Via Cesare Balbo 28 II

1. Zusammenfassung

Die Reinvesto Holding Company S.R.L., eine in Turin ansässige Immobilieninvestmentgesellschaft, die vollständig von Zaharia Petru Alin gehalten und geführt wird, erwirbt drei vermietete Wohnungen in der Via Cesare Balbo 28 im Turiner Stadtteil Vanchiglia, unmittelbar hinter der Mole Antonelliana. Die Einheiten werden über bereits mit den Bewohnern getroffene Räumungsvereinbarungen freigezogen, vollständig saniert und einzeln weiterverkauft. Die direkten Projektkosten belaufen sich auf insgesamt 659.000 EUR (Erwerb 460.000 EUR, Nebenkosten 99.000 EUR, Sanierung 100.000 EUR) gegenüber einem prognostizierten aggregierten Verkaufswert von 840.000 EUR. Die Kampagne strebt die Aufnahme von 500.000 EUR über eine Laufzeit von 12 Monaten zu einem festen Jahreszinssatz von 16,0% an, mit monatlicher Zinszahlung und vollständiger Kapitalrückzahlung bei Fälligkeit. Der Mindestanlagebetrag beträgt 25.000 EUR. Der Entwickler sagt 159.000 EUR Eigenkapital vorab zu. Das Darlehen ist durch ein notarielles Pfandrecht an 100% der Geschäftsanteile der Reinvesto Holding Company S.R.L. besichert, das in derselben notariellen Sitzung bestellt wird, in der die Mittel überwiesen werden. Der Beleihungsauslauf auf den prognostizierten Wert nach Sanierung beträgt 59,5%.

2. Standortanalyse

Das Objekt befindet sich in der Via Cesare Balbo 28 im Stadtteil Vanchiglia von Turin (Torino), der Hauptstadt der Region Piemont im Nordwesten Italiens. Turin ist die viertgrößte Stadt Italiens mit rund 850.000 Einwohnern in der Gemeinde und über 1,7 Millionen im Ballungsraum. Die Via Cesare Balbo liegt wenige hundert Meter hinter der Mole Antonelliana, dem Wahrzeichen der Stadt, dort wo Vanchiglia auf die Altstadt trifft, in Gehweite zur Piazza Vittorio Veneto, zum Po-Ufer und zum Hauptcampus der Universität Turin (der Campus Luigi Einaudi liegt weniger als 1 km entfernt).

Vanchiglia ist einer der dynamischsten Wohnteilmärkte Turins. Die Lage zwischen Altstadt und Universitätsstandorten hat eine anhaltende Nachfrage von jungen Berufstätigen, Akademikern und Investoren erzeugt, gestützt durch ein aktives Programm zur Aufwertung von Straßen, Einzelhandel und Gastronomie. Marktbeobachter zählen Vanchiglia gemeinsam mit San Salvario und Aurora durchgehend zu den sich aufwertenden Stadtteilen der Stadt, getragen von Stadterneuerung und der Nähe zum Universitätssystem.

Der Turiner Wohnimmobilienmarkt ist 2026 in einer Expansionsphase: Der durchschnittliche Angebotspreis auf Gemeindeebene erreichte im Februar 2026 rund 2.167 EUR/m² und lag damit 5,55% über dem Vorjahr, während die Transaktionsvolumina im dritten Quartal 2025 um 6,5% gegenüber dem Vorjahr stiegen. Die Zone Centro, an die die Via Cesare Balbo grenzt, weist mit rund 4.100-4.200 EUR/m² die höchsten Werte der Stadt auf. Im Vergleich zu Mailand, wo gleichwertige zentrale Objekte zum Zwei- bis Dreifachen des Quadratmeterpreises gehandelt werden, bleibt das Zentrum von Turin einer der zugänglichsten Premium-Teilmärkte einer großen italienischen Stadt.

