Automatic Invest - Technologietransferzentrum III

1. Zusammenfassung

Automatic Invest S.R.L., tätig unter der Marke automatic.ro, ist ein rumänischer Händler und Hersteller von Komponenten für die industrielle Automatisierung mit Sitz im Industriepark Miroslava, Kreis Iasi. Dies ist das dritte öffentliche Angebot des Unternehmens auf stock.estate. Das erste Angebot, eröffnet am 10. August 2026, brachte 49.615 EUR von 24 Anlegern ein, und das zweite Angebot, abgeschlossen am 30. September 2026, brachte 20.399 EUR ein. Insgesamt werden 70.014 EUR von 35 Anlegern als bereits zugesagt in die vorliegende Kampagne übernommen. Das Unternehmen eröffnet nun ein Folgeangebot mit einem Finanzierungsziel von insgesamt 170.014 EUR und einer Laufzeit von 24 Monaten, davon 100.000 EUR neue Finanzierung. Der Höchstwert des Angebots beträgt 270.014 EUR, also bis zu 200.000 EUR neue Finanzierung: über das Ziel hinaus bis zu diesem Höchstwert gezeichnete Beträge werden zu denselben Bedingungen angenommen.

Das Projekt, das den Ausbau und die Bestückung des neuen Lagers mit Showroom und Verkaufsfläche in Bukarest, die Auffüllung des Lagerbestands in Iasi, Betriebskapital und digitale Infrastruktur umfasst, wurde über eine Vorfinanzierungsrunde vorfinanziert. Die Anleger, die es vorfinanziert haben, werden aus dieser Runde anteilig im Verhältnis zu dem von jedem vorfinanzierten Betrag zurückgezahlt. Die neue Finanzierung tilgt daher zuerst die Vorfinanzierung, und das Gesamtengagement des Darlehensnehmers erhöht sich nicht um den vollen Betrag dieses Angebots.

Anleger erhalten einen progressiven Zinssatz zwischen 10,00% und 16,00% p.a., der bei Unterzeichnung jeder Anlage nach dem angelegten Betrag festgelegt wird, innerhalb eines Zinspools von 6,00 Prozentpunkten über dem Mindestzinssatz von 10,00%. Die Zinsen werden monatlich gezahlt, das Kapital wird in einer Summe bei Fälligkeit zurückgezahlt. Es gelten kein Cashback und keine Gebühren für Anleger. Das Darlehen ist durch eine bereits eingetragene erstrangige Hypothek zugunsten der Anleger auf das Technologietransferzentrum des Unternehmens in Bratuleni besichert, das unabhängig mit 1.030.000 EUR bewertet wurde. Bezogen auf die gesamte besicherte Finanzierung des Darlehensnehmers von rund 450.000 EUR entspricht dies einer Besicherungsquote von 229% und einem Beleihungsauslauf von 43,69%.

2. Standortanalyse

Die Sicherheit und der Sitz des Unternehmens befinden sich im Dorf Bratuleni, Gemeinde Miroslava, Kreis Iasi, Rumänien, im Industriepark Miroslava. Der Standort liegt im Großraum Iasi, der die Stadt Iasi und 19 Nachbargemeinden umfasst und laut Eurostat zum 1. Januar 2018 eine geschätzte funktionale Stadtbevölkerung von 507.775 Einwohnern hatte, womit er zu den größten städtischen Ballungsräumen Rumäniens zählt.

Miroslava ist eine der Gründungsgemeinden des 2004 gegründeten Metropolverbands Iasi und gehört zu den sich am schnellsten entwickelnden Orten des Kreises. Der Industriepark beherbergt Produktions- und Vertriebsunternehmen und bietet den steuerlichen Rahmen für Industrieparks nach dem rumänischen Gesetz 186/2013. Die Zufahrt erfolgt über die Gemeindestraße DC27A. Der Standort ist an Erdgas, Strom, öffentliche Wasserversorgung und Kanalisation angeschlossen und wird vom öffentlichen Busverkehr bedient.

Iasi ist das wichtigste Wirtschaftszentrum der Region Moldau, mit einer Konzentration technischer Universitäten, darunter die Universitatea Tehnica Gheorghe Asachi, und einer wachsenden Industrie- und IT-Basis. Für ein industrielles Vertriebsgeschäft liegt der Standort Bratuleni damit in Reichweite der regionalen Industriekunden, während der Standort Bukarest die Abdeckung auf den Süden des Landes ausdehnt.

