Automatic Invest - Technologietransferzentrum II

1. Zusammenfassung

Automatic Invest S.R.L., taetig unter der Marke automatic.ro, ist ein rumaenischer Haendler und Hersteller von Komponenten fuer die industrielle Automatisierung mit Sitz im Industriepark Miroslava, Kreis Iasi. Dies ist das zweite oeffentliche Angebot des Unternehmens auf stock.estate. Im ersten Angebot, eroeffnet am 10. August 2026, wurden 49.615 EUR von 24 Anlegern gezeichnet; diese Betraege werden als bereits zugesagt in die vorliegende Kampagne uebernommen. Das Unternehmen eroeffnet nun ein Anschlussangebot von insgesamt bis zu 250.000 EUR mit einer Laufzeit von 24 Monaten, davon bis zu 200.385 EUR an neuer Finanzierung, um den Ausbau und die Bestueckung seines neuen Standorts mit Lager, Showroom und Verkaufsflaeche in Bukarest abzuschliessen sowie Betriebskapital und digitale Infrastruktur zu finanzieren. Der Hoechstbetrag des Angebots betraegt 350.000 EUR: ueber das Ziel hinaus bis zu diesem Hoechstbetrag gezeichnete Betraege werden zu denselben Bedingungen angenommen.

Anleger erhalten einen progressiven Zinssatz zwischen 10,00% und 16,00% p.a., der zum Zeitpunkt der Unterzeichnung jeder Anlage entsprechend dem angelegten Betrag festgelegt wird, innerhalb eines Zinspools von 6,00 Prozentpunkten oberhalb des Mindestzinssatzes (Floor) von 10,00%. Die Zinsen werden monatlich gezahlt, und das Kapital wird in einer Summe bei Faelligkeit zurueckgezahlt. Es gibt keinen Cashback und keine Anlegergebuehren. Das Darlehen ist durch eine bereits eingetragene erstrangige Hypothek zugunsten der Anleger auf das Technologietransferzentrum des Unternehmens in Bratuleni besichert, das unabhaengig mit 1.030.000 EUR bewertet wurde. Bezogen auf die gesamte besicherte Finanzierung des Darlehensnehmers von 450.000 EUR entspricht dies einer Besicherungsquote von 229% und einem Beleihungsauslauf (LTV) von 43,69%.

2. Standortanalyse

Die Sicherheit und der Sitz des Unternehmens befinden sich im Dorf Bratuleni, Gemeinde Miroslava, Kreis Iasi, Rumaenien, innerhalb des Industrieparks Miroslava. Der Standort liegt im Metropolraum Iasi, der die Stadt Iasi und 19 benachbarte Gemeinden umfasst und nach Angaben von Eurostat zum 1. Januar 2018 eine geschaetzte funktionale staedtische Bevoelkerung von 507.775 Einwohnern hatte, womit er zu den groessten staedtischen Ballungsraeumen Rumaeniens zaehlt.

Miroslava ist eine der Gruendungsgemeinden des 2004 gegruendeten Metropolverbands Iasi und gehoert zu den sich am schnellsten entwickelnden Ortschaften des Kreises. Der Industriepark beherbergt Produktions- und Vertriebsbetriebe und bietet den steuerlichen Rahmen fuer Industrieparks gemaess dem rumaenischen Gesetz 186/2013. Die Zufahrt zur Immobilie erfolgt ueber die Kreisstrasse DC27A. Der Standort ist an Erdgas, Strom, kommunale Wasserversorgung und oeffentliche Kanalisation angeschlossen und durch den oeffentlichen Busverkehr erschlossen.

Iasi ist das wichtigste Wirtschaftszentrum der Region Moldau mit einer Konzentration technischer Universitaeten, darunter die Universitatea Tehnica Gheorghe Asachi, sowie einer wachsenden Industrie- und IT-Basis. Fuer ein industrielles Handelsunternehmen liegt der Standort Bratuleni damit in Reichweite der produzierenden Kundenbasis der Region, waehrend der Standort Bukarest die Abdeckung auf den Sueden des Landes ausweitet.

3. Profil des Projekttraegers

Automatic Invest S.R.L. ist eine rumaenische Gesellschaft mit beschraenkter Haftung, eingetragen am 18. Mai 2009 unter der Handelsregisternummer J22/960/2009, Steuernummer RO25566189. Sie befindet sich vollstaendig im Eigentum einer einzigen Gesellschafterin, die zugleich alleinige Administratorin ist; die Eigentuemer- und Fuehrungsstruktur ist seit 2016 unveraendert. Das gezeichnete und eingezahlte Kapital betraegt 500.000 RON.

