Sea View Costinesti

1. Zusammenfassung

GUARDA TACOZ S.R.L. und NIVIMI RED CONSTRUCT S.R.L., zwei rumänische Gesellschaften, die gemeinsam zu gleichen Teilen ein 3.163 qm großes Grundstück im nördlichen Entwicklungsgebiet von Costinesti an der rumänischen Schwarzmeerküste besitzen, eröffnen ihr erstes Angebot auf stock.estate. Die Fazilität beträgt bis zu 500.000 EUR auf 12 Monate. Die beiden Gesellschaften sind gesamtschuldnerische Mitdarlehensnehmer: jede haftet für das Ganze. Sie haben bereits 671.500 EUR Eigenmittel in das Projekt eingebracht, in der Angebotsstruktur als zugesagt ausgewiesen.

Die Baugenehmigung Nr. 50 vom 12. Mai 2026 genehmigt zwei Gebäude P+4E auf dem Grundstück, insgesamt 140 Wohnungen. Die Projektentwickler errichten sie nacheinander und finanzieren das Projekt in Tranchen. Dieses Angebot ist die erste Tranche und finanziert den Baukörper C1, das derzeit im Bau befindliche Gebäude: 50 Wohnungen, 2.600,07 qm Bruttogeschossfläche und 2.057,60 qm Wohnnutzfläche. Ein Teil der Mittel begleicht zudem den offenen Restkaufpreis des Grundstücks. Der Baukörper C2, das größere Gebäude mit 90 Wohnungen, wird in einer späteren Phase errichtet und ist durch dieses Angebot nicht finanziert.

Investoren erhalten einen progressiven Zins zwischen 10,00% und 16,00% p.a., festgelegt im Moment der Unterzeichnung jeder Investition nach Maßgabe des investierten Betrags, innerhalb eines Zinspools von 6,00 Prozentpunkten über dem Basiszins von 10,00%. Die Zinsen werden monatlich gezahlt, das Kapital wird in einer einzigen Rate bei Fälligkeit zurückgezahlt. Es gibt weder Cashback noch Gebühren zulasten der Investoren.

Das Darlehen ist durch eine erstrangige Hypothek auf die gesamte Immobilie und auf sämtliche gegenwärtigen und künftigen Bauten darauf besichert: das Grundstück im Grundbuch CF 115676 Costinesti und beide Baukörper, C1 unter CF 115676-C1V und C2 unter CF 115676-C2V. Ein ANEVAR-Mitglied bewertet das Grundstück mit 996.000 EUR und die bereits darauf vorhandenen Arbeiten mit 318.000 EUR, zusammen ein Sicherheitenwert von 1.314.000 EUR. Gegenüber der Fazilität von 500.000 EUR entspricht das einem Beleihungsauslauf von 38,05% und einer Besicherungsquote von 263%, gegenüber einer Mindestanforderung der Plattform von 150%. Die Hypothek wird in der notariellen Sitzung eingetragen, in der die Mittel freigegeben werden, sodass es keinen Zeitraum gibt, in dem das Kapital der Investoren unbesichert ist.

2. Standortanalyse

Die Immobilie liegt im Dorf Costinesti, Gemeinde Costinesti, Kreis Constanta, an der rumänischen Schwarzmeerküste, im Gebiet "Zona Nord", geregelt durch den detaillierten Bebauungsplan, der mit Beschluss des Gemeinderats Nr. 63 vom 16. Dezember 2010 genehmigt wurde. Das Grundstück liegt an der str. Portului.

Costinesti ist einer der etablierten Badeorte an der südlichen rumänischen Küste, zwischen Constanta im Norden und Mangalia im Süden, beide rund eine halbe Autostunde entfernt. Die Wirtschaft des Orts ist saisonal und tourismusgetrieben, mit einer Wohnbevölkerung weit unter der sommerlichen Belegung. Die Nachfrage nach Wohnungen kommt aus zwei Quellen: Käufer einer Ferienwohnung zur Eigennutzung und Käufer kleiner Einheiten für die kurzfristige Vermietung in der Saison.

