NBI für Avalon

1. Zusammenfassung

Die Investoren von stock.estate haben die Möglichkeit, eine Finanzierung in Höhe von 500.000 € (Finanzierungsziel), bis zu 600.000 € (Höchstbetrag des Angebots) an die MVI Brand Investments S.R.L. mitzufinanzieren, ein Unternehmen der Gruppe North Bucharest Investments (NBI), für den Erwerb eines Portfolios fertiggestellter Wohnungen in Avalon Estate, der von Prime Kapital entwickelten Wohnanlage am Ufer des Pipera-Sees im Gebiet Aviației-Pipera im Norden Bukarests. 300.000 € sind von der Darlehensnehmerin bereits zugesagt und 200.000 € an neuen Mitteln werden zur Erreichung des Ziels gesucht, wobei bis zu 300.000 € an neuen Mitteln bis zum Höchstbetrag zu denselben Bedingungen angenommen werden, vom 24. Oktober bis 15. November 2026, mit einer Laufzeit von 6 Monaten bis zum 15. Mai 2027.

Die NBI-Gruppe ist die Gegenpartei dieser Finanzierung. Die Unternehmen der Gruppe, gegründet vom Unternehmer Vladislav Musteață, meldeten 2025 einen aggregierten Nettoumsatz von 93,8 Mio. RON (ca. 17,5 Mio. €), ein Plus von 53 % gegenüber 2024 und das fünfte Wachstumsjahr in Folge, ausgehend von 6,7 Mio. RON im Jahr 2021.

Das Darlehen hat einen progressiven Jahreszinssatz von 10,00 % bis 11,00 %, der bei Unterzeichnung jeder Investition entsprechend dem investierten Betrag festgelegt wird; die Zinsen werden monatlich gezahlt und das Kapital wird bei Fälligkeit vollständig zurückgezahlt. Das Darlehen ist durch eine erstrangige Hypothek auf fertiggestellte, im Grundbuch eingetragene Wohnungen aus dem Portfolio der NBI-Gruppe besichert, die mit mindestens 150 % des eingeworbenen Betrags bewertet sind (Beleihungsquote von höchstens 66,7 %) und vor der Freigabe der Mittel eingetragen wird. Mindestanlage: 100 €.

2. Standortanalyse

Avalon Estate befindet sich am Bulevardul Pipera nr. 1-VIII M, zwischen Aviației und Pipera, am Ufer des Pipera-Sees. Die Wohnanlage verfügt über eine eigene Zufahrtsstraße vom Bulevardul Pipera und liegt in der Nähe des Bulevardul Barbu Văcărescu, der Calea Floreasca und des Bulevardul Dimitrie Pompeiu, des wichtigsten Bürokorridors im Norden Bukarests. Mit dem Auto sind Pipera Plaza in etwa 4 Minuten, Promenada Mall in etwa 8 Minuten, Băneasa Shopping City in etwa 18 Minuten und der internationale Flughafen Henri Coandă in etwa 20 Minuten erreichbar. Die Metrostationen Aurel Vlaicu und Pipera liegen etwa 10 Autominuten entfernt, und die Buslinien 343, 416, 449, 450 und 459 halten in der Nähe. Der Herăstrău-Park ist etwa 16 Minuten entfernt.

Das Gebiet Aviației-Pipera gehört zu den gefragtesten Wohnlagen Bukarests. Es verbindet die größte Konzentration moderner Bürogebäude der Stadt mit internationalen Schulen und Kindergärten, Einzelhandel und direktem Zugang zu den Korridoren DN1 und A3. Die Nachfrage kommt von Familien, Expatriates und Berufstätigen, die im nahe gelegenen Geschäftsviertel arbeiten.