3. Profil des Projektträgers

Automatic Invest S.R.L. ist eine rumänische Gesellschaft mit beschränkter Haftung, eingetragen am 18. Mai 2009 unter der Nummer J22/960/2009, Steuernummer RO25566189. Sie gehört vollständig einem Alleingesellschafter, der zugleich alleiniger Geschäftsführer ist; die Eigentums- und Führungsstruktur ist seit 2016 unverändert. Das gezeichnete und eingezahlte Kapital beträgt 500.000 RON.

Das Unternehmen tritt unter der Marke automatic.ro und einer zweiten Domain, pro-cnc.ro, auf. Das Geschäftsmodell ist gemischt: Es agiert als Importeur und Händler industrieller Komponenten, als Hersteller eigener Anlagen und als Integrator von Automatisierungslösungen. Nach eigenen Angaben verkauft das Unternehmen im eigenen Namen und ist kein provisionsbasierter Marktplatz für Produkte Dritter.

Betriebsprofil:

• 17 Jahre Geschäftstätigkeit unter der heutigen Rechtsperson
• 14 Mitarbeiter (Durchschnitt 2025), gegenüber 9 im Jahr 2019
• Sortiment von über 7.000 Artikeln aus pneumatischen, mechanischen und elektrischen Komponenten
• Ladengeschäft und Showroom am Sitz in Bratuleni, neben dem Online-Kanal
• Importe aus China und Vietnam; Vertriebspartnerschaften u. a. mit HIWIN, LS Electric, TBI Motion, Rexroth, JELPC, EMAS, Rtelligent und WON
• Wiederkehrende Verkäufe an die öffentliche Hand über das rumänische Vergabesystem (SICAP), mit Aufträgen an nationale Forschungsinstitute, Universitäten, Wasserversorger und Verkehrsbetriebe bis Juli 2026
• Eigene CNC-Bearbeitung, Metallbau, Montage und Inbetriebnahme kundenspezifischer Industrieanlagen

Im November 2025 eröffnete das Unternehmen am Standort Bratuleni das Technologietransferzentrum Automatic Industry, das als EU-gefördertes Projekt mit privaten Partnern und der Universitatea Tehnica Gheorghe Asachi Iasi entwickelt wurde. Nach Angaben des Unternehmens ist das Zentrum im Bereich Informations- und Kommunikationstechnologie offiziell akkreditiert und im nationalen Register der Innovations- und Technologietransfer-Infrastrukturen eingetragen.

Der Umsatz ist in jedem der letzten zehn Berichtsjahre gestiegen, von 372.875 EUR im Jahr 2016 auf 1.223.069 EUR im Jahr 2025, eine Steigerung um das 3,3-Fache.

4. Projektübersicht

Der als Sicherheit dienende Vermögenswert ist das Technologietransferzentrum Automatic Industry, ein zweckgebautes Industrie- und Gewerbegebäude, fertiggestellt 2025.

• Adresse: Str. Mihail Sadoveanu Nr. 36, Dorf Bratuleni, Gemeinde Miroslava, Kreis Iasi, Rumänien
• Grundbuch: Gebäude eingetragen unter CF 85828-C1 Miroslava, Katasternummer 85828-C1; Grundstück eingetragen unter CF 85828, Katasternummer 85828
• Bauweise: Erdgeschoss mit teilweisem Obergeschoss (P+1E)
• Grundfläche: 990 qm
• Bruttogeschossfläche: 1.738,2 qm
• Nutzfläche: 1.580,8 qm
• Parkplätze: 10
• Grundstück: 2.000 qm, vollständig eingefriedet

Innenaufteilung:

• Produktionshalle von 645,9 qm mit Laufkran
• Showroom von 82,4 qm
• Konferenzraum von 98,7 qm
• 12 Büros auf beiden Ebenen
• Lagerflächen, Technikräume und Sanitäranlagen

Technische Ausstattung:

• Stahlbetonkonstruktion mit Mauerwerk und Porenbetonausfachung
• Nicht begehbares Flachdach mit Bitumenbahn
• PVC-Fenster mit Wärmeschutzverglasung
• Duales Heizsystem: Erdgas-Kesselanlage kombiniert mit Wärmepumpen
• Fußbodenheizung im gesamten Gebäude
• Photovoltaikanlage auf dem Dach
• Anschlüsse an Erdgas, Strom, Wasser und öffentliche Kanalisation
• Epoxidboden im Produktionsbereich, Keramikfliesen in Büros und Technikräumen

Genehmigungs- und Fertigstellungsstatus:

