Via Cesare Balbo 28 — Torino

1. Rezumat executiv

Reinvesto Holding Company S.R.L., societate imobiliară din Torino deținută integral și administrată de Zaharia Petru Alin, achiziționează trei apartamente închiriate situate în Via Cesare Balbo 28, în cartierul Vanchiglia din Torino, imediat în spatele Mole Antonelliana. Unitățile vor fi eliberate în baza acordurilor de ieșire deja convenite cu ocupanții, renovate integral și vândute individual. Costul direct total al proiectului este de 659.000 EUR (achiziție 460.000 EUR, costuri accesorii 99.000 EUR, renovare 100.000 EUR), față de o valoare agregată de vânzare proiectată de 840.000 EUR. Campania își propune să atragă 500.000 EUR pe un termen de 12 luni, la o rată fixă anuală de 13,5%, plus un cashback de volum de până la 2% pe an, cu plata lunară a dobânzii și rambursarea integrală a principalului la scadență. Dezvoltatorul angajează 159.000 EUR capital propriu. Împrumutul este garantat printr-un gaj notarial asupra 100% din părțile sociale ale Reinvesto Holding Company S.R.L., gajul fiind constituit în aceeași ședință notarială în care se transferă fondurile. Raportul împrumut/valoare (LTV), la valoarea proiectată post-renovare, este de 59,5%.

2. Analiza locației

Imobilul este situat în Via Cesare Balbo 28, în cartierul Vanchiglia din Torino, capitala regiunii Piemont din nord-vestul Italiei. Torino este al patrulea oraș al Italiei, cu aproximativ 850.000 de locuitori în municipiu și peste 1,7 milioane în aria metropolitană. Via Cesare Balbo se află la câteva sute de metri în spatele Mole Antonelliana — simbolul orașului — în punctul în care Vanchiglia se întâlnește cu centrul istoric, la distanță de mers pe jos de Piazza Vittorio Veneto, de malul râului Po și de principalul campus al Universității din Torino (Campus Luigi Einaudi se află la mai puțin de 1 km).

Vanchiglia este unul dintre cele mai dinamice submarketuri rezidențiale ale orașului. Poziția sa între centrul istoric și polii universitari a generat o cerere susținută din partea tinerilor profesioniști, a mediului academic și a investitorilor, susținută de un proces activ de regenerare a străzilor, comerțului și destinațiilor de food-and-beverage. Observatorii pieței listează constant Vanchiglia — alături de San Salvario și Aurora — printre cartierele în apreciere ale orașului, pe fondul regenerării urbane și al proximității de sistemul universitar.

Piața rezidențială din Torino a intrat în 2026 în expansiune: prețul mediu de listare la nivel municipal a atins aproximativ 2.167 EUR/m² în februarie 2026, în creștere cu 5,55% față de anul anterior, iar volumele de tranzacții din T3 2025 au crescut cu 6,5% față de anul precedent. Zona Centro, cu care Via Cesare Balbo se învecinează, înregistrează cele mai ridicate valori din oraș, de aproximativ 4.100–4.200 EUR/m². Comparativ cu Milano, unde produsul central echivalent se tranzacționează la prețuri de două-trei ori mai mari pe metru pătrat, centrul Torino rămâne printre cele mai accesibile submarketuri prime dintre marile orașe italiene.

3. Profilul dezvoltatorului

Entitate juridică: Reinvesto Holding Company S.R.L. Sediul social: Via Gioacchino Rossini 21 bis, 10124 Torino (TO) Număr REA: TO – 1277630 Cod fiscal / TVA / înregistrare: 12270710010 Forma juridică: Società a Responsabilità Limitata (S.r.l.) Data înființării: 27 februarie 2020 Capital social: 90.000 EUR, integral vărsat Obiect de activitate: Achiziția, vânzarea, administrarea și închirierea de bunuri imobile proprii

Reinvesto Holding Company S.R.L. este deținută integral și administrată de Administratorul Unic Zaharia Petru Alin (născut la 23 mai 1991 la Bacău, România; cetățean italian, rezident în Moncalieri, TO), care deține toate puterile de administrare ordinară și extraordinară.

Înainte de a intra în imobiliare, Zaharia Petru Alin a reprezentat Italia ca vâslaș de elită la categoria ușoară: a câștigat medalia de aur la Campionatele Mondiale de Canotaj 2013 de la Chungju (opt rame categorie ușoară) și titluri mondiale U23 consecutive în 2012 și 2013 la patru rame categorie ușoară. După încheierea carierei sportive, a construit o afacere de dezvoltare rezidențială în zona Torino, care numără astăzi peste 10 ani de activitate, cu clădiri livrate în valoare agregată de peste 20 de milioane EUR.

