Victor Brauner 42B

1. Rezumat executiv

TIBET CONSTRUCT S.R.L. este o firmă de construcții din București, activă din 2006, specializată în sisteme de hidroizolații, termoizolații și acoperișuri pentru clădiri rezidențiale, comerciale și industriale. Compania atrage prin stock.estate 128.000 EUR pentru refinanțarea finanțării sale de capital de lucru pe o perioadă de 24 de luni.

Caracteristicile investiției:

• Dobândă progresivă între 10,00% și 16,00% pe an, fixată în momentul semnării fiecărei investiții în funcție de suma investită, în cadrul unui pool de dobândă de 6,00 puncte procentuale peste rata minimă de 10,00%. Dobânda se plătește lunar, iar principalul se rambursează într-o singură tranșă la scadență. Nu se aplică cashback și nici comisioane pentru investitori.
• Două apartamente lichide din București drept garanție: un apartament cu două camere în ansamblul TopZone Residence, Theodor Pallady, Sector 3, la aproximativ 800 m de stația de metrou Nicolae Teclu, finalizat în 2022, și un apartament cu două camere în Dudu, Chiajna, la marginea de vest a orașului, lângă Militari, finalizat în 2018.
• Grad de acoperire cu garanții de 150%: evaluările ANEVAR independente totalizează 192.000 EUR pentru un împrumut de 128.000 EUR, un raport împrumut/valoare de 66,67%.
• Ipotecă de rang 1 asupra ambelor apartamente, în favoarea investitorilor, prin STOCKESTATE CROWDFUNDING S.R.L. în calitate de agent de garanții.
• O afacere în creștere: veniturile din perioada ianuarie-august 2026 depășesc deja totalul anului 2025, iar compania a raportat profit net în 2024, 2025 și în 2026 până în prezent.

Contribuția dezvoltatorului. Bara de progres a acestei campanii pornește de la 192.000 EUR, valoarea de piață a celor două apartamente pe care compania le aduce în garanție pentru finanțare. Aceasta este aportul în natură al dezvoltatorului, nu bani atrași de la investitori: suma deschisă investitorilor în această ofertă este de 128.000 EUR.

2. Analiza locației

Cele două apartamente se află în două dintre cele mai active zone rezidențiale ale zonei metropolitane București, unul în partea de est și celălalt la marginea de vest a orașului.

Theodor Pallady / Nicolae Teclu, Sector 3 (estul Bucureștiului). În ultimul deceniu, fostele platforme industriale Policolor și Apolodor au devenit unul dintre cele mai dense cartiere rezidențiale noi ale orașului, cu ansambluri precum Palladium Residence, HILS Pallady, Estoria City și Reveria Pallady. Zona este deservită de stația de metrou Nicolae Teclu (M3), la aproximativ 800 m sau 7 până la 10 minute de mers pe jos, de linii de autobuz și tramvai STB pe Bulevardul Theodor Pallady și de legături rutiere rapide către Bulevardul Basarabia, centura Bucureștiului și autostrada A2. În apropiere se află magazine și servicii precum Auchan Pallady, IKEA, Decathlon, Leroy Merlin, Dedeman, Metro, Kaufland și Lidl, precum și o școală nou construită, grădinițe și Parcul Teilor.

Dudu, Chiajna (vestul Bucureștiului, județul Ilfov). Chiajna se învecinează cu Sectorul 6 și cu cartierul Militari și a cunoscut o creștere rezidențială susținută, în principal ansambluri moderne de apartamente cu regim de înălțime mic și mediu. Accesul spre oraș se face pe Drumul Ciorogârla, Strada Tineretului, Bulevardul Iuliu Maniu și centură, cu legături de transport public către Militari. Facilitățile din apropiere includ Militari Shopping Center, Auchan, Metro, Kaufland și Decathlon, școli, farmacii și restaurante.

București este cea mai mare și mai lichidă piață rezidențială din România, iar ambele locații sunt zone în care cererea cumpărătorilor și a chiriașilor este susținută de locuințele noi, de accesul la metrou sau la artere rutiere principale și de marile centre comerciale.

3. Profilul dezvoltatorului

TIBET CONSTRUCT S.R.L. activează de două decenii pe piața construcțiilor din România ca antreprenor specializat în sisteme de hidroizolații, termoizolații și acoperișuri. Lucrează direct pentru clienți privați și instituționali și ca subantreprenor specializat pentru antreprenori generali.

