Sea View Costinesti II

1. Zusammenfassung

GUARDA TACOZ S.R.L. und NIVIMI RED CONSTRUCT S.R.L., zwei rumänische Gesellschaften, die gemeinsam zu gleichen Teilen ein Grundstück von 3,163 m² im nördlichen Entwicklungsgebiet von Costinesti an der rumänischen Schwarzmeerküste besitzen, eröffnen ihr erstes Angebot auf stock.estate. Die Finanzierung beträgt bis zu EUR 550,000 mit einer Laufzeit von 12 Monaten. Die beiden Gesellschaften sind gesamtschuldnerisch haftende Mitdarlehensnehmer: Jede haftet für den gesamten Betrag. Sie haben bereits EUR 532,200 an eigenem Kapital in das Projekt eingebracht, das in der Angebotsstruktur als zugesagt ausgewiesen ist.

Die Baugenehmigung Nr. 50 vom 12. Mai 2026 genehmigt zwei Gebäude P+4E auf dem Grundstück mit insgesamt 140 Wohnungen. Die Projektentwickler errichten sie nacheinander und finanzieren das Projekt in Tranchen. Dieses Angebot ist die erste Tranche und finanziert Block C1, das derzeit im Bau befindliche Gebäude: 50 Wohnungen, 2,600.07 m² Bruttogrundfläche und 2,057.60 m² Wohnnutzfläche. Ein Teil des Erlöses dient außerdem der Zahlung des Restkaufpreises für das Grundstück. Block C2, das größere Gebäude mit 90 Wohnungen, soll in einer späteren Phase errichtet werden und wird durch dieses Angebot nicht finanziert.

Die Investoren erhalten einen progressiven Zinssatz zwischen 10.00% und 16.00% pro Jahr, der zum Zeitpunkt der Unterzeichnung jeder Investition je nach investiertem Betrag festgelegt wird, innerhalb eines Zinspools von 6.00 Prozentpunkten über dem Mindestzinssatz von 10.00%. Die Zinsen werden monatlich gezahlt, das Kapital wird in einer einzigen Rate bei Fälligkeit zurückgezahlt. Es gibt kein Cashback und keine Gebühren für Investoren.

Das Darlehen ist durch eine erstrangige Hypothek auf die gesamte Immobilie und auf alle gegenwärtigen und künftigen Bauten darauf besichert: das unter CF 115676 Costinesti eingetragene Grundstück und beide Gebäude, C1 unter CF 115676-C1V und C2 unter CF 115676-C2V. Ein ANEVAR-Mitglied bewertet das Grundstück mit EUR 996,000 und die bereits darauf errichteten Bauleistungen mit EUR 179,000, was einen Sicherheitenwert von EUR 1,175,000 ergibt. Bezogen auf die Finanzierung von EUR 550,000 entspricht dies einer Beleihungsquote (Loan-to-Value) von 46.81% und einer Besicherungsquote von 214%, bei einer Mindestanforderung der Plattform von 150%. Die Hypothek wird im Notartermin eingetragen, in dem die Mittel freigegeben werden, sodass es keinen Zeitraum gibt, in dem das Kapital der Investoren unbesichert ist.

2. Standortanalyse

Die Immobilie befindet sich im Dorf Costinesti, Gemeinde Costinesti, Kreis Constanta, an der rumänischen Schwarzmeerküste, im Gebiet "Zona Nord", das durch den mit Beschluss des Gemeinderats Nr. 63 vom 16. Dezember 2010 genehmigten Bebauungsplan geregelt ist. Das Grundstück grenzt an die str. Portului.

Costinesti ist einer der etablierten Ferienorte an der südlichen rumänischen Küste und liegt zwischen Constanta im Norden und Mangalia im Süden, die beide in etwa einer halben Stunde mit dem Auto erreichbar sind. Die Wirtschaft des Ortes ist saisonal und vom Tourismus geprägt, die ständige Bevölkerung liegt deutlich unter der Belegung im Sommer. Die Nachfrage nach Wohnungen im Ferienort stammt aus zwei Quellen: Käufer, die eine Ferienwohnung zur Eigennutzung erwerben, und Käufer, die kleine Einheiten zur kurzfristigen Vermietung während der Saison erwerben.

