Corso Susa 134

1. Zusammenfassung

IBIMMOBILIARE SRLS nimmt auf stock.estate €220.000 von Anlegern auf, zusätzlich zu den bereits vom Projektentwickler zugesagten €430.000 (Erwerb €230.000 und Arbeiten €200.000), für eine Gesamtprojektfinanzierung von €650.000. Die aufgenommenen Mittel dienen als Betriebskapital, um die Sanierung und Nutzungsänderung des bereits im Eigentum der Gesellschaft stehenden Gebäudeteils in Corso Susa 134, Rivoli (TO), Italien abzuschließen. Die Gesellschaft hat die Immobilie am 7. August 2026 für €230.000 aus Eigenmitteln erworben und bereits €200.000 an Eigenmitteln in Bauarbeiten investiert. Das Projekt wandelt eine ehemalige Werkstatt, ein Ladenlokal, ein Lager und ein Schutzdach in 4 Wohnungen mit 317,20 m² Bruttowohnfläche, Garagen und einem privaten Innenhof um, auf Grundlage der Baugenehmigung PdC 13/2023 des Comune di Rivoli. Der erwartete Gesamtverkaufswert beträgt €850.000-€900.000.

Die Anleger erhalten einen progressiven Zinssatz zwischen 10,00% und 16,00% p.a., der zum Zeitpunkt der Unterzeichnung jeder Investition festgelegt wird. Die Zinsen werden monatlich gezahlt, und das Kapital wird bei Fälligkeit in einer einzigen Rate zurückgezahlt, 12 Monate nach dem Ende der Kampagne. Es gibt kein Cashback, und für Anleger fallen keine Gebühren an. Das Darlehen ist durch eine erstrangige Hypothek auf die gesamte Immobilie besichert, die im Notartermin eingetragen wird, in dem die Mittel freigegeben werden. Es handelt sich um das zweite auf stock.estate finanzierte Projekt der Gesellschaft nach Via Cernaia 3 in Moncalieri.

2. Standortanalyse

Rivoli ist eine der größten Gemeinden der Metropolregion Turin und liegt rund 15 km westlich von Turin am Eingang des Susatals. Die Stadt ist bekannt für das Castello di Rivoli, eine ehemalige Residenz des Hauses Savoyen, die das Museum für zeitgenössische Kunst beherbergt und zur UNESCO-Welterbestätte der Residenzen des Königshauses Savoyen gehört. Corso Susa ist die wichtigste Ost-West-Achse der Stadt und verbindet die Altstadt mit Corso Francia und Turin. Die Immobilie liegt am Corso Susa neben der Stadtbibliothek und dem Parco Salvemini, in fußläufiger Entfernung zu Geschäften, Schulen und öffentlichen Verkehrsmitteln.

Rivoli ist über Corso Francia, die Turiner Ringautobahn und die Autobahn A32 mit Turin verbunden, und die westliche Verlängerung der Turiner U-Bahn-Linie 1 in Richtung Cascine Vica (Rivoli) soll die Anbindung an die Stadt weiter verbessern.

3. Profil des Projektentwicklers

Rechtsträger: IBIMMOBILIARE SRLS, eine italienische società a responsabilità limitata semplificata, gegründet am 21. November 2023, eingetragen bei der Handelskammer Turin unter der USt-IdNr./Steuernummer 12967020012, REA TO-1329693, mit Sitz in Via Piero Gobetti 8, Orbassano (TO). Der Geschäftsschwerpunkt der Gesellschaft (ATECO 68.11.00) ist der Erwerb, die Sanierung und der Wiederverkauf von Wohnimmobilien auf eigene Rechnung.

Alleinige Geschäftsführerin und Gesellschafterin: Iuliana Boghian, die in der Metropolregion Turin ein Unternehmen für Wohnungssanierungen betreibt. Der Jahresabschluss 2024 weist Umsatzerlöse von rund €430.000, Gesamtkosten von €369.455 und einen Jahresüberschuss von €60.544 aus, im ersten vollen Geschäftsjahr der Gesellschaft.

Historie auf stock.estate: Von April bis Juni 2026 hat die Gesellschaft auf der Plattform insgesamt €500.510 für den Erwerb und die Sanierung des Projekts Via Cernaia 3 in Moncalieri mit 14 Einheiten aufgenommen. Die kurzfristige private Tranche wurde vollständig zurückgezahlt, und die beiden öffentlichen Darlehen befinden sich in der Rückzahlung, mit fristgerechten Zahlungen.

