Sea View Costinești

1. Rezumat executiv

GUARDA TACOZ S.R.L. și NIVIMI RED CONSTRUCT S.R.L., două societăți românești care dețin împreună, în cote egale, un teren de 3.163 mp în zona de nord a localității Costinești, pe litoralul românesc al Mării Negre, își deschid prima ofertă pe stock.estate. Facilitatea este de până la 500.000 EUR pe 12 luni. Cele două societăți sunt codebitori solidari: fiecare răspunde pentru întreaga obligație. Au angajat deja 671.500 EUR din fonduri proprii în proiect, sumă afișată ca angajată în structura ofertei.

Autorizația de construire nr. 50 din 12 mai 2026 permite două imobile P+4E pe teren, 140 de apartamente în total. Dezvoltatorii le ridică în succesiune și finanțează proiectul în tranșe. Prezenta ofertă este prima tranșă și finanțează corpul C1, clădirea aflată acum în execuție: 50 de apartamente, 2.600,07 mp suprafață desfășurată și 2.057,60 mp suprafață utilă a apartamentelor. O parte din fonduri achită și restul de preț al terenului. Corpul C2, clădirea mai mare, cu 90 de apartamente, se va edifica într-o etapă ulterioară și nu este finanțat prin prezenta ofertă.

Investitorii primesc o dobândă progresivă între 10,00% și 16,00% pe an, fixată în momentul semnării fiecărei investiții în funcție de suma investită, în limita unui fond de dobândă de 6,00 puncte procentuale peste rata de bază de 10,00%. Dobânda se plătește lunar, iar principalul se rambursează într-o singură tranșă la scadență. Nu se aplică cashback și nici comisioane suportate de investitori.

Împrumutul este garantat cu ipotecă de rang I asupra întregului imobil și asupra tuturor construcțiilor prezente și viitoare edificate pe el: terenul înscris în CF 115676 Costinești și ambele corpuri, C1 în CF 115676-C1V și C2 în CF 115676-C2V. Un membru ANEVAR evaluează terenul la 996.000 EUR, iar lucrările deja executate pe el la 318.000 EUR, adică un colateral de 1.314.000 EUR. Raportat la facilitatea de 500.000 EUR, rezultă un raport împrumut/valoare de 38,05% și o acoperire a colateralului de 263%, față de pragul minim de 150% aplicat de platformă. Ipoteca se înscrie la sesiunea notarială la care se eliberează fondurile, deci nu există nicio perioadă în care capitalul investitorilor să fie negarantat.

2. Analiza amplasamentului

Imobilul este situat în satul Costinești, comuna Costinești, județul Constanța, pe litoralul românesc al Mării Negre, în zona „Zona Nord”, reglementată prin planul urbanistic de detaliu aprobat prin hotărârea consiliului local nr. 63 din 16 decembrie 2010. Terenul are deschidere la str. Portului.

Costinești este una dintre stațiunile consacrate ale litoralului sudic, situată între Constanța la nord și Mangalia la sud, ambele la aproximativ o jumătate de oră cu mașina. Economia stațiunii este sezonieră și orientată către turism, cu o populație rezidentă mult sub ocuparea din vară. Cererea pentru apartamente în stațiune vine din două direcții: cumpărători care achiziționează o locuință de vacanță pentru uz propriu și cumpărători care achiziționează unități mici pentru închiriere pe termen scurt în sezon.

Județul Constanța este una dintre cele mai active piețe rezidențiale din România. Județul a înregistrat 18.978 de tranzacții imobiliare în perioada ianuarie - august 2025, cu 6,3% mai multe față de anul anterior, și 2.670 de tranzacții în aprilie 2026, cu 16% mai multe decât în aprilie 2025. Prețul mediu pe metru pătrat util în Constanța a ajuns la 1.822 EUR în 2024, o creștere de 12% față de 2023, față de 1.593 EUR în 2021 și 904 EUR în 2014.

Raportul de evaluare identifică oferte de teren în micro-amplasamentul Costinești Zona Nord la 350,00 EUR, 354,55 EUR și 379,41 EUR pe mp, toate prețuri de ofertă cu o marjă de negociere de circa 10%, și constată că oferta de terenuri comparabile în zonă este limitată.