Der Kreis Constanta ist einer der aktiveren Wohnimmobilienmärkte Rumäniens. Im Kreis wurden 18,978 Immobilientransaktionen zwischen Januar und August 2025 verzeichnet, ein Plus von 6.3% gegenüber dem Vorjahr, sowie 2,670 Transaktionen im April 2026, ein Plus von 16% gegenüber April 2025. Der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter Nutzfläche in Constanta erreichte EUR 1,822 im Jahr 2024, ein Anstieg von 12% gegenüber 2023, verglichen mit EUR 1,593 im Jahr 2021 und EUR 904 im Jahr 2014.

Das unabhängige Gutachten identifiziert Grundstücksangebote in der Mikrolage Costinesti Zona Nord zu EUR 350.00, EUR 354.55 und EUR 379.41 pro m², jeweils Angebotspreise mit einem Verhandlungsspielraum von rund 10%, und stellt fest, dass das Angebot an vergleichbaren Baugrundstücken in der Gegend begrenzt ist.

3. Profil der Projektentwickler

Das Projekt wird von zwei gemeinsam handelnden Gesellschaften entwickelt. Beide haben als erklärte Haupttätigkeit CAEN 4100, Bau von Wohngebäuden und Nichtwohngebäuden, und beide halten das Grundstück und die Gebäude zu gleichen Anteilen von 50/100. Die Baugenehmigung wurde beiden erteilt, GUARDA TACOZ S.R.L. und SOLID HOUSE STEEL S.R.L., wobei Letztere der frühere Name von NIVIMI RED CONSTRUCT S.R.L. ist.

GUARDA TACOZ S.R.L.

• Rumänische Gesellschaft mit beschränkter Haftung, eingetragen am 19. April 2021, Registernummer J2021001301138 (vormals J13/1301/2021), Steuernummer 44136579
• Sitz: Municipiul Constanta, Aleea Siracuzza nr. 1, Statiunea Mamaia, Lot 2, Vila Turistica C2, camera 1, etaj 3, ap. 18, Kreis Constanta
• Alleingesellschafter: Borgognon Iulian-Dumitru, 100%; Geschäftsführer: Brinzariu Constantin, seit 16. April 2021
• Gezeichnetes und eingezahltes Kapital: RON 200
• Status laut Handelsregisterbescheinigung Nr. 3351044 vom 9. September 2026: aktiv, ohne eingetragene Insolvenz, Auflösung oder Widerspruch
• Tätigkeit: Entwicklung und Verkauf von Wohn- und Ferienimmobilien im Kreis Constanta. Nettoumsatz von RON 6,502,488 und Nettogewinn von RON 2,403,561 im Jahr 2024; Nettoumsatz von RON 1,876,298 und Nettoverlust von RON 551,722 im Jahr 2025, da sich die Tätigkeit auf den Erwerb und die Entwicklung des Standorts Costinesti verlagerte

NIVIMI RED CONSTRUCT S.R.L. (vormals SOLID HOUSE STEEL S.R.L.)

• Rumänische Gesellschaft mit beschränkter Haftung, eingetragen am 9. August 2017, Registernummer J2017002846138 (vormals J13/2846/2017), Steuernummer 38085071
• Sitz: sat Costinesti, comuna Costinesti, str. Emil Costinescu nr. 36, Kreis Constanta
• Alleingesellschafter und Geschäftsführer: Rosu Cristian, 100%, Mandat verlängert am 30. Juli 2026
• Gezeichnetes und eingezahltes Kapital: RON 200
• Status laut Handelsregisterbescheinigung Nr. 3364594 vom 10. September 2026: aktiv, ohne eingetragene Insolvenz, Auflösung oder Widerspruch
• Tätigkeit: Bauwesen. Kein Umsatz in den Jahren 2023, 2024 und 2025 und ein Nettoverlust von RON 54,901 im Jahr 2025, da die Mittel der Gesellschaft in den Erwerb des Standorts Costinesti geflossen sind

Beide Gesellschaften sind kleine Projektgesellschaften und keine operativ tätigen Unternehmen: GUARDA TACOZ meldete in jedem der letzten drei Jahre einen Mitarbeiter, NIVIMI RED CONSTRUCT meldete für 2024 und 2025 keine Mitarbeiter. Die Rückzahlung dieses Darlehens hängt nicht von ihren laufenden operativen Erlösen ab; sie hängt vom Projekt und von den Sicherheiten ab.

