Sea View Costinești II

1. Rezumat executiv

GUARDA TACOZ S.R.L. și NIVIMI RED CONSTRUCT S.R.L., două societăți românești care dețin împreună, în cote egale, un teren de 3,163 mp în zona de dezvoltare nordică a localității Costinești, pe litoralul românesc al Mării Negre, deschid prima ofertă pe stock.estate. Facilitatea este de până la EUR 550,000 pe o durată de 12 luni. Cele două societăți sunt codebitori solidari: fiecare răspunde pentru întreaga sumă. Acestea au investit deja în proiect EUR 532,200 din capitalul propriu, prezentați ca angajați în structura ofertei.

Autorizația de construire nr. 50 din 12 mai 2026 autorizează două clădiri P+4E pe teren, cu 140 de apartamente în total. Dezvoltatorii Proiectului le construiesc succesiv și finanțează proiectul în tranșe. Această ofertă reprezintă prima tranșă și finanțează blocul C1, clădirea aflată în prezent în construcție: 50 de apartamente, 2,600.07 mp suprafață construită desfășurată și 2,057.60 mp suprafață utilă a apartamentelor. O parte din sume acoperă și restul de plată din prețul de cumpărare a terenului. Blocul C2, clădirea mai mare, cu 90 de apartamente, urmează să fie construit într-o etapă ulterioară și nu este finanțat prin această ofertă.

Investitorii primesc o dobândă progresivă între 10.00% și 16.00% pe an, stabilită în momentul semnării fiecărei investiții în funcție de suma investită, în cadrul unui fond de dobândă de 6.00 puncte procentuale peste rata minimă de 10.00%. Dobânda se plătește lunar, iar principalul se rambursează într-o singură tranșă la scadență. Nu se aplică cashback și nici comisioane pentru investitori.

Împrumutul este garantat printr-o ipotecă de rang I asupra întregii proprietăți și asupra tuturor construcțiilor prezente și viitoare de pe aceasta: terenul înscris în CF 115676 Costinești și ambele clădiri, C1 în CF 115676-C1V și C2 în CF 115676-C2V. Un membru ANEVAR evaluează terenul la EUR 996,000 și lucrările deja existente pe acesta la EUR 179,000, o valoare a garanției de EUR 1,175,000. Raportat la facilitatea de EUR 550,000, aceasta corespunde unui raport împrumut/valoare (LTV) de 46.81% și unui grad de acoperire cu garanții de 214%, față de un minim al platformei de 150%. Ipoteca se înscrie în cadrul ședinței notariale în care se eliberează fondurile, astfel încât nu există niciun interval în care capitalul investitorilor să nu fie garantat.

2. Analiza locației

Proprietatea este situată în satul Costinești, comuna Costinești, județul Constanța, pe litoralul românesc al Mării Negre, în zona „Zona Nord” reglementată de planul urbanistic de detaliu aprobat prin hotărârea consiliului local nr. 63 din 16 decembrie 2010. Terenul are front la str. Portului.

Costinești este una dintre stațiunile consacrate ale litoralului românesc de sud, situată între Constanța, la nord, și Mangalia, la sud, ambele la aproximativ o jumătate de oră de mers cu mașina. Economia stațiunii este sezonieră și bazată pe turism, cu o populație rezidentă mult sub gradul de ocupare din sezonul estival. Cererea de apartamente în stațiune provine din două surse: cumpărători care achiziționează o unitate de vacanță pentru uz propriu și cumpărători care achiziționează unități mici pentru închiriere pe termen scurt în timpul sezonului.

Județul Constanța este una dintre piețele rezidențiale mai active din România. Județul a înregistrat 18,978 de tranzacții imobiliare între ianuarie și august 2025, în creștere cu 6.3% față de anul anterior, și 2,670 de tranzacții în aprilie 2026, în creștere cu 16% față de aprilie 2025. Prețul mediu pe metru pătrat util în Constanța a ajuns la EUR 1,822 în 2024, o creștere de 12% față de 2023, comparativ cu EUR 1,593 în 2021 și EUR 904 în 2014.

Evaluarea independentă identifică oferte de teren în microzona Costinești Zona Nord la EUR 350.00, EUR 354.55 și EUR 379.41 pe mp, toate prețuri cerute, cu o marjă de negociere de aproximativ 10%, și notează că oferta de terenuri construibile comparabile în zonă este limitată.