3. Profilul dezvoltatorilor

Proiectul este dezvoltat de două societăți care acționează împreună. Ambele au ca activitate principală declarată CAEN 4100, lucrări de construcții ale clădirilor rezidențiale și nerezidențiale, și dețin terenul și construcțiile în cote egale de 50/100. Autorizația de construire a fost emisă pe numele ambelor, GUARDA TACOZ S.R.L. și SOLID HOUSE STEEL S.R.L., aceasta din urmă fiind fosta denumire a NIVIMI RED CONSTRUCT S.R.L.

GUARDA TACOZ S.R.L.

• Societate românească cu răspundere limitată, înregistrată la 19 aprilie 2021, număr de ordine J2021001301138 (fost J13/1301/2021), cod unic de înregistrare 44136579
• Sediu social: Municipiul Constanța, Aleea Siracuzza nr. 1, Stațiunea Mamaia, Lot 2, Vila Turistică C2, camera 1, etaj 3, ap. 18, județul Constanța
• Asociat unic: Borgognon Iulian-Dumitru, 100%; administrator: Brînzariu Constantin, din 16 aprilie 2021
• Capital social subscris și vărsat: 200 RON
• Stare conform certificatului constatator nr. 3351044 din 9 septembrie 2026: în funcțiune, fără insolvență, dizolvare sau opoziții înregistrate
• Activitate: dezvoltarea și vânzarea de proprietăți rezidențiale și de vacanță în județul Constanța. Cifră de afaceri netă de 6.502.488 RON și profit net de 2.403.561 RON în 2024; cifră de afaceri netă de 1.876.298 RON și pierdere netă de 551.722 RON în 2025, pe măsură ce activitatea s-a orientat către achiziția și dezvoltarea amplasamentului din Costinești

NIVIMI RED CONSTRUCT S.R.L. (fostă SOLID HOUSE STEEL S.R.L.)

• Societate românească cu răspundere limitată, înregistrată la 9 august 2017, număr de ordine J2017002846138 (fost J13/2846/2017), cod unic de înregistrare 38085071
• Sediu social: sat Costinești, comuna Costinești, str. Emil Costinescu nr. 36, județul Constanța
• Asociat unic și administrator: Roșu Cristian, 100%, mandat prelungit la 30 iulie 2026
• Capital social subscris și vărsat: 200 RON
• Stare conform certificatului constatator nr. 3364594 din 10 septembrie 2026: în funcțiune, fără insolvență, dizolvare sau opoziții înregistrate
• Activitate: construcții. Fără cifră de afaceri în 2023, 2024 și 2025 și cu o pierdere netă de 54.901 RON în 2025, resursele societății fiind direcționate către achiziția amplasamentului din Costinești

Ambele societăți sunt vehicule mici, nu afaceri operaționale: GUARDA TACOZ a raportat un salariat în fiecare dintre ultimii trei ani, iar NIVIMI RED CONSTRUCT niciunul în 2024 și 2025. Rambursarea acestui împrumut nu depinde de veniturile lor curente din exploatare, ci de proiect și de colateral.

4. Prezentarea proiectului

Autorizația acoperă două imobile P+4E pe același teren. Corpul C1 este în execuție și este clădirea finanțată prin prezenta ofertă. Corpul C2 urmează într-o etapă ulterioară. Ipoteca care garantează împrumutul acoperă întregul imobil: terenul și tot ce se edifică pe el, prezent și viitor, deci se extinde asupra ambelor corpuri.