4. Projektübersicht

Die Genehmigung umfasst zwei Gebäude P+4E auf einem Grundstück. Block C1 befindet sich im Bau und ist das durch dieses Angebot finanzierte Gebäude. Block C2 folgt in einer späteren Phase. Die Hypothek zur Besicherung des Darlehens erstreckt sich auf die gesamte Immobilie: das Grundstück und alles, was darauf gegenwärtig und künftig errichtet wird, und damit auf beide Gebäude.

Grundstück

• Adresse: str. Portului, sat Costinesti, comuna Costinesti, Kreis Constanta, Rumänien
• Grundbuch: CF 115676 Costinesti, Katasternummer 115676, Grundstück innerhalb der Ortslage (intravilan), 3,163 m², Lot 7 + Lot 12, Lot 13, Cvartal 9, Nutzungsart Wohnen und Ferienwohnen gemäß dem Bebauungsplan "Zona Nord"
• Entstanden durch Zusammenlegung von CF 100023 und CF 110970 gemäß notarieller Urkunde Nr. 86 vom 2. Februar 2026 und Verwaltungsakt Nr. 12 vom 19. Januar 2026
• Eigentum: GUARDA TACOZ S.R.L. 50/100 und NIVIMI RED CONSTRUCT S.R.L. 50/100, laut Grundbuchauszug Nr. 39314 vom 7. September 2026

Block C1, das finanzierte Gebäude

• Grundbuch: CF 115676-C1V, Katasternummer 115676-C1V, vorläufig als künftiger Vermögenswert eingetragen, je 1/2 Anteil, auf Grundlage der Baugenehmigung Nr. 50 vom 12. Mai 2026 und der notariellen Urkunde Nr. 951 vom 13. Mai 2026
• Aufbau: Erdgeschoss plus vier Obergeschosse (P+4E)
• 50 Wohnungen, zehn pro Etage
• Grundfläche: 449.23 m² im Erdgeschoss
• Bruttogrundfläche: 2,600.07 m²
• Wohnnutzfläche einschließlich Balkone: 2,057.60 m², durchschnittlich rund 41 m² pro Wohnung

Block C2, eine spätere Phase

• Grundbuch: CF 115676-C2V, Katasternummer 115676-C2V, vorläufig als künftiger Vermögenswert eingetragen, je 1/2 Anteil, auf Grundlage derselben Baugenehmigung und notariellen Urkunde
• Aufbau: Erdgeschoss plus vier Obergeschosse (P+4E), 90 Wohnungen
• Grundfläche: 814.43 m² im Erdgeschoss; Bruttogrundfläche 4,623.84 m²; Wohnnutzfläche einschließlich Balkone 3,728.00 m²
• Wird durch dieses Angebot nicht finanziert. Fällt unter dieselbe erstrangige Hypothek und erhöht die Sicherheit mit fortschreitendem Bau

Genehmigungen und Zulassungen

• Baugenehmigung Nr. 50 vom 12. Mai 2026, ausgestellt vom Rathaus Costinesti an beide Gesellschaften, für zwei Gebäude P+4E. Bebaute Fläche 1,263.656 m², Bruttogrundfläche 7,223.848 m², Nutzfläche 6,179.499 m². Städtebauliche Bescheinigung Nr. 28 vom 11. Februar 2026: Grundflächenzahl unter dem Höchstwert von 40%, geplante Geschossflächenzahl 1.99 bei einem Höchstwert von 2
• Generalplaner: Geabana V. Luiza-Marina, Einzelarchitekturbüro, Projekt Nr. 02/2026
• Technische Prüfberichte Nr. 746 vom 7. Mai 2026 (Bereiche B1, D1, E, F) und Nr. 1350 vom 6. Mai 2026 (Bereich A1, Tragfähigkeit)
• Umweltvorprüfungsentscheidung ANMAP Nr. 103 vom 6. April 2026; Stellungnahme der Kreisdirektion für Kultur Constanta Nr. 938 vom 12. März 2026; Standortstellungnahme von Retele Electrice Romania
• Baubeginn dem Rathaus am 27. Mai 2026 angezeigt, Arbeiten begonnen am 28. Mai 2026. Die Ausführungsfrist von 24 Monaten läuft daher bis etwa 28. Mai 2028

