K2 Odobești Retail Park

1. Zusammenfassung

Die GOLDBACH GROUP S.R.L., Holdinggesellschaft der Bukarester Goldbach-Gruppe, eines Entwicklers von Fachmarktzentren und Street Malls mit Lidl als Ankermieter, nimmt über die Plattform stock.estate ein kurzfristiges Überbrückungsdarlehen für Betriebskapital von 400.000 EUR mit einer Laufzeit von 6 Monaten auf. Die Mittel stärken den Eigenbeitrag des Entwicklers zum K2 Odobești Retail Park, einem Lidl-Markt und einer Einkaufsgalerie mit drei Einheiten auf einem 9.000 qm großen Grundstück in Odobești, Kreis Vrancea, das von der hundertprozentigen Projektgesellschaft K2 ODOBEȘTI S.R.L. umgesetzt wird.

Anleger erhalten einen progressiven Zinssatz zwischen 10,00% und 16,00% pro Jahr, der bei Zeichnung jeder Anlage nach dem Anlagebetrag festgelegt wird, innerhalb eines Zinspools von 6,00 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz von 10,00%. Die Zinsen werden monatlich gezahlt, das Kapital wird endfällig in einer Summe zurückgezahlt. Es gelten kein Cashback und keine Entgelte für Anleger.

Das Darlehen ist durch eine erstrangige Hypothek auf dem Projektgrundstück besichert, einem 9.000 qm großen innerörtlichen Grundstück in der Str. Libertății, Odobești (Grundbuch 62877 Odobești), Eigentum der K2 ODOBEȘTI S.R.L., die die Hypothek als Drittsicherungsgeberin bestellt. Referenzwert der Sicherheit ist der Kaufpreis von 630.000 EUR, der mit notariellem Vertrag Nr. 916 vom 30. September 2025 für das Grundstück gezahlt wurde: bezogen auf die Finanzierung von 400.000 EUR ergibt sich ein Beleihungsauslauf von 63,49% und eine Besicherungsquote von 157,50%. Quelle der Rückzahlung ist die von der Banca Transilvania genehmigte Bankfinanzierung des Projekts für die K2 ODOBEȘTI S.R.L., die in etwa drei Monaten erwartet wird.

2. Standortanalyse

Odobești, Kreis Vrancea. Odobești ist eine Stadt im Osten Rumäniens, etwa 10 km westlich von Focșani, der Kreishauptstadt von Vrancea, am Fuß der Vrancea-Hügel und im Zentrum eines der bekanntesten Weinbaugebiete des Landes. Das Projektgrundstück liegt an der Str. Libertății, der Hauptstraße der Stadt, mit direkter Front und Sichtbarkeit von der Zufahrtsstraße.

Einzugsgebiet und Wettbewerb. Odobești hatte bei der Volkszählung 2021 9.423 Einwohner; nach Angaben des Entwicklers umfasst das Einzugsgebiet im Umkreis von 8 km rund 18.286 Einwohner aus Odobești und den Nachbargemeinden. Der moderne Lebensmitteleinzelhandel beschränkt sich in der Stadt auf einen Profi- und einen Penny-Markt, was die Nachfrage nach einem Fachmarktzentrum mit Lidl als Anker, Non-Food-Galerie und offenem Parkplatz stützt.

3. Profil der Darlehensnehmerin

• Rechtsträger: GOLDBACH GROUP S.R.L., Steuernummer 47588919 (umsatzsteuerpflichtig), Handelsregisternummer J2023002237409 (vormals J40/2237/2023), eingetragen am 7. Februar 2023, Sitz Calea Floreasca nr. 165, One Tower, 4. Stock, Raum 4, Sektor 1, Bukarest
• Tätigkeit: Holdinggesellschaft (CAEN 6421) der Goldbach-Gruppe mit Beteiligungen an Projektgesellschaften und an Gruppengesellschaften für Entwicklung, Planung und Ausführung, Beratung und Solarenergie
• Gesellschafter und Geschäftsführung: Gesellschafter Avădanei Florentin-Claudiu (50%) und Oancea Elena (50%); Geschäftsführer Avădanei Florentin-Claudiu
• Direkte Beteiligungen (09.10.2026): 100% an K2 ODOBEȘTI, GOLDBACH ENERGY, MOTRU SOLAR ENERGY, K2 RETAIL PROPERTIES, K2 ASSETS und K2 BERCENI; 76% an K2 STEFANESTI; 50% an GOLDBACH DEVELOPMENT und GOLDBACH DESIGN&BUILD; 46% an GOLDBACH CONSULTING; 20% an K2 DROBETA
• Referenzen: zu den von der Gruppe realisierten Einzelhandelsprojekten gehören der Lidl-Markt in Berceni (2025), der Aurora Retail Park Bacău (Mai 2026) und die Einkaufsgalerie Râșnov (2024); acht Street-Mall-Projektgesellschaften in Moreni, Titu, Zărnești, Vălenii de Munte, Orăștie, Motru, Oravița und Huși wurden fertiggestellt und schieden am 10. Oktober 2025 aus der Gruppe aus
• Status: tätig, keine rückständigen Steuerschulden, keine Gerichtsverfahren und keine Insolvenzeinträge (Termene.ro-Bericht vom 22. Oktober 2026)
• Website: goldbachgroup.ro