Terenul

• Adresă: str. Portului, sat Costinești, comuna Costinești, județul Constanța, România
• Carte funciară: CF 115676 Costinești, nr. cadastral 115676, teren intravilan, 3.163 mp, Lot 7 + Lot 12, Lot 13, Cvartal 9, destinație Locuințe/Locuințe Vacanță conform PUD „Zona Nord”
• Rezultat din alipirea CF 100023 și CF 110970, act notarial nr. 86 din 2 februarie 2026 și act administrativ nr. 12 din 19 ianuarie 2026
• Proprietate: GUARDA TACOZ S.R.L. 50/100 și NIVIMI RED CONSTRUCT S.R.L. 50/100, conform extrasului de carte funciară nr. 39314 din 7 septembrie 2026

Corpul C1, construcția finanțată

• Carte funciară: CF 115676-C1V, nr. cadastral 115676-C1V, înscris provizoriu ca bun viitor, cotă 1/2 fiecare, în baza autorizației de construire nr. 50 din 12 mai 2026 și a actului notarial nr. 951 din 13 mai 2026
• Regim de înălțime: parter plus patru etaje (P+4E)
• 50 de apartamente, câte zece pe nivel
• Suprafață la sol: 449,23 mp
• Suprafață desfășurată: 2.600,07 mp
• Suprafață utilă a apartamentelor, cu balcoane: 2.057,60 mp, o medie de aproximativ 41 mp pe apartament

Corpul C2, etapă ulterioară

• Carte funciară: CF 115676-C2V, nr. cadastral 115676-C2V, înscris provizoriu ca bun viitor, cotă 1/2 fiecare, în baza aceleiași autorizații de construire și a aceluiași act notarial
• Regim de înălțime: parter plus patru etaje (P+4E), 90 de apartamente
• Suprafață la sol: 814,43 mp; suprafață desfășurată 4.623,84 mp; suprafață utilă a apartamentelor, cu balcoane, 3.728,00 mp
• Nu este finanțat prin prezenta ofertă. Intră sub aceeași ipotecă de rang I și se adaugă garanției pe măsură ce este construit

Autorizații și avize

• Autorizația de construire nr. 50 din 12 mai 2026, emisă de Primăria Comunei Costinești pe numele ambelor societăți, pentru două corpuri P+4E. Suprafață construită 1.263,656 mp, suprafață desfășurată 7.223,848 mp, suprafață utilă 6.179,499 mp. Certificat de urbanism nr. 28 din 11 februarie 2026: POT propus sub maximul de 40%, CUT propus 1,99 față de un maxim de 2
• Proiectant general: Geabana V. Luiza-Marina, Birou Individual de Arhitectură, proiect nr. 02/2026
• Referate de verificare a calității nr. 746 din 7 mai 2026 (domeniile B1, D1, E, F) și nr. 1350 din 6 mai 2026 (domeniul A1, rezistență)
• Decizia etapei de evaluare inițială de mediu ANMAP nr. 103 din 6 aprilie 2026; avizul Direcției Județene pentru Cultură Constanța nr. 938 din 12 martie 2026; aviz de amplasament Rețele Electrice România
• Comunicarea de începere a execuției depusă la primărie la 27 mai 2026, lucrări începute la 28 mai 2026. Termenul de execuție de 24 de luni curge deci până în jurul datei de 28 mai 2028

Stadiul construcției la 10 septembrie 2026

• Excavații finalizate
• Placa peste parter turnată
• Stâlpii de la etajul 1 armați, cofraje și popi montate
• Excavator pe amplasament
• Evaluate de evaluatorul independent, la inspecția din 4 septembrie 2026, pe un cost segregat de 1.027 EUR pe metru pătrat desfășurat, lucrările de pe șantier însumează 317.892 EUR

Arheologie. Amplasamentul se află în situl arheologic Costinești-Parthenopolis, cod RAN 607749.01. Avizul direcției județene pentru cultură impune un raport de cercetare arheologică și adaptarea proiectului în cazul descoperirii de vestigii.

5. Analiza pieței

Raportul de evaluare nr. 562 din 11 septembrie 2026, întocmit de Sasu Nicolae, membru titular ANEVAR (legitimația nr. 19020, specializările EPI și EBM), în urma inspecției din 4 septembrie 2026, stabilește următorii parametri pentru micro-amplasamentul Costinești.

Evaluatorul descrie piața de vânzare ca fiind caracterizată de o ofertă moderată, fără semne de creștere, și de o cerere solvabilă în creștere, susținută de evoluția creditării. Cererea de închiriere pentru acest tip de proprietate este apreciată ca scăzută și în stagnare.