4. Projektübersicht

• Immobilie: Gebäudeteil mit Grundstück von 402 m² (Catasto Terreni Foglio 10, mappali 109 und 260), Corso Susa 134, interni A, B, C und D, Rivoli (TO)
• Katastereinheiten (Catasto Fabbricati, Foglio 10): particella 299 sub 1 (C/3 Werkstatt, 104 m²), particella 300 sub 9 (C/1 Ladenlokal, 98 m²), particella 300 sub 10 (C/2 Lager, 100 m²), particella 300 sub 11 (C/7 Schutzdach, 70 m²); Alleineigentümerin IBIMMOBILIARE SRLS
• Erwerb: notarielle Urkunde Rep. 60611 vom 7. August 2026, Notarin Sandra Beligni, Turin, Kaufpreis €230.000, aus Eigenmitteln bezahlt; der Verkäufer hat garantiert, dass die Immobilie frei von Hypotheken und Belastungen ist
• Projekt: Sanierung und Nutzungsänderung zu Wohnzwecken (PdC 13/2023, Planer Geom. Antonio Olivastro)
  • Gebäude A, Erdgeschoss: Wohnung 1, drei Zimmer (Wohnzimmer mit Kochnische 32,80 m², Doppelschlafzimmer 16,00 m², Einzelschlafzimmer 11,45 m², Bad), 106,30 m² brutto
  • Gebäude A, erstes Obergeschoss: Wohnung 2, drei Zimmer (Wohnzimmer mit Kochnische 32,80 m², Doppelschlafzimmer 16,00 m², Einzelschlafzimmer 11,85 m², Bad), 100,22 m² brutto
  • Gebäude B, erstes Obergeschoss: Wohnungen 3 und 4, je zwei Zimmer, insgesamt 110,68 m² brutto
• Gesamte Bruttowohnfläche: 317,20 m²
• Stellplätze: Garagen mit 96,00 m² sowie eine Außenfläche im Innenhof (insgesamt 107,25 m²)
• Außenflächen: privater Innenhof von 146,80 m²; das zentrale Schutzdach von 73,87 m² wird abgerissen
• Arbeiten: neues Dach (344 m²), neue Böden und Estriche, Trennwände, PVC-Fenster, Innentüren sowie neue Elektro-, Sanitär- und Gasheizungsanlagen für die 4 Einheiten
• Stand: Arbeiten im Wert von €200.000 bereits aus Eigenmitteln ausgeführt; die aufgenommenen €220.000 finanzieren die Fertigstellung

5. Marktanalyse

Die jüngsten Angebotspreise für Wohnimmobilien in Rivoli liegen im Durchschnitt bei €1.920-€2.116/m² (Wikicasa, September 2026: €1.920/m²; Immobiliare.it, Juli 2026: €1.999/m², +5,0% gegenüber dem Vorjahr; RealAdvisor, Oktober 2026: €2.116/m² für Wohnungen, +2,7% gegenüber dem Vorjahr). In der Altstadt liegen die durchschnittlichen Angebotspreise bei €2.087-€2.247/m². Die Mieten betragen im Durchschnitt €8,8-€9,3/m² pro Monat, je nach Quelle mit einem Anstieg von 1,0% bis 8,6% gegenüber dem Vorjahr.

Die Durchschnittswerte werden vom älteren Bestand bestimmt. Neue und neuere Wohnungen im Zentrum von Rivoli werden zu höheren Preisen angeboten:

Quelle: Inserate auf Casa.it, Rivoli Centro Storico, Oktober 2026.

Preisgestaltung. Der erwartete Gesamtverkaufswert von €850.000-€900.000 für die 4 Wohnungen, Garagen und Innenhof entspricht rund €2.365-€2.520/m² Bruttowohnfläche, wobei die Garagen mit rund €100.000 bewertet werden. Dies entspricht den jüngsten Neubauten in Via Mazzini und Via Viotti (€2.214-€2.725/m²) und liegt unter dem Premiumsegment der Altstadt.