3. Profil des Entwicklers

Rechtsträger: Reinvesto Holding Company S.R.L. Eingetragener Sitz: Via Gioacchino Rossini 21 bis, 10124 Torino (TO) REA-Nummer: TO - 1277630 Steuernummer / USt-IdNr. / Handelsregistereintrag: 12270710010 Rechtsform: Società a Responsabilità Limitata (S.r.l.) Gründungsdatum: 27. Februar 2020 Stammkapital: 90.000 EUR vollständig eingezahlt Geschäftstätigkeit: Kauf, Verkauf, Verwaltung und Vermietung eigener Immobilien

Die Reinvesto Holding Company S.R.L. wird vollständig vom Alleingeschäftsführer Zaharia Petru Alin gehalten und geführt (geboren am 23. Mai 1991 in Bacău, Rumänien; italienischer Staatsbürger, wohnhaft in Moncalieri, TO), der über alle Befugnisse der ordentlichen und außerordentlichen Verwaltung verfügt.

Vor seinem Einstieg in die Immobilienbranche vertrat Zaharia Petru Alin Italien als Spitzenruderer im Leichtgewicht: Er gewann die Goldmedaille bei den Ruder-Weltmeisterschaften 2013 in Chungju (Leichtgewichts-Achter der Männer) sowie zwei aufeinanderfolgende U23-Weltmeistertitel 2012 und 2013 im Leichtgewichts-Vierer. Nach dem Ende seiner sportlichen Laufbahn baute er im Raum Turin ein Wohnbauträgergeschäft auf, das heute mehr als 10 Jahre Tätigkeit umfasst, mit fertiggestellten Gebäuden im aggregierten Wert von über 20 Millionen EUR.

Über die verbundene Gesellschaft AB.TO SRL war Zaharia Petru Alin der Entwickler hinter der Kampagne Via delle Rosine 15-17 auf stock.estate (450.000 EUR, 14% pro Jahr, Laufzeit 3 Monate), die im März 2026 abgeschlossen und vollständig an die Anleger zurückgezahlt wurde. Die vorliegende Kampagne ist das erste Angebot der Reinvesto Holding Company S.R.L. auf der Plattform; die Jahresabschlüsse der Gesellschaft stehen im Bereich Dokumente der Kampagnenseite zur Verfügung.

4. Projektübersicht

Objektart: Drei Wohnungen in einem Altbau, je eine pro Etage (1., 2. und 3. Obergeschoss) Adresse: Via Cesare Balbo 28, 10124 Torino (TO), Italien, Stadtteil Vanchiglia Katasterbezeichnung: Foglio 1277, Particella 208, Subalterni 3, 5 und 7, Kategorie A/3, je 5 Räume (vani) Gesamte Katasterfläche: 273 m² (95 m² + 89 m² + 89 m²), jede Einheit mit Keller

Merkmale und Stand:

• Drei formatgleiche 5-Zimmer-Wohnungen, je eine pro Etage, jeweils rund 89-95 m² mit Keller
• Lage wenige hundert Meter hinter der Mole Antonelliana, an der Grenze zwischen Vanchiglia und der Altstadt
• Die Wohnungen sind derzeit vermietet; Räumungsvereinbarungen mit den Bewohnern wurden bereits getroffen über eine Gesamtgegenleistung von 30.000 EUR, und das Objekt wird beim Kaufvertrag frei von Mietern und vom bestehenden Nießbrauch übergeben
• Vollständige Innensanierung aller drei Einheiten mit einem Budget von 100.000 EUR, um das Produkt auf den Standard sanierter Bestände für den Einzelverkauf zu bringen
• Kaufvertrag voraussichtlich im September 2026; Fertigstellung der Sanierungsarbeiten geplant bis Dezember 2026
• Vermarktung und Einzelverkauf der drei Einheiten nach Abschluss der Arbeiten
• Die Sanierung fällt unter die üblichen Innenausbau-Anzeigeverfahren (CILA/SCIA-Regime); eine Nutzungsänderung ist nicht erforderlich

5. Marktanalyse

Der Turiner Wohnimmobilienmarkt befindet sich in einem breit angelegten Aufschwung. Der durchschnittliche Angebotspreis auf Gemeindeebene lag im Februar 2026 bei rund 2.167 EUR/m² und damit 5,55% über dem Vorjahr, während die stadtweiten Transaktionsvolumina im dritten Quartal 2025 um 6,5% gegenüber dem Vorjahreszeitraum stiegen (Quellen: Marktdaten immobiliare.it / casaland, 2026). Die Streuung zwischen den Zonen ist groß: Die Zone Centro führt die Stadt mit rund 4.163 EUR/m² an (immobiliare.it, Mai 2026; wikicasa meldete im November 2025 3.979 EUR/m² für Centro/Quadrilatero/Giardini Reali), während Randbezirke unter 1.500 EUR/m² gehandelt werden.