• Entitate juridică: TIBET CONSTRUCT S.R.L., cod fiscal RO18289026, număr de ordine în Registrul Comerțului J40/499/2006, înregistrată la 17 ianuarie 2006, cu sediul social în Str. Gheorghe Asachi nr. 2, Sector 5, București
• Website: www.tibetconstruct.ro
• Activitate: lucrări speciale de hidroizolații și termoizolații (CAEN 4399), în activitate neîntreruptă de 20 de ani
• Acționariat și conducere: asociat unic și administrator Constantin Bugiulescu
• Model de afaceri: o structură suplă, cu 2 angajați-cheie pentru management și coordonarea șantierelor, în timp ce proiectele mari sunt executate prin subantreprenori tehnici verificați, ceea ce menține costurile fixe reduse de la un sezon la altul
• Garanții: compania oferă garanții de 5 până la 15 ani pentru materiale și manoperă

Servicii și soluții tehnice

• Hidroizolații și termohidroizolații mono- și bistrat, inclusiv pe structuri din tablă cutată, cu membrane bituminoase modificate aplicate cu flacără (APP) și sisteme PVC/FPO; montaj de luminatoare și trape de fum
• Acoperișuri terasă și terase: terase circulabile și necirculabile, terase inversate și terase verzi cu membrane ANTIRADICE și straturi de drenaj și irigare
• Hidroizolații sub nivelul solului: fundații și pereți îngropați din beton armat, rezervoare, subsoluri tehnice, piscine, parcări și rampe auto
• Acoperișuri clasice din tablă fălțuită și țiglă metalică

Proiecte de referință

• Hidroizolații: Jovial Residence, City Life Residence, C. FI-BA S.A. Balotești, C.M. Eledur, Carina Residence, Opal Residence Bragadiru, Bardi Auto, Romib S.A., Complex Cosmopolis, Băneasa Lake View Residence, sedii BCR din Buzău, Curtea de Argeș și Constanța (subantreprenor), hala de producție CET Vest (subantreprenor), Fan Courier (subantreprenor), precum și clienți privați și asociații de proprietari
• Termohidroizolații: Jovial Residence, City Life Residence, Opal Residence Bragadiru, Băneasa Lake View Residence, Complex Cosmopolis, vilele de protocol BCR din Mamaia, sediul BCR din Sectorul 2 București (subantreprenor), Frank Prod Textil
• Finisaje interioare și exterioare: City Life Residence, Terra Nova Construct (termoizolație fațadă), sediile Romtelecom din Băneasa Shopping Center (subantreprenor), Carina Residence, Golden Otopeni Residence, Complex Cosmopolis

Lista de referințe este cea furnizată de companie.

4. Prezentarea garanțiilor

Împrumutul este garantat cu două apartamente finalizate cu două camere, ambele deținute 100% de TIBET CONSTRUCT S.R.L.

Apartamentul 1: Str. Victor Brauner nr. 42B, sc. B, et. 1, ap. 6, Sector 3, București (TopZone Residence)

• Living 20,1 mp, dormitor 14,8 mp, bucătărie 8,5 mp, baie 4,3 mp, hol 4,7 mp
• Suprafață utilă 52,4 mp, plus un balcon de 23,4 mp
• Etajul 1 al unei clădiri Ds+P+10 cu structură din beton armat, finalizată în 2022
• Carte funciară CF 244453-C1-U68 București Sector 3
• Valoare de piață: 100.000 EUR (raport ANEVAR, PST Appraisal, 14 iulie 2026)

Apartamentul 2: Str. Tineretului nr. 2B, ap. 135, Dudu, Chiajna, județul Ilfov

• Living, dormitor, bucătărie, baie, vestibul și balcon
• Suprafață utilă 47,16 mp
• Clădire din beton armat cu fațadă ventilată, ferestre din PVC cu geam termopan, lift și control acces, finalizată în 2018 (autorizație de construire nr. 6232 din 8 aprilie 2016, proces-verbal de recepție nr. 29455 din 28 august 2018)
• Finisaje interioare de calitate medie spre ridicată, ușă de intrare securizată
• Carte funciară CF 66027-C1-U256 Chiajna
• Valoare de piață: 92.000 EUR (raport ANEVAR, PST Appraisal, 26 iunie 2026)

Ambele unități sunt imobile rezidențiale finalizate, racordate la toate utilitățile (electricitate, gaz, apă, canalizare, telecomunicații).

5. Analiza pieței

Apartamentele cu două camere din ansambluri construite recent sunt formatul cel mai tranzacționat pe piața rezidențială din București, atât de către cei care le locuiesc, cât și de către investitorii care le închiriază, ceea ce susține lichiditatea garanției.

Ambele evaluări au fost întocmite de un evaluator autorizat ANEVAR, Péter Tibor de la PST Appraisal S.R.L., prin abordarea prin comparație de piață, cu comparabile de vânzare și de închiriere din aceleași zone: ansamblurile noi din jurul Theodor Pallady și zona rezidențială Militari și Chiajna.