Prin vehiculul afiliat AB.TO SRL, Zaharia Petru Alin a fost dezvoltatorul din spatele campaniei Via delle Rosine 15–17 de pe stock.estate (450.000 EUR, 14% pe an, termen de 3 luni), finalizată în martie 2026 și rambursată integral investitorilor. Prezenta campanie este prima ofertă a Reinvesto Holding Company S.R.L. pe platformă; situațiile financiare ale societății sunt disponibile în secțiunea Documente a paginii campaniei.

4. Prezentarea proiectului

Tipul proprietății: Trei apartamente rezidențiale într-o clădire de epocă, câte unul pe etaj (etajele 1, 2 și 3) Adresă: Via Cesare Balbo 28, 10124 Torino (TO), Italia — cartierul Vanchiglia Identificare cadastrală: Foglio 1277, Particella 208, Subalterni 3, 5 și 7 — Categoria A/3, câte 5 camere (vani) Suprafață cadastrală totală: 273 m² (95 m² + 89 m² + 89 m²), fiecare unitate cu pivniță

Caracteristici și statut:

• Trei apartamente de format identic, cu 5 camere, câte unul pe etaj, fiecare de aproximativ 89–95 m², cu pivniță
• Locație la câteva sute de metri în spatele Mole Antonelliana, la granița dintre Vanchiglia și centrul istoric
• Apartamentele sunt în prezent închiriate; acordurile de ieșire cu ocupanții au fost deja convenite pentru o contraprestație totală de 30.000 EUR, iar imobilul va fi predat liber de chiriași și de uzufructul existent la actul de achiziție
• Renovarea interioară integrală a celor trei unități, cu un buget de 100.000 EUR, pentru a aduce produsul la standardul stocului renovat, în vederea vânzării individuale
• Actul de achiziție este preconizat pentru septembrie 2026; lucrările de renovare sunt programate să se finalizeze până în decembrie 2026
• Comercializarea și vânzarea individuală a celor trei unități după finalizarea lucrărilor
• Renovarea se încadrează în regimul standard al lucrărilor interioare (regim CILA/SCIA); nu este necesară schimbarea destinației

5. Analiza pieței

Piața rezidențială din Torino se află într-o creștere generalizată. Prețul mediu de listare la nivel municipal a fost de aproximativ 2.167 EUR/m² în februarie 2026, în creștere cu 5,55% față de anul anterior, iar volumele de tranzacții la nivel de oraș au crescut cu 6,5% în T3 2025 față de aceeași perioadă din 2024 (surse: date de piață immobiliare.it / casaland, 2026). Dispersia pe zone este amplă: zona Centro conduce orașul cu aproximativ 4.163 EUR/m² (immobiliare.it, mai 2026; wikicasa a raportat 3.979 EUR/m² pentru Centro/Quadrilatero/Giardini Reali în noiembrie 2025), în timp ce cartierele periferice se tranzacționează sub 1.500 EUR/m².

Date specifice Vanchiglia. Cartierul Vanchiglia are o medie de aproximativ 2.760 EUR/m², semnificativ peste media orașului, cu 60% dintre listări situate între 2.015 EUR/m² și 3.660 EUR/m² (mercato-immobiliare.info, 2026). Comentariile independente de piață din 2026 (casaland, Grimaldi/Oltrepocase) clasează constant Vanchiglia printre cartierele în apreciere ale Torino, invocând regenerarea urbană și cererea generată de universități. În interiorul unui cartier, starea imobilului și micro-locația pot deplasa valorile cu 30–40%: produsul renovat de la granița cu Centro ocupă partea superioară a intervalului local.

Fundamentarea prețului. Valoarea agregată de vânzare proiectată de 840.000 EUR implică un preț mediu de 3.077 EUR/m² pentru cele trei unități. Această valoare:

• se situează în banda superioară documentată a intervalului Vanchiglia (2.015–3.660 EUR/m²), unde se tranzacționează în mod natural produsul renovat de la granița cu Centro;
• reprezintă o primă de aproximativ 11% față de media cartierului Vanchiglia (2.760 EUR/m²) — o creștere conservatoare pentru stoc integral renovat, având în vedere că mediile de cartier sunt dominate de inventar nerenovat, iar starea imobilului singură deplasează valorile cu 30–40% în interiorul unui cartier;
• rămâne cu aproximativ 26% sub media zonei Centro adiacente (4.163 EUR/m²), aflată la câteva sute de metri, ancorând prețul proiectului ca fiind conservator față de cel mai apropiat reper superior;
• se bazează pe o strategie per unitate: trei apartamente renovate lichide, de dimensiune medie (89–95 m²), formatul cel mai tranzacționat în rândul cumpărătorilor din Vanchiglia — profesioniști și familii.