Der Kreis Constanta ist einer der aktivsten Wohnimmobilienmärkte Rumäniens. Der Kreis verzeichnete 18.978 Immobilientransaktionen zwischen Januar und August 2025, ein Plus von 6,3% gegenüber dem Vorjahr, und 2.670 Transaktionen im April 2026, ein Plus von 16% gegenüber April 2025. Der Durchschnittspreis je Nutzquadratmeter in Constanta erreichte 1.822 EUR im Jahr 2024, ein Anstieg von 12% gegenüber 2023, gegenüber 1.593 EUR im Jahr 2021 und 904 EUR im Jahr 2014.

Das unabhängige Gutachten identifiziert Grundstücksangebote in der Mikrolage Costinesti Zona Nord zu 350,00 EUR, 354,55 EUR und 379,41 EUR je qm, alles Angebotspreise mit einer Verhandlungsspanne von rund 10%, und stellt fest, dass das Angebot an vergleichbaren Baugrundstücken in der Gegend begrenzt ist.

3. Profil der Projektentwickler

Das Projekt wird von zwei gemeinsam handelnden Gesellschaften entwickelt. Beide haben als erklärte Hauptätigkeit den Code CAEN 4100, Bau von Wohn- und Nichtwohngebäuden, und halten Grundstück und Bauten zu gleichen Teilen von 50/100. Die Baugenehmigung wurde beiden erteilt, GUARDA TACOZ S.R.L. und SOLID HOUSE STEEL S.R.L., letztere die frühere Firma der NIVIMI RED CONSTRUCT S.R.L.

GUARDA TACOZ S.R.L.

• Rumänische Gesellschaft mit beschränkter Haftung, eingetragen am 19. April 2021, Registernummer J2021001301138 (früher J13/1301/2021), Steuernummer 44136579
• Sitz: Municipiul Constanta, Aleea Siracuzza nr. 1, Statiunea Mamaia, Lot 2, Vila Turistica C2, camera 1, 3. Stock, ap. 18, Kreis Constanta
• Alleingesellschafter: Borgognon Iulian-Dumitru, 100%; Geschäftsführer: Brinzariu Constantin, seit 16. April 2021
• Gezeichnetes und eingezahltes Kapital: 200 RON
• Status laut Registerauszug Nr. 3351044 vom 9. September 2026: aktiv, ohne eingetragene Insolvenz, Auflösung oder Widersprüche
• Tätigkeit: Entwicklung und Verkauf von Wohn- und Ferienimmobilien im Kreis Constanta. Nettoumsatz von 6.502.488 RON und Nettogewinn von 2.403.561 RON im Jahr 2024; Nettoumsatz von 1.876.298 RON und Nettoverlust von 551.722 RON im Jahr 2025, da sich die Tätigkeit auf den Erwerb und die Entwicklung des Standorts Costinesti verlagerte

NIVIMI RED CONSTRUCT S.R.L. (früher SOLID HOUSE STEEL S.R.L.)

• Rumänische Gesellschaft mit beschränkter Haftung, eingetragen am 9. August 2017, Registernummer J2017002846138 (früher J13/2846/2017), Steuernummer 38085071
• Sitz: sat Costinesti, comuna Costinesti, str. Emil Costinescu nr. 36, Kreis Constanta
• Alleingesellschafter und Geschäftsführer: Rosu Cristian, 100%, Mandat am 30. Juli 2026 verlängert
• Gezeichnetes und eingezahltes Kapital: 200 RON
• Status laut Registerauszug Nr. 3364594 vom 10. September 2026: aktiv, ohne eingetragene Insolvenz, Auflösung oder Widersprüche
• Tätigkeit: Bauwesen. Kein Umsatz in den Jahren 2023, 2024 und 2025 und ein Nettoverlust von 54.901 RON im Jahr 2025, da die Mittel der Gesellschaft für den Erwerb des Standorts Costinesti eingesetzt wurden

Beide Gesellschaften sind kleine Zweckgesellschaften und keine operativen Unternehmen: GUARDA TACOZ meldete in jedem der letzten drei Jahre einen Beschäftigten, NIVIMI RED CONSTRUCT keinen in 2024 und 2025. Die Rückzahlung dieses Darlehens hängt nicht von ihren laufenden operativen Erträgen ab, sondern vom Projekt und von der Sicherheit.