Fundamentarea prețului. Prețul-țintă de vânzare al dezvoltatorilor este de 1.300 EUR pe metru pătrat util. Acest preț se situează în partea inferioară a intervalului de 1.200 - 1.800 EUR pe mp observat de evaluator pentru unități comparabile în micro-amplasament și la 71% din media anului 2024 pentru municipiul Constanța. Corpul C1 este concentrat în unități mici, cu o medie de circa 41 mp utili, care pe piața litoralului românesc se tranzacționează la un preț pe metru pătrat mai mare decât unitățile mari, pentru că valoarea absolută a tranzacției este mai mică, iar produsul este potrivit pentru închiriere sezonieră. Ipoteza de preț este deci conservatoare față de intervalul documentat, nu peste el. Investitorii trebuie să rețină că prețul este exprimat fără TVA, că prețul efectiv obținut nu este fixat contractual și că absorbția a 50 de unități la corpul C1, și a 140 pe ansamblul proiectului, pe o piață de stațiune sezonieră poate dura mai mult decât un singur sezon de vânzare.

6. Analiza financiară

Aceasta este o tranzacție de dezvoltare: terenul este deja achiziționat, execuția este în curs la corpul C1, iar ieșirea se face prin vânzarea apartamentelor finalizate. Dezvoltatorii construiesc la un cost contractat all-in de 800 EUR pe metru pătrat desfășurat, teren inclus, exprimat fără TVA, și țintesc un preț de vânzare de 1.300 EUR pe metru pătrat util plus TVA. Suprafețele sunt preluate din documentația de arhitectură aprobată prin autorizația de construire nr. 50 din 12 mai 2026.

Economia este prezentată pe ansamblul proiectului, ambele corpuri și 140 de apartamente, pentru că terenul, autorizația, proiectul și ipoteca acoperă împreună cele două clădiri. Prezenta ofertă finanțează prima tranșă, corpul C1.

Utilizarea fondurilor

Fondurile nete disponibile beneficiarilor la tragere sunt de 480.000 EUR, din care 239.190 EUR se achită direct la sesiunea notarială pentru radierea ipotecii legale a vânzătorului.

Aportul propriu deja angajat de dezvoltatori

Reprezintă 11,4% din costul total al proiectului, angajat înainte de tragerea oricărui capital de la investitori.

Economia proiectului, ambele corpuri

Cele două corpuri comparate

De ce diferența dintre 800 și 1.300 EUR nu înseamnă o marjă de 38%. Cele două cifre se măsoară pe suprafețe diferite. Costul se aplică la suprafața desfășurată, care include casa scării, holurile, casa liftului, structura și spațiile tehnice. Prețul se aplică numai la suprafața utilă de apartamente care se vinde efectiv, adică 80,1% din suprafața desfășurată pe ansamblul celor două corpuri. Venitul pe metru pătrat desfășurat este așadar de 1.041 EUR, nu de 1.300 EUR, față de un cost all-in de 800 EUR. De aici rezultă marja brută de 23,2%.

Sensibilitate. Fiecare 100 EUR pe metru pătrat util mișcă rezultatul cu circa 579.000 EUR pe ansamblul proiectului.

Pragul de rentabilitate de 1.016 EUR pe metru pătrat util se situează cu 15% sub limita de jos a intervalului de 1.200 - 1.800 EUR pe mp al prețurilor de ofertă observate de evaluatorul independent pentru unități comparabile din microzonă.

Situația financiară a beneficiarilor, conform depunerilor la ANAF (RON)

Cursul de referință utilizat în restul acestei pagini este de 5,2536 RON/EUR, conform raportului de evaluare.

Sursa de rambursare

Principalul se rambursează într-o singură tranșă la finalul lunii 12, la 30 septembrie 2027. Rambursarea provine din vânzarea apartamentelor din corpul C1, dacă execuția avansează suficient de repede pentru ca unitățile să fie livrate și vândute în interiorul duratei, și în caz contrar din refinanțare bancară garantată cu același imobil. Aportul suplimentar de capital al asociaților și o finanțare subsecventă prin stock.estate sunt canale suplimentare aflate la dispoziția dezvoltatorilor.