Das Unternehmen ist unter der Marke automatic.ro und einer zweiten Domain, pro-cnc.ro, taetig. Sein Geschaeftsmodell ist gemischt: Es agiert als Importeur und Haendler von Industriekomponenten, als Hersteller eigener Anlagen und als Integrator von Automatisierungsloesungen. Das Unternehmen gibt an, im eigenen Namen zu verkaufen und nicht als provisionsbasierter Marktplatz fuer Produkte Dritter zu agieren.

Operatives Profil:

• 17 Jahre Geschaeftstaetigkeit unter der aktuellen Rechtsperson
• 14 Mitarbeiter (Durchschnitt 2025), gegenueber 9 im Jahr 2019
• Produktkatalog mit ueber 7.000 Artikeln aus den Bereichen pneumatische, mechanische und elektrische Komponenten
• Ladengeschaeft und Showroom am Sitz in Bratuleni, ergaenzend zum Online-Kanal
• Importe aus China und Vietnam; Vertriebspartnerschaften unter anderem mit HIWIN, LS Electric, TBI Motion, Rexroth, JELPC, EMAS, Rtelligent und WON
• Wiederkehrende Verkaeufe an die oeffentliche Hand ueber das rumaenische Vergabesystem (SICAP), mit Auftraegen nationaler Forschungsinstitute, Universitaeten, Wasserversorger und Verkehrsbetriebe bis Juli 2026
• Eigene CNC-Bearbeitung, Metallverarbeitung, Montage und Inbetriebnahme kundenspezifischer Industrieanlagen

Im November 2025 eroeffnete das Unternehmen am Standort Bratuleni das Technologietransferzentrum Automatic Industry, entwickelt als EU-gefoerdertes Projekt gemeinsam mit privaten Partnern und der Universitatea Tehnica Gheorghe Asachi Iasi. Das Unternehmen gibt an, dass das Zentrum im Bereich Informations- und Kommunikationstechnologie offiziell akkreditiert und im nationalen Register der Innovations- und Technologietransferinfrastrukturen eingetragen ist.

Der Umsatz ist in jedem der letzten zehn berichteten Jahre gewachsen, von 372.875 EUR im Jahr 2016 auf 1.223.069 EUR im Jahr 2025, eine Steigerung um das 3,3-Fache.

4. Projektuebersicht

Der als Sicherheit dienende Vermoegenswert ist das Technologietransferzentrum Automatic Industry, ein zweckgebautes Industrie- und Gewerbegebaeude, fertiggestellt im Jahr 2025.

• Adresse: Str. Mihail Sadoveanu Nr. 36, Dorf Bratuleni, Gemeinde Miroslava, Kreis Iasi, Rumaenien
• Grundbuch: Gebaeude eingetragen unter CF 85828-C1 Miroslava, Katasternummer 85828-C1; Grundstueck eingetragen unter CF 85828, Katasternummer 85828
• Gebaeudekonfiguration: Erdgeschoss zuzueglich teilweisem Obergeschoss (P+1E)
• Grundflaeche: 990 qm im Erdgeschoss
• Bruttogeschossflaeche: 1.738,2 qm
• Nutzflaeche: 1.580,8 qm
• Stellplaetze: 10
• Grundstueck: 2.000 qm, vollstaendig eingefriedet

Innere Aufteilung:

• Produktionshalle von 645,9 qm mit Brueckenkran
• Showroom von 82,4 qm
• Konferenzraum von 98,7 qm
• 12 Bueros auf beiden Ebenen
• Lagerflaechen, Technikraeume und Sanitaeranlagen

Technische Spezifikation:

• Stahlbetonkonstruktion mit Mauerwerk und Porenbetonausfachung
• Nicht begehbares Flachdach mit Bitumenbahn
• PVC-Fenster mit Waermeschutzverglasung
• Duales Heizsystem: Erdgaskesselanlage kombiniert mit Waermepumpen
• Fussbodenheizung im gesamten Gebaeude
• Photovoltaikanlage auf dem Dach
• Anschluesse an Erdgas, Strom, Trinkwasser und oeffentliche Kanalisation
• Epoxidharzboden im Produktionsbereich, Keramikfliesen in Bueros und Technikraeumen

Genehmigungs- und Fertigstellungsstatus:

• Baugenehmigung Nr. 338 vom 17. Juni 2022, ausgestellt von der Gemeindeverwaltung Miroslava
• Fertigstellungsbescheinigung Nr. 102020 vom 25. November 2025
• Abnahmeprotokoll Nr. 87634 vom 18. November 2025
• Im Grundbuch mit 100% Fertigstellung eingetragen am 2. Dezember 2025
• Energieausweis ausgestellt im Oktober 2025
• Technischer Zustand vom unabhaengigen Gutachter als sehr gut bewertet, ohne festgestellte Maengel und ohne Einstufung in eine seismische Risikoklasse

Eigentumsstruktur. Das Unternehmen haelt das Volleigentum am Gebaeude, eingetragen in einem eigenen Grundbuch (CF 85828-C1), zu einem Anteil von 1/1. Das zugrunde liegende Grundstueck von 2.000 qm steht im Eigentum der Gemeinde Miroslava innerhalb ihres Privatvermoegens, nicht ihres oeffentlichen Vermoegens, und wird von der Miroslava Industrial Parc S.R.L. verwaltet. Automatic Invest haelt zwei eingetragene dingliche Rechte am Grundstueck: ein Erbbaurecht ueber 49 Jahre, begruendet durch notarielle Urkunde Nr. 2237 vom 27. September 2023 und eingetragen am 28. September 2023, sowie ein Konzessionsrecht ueber 49 Jahre, eingetragen am 31. Juli 2020. Beide sind im Grundbuch eingetragen. Das Erbbaurecht hat eine Restlaufzeit von etwa 46 Jahren.

5. Marktanalyse

Das unabhaengige Gutachten, erstellt von Appraisal & Valuation S.A., der Bewertungssparte von NAI Romania und seit 2010 korporatives ANEVAR-Mitglied, vom 10. Februar 2026, legt fuer den industriellen Mikrostandort Miroslava die folgenden Marktparameter fest:

Der Gutachter bewertete die Marktgaengigkeit der Immobilie als mittel und wandte das Ertragswertverfahren als primaere Bewertungsmethode an, da Vergleichstransaktionen fuer zweckgebaute Industrie- und Technologieeinrichtungen am Mikrostandort nur begrenzt vorliegen. Das Sachwertverfahren ergab allein fuer das Gebaeude Netto-Wiederherstellungskosten von 1.610.331 EUR, gegenueber denen der Verkehrswert von 1.030.000 EUR 64% entspricht. Die Differenz spiegelt die Erbbaurechtsstruktur des Grundstuecks und die vom Markt fuer diese Anlageklasse geforderte Rendite wider.

Der Metropolraum Iasi verzeichnete in den letzten Jahren eine anhaltende Entwicklungstaetigkeit, gestuetzt durch oeffentliche Infrastrukturinvestitionen sowie die Konzentration technischer Bildungseinrichtungen und industrieller Arbeitgeber. Fuer eine eigengenutzte Industrieimmobilie dieser Art ist der massgebliche Markttreiber die Tiefe der regionalen Produktionsbasis und nicht die Entwicklung der Wohnimmobilienpreise.

6. Finanzanalyse

Es handelt sich um eine Transaktion zur Finanzierung von Betriebskapital und Expansion. Es gibt keinen Immobilienerwerb und keinen Weiterverkauf, daher sind kein prognostizierter Verkaufspreis und keine Entwicklungsmarge anzusetzen.

Mittelverwendung, neue Finanzierung in diesem Angebot

Der dem Darlehensnehmer bei Auszahlung zur Verfuegung stehende neue Nettoerloes betraegt 192.370 EUR. Die im ersten Angebot gezeichneten 49.615 EUR wurden im Rahmen jenes Angebots ausgezahlt und werden unter derselben Sicherheit in diese Kampagne uebernommen.

Die Mittel fuer Bukarest decken ab: Ausbau und Ausstattung der gemieteten Raeumlichkeiten, Regale, Ladenmoebel und Praesentationssysteme, Logistikausruestung, Werkzeuge und Pruefgeraete, den Aufbau eines lokalen Warenbestands fuer eine schnellere Belieferung der Kunden im Sueden des Landes, die Auffuellung des Warenbestands in Iasi, Personalgewinnung und Schulung, kommerzielle Werbung sowie die Modernisierung der digitalen Infrastruktur des Unternehmens einschliesslich Online-Shop, Produktkatalog, Bestandssynchronisation zwischen den beiden Standorten und eines CRM-Systems.