4. Projektübersicht

Die Genehmigung umfasst zwei Gebäude P+4E auf einem Grundstück. Der Baukörper C1 befindet sich im Bau und ist das durch dieses Angebot finanzierte Gebäude. Der Baukörper C2 folgt in einer späteren Phase. Die Hypothek, die das Darlehen besichert, umfasst die gesamte Immobilie: das Grundstück und alles, was darauf errichtet wird, gegenwärtig und künftig, und erstreckt sich damit auf beide Baukörper.

Grundstück

• Adresse: str. Portului, sat Costinesti, comuna Costinesti, Kreis Constanta, Rumänien
• Grundbuch: CF 115676 Costinesti, Katasternummer 115676, Bauland, 3.163 qm, Lot 7 + Lot 12, Lot 13, Cvartal 9, Widmung Wohnen und Ferienwohnen nach dem Bebauungsplan "Zona Nord"
• Entstanden durch Vereinigung von CF 100023 und CF 110970 mit Notariatsurkunde Nr. 86 vom 2. Februar 2026 und Verwaltungsakt Nr. 12 vom 19. Januar 2026
• Eigentum: GUARDA TACOZ S.R.L. 50/100 und NIVIMI RED CONSTRUCT S.R.L. 50/100, gemäß Grundbuchauszug Nr. 39314 vom 7. September 2026

Baukörper C1, das finanzierte Gebäude

• Grundbuch: CF 115676-C1V, Katasternummer 115676-C1V, vorläufig als künftiger Vermögensgegenstand eingetragen, Anteil je 1/2, auf Grundlage der Baugenehmigung Nr. 50 vom 12. Mai 2026 und der Notariatsurkunde Nr. 951 vom 13. Mai 2026
• Bauform: Erdgeschoss plus vier Obergeschosse (P+4E)
• 50 Wohnungen, zehn je Geschoss
• Grundfläche: 449,23 qm
• Bruttogeschossfläche: 2.600,07 qm
• Wohnnutzfläche einschließlich Balkone: 2.057,60 qm, im Schnitt rund 41 qm je Wohnung

Baukörper C2, spätere Phase

• Grundbuch: CF 115676-C2V, Katasternummer 115676-C2V, vorläufig als künftiger Vermögensgegenstand eingetragen, Anteil je 1/2, auf Grundlage derselben Baugenehmigung und derselben Notariatsurkunde
• Bauform: Erdgeschoss plus vier Obergeschosse (P+4E), 90 Wohnungen
• Grundfläche: 814,43 qm; Bruttogeschossfläche 4.623,84 qm; Wohnnutzfläche einschließlich Balkone 3.728,00 qm
• Durch dieses Angebot nicht finanziert. Fällt unter dieselbe erstrangige Hypothek und erhöht die Sicherheit, sobald er errichtet wird

Genehmigungen und Stellungnahmen

• Baugenehmigung Nr. 50 vom 12. Mai 2026, erteilt von der Gemeinde Costinesti an beide Gesellschaften, für zwei Gebäude P+4E. Bebaute Fläche 1.263,656 qm, Bruttogeschossfläche 7.223,848 qm, Nutzfläche 6.179,499 qm. Bebauungszeugnis Nr. 28 vom 11. Februar 2026: Grundflächenzahl unter dem Maximum von 40%, vorgeschlagene Geschossflächenzahl 1,99 gegenüber einem Maximum von 2
• Generalplanerin: Geabana V. Luiza-Marina, Einzelarchitekturbüro, Projekt Nr. 02/2026
• Technische Prüfberichte Nr. 746 vom 7. Mai 2026 (Bereiche B1, D1, E, F) und Nr. 1350 vom 6. Mai 2026 (Bereich A1, Tragwerk)
• Umweltvorprüfungsentscheidung ANMAP Nr. 103 vom 6. April 2026; Stellungnahme der Kreisdirektion für Kultur Constanta Nr. 938 vom 12. März 2026; Standortstellungnahme von Retele Electrice Romania
• Baubeginnanzeige bei der Gemeinde am 27. Mai 2026, Arbeiten am 28. Mai 2026 begonnen. Die Ausführungsfrist von 24 Monaten läuft damit bis etwa zum 28. Mai 2028