4. Projekt und Sicherheit

Das Projekt. Der K2 Odobești Retail Park umfasst einen Lidl-Supermarkt und eine Einkaufsgalerie mit drei Einheiten mit einer vermietbaren Gesamtfläche von 3.109 qm, offenem Parkplatz, Zufahrtsstraßen, Trafostation und Außenanlagen. Die Baugenehmigungen Nr. 63 (Lidl) und Nr. 64 (Einkaufsgalerie) wurden am 19. Oktober 2026 vom Rathaus Odobești erteilt. Der Entwickler berichtet von einem am 21. November 2024 unterzeichneten Mietvertrag mit Lidl über 10 Jahre ab Eröffnung, von Mietverträgen mit Pepco und Sinsay über 5 Jahre und von einem dritten Mieter in Auswahl. Der Bau ist ab dem 3. Quartal 2026 und die Eröffnung im 2. Quartal 2027 geplant (Zeitplan des Entwicklers).

Die Sicherheit.

• Adresse: Str. Libertății, Odobești, Kreis Vrancea
• Grundbuch: Grundbuch 62877 Odobești, Katasternummer 62877; innerörtliches Grundstück von 9.000 qm, Nutzungsart Ackerland, Flur 55, Parzellen 1272-1281, keine Gebäude eingetragen
• Eigentümerin: K2 ODOBEȘTI S.R.L. (CUI 48183670), Alleineigentümerin (1/1), hundertprozentige Tochter der Darlehensnehmerin, als Drittsicherungsgeberin
• Titel: erworben mit notariellem Kaufvertrag Nr. 916 vom 30. September 2025 für 630.000 EUR, vollständig bezahlt
• Belastungen: der Grundbuchauszug vom 27. August 2026 weist keine Hypothek aus; Teil III verzeichnet ein Wegerecht von rund 500 qm zugunsten des Nachbargrundstücks (Katasternummer 62862)

5. Marktanalyse

Fachmarktzentren mit Lidl als Anker in kleinen und mittelgroßen rumänischen Städten verbinden einen Lebensmitteldiscounter mit Non-Food-Mietern wie Pepco und Sinsay und ziehen Kunden aus dem ländlichen Umland an. Die Goldbach-Gruppe hat dieses Format in mehreren Städten realisiert, und acht solcher Projektgesellschaften wurden fertiggestellt und schieden im Oktober 2025 aus der Gruppe aus.

Grundlage der Sicherheit. Für dieses Angebot wurde kein unabhängiges Gutachten erstellt. Referenzwert ist der im September 2025 tatsächlich für das Grundstück gezahlte Preis von 630.000 EUR, also 70 EUR pro qm. Dieser Wert berücksichtigt weder die erteilten Baugenehmigungen noch die unterzeichneten Mietverträge.

Sensitivität. Ein Abschlag von 20% bei einem Zwangsverkauf auf 630.000 EUR ergibt 504.000 EUR, die die Finanzierung von 400.000 EUR weiterhin bei einem Beleihungsauslauf von rund 79% decken. Ein Abschlag von rund 37% würde den Wert der Sicherheit auf die Höhe der Finanzierung senken.

6. Finanzanalyse

Es handelt sich um ein kurzfristiges Überbrückungsdarlehen für Betriebskapital an die Gruppenholding, das aus der Bankfinanzierung des Projekts zurückgezahlt wird.

Mittelverwendung

Projektbudget (Schätzungen des Entwicklers)

Finanzdaten der Darlehensnehmerin, bei der ANAF eingereicht (RON)

Die Holding hat weder Umsatz noch Mitarbeiter; ihre Erträge sind im Wesentlichen Finanzerträge aus Beteiligungen.

Gruppensicht (RON, ANAF, einfache Aggregation ohne konzerninterne Eliminierungen)

Rückzahlungsquelle

Das Kapital wird endfällig in einer Summe 6 Monate nach Abschluss der Kampagne zurückgezahlt. Quelle der Rückzahlung ist die von der Banca Transilvania genehmigte Bankfinanzierung des Projekts für die K2 ODOBEȘTI S.R.L., die in etwa drei Monaten erwartet wird; da die Bank voraussichtlich Sicherheiten an demselben Grundstück verlangt, wird dieses Darlehen bei oder vor der Bankauszahlung zurückgezahlt. Alternativen sind die Zahlungsströme der Gruppe, der Verkauf des Grundstücks und zusätzliche Eigenmittel der Gesellschafter. Die Verwertung des belasteten Grundstücks ist die Rückfallposition.