6. Finanzanalyse

Sicherheiten. Der Projektentwickler hat €430.000 an Eigenmitteln in die Immobilie investiert (Erwerb €230.000 und Arbeiten €200.000), was rund 195% des Darlehensbetrags entspricht. Bezogen auf den erwarteten Verkaufswert von €850.000-€900.000 beträgt der Loan-to-Value rund 24-26%.

7. Finanzierung und Investitionsmöglichkeit

So funktioniert der progressive Zinssatz

Jede Investition erhält ihren eigenen jährlichen Vertragszinssatz, der zum Zeitpunkt der Unterzeichnung festgelegt wird. Der Zinssatz beginnt beim Mindestzinssatz von 10,00% und steigt innerhalb des Zinspools von 6,00 Prozentpunkten je nach investiertem Betrag, gemäß den auf dieser Kampagnenseite veröffentlichten Zinsstufen. Nach der Unterzeichnung ändert sich der Zinssatz einer Investition während der gesamten Laufzeit des Darlehens nicht.

Rückzahlung. Das Kapital wird bei Fälligkeit zurückgezahlt, in folgender Rangfolge durch:

1. Verkauf der 4 Wohnungen, schrittweise nach ihrer Fertigstellung;
2. Bankrefinanzierung, besichert durch die fertiggestellten Wohnungen;
3. Zusätzliches Eigenkapital des Projektentwicklers;
4. Eine Anschlussfinanzierung über stock.estate.

Plattform. Die Kampagne wird von stock.estate durchgeführt, einem europäischen Schwarmfinanzierungsdienstleister, der von der ASF (Rumänien) unter der Lizenz PJR28FSFPR/400002 gemäß der Verordnung (EU) 2020/1503 (ECSPR) zugelassen ist.

8. Risiken und Maßnahmen zur Risikominderung

Marktrisiko - Verkaufspreise oder Verkaufszeitpunkte können von den Erwartungen abweichen. Risikominderung: Der erwartete Wert von €850.000-€900.000 entspricht den jüngsten Neubauten im Zentrum von Rivoli, und bei den Einheiten handelt es sich um kleine und mittelgroße Wohnungen, das liquideste Segment des lokalen Marktes.

Baurisiko - Kostenüberschreitungen oder Verzögerungen könnten die Verkäufe verschieben. Risikominderung: Die Immobilie befindet sich bereits im Eigentum der Gesellschaft und die Arbeiten laufen, wobei Arbeiten im Wert von €200.000 bereits ausgeführt sind; der verbleibende Umfang betrifft die Fertigstellung von 4 Einheiten, und der Projektentwickler führt im selben Gebiet auch die Sanierung von Via Cernaia 3 durch.

Rückzahlungsrisiko - Die Rückzahlung hängt vom Verkauf oder der Refinanzierung der fertiggestellten Einheiten innerhalb von 12 Monaten ab. Risikominderung: vier Rückzahlungswege (Verkauf der Einheiten, Bankrefinanzierung, zusätzliches Eigenkapital, Anschlussfinanzierung) und ein Loan-to-Value von rund 24-26% bezogen auf den erwarteten Verkaufswert.

Genehmigungsrisiko - Die Nutzungsänderung zu Wohnzwecken erfolgt auf Grundlage der PdC 13/2023, vorbehaltlich der Zahlung der Erschließungsabgaben. Risikominderung: Die Projektpläne der Genehmigungsakte sind dieser Kampagne beigefügt.

Variabler Zinssatz bei Unterzeichnung - Der Vertragszinssatz jeder Investition hängt vom investierten Betrag ab. Risikominderung: Der Zinssatz wird vor der Unterzeichnung angezeigt, bleibt nach der Unterzeichnung für die gesamte Laufzeit des Darlehens fest und kann nie unter den Mindestzinssatz von 10,00% fallen.

Sicherheiten- und Auszahlungsrisiko - Die Hypothek wird im Notartermin eingetragen, in dem die Mittel freigegeben werden, sodass das Kapital der Anleger zu keinem Zeitpunkt unbesichert ist.

Vollständige Angaben zum Darlehensnehmer und zu den Risiken enthält das Anlagebasisinformationsblatt (KIIS) im Bereich Dokumente.

Der Projektträger erklärt, dass nach seinem besten Wissen keine Informationen ausgelassen wurden und keine Informationen wesentlich irreführend oder unzutreffend sind. Der Projektträger ist für die Erstellung des Anlagebasisinformationsblatts verantwortlich (siehe Dokumente).