Baufortschritt zum 10. September 2026

• Aushub abgeschlossen
• Decke über dem Erdgeschoss betoniert
• Stützen des ersten Obergeschosses bewehrt, Schalung und Stützen vorhanden
• Bagger auf der Baustelle
• Vom unabhängigen Gutachter bei der Besichtigung am 4. September 2026 auf Basis segregierter Kosten von EUR 1,027 pro Quadratmeter Bruttogrundfläche bewertet, belaufen sich die auf dem Grundstück vorhandenen Bauleistungen auf EUR 178,647

Archäologie. Das Grundstück liegt innerhalb der archäologischen Stätte Costinesti-Parthenopolis, Code des nationalen archäologischen Verzeichnisses 607749.01. Die Stellungnahme der Kreisdirektion für Kultur verlangt einen archäologischen Untersuchungsbericht und eine Anpassung des Projekts, falls Überreste gefunden werden.

5. Marktanalyse

Das unabhängige Gutachten, Bericht Nr. 562 vom 11. September 2026, erstellt von Sasu Nicolae, Vollmitglied von ANEVAR (Lizenz Nr. 19020, Fachgebiete EPI und EBM) nach einer Besichtigung am 4. September 2026, legt folgende Parameter für die Mikrolage Costinesti fest.

Der Gutachter beschreibt den Verkaufsmarkt als gekennzeichnet durch ein moderates Angebot ohne Anzeichen eines Anstiegs und eine zahlungsfähige, wachsende Kaufnachfrage, die durch die Entwicklung der Kreditvergabe gestützt wird. Die Mietnachfrage für diesen Immobilientyp wird als gering und stagnierend eingeschätzt.

Begründung der Preisannahme. Der Zielverkaufspreis der Projektentwickler beträgt EUR 1,300 pro Quadratmeter Nutzfläche. Dieser Preis liegt im unteren Bereich der vom Gutachter beobachteten Spanne von EUR 1,200 bis EUR 1,800 pro m² für vergleichbare Einheiten in der Mikrolage und bei 71% des Durchschnitts 2024 für die Kreishauptstadt Constanta. Block C1 besteht überwiegend aus kleinen Einheiten mit durchschnittlich rund 41 m² Nutzfläche, die auf dem rumänischen Küstenmarkt zu einem höheren Quadratmeterpreis gehandelt werden als größere Einheiten, da der absolute Kaufpreis niedriger ist und sich das Produkt für die saisonale Vermietung eignet. Die Preisannahme ist daher im Verhältnis zur dokumentierten Spanne konservativ und liegt nicht darüber. Investoren sollten beachten, dass der Preis ohne Mehrwertsteuer angegeben ist, dass der erzielte Preis nicht vertraglich festgelegt ist und dass der Absatz von 50 Einheiten in Block C1 und von 140 im gesamten Projekt in einem saisonalen Ferienortmarkt länger als eine einzige Verkaufssaison dauern kann.

6. Finanzanalyse

Es handelt sich um eine Projektentwicklungstransaktion: Das Grundstück ist bereits erworben, der Bau von Block C1 ist im Gange, und der Ausstieg erfolgt über den Verkauf der fertiggestellten Wohnungen. Die Projektentwickler bauen zu vertraglich vereinbarten Gesamtkosten von EUR 800 pro Quadratmeter Bruttogrundfläche, einschließlich Grundstück, ohne Mehrwertsteuer, und streben einen Verkaufspreis von EUR 1,300 pro Quadratmeter Nutzfläche zuzüglich Mehrwertsteuer an. Die Flächen stammen aus den mit der Baugenehmigung Nr. 50 vom 12. Mai 2026 genehmigten Architekturunterlagen.

Die Wirtschaftlichkeit wird für das Projekt als Ganzes, beide Gebäude und 140 Wohnungen, dargestellt, da sich Grundstück, Genehmigung, Planung und Hypothek gemeinsam auf beide Gebäude erstrecken. Dieses Angebot finanziert die erste Tranche, Block C1.

Mittelverwendung

Der den Darlehensnehmern bei Auszahlung zur Verfügung stehende Nettoerlös beträgt EUR 528,000, wovon EUR 239,190 im Notartermin unmittelbar zur Ablösung der gesetzlichen Hypothek des Verkäufers verwendet werden.