6. Analiza financiară

Acesta este un împrumut de refinanțare pentru capital de lucru acordat unei companii operaționale, nu un proiect de dezvoltare, așadar nu există un preț de vânzare estimat.

Utilizarea fondurilor

Gradul de acoperire cu garanții

Date financiare ale companiei (RON)

Veniturile din primele opt luni ale anului 2026 depășesc deja totalul anului 2025, iar compania a raportat profit net în fiecare dintre ultimele două exerciții financiare și în 2026 până în prezent. Sursa: situațiile financiare anuale 2024 și 2025 depuse la ANAF; balanța de verificare la 31 august 2026.

Costul facilității

Beneficiarul plătește pentru facilitate o dobândă fixă de 16,00% pe an. Investitorii primesc între 10,00% și 16,00% pe an, în funcție de suma investită; diferența dintre rata plătită de beneficiar și rata investitorului reprezintă remunerația platformei. Investitorii nu suportă niciun comision.

Sursa de rambursare

Dobânda lunară se plătește din fluxul de numerar operațional al companiei. Principalul la scadență se rambursează din fluxul de numerar operațional și/sau prin refinanțarea bancară a celor două apartamente, vânzarea unuia sau a ambelor apartamente fiind o variantă suplimentară.

7. Finanțare și oportunitate de investiție

Cum funcționează dobânda progresivă

Fiecare investiție primește propria rată anuală contractuală, fixată în momentul semnării. Rata pornește de la minimul de 10,00% și crește în cadrul pool-ului de dobândă de 6,00 puncte procentuale în funcție de suma investită, conform pragurilor de dobândă publicate pe pagina acestei campanii. Odată semnată, rata unei investiții nu se modifică pe toată durata împrumutului.

Ieșirea. Principalul urmează să fie rambursat la scadență prin, în ordinea preferinței:

• fluxul de numerar operațional al companiei;
• refinanțarea bancară garantată cu cele două apartamente;
• vânzarea unuia sau a ambelor apartamente, a căror valoare de evaluare cumulată este de 1,5 ori valoarea împrumutului.

Platforma

stock.estate este un furnizor european de servicii de finanțare participativă autorizat de Autoritatea de Supraveghere Financiară din România sub licența PJR28FSFPR/400002, care operează în temeiul Regulamentului (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Riscuri și măsuri de atenuare

• Riscul de rambursare. Beneficiarul ar putea să nu plătească la timp dobânda sau principalul. Atenuare: împrumutul este garantat cu o ipotecă de rang 1 asupra a două apartamente finalizate, evaluate la 150% din valoarea împrumutului, care poate fi executată în numele investitorilor.
• Riscul de piață. Prețurile locuințelor din București ar putea scădea pe durata împrumutului. Atenuare: raportul împrumut/valoare de 66,67% absoarbe o scădere a prețurilor de aproximativ o treime înainte ca împrumutul să nu mai fie acoperit integral, iar ambele unități sunt apartamente cu două camere, formatul cel mai lichid de pe piața din București.
• Riscul de evaluare. Valorile de evaluare pot diferi de prețul obținut la vânzare. Atenuare: ambele evaluări sunt rapoarte ANEVAR independente, bazate pe comparabile recente de vânzare și de închiriere din zonă, iar garanția este împărțită între două imobile din două zone diferite.
• Rata variabilă la semnare. Rata contractuală a fiecărei investiții depinde de suma investită, astfel încât doi investitori din aceeași campanie pot primi rate diferite. Atenuare: rata este afișată înainte de semnare, rămâne fixă pe toată durata împrumutului după semnare și nu scade niciodată sub minimul de 10,00%.
• Riscul valutar. Împrumutul este denominat în euro, în timp ce veniturile companiei sunt în lei. O depreciere a leului crește costul în monedă locală al serviciului datoriei și al rambursării. Atenuare: proprietățile rezidențiale din București sunt evaluate și tranzacționate în euro, ceea ce susține valoarea garanției exprimată în euro.
• Lipsa de lichiditate. Împrumuturile încheiate prin platformă nu sunt admise la tranzacționare pe o piață reglementată și nu este garantată existența unei piețe secundare. Investitorii trebuie să fie pregătiți să păstreze investiția până la scadență.

Informațiile complete despre beneficiar și riscuri sunt prezentate în Fișa cu informații esențiale privind investiția (KIIS), în secțiunea Documente.

Titularul proiectului declară că, după cunoștința sa, nu a fost omisă nicio informație și nicio informație nu este în mod semnificativ înșelătoare sau inexactă. Titularul proiectului este responsabil pentru întocmirea fișei cu informații esențiale privind investiția (a se vedea Documente).