3. Profilul dezvoltatorului

Proiectul este dezvoltat de două societăți care acționează împreună. Ambele au ca activitate principală declarată CAEN 4100, construcții de clădiri rezidențiale și nerezidențiale, și ambele dețin terenul și clădirile în cote egale de 50/100. Autorizația de construire a fost emisă pe numele ambelor, GUARDA TACOZ S.R.L. și SOLID HOUSE STEEL S.R.L., aceasta din urmă fiind fosta denumire a NIVIMI RED CONSTRUCT S.R.L.

GUARDA TACOZ S.R.L.

• Societate cu răspundere limitată românească, înregistrată la 19 aprilie 2021, număr de înregistrare J2021001301138 (fost J13/1301/2021), cod fiscal 44136579
• Sediu social: Municipiul Constanța, Aleea Siracuzza nr. 1, Stațiunea Mamaia, Lot 2, Vila Turistică C2, camera 1, etaj 3, ap. 18, județul Constanța
• Asociat unic: Borgognon Iulian-Dumitru, 100%; administrator: Brinzariu Constantin, din 16 aprilie 2021
• Capital social subscris și vărsat: RON 200
• Stare conform certificatului constatator nr. 3351044 din 9 septembrie 2026: activă, fără insolvență, dizolvare sau opoziție înregistrate
• Activitate: dezvoltarea și vânzarea de proprietăți rezidențiale și de vacanță în județul Constanța. Cifră de afaceri netă de RON 6,502,488 și profit net de RON 2,403,561 în 2024; cifră de afaceri netă de RON 1,876,298 și pierdere netă de RON 551,722 în 2025, pe fondul orientării activității către achiziția și dezvoltarea terenului din Costinești

NIVIMI RED CONSTRUCT S.R.L. (fostă SOLID HOUSE STEEL S.R.L.)

• Societate cu răspundere limitată românească, înregistrată la 9 august 2017, număr de înregistrare J2017002846138 (fost J13/2846/2017), cod fiscal 38085071
• Sediu social: sat Costinești, comuna Costinești, str. Emil Costinescu nr. 36, județul Constanța
• Asociat unic și administrator: Rosu Cristian, 100%, mandat reînnoit la 30 iulie 2026
• Capital social subscris și vărsat: RON 200
• Stare conform certificatului constatator nr. 3364594 din 10 septembrie 2026: activă, fără insolvență, dizolvare sau opoziție înregistrate
• Activitate: construcții. Nicio cifră de afaceri înregistrată în 2023, 2024 sau 2025 și o pierdere netă de RON 54,901 în 2025, resursele societății fiind direcționate către achiziția terenului din Costinești

Ambele societăți sunt vehicule de mici dimensiuni, nu afaceri operaționale: GUARDA TACOZ a raportat un salariat în fiecare dintre ultimii trei ani, iar NIVIMI RED CONSTRUCT nu a raportat niciun salariat în 2024 și 2025. Rambursarea acestui împrumut nu depinde de veniturile lor operaționale curente; depinde de proiect și de garanție.

4. Prezentarea proiectului

Autorizația acoperă două clădiri P+4E pe un singur teren. Blocul C1 este în construcție și este clădirea finanțată prin această ofertă. Blocul C2 urmează într-o etapă ulterioară. Ipoteca ce garantează împrumutul acoperă întreaga proprietate: terenul și tot ce este edificat pe acesta, prezent și viitor, astfel încât se extinde asupra ambelor clădiri.

Teren

• Adresă: str. Portului, sat Costinești, comuna Costinești, județul Constanța, România
• Carte funciară: CF 115676 Costinești, număr cadastral 115676, teren intravilan, 3,163 mp, Lot 7 + Lot 12, Lot 13, Cvartal 9, destinație locuințe și locuințe de vacanță conform planului urbanistic de detaliu „Zona Nord”
• Rezultat din alipirea CF 100023 și CF 110970 prin actul notarial nr. 86 din 2 februarie 2026 și actul administrativ nr. 12 din 19 ianuarie 2026
• Proprietate: GUARDA TACOZ S.R.L. 50/100 și NIVIMI RED CONSTRUCT S.R.L. 50/100, conform extrasului de carte funciară nr. 39314 din 7 septembrie 2026