3. Profil des Entwicklers

Die Gruppe. Die Gruppe North Bucharest Investments (NBI) ist eine Bukarester Immobiliengruppe, gegründet von Vladislav Musteață, ihrem Gründer und CEO. Die Gruppe erwirbt fertiggestellte, im Grundbuch eingetragene Wohnungen in etablierten Wohnanlagen im Norden Bukarests zu ausgehandelten Portfoliopreisen und verkauft sie über ihr eigenes Vertriebs- und Marketingnetz an Endkäufer weiter, ergänzt durch Innenarchitektur- und Immobilienverwaltungsdienstleistungen. Ihre wichtigsten operativen Gesellschaften sind North Bucharest Marketing, VZ Ideal Home Solutions, Design Luxury Solutions, MVI Brand Investments und North Facility Services. Die Holdinggesellschaft der Gruppe ist North Group Investments S.R.L.

Die Unternehmen der Gruppe haben ihren aggregierten Nettoumsatz in jedem der letzten fünf Jahre gesteigert:

Im Jahr 2025 erreichte die Gruppe einen Nettoumsatz von 93,8 Mio. RON (ca. 17,5 Mio. €), 53 % mehr als 2024 und fast das 14-Fache des Niveaus von 2021, bei einem aggregierten Nettogewinn von 10,1 Mio. RON (ca. 1,9 Mio. €) und 43 Beschäftigten. Im Zeitraum 2021 bis 2025 erzielten die Unternehmen der Gruppe einen kumulierten Nettogewinn von 40,3 Mio. RON und haben keine Rückstände gegenüber der rumänischen Steuerbehörde (ANAF). Der Umsatz 2025 stammte hauptsächlich von North Bucharest Marketing (34,6 Mio. RON), VZ Ideal Home Solutions (29,1 Mio. RON), Design Luxury Solutions (20,2 Mio. RON), MVI Brand Investments (6,0 Mio. RON) und North Bucharest Credit (0,7 Mio. RON). Die Zahlen sind die Summe der von den Gruppengesellschaften eingereichten Jahresabschlüsse, zusammengestellt von Termene.ro, und sind nicht konsolidiert. Die Zahlen für 2025 spiegeln die aktuelle Gruppenstruktur unter der North Group Investments S.R.L. wider, einschließlich der North Bucharest Credit S.R.L.

Die NBI-Gruppe ist eine etablierte Darlehensnehmerin auf stock.estate: Ihre Unternehmen haben mehrere Finanzierungsrunden auf der Plattform abgeschlossen, wobei frühere Finanzierungen vollständig zurückgezahlt wurden oder planmäßig bedient werden.

Die Darlehensnehmerin. Begünstigte des Darlehens ist die MVI Brand Investments S.R.L. (CUI 41404839, Handelsregister J2019009367405), eine rumänische Gesellschaft, die seit 2019 im Kauf und Verkauf eigener Immobilien tätig ist (CAEN 6810). Sie steht vollständig im Eigentum der North Group Investments S.R.L., hat ihren Sitz in Calea Floreasca 133-135-137 und Str. Cornescu 50-52, Et. 1, Sektor 1, Bukarest, und wird von Vladislav Musteață verwaltet. MVI Brand Investments meldete 2025 einen Nettoumsatz von 5,97 Mio. RON, ein Plus von 73 % gegenüber 2024, einen Nettogewinn in jedem Jahr seit 2021 und 13,3 Mio. RON an Immobilienvorräten zum Ende des Jahres 2025.

Die Wohnanlage. Avalon Estate wird von Prime Kapital entwickelt, einem in Mittel- und Osteuropa tätigen Immobilieninvestor, Entwickler und Betreiber, dessen rumänisches Portfolio die Wohnprojekte Marmura Residence und Silk District sowie ein Netz von Einzelhandelszentren umfasst.