7. Finanzierung und Anlagemöglichkeit

So funktioniert der progressive Zinssatz

Jede Anlage erhält einen eigenen jährlichen Vertragszinssatz, der bei Zeichnung festgelegt wird. Der Zinssatz beginnt beim Basiszinssatz von 10,00% und steigt innerhalb des Zinspools von 6,00 Prozentpunkten mit dem Anlagebetrag gemäß der auf dieser Kampagnenseite veröffentlichten Staffel. Die Darlehensnehmerin zahlt 16,00% pro Jahr auf die gesamte Finanzierung; der nicht an Anleger verteilte Teil des Pools ist das Entgelt der Plattform. Einmal gezeichnet, ändert sich der Zinssatz einer Anlage während der Laufzeit nicht.

Plattform

stock.estate ist ein europäischer Schwarmfinanzierungsdienstleister, zugelassen von der Autoritatea de Supraveghere Financiara Rumäniens unter der Lizenz PJR28FSFPR/400002, tätig gemäß der Verordnung (EU) 2020/1503 (ECSPR).

8. Risiken und Risikominderung

• Holdingstruktur. Die Darlehensnehmerin ist eine Holding ohne operativen Umsatz, während das Projekt von ihrer Tochter umgesetzt wird. Minderung: Die Hypothek wird von der Tochter bestellt, der das Grundstück gehört, und die Holding wies 2025 ein Eigenkapital von 6,3 Mio. RON und einen Nettogewinn von 5,2 Mio. RON aus.
• Abhängigkeit von der Bankfinanzierung. Die Rückzahlung ist aus der Bankfinanzierung des Projekts vorgesehen; eine Verzögerung der Bankauszahlung würde die Rückzahlung verzögern. Minderung: Die Bankfinanzierung wird als genehmigt angegeben, die Laufzeit beträgt 6 Monate bei einer erwarteten Auszahlung in etwa 3 Monaten, und das belastete Grundstück deckt 157,50% der Finanzierung.
• Grundlage der Sicherheit. Der Wert der Sicherheit ist der Kaufpreis vom September 2025, kein unabhängiges Gutachten, und das Grundstück ist innerörtlich, Nutzungsart Ackerland, ohne Gebäude. Minderung: Der Preis wurde mit notariellem Vertrag vollständig gezahlt, die Baugenehmigungen wurden im Oktober 2026 erteilt, und ein Abschlag von 20% bei einem Zwangsverkauf lässt die Finanzierung gedeckt.
• Bau und Vermietung. Der Bau hat nicht begonnen und der dritte Mieter der Galerie ist nicht ausgewählt. Minderung: Die Verträge mit Lidl, Pepco und Sinsay sind unterzeichnet, und die Gruppe hat vergleichbare Fachmarktzentren realisiert.
• Nahestehender Auftragnehmer. Der vom Entwickler genannte Generalunternehmer GOLDBACH CONSTRUCT S.R.L. wird vom Geschäftsführer der Darlehensnehmerin geleitet, gehört aber nicht mehr den wirtschaftlichen Eigentümern. Minderung: Dieses Darlehen wird aus der Bankfinanzierung zurückgezahlt, nicht aus dem Baufortschritt.
• Variabler Zinssatz bei Zeichnung. Der Vertragszinssatz hängt vom Anlagebetrag und von den Bedingungen bei Zeichnung ab. Minderung: Der Zinssatz wird vor der Zeichnung angezeigt, bleibt während der Laufzeit fest und kann nie unter den Basiszinssatz von 10,00% fallen.
• Währungsrisiko. Das Darlehen lautet auf Euro, während die Erträge der Gruppe überwiegend in Lei anfallen. Minderung: Die Laufzeit ist kurz und Gewerbeimmobilien in Rumänien werden in Euro bepreist.
• Illiquidität. Die über die Plattform geschlossenen Darlehen sind nicht zum Handel an einem geregelten Markt zugelassen, und ein Sekundärmarkt ist nicht gewährleistet. Anleger sollten darauf vorbereitet sein, die Anlage bis zur Fälligkeit zu halten.

Die vollständigen Angaben zur Darlehensnehmerin und zu den Risiken enthalten das Anlageinformationsblatt (KIIS) im Abschnitt Dokumente.

Der Projektträger erklärt, dass nach seinem besten Wissen keine Angaben ausgelassen wurden und keine Angaben in wesentlicher Hinsicht irreführend oder unrichtig sind. Der Projektträger ist für die Erstellung des Anlageinformationsblatts verantwortlich (siehe Dokumente).