Baustand zum 10. September 2026

• Aushub abgeschlossen
• Decke über dem Erdgeschoss betoniert
• Stützen des ersten Obergeschosses bewehrt, Schalung und Stoßen gestellt
• Bagger auf der Baustelle
• Vom unabhängigen Gutachter bei der Besichtigung am 4. September 2026 auf Basis segregierter Kosten von 1.027 EUR je Bruttogeschossquadratmeter bewertet, belaufen sich die auf der Baustelle vorhandenen Arbeiten auf 317.892 EUR

Archäologie. Das Grundstück liegt im archäologischen Fundgebiet Costinesti-Parthenopolis, RAN-Code 607749.01. Die Stellungnahme der Kreisdirektion für Kultur verlangt einen archäologischen Forschungsbericht und eine Anpassung des Projekts, falls Funde gemacht werden.

5. Marktanalyse

Das unabhängige Gutachten Nr. 562 vom 11. September 2026, erstellt von Sasu Nicolae, ordentliches ANEVAR-Mitglied (Ausweis Nr. 19020, Spezialisierungen EPI und EBM), nach der Besichtigung vom 4. September 2026, ermittelt folgende Parameter für die Mikrolage Costinesti.

Der Gutachter beschreibt den Verkaufsmarkt als gekennzeichnet durch ein moderates Angebot ohne Anzeichen einer Ausweitung und eine wachsende zahlungsfähige Nachfrage, gestützt durch die Entwicklung der Kreditvergabe. Die Mietnachfrage für diesen Objekttyp wird als niedrig und stagnierend eingeschätzt.

Preisbegründung. Der Zielverkaufspreis der Projektentwickler beträgt 1.300 EUR je Nutzquadratmeter. Dieser Preis liegt im unteren Teil der vom Gutachter beobachteten Spanne von 1.200 bis 1.800 EUR je qm für vergleichbare Einheiten in der Mikrolage und bei 71% des Durchschnitts der Stadt Constanta für 2024. Der Baukörper C1 besteht überwiegend aus kleinen Einheiten mit im Schnitt rund 41 qm Nutzfläche, die auf dem rumänischen Küstenmarkt zu einem höheren Quadratmeterpreis gehandelt werden als große Einheiten, weil der absolute Kaufbetrag niedriger und das Produkt für die saisonale Vermietung geeignet ist. Die Preisannahme ist daher gegenüber der dokumentierten Spanne konservativ und nicht darüber. Investoren sollten beachten, dass der Preis ohne MwSt. angegeben ist, dass der tatsächlich erzielte Preis vertraglich nicht fixiert ist und dass die Absorption von 50 Einheiten im Baukörper C1 und von 140 im Gesamtprojekt auf einem saisonalen Badeortmarkt länger dauern kann als eine einzelne Verkaufssaison.

6. Finanzanalyse

Dies ist eine Entwicklungstransaktion: das Grundstück ist bereits erworben, der Bau läuft am Baukörper C1, und der Ausstieg erfolgt über den Verkauf der fertiggestellten Wohnungen. Die Projektentwickler bauen zu kontrahierten All-in-Kosten von 800 EUR je Bruttogeschossquadratmeter, Grundstück inklusive, angegeben ohne MwSt., und streben einen Verkaufspreis von 1.300 EUR je Nutzquadratmeter zuzüglich MwSt. an. Die Flächen stammen aus der mit der Baugenehmigung Nr. 50 vom 12. Mai 2026 genehmigten Architekturdokumentation.

Die Ökonomie wird für das Gesamtprojekt, beide Baukörper und 140 Wohnungen, dargestellt, weil Grundstück, Genehmigung, Planung und Hypothek beide Gebäude gemeinsam umfassen. Dieses Angebot finanziert die erste Tranche, den Baukörper C1.

Mittelverwendung

Die den Darlehensnehmern bei Auszahlung zur Verfügung stehenden Nettomittel betragen 480.000 EUR, davon werden 239.190 EUR unmittelbar in der notariellen Sitzung zur Löschung der gesetzlichen Hypothek der Verkäuferin verwendet.