4. Projektübersicht

• Immobilienart: fertiggestellte Wohnungen in der Wohnanlage Avalon Estate; ausschließlich Erwerb und Weiterverkauf, es werden keine Bau- oder Entwicklungsarbeiten finanziert
• Standort: Bulevardul Pipera nr. 1-VIII M, Aviației-Pipera, Norden Bukarests, am Ufer des Pipera-Sees
• Die Wohnanlage: 505 fertiggestellte Wohneinheiten, übergeben in zwei Phasen (352 in Phase 1 und 153 in Phase 2), in Gebäuden mit höchstens vier Geschossen, mit Studios, 2-, 3- und 4-Zimmer-Wohnungen, Penthäusern, Reihenhäusern und Villen
• Wohnanlage und Ausstattung: kontrollierter Zugang rund um die Uhr, eingeschränkter Autoverkehr und reine Fußgängerwege, ein zentraler Park, 28.000 m² Grünflächen und Fußwege, ein Clubhaus mit Fitnessraum und Sauna, ein durch Wasserpflanzen gefilterter Naturpool, ein Kinderspielplatz und Gewerbeflächen am Eingang
• Auszeichnung: Preis für gebaute Architektur, Kategorie kollektiver Wohnungsbau, bei der Bucharest Architecture Annual 2023
• Rechtsstatus: die Einheiten werden als fertiggestelltes und im Grundbuch eingetragenes (intabulate) Eigentum erworben; für diese Transaktion sind keine Baugenehmigungen erforderlich
• Mittelverwendung: die Finanzierung (500.000 € beim Ziel, bis zu 600.000 €) wird für den Erwerb des Wohnungsportfolios in Avalon Estate durch MVI Brand Investments verwendet
• Sicherheit: erstrangige Hypothek auf fertiggestellte, im Grundbuch eingetragene Wohnungen aus dem Portfolio der NBI-Gruppe mit einem Gesamtwert von mindestens 150 % des eingeworbenen Betrags, auf Basis des Kaufpreises
• Zeitpunkt der Hypothek: Eintragung im Grundbuch vor der Auszahlung; die Mittel werden ausschließlich beim Notartermin freigegeben
• Exit: Weiterverkauf der Einheiten an Endkäufer über das Vertriebsnetz der NBI-Gruppe innerhalb der Laufzeit von 6 Monaten

5. Marktanalyse

Der Bukarester Wohnimmobilienmarkt schloss das Jahr 2025 mit einem durchschnittlichen Angebotspreis von 2.204 € pro m², ein Plus von 16,6 % gegenüber dem Vorjahr (Imobiliare.ro), wobei hochwertige Neubauobjekte im Norden der Stadt, einschließlich Aviației und Pipera, über 2.500 € pro m² gehandelt werden. Der Norden Bukarests hat sich sowohl bei der Preisentwicklung als auch bei der Absorption beständig besser entwickelt als der städtische Durchschnitt, gestützt durch die Konzentration multinationaler Arbeitgeber, internationaler Schulen sowie den Zugang zu Metro und Autobahn.

Avalon Estate ist eine fertiggestellte Wohnanlage, in der nach Angaben des Entwicklers nur noch wenige Wohneinheiten zum Verkauf stehen. Fertiggestellte Einheiten in einer ausverkauften Wohnanlage mit geringer Bebauungsdichte am Seeufer bilden ein begrenztes Angebot in einem Teilmarkt, in dem die meisten neuen Projekte Hochhäuser sind.

Zwei Faktoren prägen das zweite Halbjahr 2026. Die Anhebung der Mehrwertsteuer auf Wohnimmobilien von 9 % auf 21 % zum 1. August 2026 dämpft die Nachfrage beim Weiterverkauf von Neubauten. Der Ausfall des Grundbuchsystems der ANCPI vom 14. Juli bis 11. August 2026 hat eine große Zahl von Transaktionen verzögert; e-Terra ist seit dem 11. bis 12. August 2026 wieder in Betrieb und der Rückstau wird abgearbeitet, sodass Hypotheken und Verkäufe wieder normal eingetragen werden können. Die Laufzeit von 6 Monaten dieser Finanzierung begrenzt das Risiko der Investoren in Bezug auf beide Faktoren.

