auf den Standard sanierten Bestands zu bringen
• Kaufvertrag voraussichtlich im September 2026; Abschluss der Sanierungsarbeiten bis Dezember 2026 geplant
• Einzelvermarktung und -verkauf der drei Einheiten nach Abschluss der Arbeiten
• Die Sanierung fällt unter die Standardverfahren für Innenausbauten (CILA/SCIA-Regime); keine Nutzungsänderung erforderlich

5. Marktanalyse

Der Turiner Wohnungsmarkt befindet sich in einem breiten Aufschwung. Der kommunale durchschnittliche Angebotspreis lag im Februar 2026 bei etwa 2.167 EUR/m², ein Plus von 5,55% gegenüber dem Vorjahr, bei stadtweit um 6,5% gestiegenen Transaktionsvolumina im 3. Quartal 2025 gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Quellen: Marktdaten immobiliare.it / casaland, 2026). Die Streuung nach Zonen ist groß: Die Zone Centro führt die Stadt mit etwa 4.163 EUR/m² an (immobiliare.it, Mai 2026; wikicasa meldete im November 2025 3.979 EUR/m² für Centro/Quadrilatero/Giardini Reali), während periphere Stadtteile unter 1.500 EUR/m² gehandelt werden.

Vanchiglia-spezifische Daten. Der Stadtteil Vanchiglia liegt im Durchschnitt bei etwa 2.760 EUR/m², deutlich über dem städtischen Mittel, wobei 60% der Angebote zwischen 2.015 EUR/m² und 3.660 EUR/m² liegen (mercato-immobiliare.info, 2026). Unabhängige Marktkommentare aus 2026 (casaland, Grimaldi/Oltrepocase) zählen Vanchiglia durchgängig zu den im Wert steigenden Stadtteilen Turins und verweisen auf Stadterneuerung und universitätsgetriebene Nachfrage. Innerhalb eines Stadtteils können Zustand und Mikrolage die Werte um 30–40% verschieben: Saniertes Produkt an der Grenze zum Centro besetzt das obere Ende der lokalen Spanne.

Preisbegründung. Der prognostizierte aggregierte Verkaufswert von 840.000 EUR impliziert durchschnittlich 3.077 EUR/m² über die drei Einheiten. Dieser Wert:

• liegt innerhalb des dokumentierten oberen Bandes der Vanchiglia-Spanne (2.015–3.660 EUR/m²), in dem saniertes Produkt an der Centro-Grenze naturgemäß gehandelt wird;
• entspricht einem Aufschlag von rund 11% auf den Vanchiglia-Durchschnitt (2.760 EUR/m²) — ein konservativer Aufschlag für vollständig sanierten Bestand, da Stadtteildurchschnitte von unsaniertem Bestand dominiert werden und allein der Zustand die Werte innerhalb eines Stadtteils um 30–40% verschiebt;
• bleibt etwa 26% unter dem Durchschnitt der angrenzenden Zone Centro (4.163 EUR/m²), wenige hundert Meter entfernt, und verankert die Projektpreisgestaltung als konservativ gegenüber der nächstgelegenen höheren Benchmark;
• basiert auf einer Einzelverkaufsstrategie: drei liquide, mittelgroße (89–95 m²) sanierte Wohnungen, das meistgehandelte Format im Vanchiglia-Käuferpool aus Berufstätigen und Familien.

Der Kaufpreis von 460.000 EUR (1.685 EUR/m²) liegt etwa 39% unter dem Vanchiglia-Durchschnitt und spiegelt den vermieteten, unsanierten Zustand der Einheiten sowie den verhandelten Blockkauf wider — den Kern der Projektmarge.

6. Finanzanalyse

Margen: Bruttomarge auf direkte Kosten 27,5% (21,5% vom Umsatz, 663 EUR/m²); Nettomarge auf Gesamtkosten 13,7% (12,1% vom Umsatz, 372 EUR/m²).

Die Rückzahlung des Anlegerdarlehens erfolgt aus den Erlösen der Einzelverkäufe nach Abschluss der Sanierung (siehe Abschnitt 7).