Daten speziell zu Vanchiglia. Der Stadtteil Vanchiglia weist einen Durchschnitt von rund 2.760 EUR/m² auf, deutlich über dem stadtweiten Mittel, wobei 60% der Angebote zwischen 2.015 EUR/m² und 3.660 EUR/m² liegen (mercato-immobiliare.info, 2026). Unabhängige Marktkommentare aus 2026 (casaland, Grimaldi/Oltrepocase) ordnen Vanchiglia durchgehend den sich aufwertenden Stadtteilen Turins zu und verweisen auf Stadterneuerung und universitätsgetriebene Nachfrage. Innerhalb eines Stadtteils können Zustand und Mikrolage die Werte um 30-40% verschieben: saniertes Produkt an der Grenze zu Centro liegt am oberen Ende der lokalen Spanne.

Preisbegründung. Der prognostizierte aggregierte Verkaufswert von 840.000 EUR entspricht einem gemischten Preis von 3.077 EUR/m² über die drei Einheiten. Dieser Wert:

• liegt innerhalb des dokumentierten oberen Bandes der Spanne von Vanchiglia (2.015-3.660 EUR/m²), in dem saniertes Produkt an der Grenze zu Centro naturgemäß gehandelt wird;
• entspricht einem Aufschlag von rund 11% auf den Stadtteildurchschnitt von Vanchiglia (2.760 EUR/m²), einer konservativen Anhebung für vollständig sanierte Bestände, da Stadtteildurchschnitte von unsaniertem Bestand dominiert werden und allein der Zustand die Werte um 30-40% verschiebt;
• bleibt rund 26% unter dem Durchschnitt der benachbarten Zone Centro (4.163 EUR/m²) wenige hundert Meter entfernt, was die Preisannahme des Projekts gegenüber dem nächsthöheren Referenzwert konservativ verankert;
• beruht auf einer Strategie je Einheit: drei liquide sanierte Wohnungen mittlerer Größe (89-95 m²), das meistgehandelte Format im Käuferkreis von Vanchiglia aus Berufstätigen und Familien.

Der Kaufpreis von 460.000 EUR (1.685 EUR/m²) liegt rund 39% unter dem Stadtteildurchschnitt von Vanchiglia und spiegelt den vermieteten, unsanierten Zustand der Einheiten sowie den verhandelten Blockerwerb wider, der den Kern der Projektmarge bildet.

6. Finanzanalyse

Margen: Bruttomarge auf die direkten Kosten 27,5% (21,5% auf die Erlöse, 663 EUR/m²); Nettomarge auf die Gesamtkosten 13,7% (12,0% auf die Erlöse, 370 EUR/m²).

Die Rückzahlung des Anlegerdarlehens wird aus den Erlösen der Einzelverkäufe nach Abschluss der Sanierung finanziert (siehe Abschnitt 7).

7. Finanzierung und Anlagechance

Kapitalstruktur und Finanzierungsplan. Die Kampagne über 500.000 EUR finanziert zusammen mit 159.000 EUR Eigenkapital des Entwicklers die direkten Projektkosten von 659.000 EUR vollständig. Weitere externe Tranchen sind nicht vorgesehen. Rückzahlungskanäle in der Reihenfolge der Priorität: (1) Erlöse aus dem Einzelverkauf der drei sanierten Einheiten; (2) Bankrefinanzierung des fertiggestellten, leerstehenden und sanierten Objekts; (3) zusätzliches Eigenkapital des Entwicklers, gestützt auf das breitere Portfolio des Gründers.

stock.estate ist ein nach ECSPR zugelassener Schwarmfinanzierungsdienstleister (ASF Rumänien, Zulassung PJR28FSFPR/400002) und operiert nach der Verordnung (EU) 2020/1503.