Blocul C1, clădirea finanțată

• Carte funciară: CF 115676-C1V, număr cadastral 115676-C1V, înscris provizoriu ca bun viitor, câte 1/2 fiecare, în baza autorizației de construire nr. 50 din 12 mai 2026 și a actului notarial nr. 951 din 13 mai 2026
• Configurație: parter plus patru etaje (P+4E)
• 50 de apartamente, câte zece pe nivel
• Amprentă la sol: 449.23 mp la nivelul parterului
• Suprafață construită desfășurată: 2,600.07 mp
• Suprafață utilă a apartamentelor, inclusiv balcoane: 2,057.60 mp, o medie de aproximativ 41 mp pe apartament

Blocul C2, o etapă ulterioară

• Carte funciară: CF 115676-C2V, număr cadastral 115676-C2V, înscris provizoriu ca bun viitor, câte 1/2 fiecare, în baza aceleiași autorizații de construire și a aceluiași act notarial
• Configurație: parter plus patru etaje (P+4E), 90 de apartamente
• Amprentă la sol: 814.43 mp la nivelul parterului; suprafață construită desfășurată 4,623.84 mp; suprafață utilă a apartamentelor, inclusiv balcoane, 3,728.00 mp
• Nu este finanțat prin această ofertă. Intră sub aceeași ipotecă de rang I și sporește garanția pe măsură ce este construit

Autorizații și avize

• Autorizația de construire nr. 50 din 12 mai 2026, emisă de Primăria Costinești pe numele ambelor societăți, pentru două clădiri P+4E. Suprafață construită 1,263.656 mp, suprafață construită desfășurată 7,223.848 mp, suprafață utilă 6,179.499 mp. Certificatul de urbanism nr. 28 din 11 februarie 2026: procent de ocupare a terenului sub maximul de 40%, coeficient de utilizare a terenului propus 1.99 față de un maxim de 2
• Proiectant general: Geabana V. Luiza-Marina, Birou Individual de Arhitectură, proiect nr. 02/2026
• Referate de verificare tehnică nr. 746 din 7 mai 2026 (exigențele B1, D1, E, F) și nr. 1350 din 6 mai 2026 (exigența A1, rezistență și stabilitate)
• Decizia etapei de încadrare ANMAP nr. 103 din 6 aprilie 2026; avizul Direcției Județene pentru Cultură Constanța nr. 938 din 12 martie 2026; avizul de amplasament de la Rețele Electrice România
• Începerea lucrărilor a fost comunicată primăriei la 27 mai 2026, iar lucrările au început la 28 mai 2026. Termenul de execuție de 24 de luni se împlinește, așadar, în jurul datei de 28 mai 2028

Stadiul construcției la 10 septembrie 2026

• Excavația finalizată
• Placa peste parter turnată
• Stâlpii de la etajul 1 armați, cofrajele și popii montați
• Excavator pe șantier
• Evaluate de evaluatorul independent la inspecția din 4 septembrie 2026, pe baza unui cost segregat de EUR 1,027 pe metru pătrat construit desfășurat, lucrările existente pe amplasament însumează EUR 178,647

Arheologie. Amplasamentul se află în cadrul sitului arheologic Costinești-Parthenopolis, cod în repertoriul arheologic național 607749.01. Avizul direcției județene pentru cultură impune un raport de cercetare arheologică și adaptarea proiectului dacă sunt descoperite vestigii.

5. Analiza pieței

Evaluarea independentă, raportul nr. 562 din 11 septembrie 2026 întocmit de Sasu Nicolae, membru titular ANEVAR (legitimația nr. 19020, specializările EPI și EBM), în urma unei inspecții din 4 septembrie 2026, stabilește următorii parametri pentru microzona Costinești.

Evaluatorul descrie piața de vânzare ca fiind caracterizată de o ofertă moderată, fără semne de creștere, și de o cerere solvabilă de cumpărare în creștere, susținută de evoluția creditării. Cererea de închiriere pentru acest tip de proprietate este apreciată ca redusă și stagnantă.