7. Finanzierung und Anlagemöglichkeit

Kapitalstruktur und Finanzierungsplan. Die Kampagne über 500.000 EUR finanziert zusammen mit 159.000 EUR Eigenkapital des Entwicklers die direkten Projektkosten von 659.000 EUR vollständig. Weitere externe Tranchen sind nicht vorgesehen. Rückzahlungswege, in der Reihenfolge der Präferenz: (1) Erlöse aus dem Einzelverkauf der drei sanierten Einheiten; (2) Bankrefinanzierung des fertiggestellten, freien und sanierten Vermögenswerts; (3) zusätzliches Eigenkapital, gestützt auf das breitere Portfolio des Gründers.

stock.estate ist ein nach ECSPR zugelassener Schwarmfinanzierungsdienstleister (ASF Rumänien, Lizenz PJR28FSFPR/400002) und operiert gemäß der Verordnung (EU) 2020/1503.

8. Risiken und Risikominderung

Marktrisiko. Risiko: Eine Verschlechterung des Turiner Wohnungsmarktes könnte die erzielbaren Verkaufspreise der drei Einheiten verringern. Minderung: Der Verkaufspreis von 3.077 EUR/m² liegt innerhalb der dokumentierten Vanchiglia-Spanne und 26% unter dem Durchschnitt der angrenzenden Zone Centro; die Bruttomarge von 181.000 EUR bietet einen Puffer von 21,5% der Erlöse, bevor das Darlehenskapital beeinträchtigt würde, und der Markt startete 2026 mit steigenden Preisen und Volumina.

Erwerbs- und Freimachungsrisiko. Risiko: Der Erwerb betrifft vermietete, mit einem Nießbrauch belastete Einheiten; die Nichtübergabe der Immobilie in freiem Zustand könnte den Sanierungszeitplan gefährden. Minderung: Auszugsvereinbarungen mit den Bewohnern wurden bereits über 30.000 EUR getroffen, und der Kaufvertrag ist so strukturiert, dass die Immobilie bei Beurkundung frei von Mietern und Nießbrauch übergeben wird; das Pfandrecht an den Geschäftsanteilen wird in derselben notariellen Sitzung wie die Mittelüberweisung bestellt.

Baurisiko. Risiko: Verzögerungen oder Kostenüberschreitungen bei der Sanierung über 100.000 EUR könnten die Verkaufsphase verschieben. Minderung: Die Arbeiten sind Innensanierungen innerhalb der bestehenden Gebäudehülle, genehmigt über Standardverfahren, mit einem Zeitplan von vier Monaten (September–Dezember 2026) innerhalb einer Darlehenslaufzeit von 12 Monaten; der Entwickler liefert vergleichbare Sanierungen seit über 10 Jahren, mit Gebäuden im Wert von über 20 Millionen EUR.

Rückzahlungsrisiko. Risiko: Langsamer als erwartete Einzelverkäufe könnten die Rückzahlung bei Fälligkeit nach 12 Monaten verzögern. Minderung: Die drei Einheiten sind mittelgroße sanierte Wohnungen — das liquideste Format im Stadtteil — und der Rückzahlungsplan hält zwei weitere Kanäle bereit (Bankrefinanzierung des fertiggestellten Vermögenswerts; zusätzliches Eigenkapital). Die vorherige Kampagne des verbundenen Entwicklers auf der Plattform (Via delle Rosine 15–17) wurde vollständig zurückgezahlt.

Kontrahentenrisiko. Risiko: Die Reinvesto Holding Company S.R.L. hat im Verhältnis zum Darlehen eine begrenzte eigenständige Größe. Minderung: Das Unternehmen ist seit 2020 im Erwerb, in der Verwaltung und im Wiederverkauf von Wohnimmobilien tätig; sein Alleineigentümer verfügt über einen Track Record von mehr als 10 Jahren und über 20M+ EUR ausgelieferter Projekte, und die Anleger halten ein Pfandrecht an 100% der Geschäftsanteile der Gesellschaft — die nach dem Erwerb den Projektvermögenswert besitzen wird.

Verwertungsrisiko der Sicherheit. Risiko: In einem Krisenszenario kann ein Anteilspfandrecht nach italienischem Recht langsamer zu verwerten sein als eine Immobilienhypothek. Minderung: Der dominierende Vermögenswert der verpfändeten Gesellschaft ist die Projektimmobilie selbst (prognostizierter Wert nach Sanierung 840.000 EUR gegenüber einem Darlehen von 500.000 EUR, LTV 59,5%), das Pfandrecht wird in der Sitzung der Mittelüberweisung perfektioniert, und die Struktur entspricht derjenigen, die in der vorherigen Plattformkampagne des Entwicklers verwendet — und erfolgreich abgelöst — wurde.