Bereits eingebrachte Eigenmittel der Projektentwickler

Das entspricht 11,4% der Gesamtprojektkosten, eingebracht bevor Investorenkapital abgerufen wird.

Projektökonomie, beide Baukörper

Die beiden Baukörper im Vergleich

Warum die Differenz zwischen 800 und 1.300 EUR keine Marge von 38% ist. Die beiden Größen werden auf unterschiedlichen Flächen gemessen. Die Kosten beziehen sich auf die Bruttogeschossfläche, die Treppenhäuser, Flure, Aufzugsschacht, Tragwerk und Technikflächen einschließt. Der Preis bezieht sich nur auf die tatsächlich verkaufte Wohnnutzfläche, die über beide Baukörper 80,1% der Bruttogeschossfläche ausmacht. Der Erlös je Bruttogeschossquadratmeter beträgt daher 1.041 EUR und nicht 1.300 EUR, gegenüber All-in-Kosten von 800 EUR. Daraus ergibt sich die Bruttomarge von 23,2%.

Sensitivität. Je 100 EUR je Nutzquadratmeter verändern das Ergebnis um rund 579.000 EUR über das Gesamtprojekt.

Der Break-even-Preis von 1.016 EUR je Nutzquadratmeter liegt 15% unter der Untergrenze der Spanne von 1.200 bis 1.800 EUR je qm an Angebotspreisen, die der unabhängige Gutachter für vergleichbare Einheiten in der Mikrolage beobachtet hat.

Finanzlage der Darlehensnehmer, wie bei ANAF eingereicht (RON)

Der im übrigen Teil dieser Seite verwendete Referenzwechselkurs beträgt 5,2536 RON/EUR, wie im Gutachten angewandt.

Rückzahlungsquelle

Das Kapital wird in einer einzigen Rate am Ende des zwölften Monats zurückgezahlt, am 30. September 2027. Die Rückzahlung stammt aus dem Verkauf der Wohnungen des Baukörpers C1, sofern der Bau schnell genug voranschreitet, damit die Einheiten innerhalb der Laufzeit übergeben und verkauft werden, andernfalls aus einer Bankrefinanzierung, die durch dieselbe Immobilie besichert ist. Zusätzliches Gesellschafterkapital und eine Folgefinanzierung über stock.estate sind weitere Kanäle, die den Projektentwicklern zur Verfügung stehen.

7. Finanzierung und Investitionsmöglichkeit

Wie der progressive Zins funktioniert

Jede Investition erhält ihren eigenen jährlichen Vertragszins, festgelegt im Moment der Unterzeichnung. Der Zins beginnt beim Basiszins von 10,00% und steigt innerhalb des Zinspools von 6,00 Prozentpunkten nach Maßgabe des investierten Betrags, gemäß den auf der Kampagnenseite veröffentlichten Zinsstufen. Die Darlehensnehmer zahlen 16,00% p.a. auf die gesamte Fazilität; der nicht an Investoren zugeteilte Teil des Pools ist die Gebühr der Plattform. Einmal unterzeichnet, ändert sich der Zins einer Investition während der gesamten Laufzeit nicht.

Mechanik der Besicherung

Zum Datum dieser Seite trägt die Immobilie eine einzige eingetragene Belastung: eine gesetzliche Hypothek über 284.750 EUR zugunsten der R V A Consulting Company S.R.L., der Verkäuferin des 36/100-Anteils am Grundstück, zur Sicherung des offenen Restkaufpreises. Es ist die einzige Belastung am Titel.

Beim notariellen Closing, in einer einzigen Sitzung: der Restkaufpreis von 239.190 EUR wird aus den Mitteln dieses Angebots an R V A Consulting Company S.R.L. gezahlt; die gesetzliche Hypothek der Verkäuferin wird gelöscht; und die erstrangige Hypothek zugunsten der Investoren wird auf das Grundstück und sämtliche gegenwärtigen und künftigen Bauten darauf eingetragen. Die Mittel werden ausschließlich in dieser Sitzung freigegeben. Es gibt keinen Zeitraum, in dem das Kapital der Investoren unbesichert ist, und keinen Zeitraum, in dem die Hypothek der Investoren hinter einer anderen Belastung rangiert.