• Baugenehmigung Nr. 338 vom 17. Juni 2022, erteilt vom Rathaus Miroslava
• Fertigstellungsbescheinigung Nr. 102020 vom 25. November 2025
• Abnahmeprotokoll Nr. 87634 vom 18. November 2025
• Im Grundbuch mit 100% Fertigstellung am 2. Dezember 2025 eingetragen
• Energieausweis ausgestellt im Oktober 2025
• Technischer Zustand vom unabhängigen Gutachter als sehr gut bewertet, ohne festgestellte Mängel und ohne Einstufung in eine Erdbebenrisikoklasse

Eigentumsstruktur. Das Unternehmen ist Volleigentümer des Gebäudes, eingetragen in einem eigenen Grundbuch (CF 85828-C1), zu einem Anteil von 1/1. Das darunterliegende Grundstück von 2.000 qm gehört der Gemeinde Miroslava in ihrem Privatvermögen, nicht in ihrem öffentlichen Vermögen, und wird von der Miroslava Industrial Parc S.R.L. verwaltet. Automatic Invest hält zwei eingetragene dingliche Rechte am Grundstück: ein Erbbaurecht über 49 Jahre, begründet durch notarielle Urkunde Nr. 2237 vom 27. September 2023 und eingetragen am 28. September 2023, sowie ein Konzessionsrecht über 49 Jahre, eingetragen am 31. Juli 2020. Beide sind im Grundbuch eingetragen. Das Erbbaurecht hat eine Restlaufzeit von rund 46 Jahren.

5. Marktanalyse

Das unabhängige Gutachten von Appraisal & Valuation S.A., der Bewertungssparte von NAI Romania und seit 2010 korporatives ANEVAR-Mitglied, vom 10. Februar 2026, legt für die industrielle Mikrolage Miroslava folgende Marktparameter fest:

Der Gutachter bewertete die Marktgängigkeit der Immobilie als mittel und wandte das Ertragswertverfahren als Hauptmethode an, da Vergleichstransaktionen für zweckgebaute Industrie- und Technologieanlagen in der Mikrolage begrenzt sind. Das Sachwertverfahren ergab Netto-Wiederbeschaffungskosten allein für das Gebäude von 1.610.331 EUR, wovon der Marktwert von 1.030.000 EUR 64% ausmacht. Die Differenz spiegelt die rechtliche Struktur des Grundstücks und die vom Markt für diese Anlageklasse geforderte Rendite wider.

Der Großraum Iasi verzeichnet seit einigen Jahren eine anhaltende Entwicklungstätigkeit, gestützt durch öffentliche Infrastrukturinvestitionen und die Konzentration technischer Ausbildung und industrieller Arbeitgeber. Für eine eigengenutzte Industrieanlage dieser Art ist die Tiefe der regionalen Industriebasis der maßgebliche Faktor, nicht die Entwicklung der Wohnimmobilienpreise.

6. Finanzanalyse

Es handelt sich um eine Betriebskapital- und Expansionsfinanzierung. Es gibt keinen Immobilienerwerb und keinen Weiterverkauf, daher sind weder ein prognostizierter Verkaufspreis noch eine Entwicklungsmarge anzusetzen.

Mittelverwendung, neue Finanzierung beim Finanzierungsziel

Erreicht das Angebot seinen Höchstwert, steigt die neue Finanzierung auf 200.000 EUR, und beide Positionen erhöhen sich anteilig (8.000 EUR und 192.000 EUR). Die bei Auszahlung verfügbaren neuen Nettomittel betragen 96.000 EUR beim Ziel, bis zu 192.000 EUR beim Höchstwert, und werden zuerst zur Rückzahlung der Vorfinanzierung verwendet, sodass die gesamte besicherte Finanzierung des Darlehensnehmers über die Plattform bei rund 450.000 EUR bleibt. Die in den ersten beiden öffentlichen Angeboten gezeichneten 70.014 EUR wurden im Rahmen dieser Angebote ausgezahlt und werden unter derselben Sicherheit in diese Kampagne übernommen.

Das vorfinanzierte Projekt umfasst: Ausbau und Ausstattung der gemieteten Räume in Bukarest, Regale, Ladenmöbel und Präsentationssysteme, Logistikausrüstung, Werkzeuge und Prüfgeräte, den Aufbau eines lokalen Lagerbestands für schnellere Lieferungen an Kunden im Süden des Landes, die Auffüllung des Lagerbestands in Iasi, Personalgewinnung und Schulung, Vertriebsförderung sowie die Modernisierung der digitalen Infrastruktur des Unternehmens einschließlich Online-Shop, Produktkatalog, Bestandssynchronisierung zwischen beiden Standorten und eines CRM-Systems.