Bereits eingebrachtes Eigenkapital der Projektentwickler

Das entspricht 9.0% der gesamten Projektkosten, eingebracht bevor Kapital der Investoren in Anspruch genommen wird.

Projektwirtschaftlichkeit, beide Gebäude

Die beiden Gebäude im Vergleich

Warum die Differenz zwischen EUR 800 und EUR 1,300 keine Marge von 38% ist. Die beiden Werte beziehen sich auf unterschiedliche Flächen. Die Kosten beziehen sich auf die Bruttogrundfläche, die Treppenhäuser, Flure, Aufzugsschächte, Tragwerk und Technikräume umfasst. Der Preis bezieht sich nur auf die tatsächlich verkaufte Wohnnutzfläche, die über beide Gebäude 80.1% der Bruttogrundfläche ausmacht. Der Umsatz pro Quadratmeter Bruttogrundfläche beträgt daher EUR 1,041 und nicht EUR 1,300, bei Gesamtkosten von EUR 800. Daraus ergibt sich die Bruttomarge von 23.2%.

Sensitivität. Jede Änderung um EUR 100 pro Quadratmeter Nutzfläche verändert das Ergebnis über das gesamte Projekt um etwa EUR 579,000.

Der Break-even-Preis von EUR 1,018 pro Quadratmeter Nutzfläche liegt 15% unter der Untergrenze der Spanne von EUR 1,200 bis EUR 1,800 an Angebotspreisen, die der unabhängige Gutachter für vergleichbare Einheiten in der Mikrolage beobachtet hat.

Finanzdaten der Darlehensnehmer, wie bei ANAF eingereicht (RON)

Der an anderer Stelle auf dieser Seite verwendete Referenzwechselkurs beträgt RON 5.2536 pro EUR, wie im Bewertungsbericht angewandt.

Rückzahlungsquelle

Das Kapital wird in einer einzigen Rate am Ende des 12. Monats, am 30. September 2027, zurückgezahlt. Die Rückzahlung erfolgt aus dem Verkauf der Wohnungen in Block C1, sofern der Bau schnell genug voranschreitet, damit Einheiten innerhalb der Laufzeit übergeben und verkauft werden können, andernfalls aus einer Bankrefinanzierung, die durch dieselbe Immobilie besichert ist. Zusätzliches Gesellschafterkapital und eine Anschlussfinanzierung über stock.estate sind weitere Möglichkeiten, die den Projektentwicklern zur Verfügung stehen.

7. Finanzierung und Investitionsmöglichkeit

So funktioniert der progressive Zinssatz

Jede Investition erhält ihren eigenen jährlichen Vertragszinssatz, der zum Zeitpunkt der Unterzeichnung festgelegt wird. Der Zinssatz beginnt beim Mindestzinssatz von 10.00% und steigt innerhalb des Zinspools von 6.00 Prozentpunkten je nach investiertem Betrag gemäß den auf dieser Kampagnenseite veröffentlichten Zinsstufen. Die Darlehensnehmer zahlen 16.00% pro Jahr auf die gesamte Finanzierung; der nicht den Investoren zugewiesene Teil des Pools ist die Gebühr der Plattform. Nach der Unterzeichnung ändert sich der Zinssatz einer Investition während der gesamten Laufzeit des Darlehens nicht.

Funktionsweise der Besicherung

Zum Datum dieser Seite ist die Immobilie mit einer eingetragenen Belastung belastet: einer gesetzlichen Hypothek über EUR 284,750 zugunsten von R V A Consulting Company S.R.L., der Verkäuferin eines Anteils von 36/100 am Grundstück, zur Sicherung des unbezahlten Restkaufpreises. Es ist die einzige Belastung im Grundbuch.

Beim notariellen Abschluss geschieht in einem einzigen Termin Folgendes: Der Restbetrag von EUR 239,190 wird aus den Erlösen dieses Angebots an R V A Consulting Company S.R.L. gezahlt; die gesetzliche Hypothek der Verkäuferin wird gelöscht; und die erstrangige Hypothek zugunsten der Investoren wird auf das Grundstück und auf alle gegenwärtigen und künftigen Bauten darauf eingetragen. Die Mittel werden nur in diesem Termin freigegeben. Es gibt keinen Zeitraum, in dem das Kapital der Investoren unbesichert ist, und keinen Zeitraum, in dem die Hypothek der Investoren im Rang hinter einer anderen Belastung steht.