Kapitalstruktur und Finanzierungsplan

Von den noch zu finanzierenden Kosten entfallen rund 1,63 Mio. EUR auf den Baukörper C1, das durch dieses Angebot finanzierte Gebäude, und der Rest auf den Baukörper C2. Die Fertigstellungskosten sind durch dieses Angebot nicht gedeckt. Die Projektentwickler erklären, sie aus eigenen Mitteln, aus Vorverkäufen der Wohnungen und aus separat eingeworbenen weiteren Finanzierungen, einschließlich späterer Tranchen, aufzubringen.

Genannte Rückzahlungskanäle für das Kapital, in der Reihenfolge der Präferenz:

1. Erlöse aus dem Verkauf der Wohnungen des Baukörpers C1, einschließlich vor Fertigstellung geschlossener Vorverkäufe
2. Bankrefinanzierung, besichert durch dieselbe Immobilie
3. Zusätzliches Gesellschafterkapital
4. Eine Folgefinanzierung über stock.estate, vorbehaltlich der zu diesem Zeitpunkt geltenden Besicherungsanforderung

Plattform

stock.estate ist ein europäischer Schwarmfinanzierungsdienstleister, zugelassen von der Autoritatea de Supraveghere Financiara Rumäniens unter der Lizenz PJR28FSFPR/400002, tätig nach der Verordnung (EU) 2020/1503 (ECSPR).

8. Risiken und Minderungsmaßnahmen

• Fertigstellungsrisiko. Die Fertigstellungskosten des Projekts betragen 5.107.691 EUR, davon rund 1,63 Mio. EUR auf den Baukörper C1. Das ist ein Vielfaches dieser Fazilität und durch sie nicht gedeckt. Gelingt es den Projektentwicklern nicht, diesen Betrag aufzubringen, könnten die Gebäude unvollendet bleiben. Minderung: das Darlehen ist durch den aktuellen Marktwert des Grundstücks und der darauf vorhandenen Arbeiten besichert, nicht durch ein fertiggestelltes Gebäude, bei einem Beleihungsauslauf von 38,05%; allein das Grundstück ist mit 996.000 EUR bewertet, dem Doppelten der Fazilität.

• Baukostenrisiko. Die auf dieser Seite dargestellte Ökonomie beruht auf den von den Projektentwicklern kontrahierten All-in-Kosten von 800 EUR je Bruttogeschossquadratmeter, Grundstück inklusive, so wie von ihnen erklärt. Materialpreise und die Verfügbarkeit von Nachunternehmern an der rumänischen Küste können sich über eine zweijährige Bauzeit verändern. Minderung: NIVIMI RED CONSTRUCT führt die Arbeiten mit eigener Mannschaft zu einem von ihr kontrahierten Preis aus, das Darlehen ist durch die Immobilie und nicht durch die Projektmarge besichert, und das Kostenrisiko tragen die Projektentwickler selbst.

• Tranchenfinanzierung. Das Projekt ist auf eine Finanzierung in Tranchen ausgelegt, und dieses Angebot ist die erste. Spätere Tranchen sind nicht zugesagt, werden heute von stock.estate nicht garantiert und hängen von den Marktbedingungen und der jeweils geltenden Besicherungsanforderung ab. Minderung: dieses Angebot ist eigenständig dimensioniert und besichert, unabhängig davon, ob spätere Tranchen zustande kommen.

• Zeitliche Abstimmung der Rückzahlung. Das Darlehen wird am 30. September 2027 fällig, während die Ausführungsfrist der Baugenehmigung bis etwa zum 28. Mai 2028 läuft. Übergabe und Verkauf der Wohnungen innerhalb der Laufzeit setzen voraus, dass der Bau schneller voranschreitet als der genehmigte Zeitplan. Minderung: eine durch dieselbe Immobilie besicherte Bankrefinanzierung ist der alternative Kanal, und der Beleihungsauslauf von 38,05% lässt dafür Spielraum; zusätzliches Gesellschafterkapital und eine Folgefinanzierung über die Plattform sind weitere Optionen.