8. Risiken und Gegenmaßnahmen

Marktrisiko. Risiko: Eine Verschlechterung des Turiner Wohnimmobilienmarktes könnte die erzielbaren Verkaufspreise der drei Einheiten senken. Gegenmaßnahme: Der Ausstiegspreis von 3.077 EUR/m² liegt innerhalb der dokumentierten Spanne für Vanchiglia und 26% unter dem Durchschnitt der benachbarten Zone Centro; die Bruttomarge von 181.000 EUR bietet einen Puffer von 21,5% der Erlöse, bevor das Darlehenskapital betroffen wäre, und der Markt startete 2026 mit steigenden Preisen und Volumina.

Erwerbs- und Räumungsrisiko. Risiko: Der Kauf wird an vermieteten und mit einem Nießbrauch belasteten Einheiten vollzogen; eine nicht freie Übergabe könnte den Sanierungszeitplan gefährden. Gegenmaßnahme: Die Räumungsvereinbarungen mit den Bewohnern wurden bereits über 30.000 EUR getroffen, und der Kaufvertrag ist so gestaltet, dass das Objekt bei Closing frei von Mietern und Nießbrauch übergeben wird; das Pfandrecht an den Geschäftsanteilen wird in derselben notariellen Sitzung wie die Mittelüberweisung bestellt.

Baurisiko. Risiko: Verzögerungen oder Kostenüberschreitungen bei der Sanierung über 100.000 EUR könnten die Verkaufsphase verschieben. Gegenmaßnahme: Es handelt sich um Innenarbeiten innerhalb einer bestehenden Wohngebäudehülle, genehmigt über Standardverfahren, mit einem Zeitplan von vier Monaten (September bis Dezember 2026) innerhalb einer Darlehenslaufzeit von 12 Monaten; der Entwickler hat vergleichbare Sanierungen über mehr als 10 Jahre umgesetzt, mit Gebäuden im aggregierten Wert von über 20 Millionen EUR.

Rückzahlungsrisiko. Risiko: Langsamer als erwartete Einzelverkäufe könnten die Rückzahlung bei Fälligkeit nach 12 Monaten verzögern. Gegenmaßnahme: Die drei Einheiten sind sanierte Wohnungen mittlerer Größe, das liquideste Format im Stadtteil, und der Rückzahlungsplan hält zwei weitere Kanäle bereit (Bankrefinanzierung des fertiggestellten Objekts; zusätzliches Eigenkapital des Entwicklers). Die frühere Kampagne des verbundenen Entwicklers auf der Plattform (Via delle Rosine 15-17) wurde vollständig zurückgezahlt.

Kontrahentenrisiko. Risiko: Die Reinvesto Holding Company S.R.L. verfügt über eine begrenzte eigenständige Größe im Verhältnis zum Darlehen. Gegenmaßnahme: Die Gesellschaft ist seit 2020 im Erwerb, in der Verwaltung und im Weiterverkauf von Wohnimmobilien tätig; ihr Alleingesellschafter verfügt über eine mehr als 10-jährige Bilanz mit über 20 Mio. EUR fertiggestellter Objekte, und die Anleger halten ein Pfandrecht an 100% der Geschäftsanteile der Gesellschaft, die nach dem Erwerb Eigentümerin des Projektobjekts sein wird.

Verwertungsrisiko der Sicherheit. Risiko: In einem Krisenszenario kann ein Anteilspfandrecht nach italienischem Recht langsamer zu verwerten sein als eine Immobiliengrundschuld. Gegenmaßnahme: Der wesentliche Vermögenswert der verpfändeten Gesellschaft ist das Projektobjekt selbst (prognostizierter Wert nach Sanierung 840.000 EUR gegenüber einem Darlehen von 500.000 EUR, LTV 59,5%), das Pfandrecht wird bei der Mittelüberweisung bestellt, und die Struktur entspricht derjenigen, die in der früheren Plattformkampagne des Entwicklers verwendet und erfolgreich abgelöst wurde.