Prețul de achiziție de 460.000 EUR (1.685 EUR/m²) este cu aproximativ 39% sub media cartierului Vanchiglia, reflectând starea închiriată și nerenovată a unităților și achiziția în bloc negociată — nucleul marjei proiectului.

6. Analiza financiară

Marje: marjă brută pe costul direct 27,5% (21,5% din venituri, 663 EUR/m²); marjă netă pe costul total 13,7% (12,1% din venituri, 372 EUR/m²).

Rambursarea împrumutului investitorilor va fi finanțată din veniturile vânzărilor individuale ale unităților, după finalizarea renovării (a se vedea Secțiunea 7).

7. Finanțare și oportunitatea de investiție

Structura de capital și planul de finanțare. Campania de 500.000 EUR, împreună cu 159.000 EUR capital propriu al dezvoltatorului, finanțează integral costul direct al proiectului de 659.000 EUR. Nu sunt avute în vedere alte tranșe externe. Canale de rambursare, în ordinea preferinței: (1) veniturile din vânzarea individuală a celor trei unități renovate; (2) refinanțarea bancară a activului finalizat, liber și renovat; (3) aport suplimentar de capital propriu, susținut de portofoliul mai larg al fondatorului.

stock.estate este un furnizor de servicii de finanțare participativă autorizat conform ECSPR (ASF România, licența PJR28FSFPR/400002), care operează în temeiul Regulamentului (UE) 2020/1503.

8. Riscuri și măsuri de diminuare

Riscul de piață. Risc: O deteriorare a pieței rezidențiale din Torino ar putea reduce prețurile de vânzare realizabile pentru cele trei unități. Diminuare: Prețul de ieșire de 3.077 EUR/m² se situează în intervalul documentat al Vanchiglia și cu 26% sub media zonei Centro adiacente; marja brută de 181.000 EUR oferă un tampon de 21,5% din venituri înainte ca principalul împrumutului să fie afectat, iar piața a intrat în 2026 cu prețuri și volume în creștere.

Riscul de achiziție și eliberare. Risc: Achiziția se realizează asupra unor unități închiriate, grevate de un uzufruct; nelivrarea imobilului liber ar putea compromite calendarul renovării. Diminuare: Acordurile de ieșire cu ocupanții au fost deja convenite pentru 30.000 EUR, iar actul de achiziție este structurat astfel încât imobilul să fie predat liber de chiriași și de uzufruct la semnare; gajul asupra părților sociale se constituie în aceeași ședință notarială cu transferul fondurilor.

Riscul de construcție. Risc: Întârzierile sau depășirile de cost la renovarea de 100.000 EUR ar putea amâna faza de vânzare. Diminuare: Lucrările sunt refaceri interioare în anvelopa rezidențială existentă, autorizate prin proceduri standard, cu un calendar de patru luni (septembrie–decembrie 2026) în cadrul unui împrumut de 12 luni; dezvoltatorul a livrat renovări comparabile de peste 10 ani, cu clădiri de peste 20 de milioane EUR.

Riscul de rambursare. Risc: Vânzări individuale mai lente decât cele estimate ar putea întârzia rambursarea la scadența de 12 luni. Diminuare: Cele trei unități sunt apartamente renovate de dimensiune medie — formatul cel mai lichid din cartier — iar planul de rambursare păstrează două canale suplimentare (refinanțarea bancară a activului finalizat; aport suplimentar de capital propriu). Campania anterioară a dezvoltatorului afiliat pe platformă (Via delle Rosine 15–17) a fost rambursată integral.

Riscul de contraparte. Risc: Reinvesto Holding Company S.R.L. are o dimensiune de sine stătătoare limitată în raport cu împrumutul. Diminuare: Societatea operează din 2020 în achiziția, administrarea și revânzarea de active rezidențiale; proprietarul său unic are un istoric de peste 10 ani și 20M+ EUR livrate, iar investitorii dețin un gaj asupra 100% din părțile sociale ale societății — care, după achiziție, va deține activul proiectului.

Riscul de executare a garanției. Risc: Într-un scenariu de dificultate, un gaj asupra părților sociale poate fi mai lent de executat decât o ipotecă imobiliară în dreptul italian. Diminuare: Activul dominant al societății gajate este chiar imobilul proiectului (valoare proiectată post-renovare de 840.000 EUR față de un împrumut de 500.000 EUR, LTV 59,5%), gajul se perfectează la ședința de transfer al fondurilor, iar structura o reproduce pe cea utilizată — și stinsă cu succes — în campania anterioară a dezvoltatorului pe platformă.