• Absorptionsrisiko. Der rumänische Küstenwohnungsmarkt ist stark saisonal. Die Absorption von 50 Einheiten im Baukörper C1 und von 140 im Gesamtprojekt kann länger dauern als eine einzelne Verkaufssaison, und der tatsächlich erzielte Preis ist vertraglich nicht fixiert. Minderung: der Zielpreis von 1.300 EUR je Nutzquadratmeter liegt im unteren Teil der beobachteten Spanne, und die Einheiten haben im Schnitt rund 41 qm, ein Format, das sowohl für Ferienwohnungskäufer als auch für Investoren in der saisonalen Vermietung liquide ist.

• Archäologisches Risiko. Das Grundstück liegt im archäologischen Fundgebiet Costinesti-Parthenopolis, Code 607749.01. Die Kreisdirektion für Kultur verlangt einen archäologischen Forschungsbericht und eine Anpassung des Projekts, falls Funde gemacht werden, was die Arbeiten verzögern könnte. Minderung: die Kulturdirektion hat mit Nr. 938 vom 12. März 2026 eine positive Stellungnahme erteilt, und der Aushub auf dem Grundstück ist bereits abgeschlossen.

• Finanzkraft der Darlehensnehmer. Beide Gesellschaften sind kleine Zweckgesellschaften ohne diesem Projekt zurechenbare operative Erträge: GUARDA TACOZ wies 2025 einen Nettoverlust von 551.722 RON aus und NIVIMI RED CONSTRUCT keinen Umsatz und einen Nettoverlust von 54.901 RON. Minderung: die beiden sind gesamtschuldnerische Mitdarlehensnehmer, jede haftet für das Ganze; beide sind in den Registerauszügen vom 9. und 10. September 2026 als aktiv ohne Insolvenz, Auflösung oder Widersprüche ausgewiesen; und die Rückzahlung ist durch die Immobilie besichert, nicht durch Gewinne.

• Verwertungsrisiko. Beide Baukörper sind im Grundbuch nur vorläufig, als künftige Vermögensgegenstände, eingetragen, und ihre endgültige Eintragung hängt von der Fertigstellung der Arbeiten ab. Die Verwertung eines teilweise errichteten Bauwerks dauert, und ein Zwangsverkauf kann deutlich weniger erlösen als der gutachterliche Marktwert. Minderung: die Hypothek umfasst das Grundstück im Volleigentum zusätzlich zu allem, was darauf errichtet wird, und das Grundstück allein ist mit 996.000 EUR bewertet, also 199% der Fazilität.

• Währungsrisiko. Das Darlehen lautet auf Euro, während die Kosten der Darlehensnehmer überwiegend in rumänischen Lei anfallen. Eine Abwertung des Leu erhöht die Kosten des Kapitaldienstes und der Rückzahlung in lokaler Währung. Minderung: Wohnungspreise an der rumänischen Küste werden üblicherweise in Euro angegeben und verhandelt, was einen teilweisen natürlichen Ausgleich bietet.

• Variabler Zins bei Unterzeichnung. Der Vertragszins jeder Investition hängt vom investierten Betrag und von den bei Unterzeichnung geltenden Bedingungen ab, sodass zwei Investoren derselben Kampagne unterschiedliche Zinsen erhalten können. Minderung: der Zins wird vor der Unterzeichnung angezeigt, ist nach Unterzeichnung für die gesamte Laufzeit fest und kann nie unter den Basiszins von 10,00% fallen.

• Illiquidität. Über die Plattform geschlossene Darlehen sind nicht zum Handel an einem geregelten Markt zugelassen, und das Bestehen eines Sekundärmarkts ist nicht garantiert. Investoren sollten darauf vorbereitet sein, die Investition bis zur Fälligkeit zu halten.

Der Projektträger erklärt, dass nach seinem besten Wissen keine Information ausgelassen wurde und keine Information wesentlich irreführend oder unrichtig ist. Der Projektträger ist für die Erstellung des Basisinformationsblatts für die Anlage verantwortlich (siehe Abschnitt Dokumente).