Besicherungsquote

Finanzkennzahlen des Unternehmens

Der Umsatz wuchs um 2,9% im Jahr 2024 und um 6,7% im Jahr 2025. Der Nettogewinn ging im selben Zeitraum von 296.805 EUR im Jahr 2023 auf 30.878 EUR im Jahr 2025 zurueck, da das Unternehmen die Abschreibungen und Finanzierungskosten der Investition in das Technologietransferzentrum verkraftete, das 2025 in Betrieb genommen wurde und die Bilanzsumme von 1,8 Millionen EUR im Jahr 2022 auf 6,17 Millionen EUR im Jahr 2023 erhoehte. Die Solvenzquote, gemessen als Bilanzsumme im Verhaeltnis zu den Gesamtverbindlichkeiten, lag Ende 2025 bei 265,84%.

Rueckzahlungsquelle

Das Kapital wird in einer Summe am Ende des 24. Monats zurueckgezahlt. Der vom Darlehensnehmer angegebene primaere Rueckzahlungsweg ist eine Bankrefinanzierung, besichert durch denselben Vermoegenswert. Das Unternehmen unterhaelt bestehende Bankbeziehungen und hat bereits im Maerz 2026 die schriftliche Zustimmung der Gemeinde Miroslava zur Eintragung einer Hypothek auf sein Erbbaurecht zugunsten einer Geschaeftsbank erhalten, was die Bankfaehigkeit der Sicherheitenstruktur bestaetigt. Die monatlichen Zinsen werden aus dem operativen Cashflow bedient.

7. Finanzierung und Anlagemoeglichkeit

Funktionsweise des progressiven Zinssatzes

Jede Anlage erhaelt ihren eigenen jaehrlichen Vertragszinssatz, der zum Zeitpunkt der Unterzeichnung festgelegt wird. Der Zinssatz beginnt beim Mindestzinssatz (Floor) von 10,00% und steigt innerhalb des Zinspools von 6,00 Prozentpunkten entsprechend dem angelegten Betrag gemaess den auf dieser Kampagnenseite veroeffentlichten Zinsstufen. Fuer diese Kampagne gilt kein Early-Bird-Aufschlag. Der Darlehensnehmer zahlt 16,00% p.a. auf die gesamte Finanzierung; der nicht an Anleger zugewiesene Teil des Pools ist das Entgelt der Plattform. Nach Unterzeichnung aendert sich der Zinssatz einer Anlage waehrend der gesamten Darlehenslaufzeit nicht.

Kapitalstruktur und Finanzierungsplan

Das Angebot ist eine Finanzierung in einer einzigen Tranche zusaetzlich zu den im ersten Angebot gezeichneten Betraegen. Die erstrangige Hypothek auf das Technologietransferzentrum ist bereits zugunsten der STOCKESTATE CROWDFUNDING S.R.L. eingetragen, die im Namen der Anleger des ersten Angebots und dieses Angebots handelt, sodass es keinen Zeitraum gibt, in dem das Anlegerkapital unbesichert ist.

Benannte Rueckzahlungswege, in der Reihenfolge der Praeferenz:

1. Bankrefinanzierung besichert durch denselben Vermoegenswert, der vom Darlehensnehmer angegebene primaere Weg
2. Operativer Cashflow aus dem erweiterten Handelsgeschaeft an den Standorten Iasi und Bukarest
3. Zusaetzliches Gesellschafterkapital
4. Eine Anschlussfinanzierung ueber stock.estate, vorbehaltlich der zu diesem Zeitpunkt geltenden Anforderung an die Besicherungsquote

Plattform

stock.estate ist ein europaeischer Schwarmfinanzierungsdienstleister, zugelassen von der Autoritatea de Supraveghere Financiara Rumaeniens unter der Lizenz PJR28FSFPR/400002 und taetig gemaess der Verordnung (EU) 2020/1503 (ECSPR).