Kapitalstruktur und Finanzierungsplan

Von den noch zu finanzierenden Kosten entfallen etwa EUR 1.77 Millionen auf Block C1, das durch dieses Angebot finanzierte Gebäude, und der Rest auf Block C2. Die Restkosten bis zur Fertigstellung sind durch dieses Angebot nicht gedeckt. Die Projektentwickler geben an, dass sie aus eigenen Mitteln, aus Vorverkäufen der Wohnungen und aus weiteren, gesondert vereinbarten Finanzierungen, einschließlich späterer Tranchen, finanziert werden.

Benannte Rückzahlungsquellen für das Kapital, in der Reihenfolge der Präferenz:

1. Erlöse aus dem Verkauf der Wohnungen in Block C1, einschließlich vor der Fertigstellung abgeschlossener Vorverkäufe
2. Bankrefinanzierung, besichert durch dieselbe Immobilie
3. Zusätzliches Gesellschafterkapital
4. Eine Anschlussfinanzierung über stock.estate, vorbehaltlich der zum jeweiligen Zeitpunkt geltenden Anforderung an die Besicherungsquote

Plattform

stock.estate ist ein Europäischer Schwarmfinanzierungsdienstleister, zugelassen von der Autoritatea de Supraveghere Financiara (ASF) Rumäniens unter der Lizenz PJR28FSFPR/400002, tätig gemäß Verordnung (EU) 2020/1503 (ECSPR).

8. Risiken und Risikominderung

• Fertigstellungsrisiko. Die Restkosten bis zur Fertigstellung des Projekts betragen EUR 5,246,936, wovon etwa EUR 1.77 Millionen auf Block C1 entfallen. Das ist ein Vielfaches dieser Finanzierung und wird durch sie nicht finanziert. Können die Projektentwickler diese Mittel nicht aufbringen, könnten die Gebäude unvollendet bleiben. Risikominderung: Das Darlehen ist durch den aktuellen Marktwert des Grundstücks und der darauf vorhandenen Bauleistungen besichert, nicht durch ein fertiggestelltes Gebäude, bei einer Beleihungsquote von 46.81%; allein das Grundstück ist mit EUR 996,000 bewertet, dem 1.8-Fachen der Finanzierung.

• Baukostenrisiko. Die Wirtschaftlichkeit auf dieser Seite beruht auf den von den Projektentwicklern selbst vertraglich vereinbarten Gesamtkosten von EUR 800 pro Quadratmeter Bruttogrundfläche, einschließlich Grundstück, wie von ihnen angegeben. Materialpreise und die Verfügbarkeit von Subunternehmern an der rumänischen Küste können sich über eine zweijährige Bauzeit verändern. Risikominderung: NIVIMI RED CONSTRUCT führt die Arbeiten mit eigenem Personal zu vertraglich vereinbarten Kosten aus, das Darlehen ist durch die Immobilie und nicht durch die Projektmarge besichert, und die Projektentwickler tragen das Kostenrisiko selbst.

• Gestaffelte Finanzierung. Das Projekt ist auf eine Finanzierung in Tranchen ausgelegt, und dieses Angebot ist die erste. Spätere Tranchen sind nicht zugesagt, werden derzeit nicht von stock.estate geprüft und hängen von den Marktbedingungen und der zum jeweiligen Zeitpunkt geltenden Anforderung an die Besicherungsquote ab. Risikominderung: Dieses Angebot ist eigenständig bemessen und besichert, unabhängig davon, ob spätere Tranchen zustande kommen.

• Zeitpunkt der Rückzahlung. Das Darlehen wird am 30. September 2027 fällig, während die Ausführungsfrist gemäß Baugenehmigung bis etwa 28. Mai 2028 läuft. Übergabe und Verkauf der Wohnungen innerhalb der Laufzeit des Darlehens setzen voraus, dass der Bau schneller als nach dem genehmigten Zeitplan voranschreitet. Risikominderung: Eine durch dieselbe Immobilie besicherte Bankrefinanzierung ist die alternative Quelle, und die Beleihungsquote von 46.81% lässt dafür Spielraum; zusätzliches Gesellschafterkapital und eine Anschlussfinanzierung über die Plattform sind weitere Optionen.