7. Finanțarea și oportunitatea de investiție

Cum funcționează rata progresivă

Fiecare investiție primește propria rată anuală contractuală, fixată în momentul semnării. Rata pornește de la baza de 10,00% și crește în limita fondului de dobândă de 6,00 puncte procentuale, în funcție de suma investită, conform benzilor de dobândă publicate pe pagina campaniei. Beneficiarii plătesc 16,00% pe an pentru întreaga facilitate; partea din fondul de dobândă care nu este alocată investitorilor reprezintă comisionul platformei. Odată semnată, rata unei investiții nu se modifică pe toată durata împrumutului.

Mecanica garanției

La data acestei pagini, imobilul are o singură sarcină înscrisă: o ipotecă legală de 284.750 EUR în favoarea R V A Consulting Company S.R.L., vânzătorul cotei de 36/100 din teren, care garantează restul de preț neachitat. Este singura sarcină înscrisă.

La închiderea notarială, într-o singură sesiune: restul de preț de 239.190 EUR se achită către R V A Consulting Company S.R.L. din fondurile prezentei oferte; ipoteca legală a vânzătorului se radiază; iar ipoteca de rang I în favoarea investitorilor se înscrie asupra terenului și asupra tuturor construcțiilor prezente și viitoare de pe el. Fondurile se eliberează exclusiv la acea sesiune. Nu există nicio perioadă în care capitalul investitorilor să fie negarantat și nicio perioadă în care ipoteca investitorilor să se situeze după o altă sarcină.

Structura capitalului și planul de finanțare

Din costul rămas de finanțat, circa 1,63 milioane EUR revin corpului C1, clădirea finanțată prin prezenta ofertă, iar restul corpului C2. Costul de finalizare nu este acoperit de prezenta ofertă. Dezvoltatorii declară că îl vor acoperi din resurse proprii, din prevânzări ale apartamentelor și din finanțări suplimentare obținute separat, inclusiv din tranșe ulterioare.

Canalele de rambursare a principalului, în ordinea preferinței:

1. Încasările din vânzarea apartamentelor din corpul C1, inclusiv prevânzări încheiate înainte de finalizare
2. Refinanțare bancară garantată cu același imobil
3. Aport suplimentar de capital al asociaților
4. O finanțare subsecventă prin stock.estate, sub rezerva cerinței de acoperire a colateralului în vigoare la acel moment

Platforma

stock.estate este furnizor european de servicii de finanțare participativă, autorizat de Autoritatea de Supraveghere Financiară din România cu licența PJR28FSFPR/400002, care operează în temeiul Regulamentului (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Riscuri și măsuri de atenuare

• Riscul de finalizare. Costul de finalizare a proiectului este de 5.107.691 EUR, din care circa 1,63 milioane EUR revin corpului C1. Este de multe ori mai mare decât prezenta facilitate și nu este acoperit de ea. Dacă dezvoltatorii nu reușesc să atragă această sumă, clădirile pot rămâne nefinalizate. Atenuare: împrumutul este garantat cu valoarea de piață actuală a terenului și a lucrărilor de pe el, nu cu o clădire finalizată, la un raport împrumut/valoare de 38,05%; terenul singur este evaluat la 996.000 EUR, dublul facilității.

• Riscul de cost de construcție. Economia prezentată pe această pagină se sprijină pe costul all-in contractat de dezvoltatori, de 800 EUR pe metru pătrat desfășurat, teren inclus, așa cum a fost declarat de aceștia. Prețurile materialelor și disponibilitatea subantreprenorilor pe litoral se pot mișca pe durata unui șantier de doi ani. Atenuare: NIVIMI RED CONSTRUCT execută lucrările cu echipă proprie, la un cost pe care l-a contractat, împrumutul este garantat cu imobilul, nu cu marja proiectului, iar riscul de cost îl suportă dezvoltatorii.

• Finanțarea în tranșe. Proiectul este conceput să fie finanțat în tranșe, iar prezenta ofertă este prima. Tranșele ulterioare nu sunt angajate, nu sunt subscrise de stock.estate în acest moment și depind de condițiile de piață și de cerința de acoperire a colateralului în vigoare la acel moment. Atenuare: prezenta ofertă este dimensionată și garantată de sine stătător, independent de realizarea tranșelor ulterioare.