Justificarea prețului. Prețul de vânzare țintă al Dezvoltatorilor Proiectului este de EUR 1,300 pe metru pătrat util. Acest preț se situează în partea inferioară a intervalului observat de evaluator, de EUR 1,200 până la EUR 1,800 pe mp, pentru unități comparabile din microzonă, și la 71% din media din 2024 pentru municipiul reședință de județ Constanța. Blocul C1 este concentrat pe unități mici, cu o medie de aproximativ 41 mp suprafață utilă, care pe piața de pe litoralul românesc se tranzacționează la un preț pe metru pătrat mai ridicat decât unitățile mai mari, deoarece valoarea absolută a tranzacției este mai mică, iar produsul se pretează închirierii sezoniere. Ipoteza de preț este, prin urmare, conservatoare în raport cu intervalul documentat, nu peste acesta. Investitorii trebuie să rețină că prețul este exprimat fără TVA, că prețul obținut nu este fixat contractual și că absorbția celor 50 de unități din blocul C1, și a celor 140 la nivelul întregului proiect, pe o piață de stațiune sezonieră poate dura mai mult de un singur sezon de vânzări.

6. Analiza financiară

Aceasta este o tranzacție de dezvoltare: terenul este deja achiziționat, construcția este în desfășurare la blocul C1, iar ieșirea constă în vânzarea apartamentelor finalizate. Dezvoltatorii Proiectului construiesc la un cost total contractat de EUR 800 pe metru pătrat construit desfășurat, inclusiv terenul, exprimat fără TVA, și urmăresc un preț de vânzare de EUR 1,300 pe metru pătrat util plus TVA. Suprafețele sunt preluate din documentația de arhitectură aprobată prin autorizația de construire nr. 50 din 12 mai 2026.

Indicatorii economici sunt prezentați pentru proiectul în ansamblu, ambele clădiri și 140 de apartamente, deoarece terenul, autorizația, proiectul și ipoteca acoperă împreună cele două clădiri. Această ofertă finanțează prima tranșă, blocul C1.

Utilizarea fondurilor

Sumele nete disponibile împrumutaților la tragere sunt de EUR 528,000, din care EUR 239,190 se plătesc direct în cadrul ședinței notariale pentru radierea ipotecii legale a vânzătorului.

Capital propriu al dezvoltatorului deja investit

Aceasta reprezintă 9.0% din costul total al proiectului, angajat înainte de tragerea oricărui capital al investitorilor.

Indicatorii economici ai proiectului, ambele clădiri

Cele două clădiri comparativ

De ce diferența dintre EUR 800 și EUR 1,300 nu reprezintă o marjă de 38%. Cele două valori sunt raportate la suprafețe diferite. Costul se aplică suprafeței construite desfășurate, care include casele de scară, coridoarele, puțurile de lift, structura și spațiile tehnice. Prețul se aplică doar suprafeței utile a apartamentelor efectiv vândute, care reprezintă 80.1% din suprafața construită desfășurată la nivelul celor două clădiri. Venitul pe metru pătrat construit desfășurat este, așadar, de EUR 1,041, nu de EUR 1,300, față de un cost total de EUR 800. De aici provine marja brută de 23.2%.

Sensibilitate. Fiecare variație de EUR 100 pe metru pătrat util modifică rezultatul cu aproximativ EUR 579,000 la nivelul proiectului.

Prețul de prag de rentabilitate de EUR 1,018 pe metru pătrat util se situează cu 15% sub limita inferioară a intervalului de prețuri cerute de EUR 1,200 până la EUR 1,800 observat de evaluatorul independent pentru unități comparabile din microzonă.

Situațiile financiare ale împrumutaților, conform raportărilor depuse la ANAF (RON)

Cursul de schimb de referință utilizat în restul acestei pagini este de RON 5.2536 pentru un EUR, conform raportului de evaluare.

Sursa de rambursare

Principalul se rambursează într-o singură tranșă la sfârșitul lunii 12, la 30 septembrie 2027. Rambursarea provine din vânzarea apartamentelor din blocul C1, dacă construcția avansează suficient de repede pentru ca unitățile să fie livrate și vândute în cadrul termenului, iar în caz contrar din refinanțare bancară garantată cu aceeași proprietate. Capitalul suplimentar al asociaților și o facilitate ulterioară stock.estate sunt canale suplimentare aflate la dispoziția Dezvoltatorilor Proiectului.