• Absatzrisiko. Der rumänische Wohnimmobilienmarkt an der Küste ist stark saisonal geprägt. Der Absatz von 50 Einheiten in Block C1 und von 140 im gesamten Projekt kann länger als eine einzige Verkaufssaison dauern, und der erzielte Preis ist nicht vertraglich festgelegt. Risikominderung: Der Zielpreis von EUR 1,300 pro Quadratmeter Nutzfläche liegt im unteren Bereich der beobachteten Spanne, und die Einheiten haben durchschnittlich rund 41 m², ein Format, das sowohl für Käufer von Ferienwohnungen als auch für Investoren mit saisonaler Vermietung liquide ist.

• Archäologisches Risiko. Das Grundstück liegt innerhalb der archäologischen Stätte Costinesti-Parthenopolis, Code 607749.01. Die Kreisdirektion für Kultur verlangt einen archäologischen Untersuchungsbericht und eine Anpassung des Projekts, falls Überreste gefunden werden, was die Arbeiten verzögern könnte. Risikominderung: Die Kulturdirektion hat eine positive Stellungnahme, Nr. 938 vom 12. März 2026, abgegeben, und der Aushub auf dem Grundstück ist bereits abgeschlossen.

• Finanzielle Leistungsfähigkeit der Darlehensnehmer. Beide Gesellschaften sind kleine Projektgesellschaften ohne diesem Projekt zurechenbare operative Erlöse: GUARDA TACOZ meldete für 2025 einen Nettoverlust von RON 551,722, und NIVIMI RED CONSTRUCT meldete keinen Umsatz und einen Nettoverlust von RON 54,901. Risikominderung: Die beiden sind gesamtschuldnerisch haftende Mitdarlehensnehmer, von denen jeder für den gesamten Betrag haftet; beide sind laut Handelsregisterbescheinigungen vom 9. und 10. September 2026 als aktiv ohne Insolvenz, Auflösung oder Widerspruch eingetragen; und die Rückzahlung ist durch die Immobilie und nicht durch Erträge besichert.

• Vollstreckungsrisiko. Beide Gebäude sind im Grundbuch vorläufig, als künftige Vermögenswerte eingetragen, und ihre endgültige Eintragung hängt von der Fertigstellung der Arbeiten ab. Die Vollstreckung in ein teilweise errichtetes Bauwerk nimmt Zeit in Anspruch, und ein Zwangsverkauf kann deutlich weniger als den geschätzten Marktwert erzielen. Risikominderung: Die Hypothek umfasst sowohl das Grundstück im Volleigentum als auch alles darauf Errichtete, und das Grundstück ist gesondert mit EUR 996,000 bewertet, was allein 181% der Finanzierung entspricht.

• Währungsrisiko. Das Darlehen lautet auf Euro, während die Kosten der Darlehensnehmer überwiegend in rumänischen Lei anfallen. Eine Abwertung des Leu erhöht die Kosten für Bedienung und Rückzahlung der Finanzierung in Landeswährung. Risikominderung: Wohnungspreise an der rumänischen Küste werden üblicherweise in Euro angegeben und verhandelt, was einen teilweisen natürlichen Ausgleich bietet.

• Variabler Zinssatz bei Unterzeichnung. Der Vertragszinssatz jeder Investition hängt vom investierten Betrag und von den bei Unterzeichnung geltenden Bedingungen ab, sodass zwei Investoren in derselben Kampagne unterschiedliche Zinssätze erhalten können. Risikominderung: Der Zinssatz wird vor der Unterzeichnung angezeigt, ist nach der Unterzeichnung für die gesamte Laufzeit des Darlehens fest und kann niemals unter den Mindestzinssatz von 10.00% fallen.

• Illiquidität. Über die Plattform abgeschlossene Darlehen sind nicht zum Handel an einem geregelten Markt zugelassen, und ein Sekundärmarkt ist nicht garantiert. Investoren sollten darauf vorbereitet sein, die Investition bis zur Fälligkeit zu halten.

Der Projektträger erklärt, dass nach bestem Wissen keine Informationen ausgelassen wurden und keine Informationen wesentlich irreführend oder unzutreffend sind. Der Projektträger ist für die Erstellung des Basisinformationsblatts für Anleger (KIIS) verantwortlich (siehe Dokumente).