Besicherung

Finanzdaten des Unternehmens

Der Umsatz stieg 2024 um 2,9% und 2025 um 6,7%. Der Nettogewinn sank im selben Zeitraum von 296.805 EUR im Jahr 2023 auf 30.878 EUR im Jahr 2025, da das Unternehmen die Abschreibungen und Finanzierungskosten der Investition in das Technologietransferzentrum trug, das 2025 in Betrieb genommen wurde und die Bilanzsumme von 1,8 Mio. EUR im Jahr 2022 auf 6,17 Mio. EUR im Jahr 2023 erhöhte. Die Solvabilitätsquote, gemessen als Bilanzsumme zu Gesamtverbindlichkeiten, lag Ende 2025 bei 265,84%.

Rückzahlungsquelle

Das Kapital wird in einer Summe am Ende des 24. Monats zurückgezahlt. Der vom Darlehensnehmer angegebene Hauptrückzahlungsweg ist eine Bankrefinanzierung, besichert durch denselben Vermögenswert. Das Unternehmen unterhält bestehende Bankbeziehungen und hat bereits im März 2026 die schriftliche Zustimmung der Gemeinde Miroslava zur Eintragung einer Hypothek auf sein Erbbaurecht zugunsten einer Geschäftsbank erhalten, was die Bankfähigkeit der Sicherheitenstruktur bestätigt. Die monatlichen Zinsen werden aus dem operativen Cashflow bedient.

7. Finanzierung und Anlagemöglichkeit

So funktioniert der progressive Zins

Jede Anlage erhält ihren eigenen jährlichen Vertragszins, der bei Unterzeichnung festgelegt wird. Der Zins beginnt beim Mindestzinssatz von 10,00% und steigt innerhalb des Zinspools von 6,00 Prozentpunkten mit dem angelegten Betrag, gemäß den auf dieser Kampagnenseite veröffentlichten Zinsstufen. Für diese Kampagne gilt kein Frühzeichnerbonus. Der Darlehensnehmer zahlt 16,00% p.a. auf die gesamte Finanzierung; der nicht an die Anleger verteilte Teil des Pools ist die Gebühr der Plattform. Nach Unterzeichnung ändert sich der Zins einer Anlage während der gesamten Laufzeit nicht.

Kapitalstruktur und Finanzierungsplan

Das Angebot ist eine Finanzierung in einer einzigen Tranche zusätzlich zu den in den ersten beiden öffentlichen Angeboten gezeichneten Beträgen. Das Projekt wurde über eine Vorfinanzierungsrunde vorfinanziert, und die Anleger, die es vorfinanziert haben, werden aus dieser Runde anteilig im Verhältnis zu dem von jedem vorfinanzierten Betrag zurückgezahlt. Da die neue Finanzierung zuerst die Vorfinanzierung tilgt, erhöht sich das Gesamtengagement des Darlehensnehmers nicht um den vollen Betrag dieses Angebots und bleibt bei rund 450.000 EUR. Die erstrangige Hypothek auf das Technologietransferzentrum ist bereits zugunsten der STOCKESTATE CROWDFUNDING S.R.L. eingetragen, die im Namen der Anleger der früheren Angebote und dieses Angebots handelt, sodass kein Zeitraum besteht, in dem das Anlegerkapital unbesichert ist.

Rückzahlungswege in der Reihenfolge der Präferenz:

1. Bankrefinanzierung, besichert durch denselben Vermögenswert, der vom Darlehensnehmer angegebene Hauptweg
2. Operativer Cashflow aus dem erweiterten Handelsgeschäft an den Standorten Iasi und Bukarest
3. Zusätzliches Gesellschafterkapital
4. Eine Anschlussfinanzierung über stock.estate, vorbehaltlich der zu diesem Zeitpunkt geltenden Besicherungsanforderung

Plattform

stock.estate ist ein europäischer Schwarmfinanzierungsdienstleister, zugelassen von der Autoritatea de Supraveghere Financiara Rumäniens unter der Lizenz PJR28FSFPR/400002, tätig nach der Verordnung (EU) 2020/1503 (ECSPR).