• Calendarul rambursării. Împrumutul ajunge la scadență la 30 septembrie 2027, în timp ce termenul de execuție din autorizația de construire curge până în jurul datei de 28 mai 2028. Livrarea și vânzarea apartamentelor în interiorul duratei împrumutului depind de avansarea execuției mai rapid decât calendarul permis. Atenuare: refinanțarea bancară garantată cu același imobil este canalul alternativ, iar raportul împrumut/valoare de 38,05% lasă spațiu pentru ea; aportul suplimentar de capital și o finanțare subsecventă prin platformă sunt opțiuni suplimentare.

• Riscul de absorbție. Piața rezidențială a litoralului românesc este puternic sezonieră. Absorbția a 50 de unități la corpul C1, și a 140 pe ansamblul proiectului, poate dura mai mult decât un singur sezon de vânzare, iar prețul efectiv obținut nu este fixat contractual. Atenuare: prețul-țintă de 1.300 EUR pe metru pătrat util se situează în partea inferioară a intervalului observat, iar unitățile au în medie circa 41 mp, un format lichid atât pentru cumpărătorii de locuințe de vacanță, cât și pentru investitorii în închiriere sezonieră.

• Riscul arheologic. Amplasamentul se află în situl arheologic Costinești-Parthenopolis, cod 607749.01. Direcția județeană pentru cultură impune un raport de cercetare arheologică și adaptarea proiectului în cazul descoperirii de vestigii, ceea ce poate întârzia lucrările. Atenuare: direcția pentru cultură a emis aviz favorabil, nr. 938 din 12 martie 2026, iar excavațiile pe amplasament sunt deja finalizate.

• Capacitatea financiară a beneficiarilor. Ambele societăți sunt vehicule mici, fără venituri din exploatare atribuibile acestui proiect: GUARDA TACOZ a raportat o pierdere netă de 551.722 RON în 2025, iar NIVIMI RED CONSTRUCT nicio cifră de afaceri și o pierdere netă de 54.901 RON. Atenuare: cele două sunt codebitori solidari, fiecare răspunzând pentru întreaga obligație; ambele figurează în funcțiune, fără insolvență, dizolvare sau opoziții, în certificatele constatatoare din 9 și 10 septembrie 2026; iar rambursarea este garantată cu imobilul, nu cu profitul.

• Riscul de executare. Ambele corpuri sunt înscrise în cartea funciară provizoriu, ca bunuri viitoare, iar înscrierea lor definitivă depinde de finalizarea lucrărilor. Executarea silită asupra unei structuri parțial edificate durează, iar o vânzare forțată poate obține semnificativ mai puțin decât valoarea de piață estimată. Atenuare: ipoteca acoperă terenul în proprietate deplină și tot ce se edifică pe el, iar terenul este evaluat separat la 996.000 EUR, adică 199% din facilitate doar el.

• Riscul valutar. Împrumutul este denominat în euro, în timp ce costurile beneficiarilor sunt preponderent în lei. O depreciere a leului majorează costul în monedă locală al serviciului datoriei și al rambursării. Atenuare: prețurile apartamentelor pe litoralul românesc sunt în mod uzual cotate și negociate în euro, ceea ce oferă o compensare naturală parțială.

• Rata variabilă la semnare. Rata contractuală a fiecărei investiții depinde de suma investită și de condițiile în vigoare la semnare, deci doi investitori din aceeași campanie pot primi rate diferite. Atenuare: rata este afișată înainte de semnare, este fixă pe toată durata împrumutului odată semnată și nu poate coborî niciodată sub baza de 10,00%.

• Nelichiditatea. Împrumuturile încheiate prin platformă nu sunt admise la tranzacționare pe o piață reglementată și nu este garantată existența unei piețe secundare. Investitorii trebuie să fie pregătiți să păstreze investiția până la scadență.

Dezvoltatorul de proiect declară că, potrivit cunoștințelor sale, nicio informație nu a fost omisă și că nicio informație nu este în mod semnificativ înșelătoare sau inexactă. Dezvoltatorul de proiect este responsabil pentru întocmirea fișei cu informații esențiale privind investiția (a se vedea secțiunea Documente).