7. Finanțare și oportunitate de investiție

Cum funcționează rata progresivă

Fiecare investiție primește propria rată anuală contractuală, stabilită în momentul semnării. Rata pornește de la minimul de 10.00% și crește în cadrul fondului de dobândă de 6.00 puncte procentuale în funcție de suma investită, conform pragurilor de rată publicate pe pagina acestei campanii. Împrumutații plătesc 16.00% pe an pentru întreaga facilitate; partea din fond nealocată investitorilor reprezintă comisionul platformei. Odată semnată, rata unei investiții nu se modifică pe toată durata împrumutului.

Mecanismul garanțiilor

La data acestei pagini, proprietatea este grevată de o singură sarcină înscrisă: o ipotecă legală de EUR 284,750 în favoarea R V A Consulting Company S.R.L., vânzătorul unei cote de 36/100 din teren, care garantează restul neachitat din acel preț de cumpărare. Aceasta este singura sarcină înscrisă în cartea funciară.

La încheierea notarială, într-o singură ședință: restul de EUR 239,190 este plătit către R V A Consulting Company S.R.L. din sumele acestei oferte; ipoteca legală a vânzătorului este radiată; iar ipoteca de rang I în favoarea investitorilor este înscrisă asupra terenului și asupra tuturor construcțiilor prezente și viitoare de pe acesta. Fondurile sunt eliberate doar în cadrul acestei ședințe. Nu există nicio perioadă în care capitalul investitorilor să nu fie garantat și nicio perioadă în care ipoteca investitorilor să aibă un rang inferior altei sarcini.

Structura capitalului și planul de finanțare

Din costul rămas de finanțat, aproximativ EUR 1.77 milioane se referă la blocul C1, clădirea finanțată prin această ofertă, iar restul la blocul C2. Costul de finalizare nu este acoperit de această ofertă. Dezvoltatorii Proiectului declară că acesta va fi finanțat din resurse proprii, din antevânzări ale apartamentelor și din finanțări suplimentare obținute separat, inclusiv tranșe ulterioare.

Canalele de rambursare a principalului, în ordinea preferinței:

1. Încasări din vânzarea apartamentelor din blocul C1, inclusiv antevânzări încheiate înainte de finalizare
2. Refinanțare bancară garantată cu aceeași proprietate
3. Capital suplimentar al asociaților
4. O facilitate ulterioară stock.estate, sub rezerva cerinței de acoperire cu garanții în vigoare la acel moment

Platforma

stock.estate este un furnizor european de servicii de finanțare participativă autorizat de Autoritatea de Supraveghere Financiară din România prin licența PJR28FSFPR/400002, care operează în temeiul Regulamentului (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Riscuri și măsuri de atenuare

• Riscul de finalizare. Costul de finalizare a proiectului este de EUR 5,246,936, din care aproximativ EUR 1.77 milioane se referă la blocul C1. Această sumă este de mai multe ori mai mare decât facilitatea și nu este finanțată prin aceasta. Dacă Dezvoltatorii Proiectului nu o pot atrage, clădirile pot rămâne nefinalizate. Atenuare: împrumutul este garantat cu valoarea de piață actuală a terenului și a lucrărilor existente pe acesta, nu cu o clădire finalizată, la un LTV de 46.81%; doar terenul este evaluat la EUR 996,000, de 1.8 ori facilitatea.

• Riscul costului de construcție. Indicatorii economici de pe această pagină se bazează pe costul total contractat al Dezvoltatorilor Proiectului, de EUR 800 pe metru pătrat construit desfășurat, inclusiv terenul, astfel cum a fost declarat de aceștia. Prețurile materialelor și disponibilitatea subcontractorilor pe litoralul românesc pot varia pe parcursul unei perioade de construcție de doi ani. Atenuare: NIVIMI RED CONSTRUCT execută lucrările cu echipă proprie, la un cost pe care l-a contractat, împrumutul este garantat cu proprietatea, nu cu marja proiectului, iar dezvoltatorii suportă ei înșiși riscul de cost.

• Finanțare în etape. Proiectul este conceput pentru a fi finanțat în tranșe, iar această ofertă este prima. Tranșele ulterioare nu sunt angajate, nu sunt analizate în prezent de stock.estate și depind de condițiile de piață și de cerința de acoperire cu garanții în vigoare la acel moment. Atenuare: această ofertă este dimensionată și garantată de sine stătător, independent de realizarea tranșelor ulterioare.