8. Risiken und Risikominderung

• Rückzahlungsrisiko bei Fälligkeit. Die Finanzierung wird in einer einzigen Kapitalrate im 24. Monat zurückgezahlt, was voraussetzt, dass der Darlehensnehmer das Engagement bis dahin refinanziert oder ausreichend Liquidität angesammelt hat. Risikominderung: Der Beleihungsauslauf von 43,69% lässt erheblichen Spielraum gegenüber dem Gutachtenwert, der Darlehensnehmer hat bestätigt, dass die Sicherheitenstruktur bereits von einer Geschäftsbank als bankfähig akzeptiert wurde, und die Plattform hält eine eingetragene erstrangige Hypothek, die unabhängig von der Mitwirkung des Darlehensnehmers verwertbar ist.
• Ertragsentwicklung. Der Nettogewinn sank von 296.805 EUR im Jahr 2023 auf 30.878 EUR im Jahr 2025, da das Unternehmen die Kosten einer großen Industrieinvestition trug, bevor die neue Kapazität entsprechende Erträge erzielte. Risikominderung: Der Umsatz stieg in jedem dieser Jahre, die Investition ist abgeschlossen und in Betrieb, und das Darlehen ist durch den daraus entstandenen Vermögenswert besichert, nicht durch Gewinne.
• Umsetzungsrisiko der Expansion in Bukarest. Der neue Standort ist gemietet und im Ausbau, die Eröffnung wurde vom Darlehensnehmer für September 2026 geschätzt. Neue Fixkosten fallen vor den damit angestrebten Erträgen an. Risikominderung: Die Räume sind gemietet und nicht gekauft, was Fixkosten und Kapitalbindung bis zur kommerziellen Bestätigung des Standorts begrenzt; das bestehende Geschäft in Iasi und der Online-Kanal erwirtschaften weiterhin den Großteil der Erträge.
• Verwertung der Sicherheit. Das Gebäude steht im Volleigentum des Darlehensnehmers, das Grundstück darunter gehört jedoch der Gemeinde Miroslava und wird vom Darlehensnehmer aufgrund eines Erbbaurechts und einer Konzession genutzt. Die Verwertung setzt daher voraus, dass ein Ersteher in diese Rechte eintreten kann. Risikominderung: Das Grundstück gehört zum Privatvermögen der Gemeinde, nicht zu ihrem öffentlichen Vermögen; das Erbbaurecht ist ein eingetragenes dingliches Recht mit rund 46 Jahren Restlaufzeit und beleihbar; und die Gemeinde Miroslava hat schriftlich bestätigt, dass ein Ersteher im Rahmen der Verwertung in die Rechte und Pflichten des Darlehensnehmers eintreten kann.
• Bewertungsrisiko. Der Gutachtenwert beruht auf dem Ertragswertverfahren mit einem Kapitalisierungszinssatz von 9,50% auf eine fiktive Mieteinnahme, da Vergleichstransaktionen für diese Anlageklasse in der Mikrolage begrenzt sind. Risikominderung: Der sich ergebende Wert von 1.030.000 EUR entspricht 64% der vom Gutachter selbst geschätzten Netto-Wiederbeschaffungskosten allein des Gebäudes (1.610.331 EUR), und die gesamte besicherte Finanzierung liegt bei 43,69% des Gutachtenwerts.
• Währungsrisiko. Das Darlehen lautet auf Euro, während die Erträge des Darlehensnehmers überwiegend in rumänischen Lei erzielt werden. Eine Abwertung des Leu erhöht die Kosten für Bedienung und Rückzahlung in Landeswährung. Risikominderung: Ein Teil der Kosten des Darlehensnehmers lautet durch das Importgeschäft ebenfalls auf Fremdwährung, was einen teilweisen natürlichen Ausgleich bietet.
• Variabler Zins bei Unterzeichnung. Der Vertragszins jeder Anlage hängt vom angelegten Betrag und den bei Unterzeichnung geltenden Bedingungen ab, sodass zwei Anleger derselben Kampagne unterschiedliche Zinssätze erhalten können. Risikominderung: Der Zins wird vor Unterzeichnung angezeigt, ist nach Unterzeichnung für die gesamte Laufzeit fest und kann nie unter den Mindestzinssatz von 10,00% fallen.
• Illiquidität. Über die Plattform geschlossene Darlehen sind nicht zum Handel an einem geregelten Markt zugelassen, und ein Sekundärmarkt ist nicht gewährleistet. Anleger sollten bereit sein, die Anlage bis zur Fälligkeit zu halten.

Der Projektträger erklärt, dass nach seinem besten Wissen keine Angaben ausgelassen wurden und keine Angabe wesentlich irreführend oder unrichtig ist. Der Projektträger ist für die Erstellung des Anlageinformationsblatts verantwortlich (siehe Dokumente).