6. Finanzanalyse

Wirtschaftlichkeit der Transaktion. Der gesamte über diese Kampagne eingeworbene Betrag (500.000 € beim Finanzierungsziel, bis zu 600.000 € beim Höchstbetrag: 300.000 € bereits zugesagt zuzüglich 200.000 € bis 300.000 € an neuen Mitteln) wird für den Erwerb des Wohnungsportfolios verwendet. Die Einheiten werden mit einer angestrebten Marge von 25 % auf die Erwerbskosten an Endkäufer weiterverkauft. Die nachstehende Tabelle bezieht sich auf den Höchstbetrag des Angebots (600.000 €); beim Finanzierungsziel gelten dieselben Margen anteilig.

Besicherung. Erstrangige Hypothek auf Wohnungen der NBI-Gruppe, auf Basis des Kaufpreises mit mindestens 150 % des eingeworbenen Betrags bewertet (Beleihungsquote von höchstens 66,7 %), eingetragen vor der Auszahlung.

Finanzdaten der Gruppe. Der aggregierte Nettoumsatz der Unternehmen der NBI-Gruppe stieg von 6,7 Mio. RON im Jahr 2021 auf 93,8 Mio. RON im Jahr 2025 (ca. 17,5 Mio. €), bei einem aggregierten Nettogewinn von 10,1 Mio. RON im Jahr 2025 (siehe Abschnitt 3).

Finanzdaten der Darlehensnehmerin (RON, eingereichte Jahresabschlüsse):

MVI Brand Investments hat seit 2021 in jedem Geschäftsjahr einen Nettogewinn erzielt. Der Nettoumsatz stieg 2025 um 73 % auf 5,97 Mio. RON, die zum Weiterverkauf gehaltenen Vorräte erreichten 13,3 Mio. RON (ca. 2,5 Mio. €) und das Eigenkapital 3,11 Mio. RON zum Ende des Jahres 2025. Die Gesellschaft hat eine vollständig zurückgezahlte Kreditbeziehung mit der Libra Internet Bank.

Bonitätsprofil (Termene.ro, 24. Oktober 2026). Kommerzielles Risiko: Mittel (7,3/10). Insolvenzrating: Klasse D (modellierte Wahrscheinlichkeit 0,56 %). Rechtliches Risiko: Niedrig. Steuerstatus: aktiv, umsatzsteuerlich registriert, keine Rückstände gegenüber der ANAF. Die vollständigen Finanz- und Rechtsberichte sind im Bereich Dokumente verfügbar.

Beträge in EUR sind zum BNR-Kurs vom 23. Oktober 2026 umgerechnet, 5,3495 RON pro EUR.

Rückzahlungsquelle. Das Kapital wird aus dem Weiterverkauf der Wohnungen in Avalon Estate sowie von Einheiten aus dem bestehenden Bestand der Gruppe über das Vertriebsnetz der NBI-Gruppe zurückgezahlt.

7. Finanzierung und Investitionsmöglichkeit

Darlehensparameter

Funktionsweise des progressiven Zinssatzes. Der Jahreszinssatz jeder Investition wird bei Unterzeichnung der Investition entsprechend dem investierten Betrag bestimmt und bleibt für die gesamte Laufzeit fest. Investitionen ab 1.000 € erhalten den Höchstsatz von 11,00 % p. a. Investoren zahlen bei dieser Kampagne keine Plattformgebühr.

Rückzahlungswege, in der Reihenfolge der Präferenz: (1) Weiterverkauf der Wohnungen in Avalon Estate und des bestehenden Bestands der Gruppe; (2) Cashflow und Eigenkapitalzuführung auf Ebene der NBI-Gruppe; (3) Refinanzierung durch eine Bank; (4) eine Anschlussfinanzierung über stock.estate.