• Momentul rambursării. Împrumutul ajunge la scadență la 30 septembrie 2027, în timp ce termenul de execuție conform autorizației de construire se împlinește în jurul datei de 28 mai 2028. Livrarea și vânzarea apartamentelor în cadrul duratei împrumutului depind de avansarea construcției mai rapid decât calendarul autorizat. Atenuare: refinanțarea bancară garantată cu aceeași proprietate este canalul alternativ, iar LTV-ul de 46.81% lasă spațiu pentru aceasta; capitalul suplimentar al asociaților și o facilitate ulterioară pe platformă sunt opțiuni suplimentare.

• Riscul de absorbție. Piața rezidențială de pe litoralul românesc este puternic sezonieră. Absorbția celor 50 de unități din blocul C1, și a celor 140 la nivelul întregului proiect, poate dura mai mult de un singur sezon de vânzări, iar prețul obținut nu este fixat contractual. Atenuare: prețul țintă de EUR 1,300 pe metru pătrat util se situează în partea inferioară a intervalului observat, iar unitățile au în medie aproximativ 41 mp, un format lichid atât pentru cumpărătorii de locuințe de vacanță, cât și pentru investitorii în închirieri sezoniere.

• Riscul arheologic. Amplasamentul se află în cadrul sitului arheologic Costinești-Parthenopolis, cod 607749.01. Direcția județeană pentru cultură impune un raport de cercetare arheologică și adaptarea proiectului dacă sunt descoperite vestigii, ceea ce ar putea întârzia lucrările. Atenuare: direcția pentru cultură a emis un aviz favorabil, nr. 938 din 12 martie 2026, iar excavația pe amplasament este deja finalizată.

• Capacitatea financiară a împrumutaților. Ambele societăți sunt vehicule de mici dimensiuni, fără venituri operaționale atribuibile acestui proiect: GUARDA TACOZ a raportat o pierdere netă de RON 551,722 în 2025, iar NIVIMI RED CONSTRUCT nu a raportat cifră de afaceri și a înregistrat o pierdere netă de RON 54,901. Atenuare: cele două sunt codebitori solidari, fiecare răspunzând pentru întreaga sumă; ambele figurează ca active, fără insolvență, dizolvare sau opoziție, în certificatele constatatoare din 9 și 10 septembrie 2026; iar rambursarea este garantată cu proprietatea, nu cu veniturile.

• Riscul de executare. Ambele clădiri sunt înscrise în cartea funciară provizoriu, ca bunuri viitoare, iar înscrierea lor definitivă depinde de finalizarea lucrărilor. Executarea asupra unei construcții parțial edificate necesită timp, iar o vânzare silită poate obține un preț semnificativ mai mic decât valoarea de piață evaluată. Atenuare: ipoteca acoperă atât terenul aflat în proprietate deplină, cât și tot ce este construit pe acesta, iar terenul este evaluat separat la EUR 996,000, care singur reprezintă 181% din facilitate.

• Riscul valutar. Împrumutul este denominat în euro, în timp ce costurile împrumutaților sunt predominant în lei. O depreciere a leului crește costul în moneda locală al serviciului datoriei și al rambursării facilității. Atenuare: prețurile apartamentelor de pe litoralul românesc sunt de regulă exprimate și negociate în euro, ceea ce oferă o compensare naturală parțială.

• Rată variabilă la semnare. Rata contractuală a fiecărei investiții depinde de suma investită și de condițiile în vigoare la semnare, astfel încât doi investitori din aceeași campanie pot primi rate diferite. Atenuare: rata este afișată înainte de semnare, este fixă pe toată durata împrumutului odată semnată și nu poate scădea niciodată sub minimul de 10.00%.

• Lipsa de lichiditate. Împrumuturile încheiate prin intermediul platformei nu sunt admise la tranzacționare pe o piață reglementată și nu este garantată existența unei piețe secundare. Investitorii trebuie să fie pregătiți să dețină investiția până la scadență.

Inițiatorul proiectului declară că, din câte cunoaște, nu a fost omisă nicio informație și nicio informație nu este în mod semnificativ înșelătoare sau inexactă. Inițiatorul proiectului este responsabil pentru întocmirea fișei cu informații esențiale privind investiția (a se vedea Documente).