8. Risiken und risikomindernde Massnahmen

• Rueckzahlungsrisiko bei Faelligkeit. Die Finanzierung wird als einmalige Kapitalrueckzahlung im 24. Monat getilgt, was voraussetzt, dass der Darlehensnehmer bis zu diesem Zeitpunkt entweder das Engagement refinanziert oder ausreichende Liquiditaet angesammelt hat. Risikominderung: Der Beleihungsauslauf (LTV) von 43,69% laesst erheblichen Spielraum gegenueber dem Gutachtenwert, der Darlehensnehmer hat bestaetigt, dass die zugrunde liegende Sicherheitenstruktur bereits von einer Geschaeftsbank als bankfaehig akzeptiert wurde, und die Plattform haelt eine eingetragene erstrangige Hypothek, die unabhaengig von der Mitwirkung des Darlehensnehmers vollstreckbar ist.
• Rentabilitaetsentwicklung. Der Nettogewinn ging von 296.805 EUR im Jahr 2023 auf 30.878 EUR im Jahr 2025 zurueck, da das Unternehmen die Kosten einer grossen Industrieinvestition verkraftete, bevor die neue Kapazitaet entsprechende Ertraege erwirtschaftete. Risikominderung: Der Umsatz wuchs in jedem dieser Jahre, die Investition ist abgeschlossen und in Betrieb genommen, und das Darlehen ist auf den daraus entstandenen Vermoegenswert und nicht auf Ertraege besichert.
• Umsetzungsrisiko der Expansion nach Bukarest. Der neue Standort ist gemietet und befindet sich im Ausbau; die Eroeffnung wird vom Darlehensnehmer fuer September 2026 geschaetzt. Neue Fixkosten fallen vor den damit angestrebten Ertraegen an. Risikominderung: Die Raeumlichkeiten sind gemietet und nicht gekauft, was Fixkosten und Kapitalbindung begrenzt, bis der Standort kommerziell validiert ist; der bestehende Betrieb in Iasi und der Online-Kanal erwirtschaften weiterhin den Grossteil der Ertraege.
• Verwertung der Sicherheit. Das Gebaeude steht im Volleigentum des Darlehensnehmers, das darunter liegende Grundstueck gehoert jedoch der Gemeinde Miroslava und wird vom Darlehensnehmer aufgrund eines Erbbaurechts und einer Konzession genutzt. Die Verwertung setzt daher voraus, dass ein Ersteher in diese Rechte eintreten kann. Risikominderung: Das Grundstueck gehoert zum Privatvermoegen der Gemeinde und nicht zu ihrem oeffentlichen Vermoegen; das Erbbaurecht ist ein eingetragenes dingliches Recht mit einer Restlaufzeit von etwa 46 Jahren und kann mit einer Hypothek belastet werden; und die Gemeinde Miroslava hat schriftlich bestaetigt, dass ein Ersteher in der Verwertung in die Rechte und Pflichten des Darlehensnehmers eintreten kann.
• Bewertungsrisiko. Der Gutachtenwert beruht auf dem Ertragswertverfahren unter Anwendung eines Kapitalisierungszinssatzes von 9,50% auf einen fiktiven Mietertrag, da Vergleichstransaktionen fuer diese Anlageklasse am Mikrostandort nur begrenzt vorliegen. Risikominderung: Der resultierende Wert von 1.030.000 EUR entspricht 64% der vom Gutachter selbst ermittelten Netto-Wiederherstellungskosten allein fuer das Gebaeude (1.610.331 EUR), und die gesamte besicherte Finanzierung ist auf 43,69% des Gutachtenwerts festgelegt.
• Waehrungsrisiko. Das Darlehen lautet auf Euro, waehrend die Ertraege des Darlehensnehmers ueberwiegend in rumaenischen Lei erzielt werden. Eine Abwertung des Leu erhoeht die Kosten fuer Bedienung und Rueckzahlung der Finanzierung in Landeswaehrung. Risikominderung: Ein Teil der Kostenbasis des Darlehensnehmers lautet aufgrund seiner Importtaetigkeit ebenfalls auf Fremdwaehrung, was einen teilweisen natuerlichen Ausgleich bietet.
• Variabler Zinssatz bei Unterzeichnung. Der Vertragszinssatz jeder Anlage haengt vom angelegten Betrag und von den bei Unterzeichnung geltenden Bedingungen ab, sodass zwei Anleger derselben Kampagne unterschiedliche Zinssaetze erhalten koennen. Risikominderung: Der Zinssatz wird vor der Unterzeichnung angezeigt, ist nach Unterzeichnung fuer die gesamte Darlehenslaufzeit fest und kann niemals unter den Mindestzinssatz (Floor) von 10,00% fallen.
• Illiquiditaet. Die ueber die Plattform vermittelten Darlehen sind nicht zum Handel an einem geregelten Markt zugelassen, und ein Sekundaermarkt ist nicht gewaehrleistet. Anleger sollten bereit sein, die Anlage bis zur Faelligkeit zu halten.

Der Projekttraeger erklaert, dass nach seinem Kenntnisstand keine Informationen ausgelassen wurden und keine Information wesentlich unrichtig oder irrefuehrend ist. Der Projekttraeger ist fuer die Erstellung des Anlageinformationsblatts (KIIS) verantwortlich (siehe Dokumente).