Offenlegung gemäß Artikel 8 Absatz 3 der Verordnung (EU) 2020/1503. Die NORTH GROUP INVESTMENTS S.R.L., Alleingesellschafterin der Darlehensnehmerin (wirtschaftlich Berechtigter: Pavel Musteață), hält eine Beteiligung von 5 % an der STOCKESTATE CROWDFUNDING S.R.L., der Betreiberin der Plattform. Dieses Angebot erfolgt zu denselben Bedingungen wie jedes andere Angebot auf der Plattform.

Plattform. stock.estate ist eine nach ECSPR zugelassene Crowdfunding-Plattform (ASF Rumänien, Zulassung PJR28FSFPR/400002) gemäß der Verordnung (EU) 2020/1503.

8. Risiken und Risikominderung

• Rückzahlungs- bzw. Ausfallrisiko. Die Darlehensnehmerin könnte mit planmäßigen Zahlungen in Verzug geraten. Risikominderung: Die Darlehensnehmerin war seit 2021 in jedem Jahr profitabel und hielt zum Ende des Jahres 2025 Immobilienvorräte von 13,3 Mio. RON; die dahinterstehende Gruppe meldete 2025 einen aggregierten Umsatz von 93,8 Mio. RON; die erstrangige Hypothek bietet eine Besicherung von 150 %.
• Risiko des Verkaufszyklus. Werden die Einheiten in Avalon Estate langsamer als geplant verkauft, hängt die Kapitalrückzahlung im 6. Monat von anderen Liquiditätsquellen ab. Risikominderung: das Vertriebsnetz der Gruppe, der bestehende Bestand und die oben genannten Rückzahlungswege; bei einer Verlängerung der Laufzeit fallen Zinsen von 13,00 % p. a. an.
• Branchen- und Steuerrisiko. Die Anhebung der Mehrwertsteuer von 9 % auf 21 % mit Wirkung zum 1. August 2026 dürfte die Nachfrage beim Weiterverkauf von Neubauten im zweiten Halbjahr 2026 dämpfen. Risikominderung: Die Laufzeit von 6 Monaten begrenzt das Risiko; die Sicherheit besteht aus fertiggestellten, im Grundbuch eingetragenen Objekten in einem der liquidesten Teilmärkte Bukarests.
• Risiko der Sicherheitenbewertung. Die Besicherung wird auf Basis des Kaufpreises und nicht auf Basis eines unabhängigen Gutachtens angegeben. Risikominderung: Eine Besicherung von 150 % bietet einen Puffer von 33,3 % gegenüber dem Darlehen; alle bestimmten Einheiten sind fertiggestellt und im Grundbuch eingetragen und daher sofort übertragbar.
• Konzentrationsrisiko. Unternehmen der NBI-Gruppe haben weitere laufende Finanzierungen auf der Plattform. Risikominderung: Diese Finanzierung verfügt über eine eigene, gesonderte erstrangige Hypothek, die vor der Auszahlung eingetragen wird; die früheren Angebote der Gruppe sind im KIIS offengelegt.
• Liquiditätsrisiko. Für dieses Instrument besteht kein Sekundärmarkt. Risikominderung: keine über die feste Laufzeit von 6 Monaten hinaus; Investoren sollten die Höhe ihrer Anlage entsprechend bemessen.
• Plattformrisiko. Sollte stock.estate nicht mehr in der Lage sein, den Darlehensvertrag zu verwalten, ist eine alternative Regelung erforderlich. Risikominderung: stock.estate wird einen externen Darlehensverwalter bestellen oder den Vertrag direkt auf die Investoren übertragen; die Plattform arbeitet mit der ASF-Zulassung PJR28FSFPR/400002.

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Der Projektträger erklärt, dass nach seinem besten Wissen keine Informationen ausgelassen wurden und keine Informationen wesentlich irreführend oder unrichtig sind. Der Projektträger ist für die Erstellung des Basisinformationsblatts für Anleger verantwortlich (siehe Dokumente).