NBI pentru Avalon

1. Rezumat executiv

Investitorii stock.estate au oportunitatea de a cofinanța o facilitate de 500.000 € (ținta de finanțare), până la 600.000 € (valoarea maximă a ofertei) acordată către MVI Brand Investments S.R.L., companie din grupul North Bucharest Investments (NBI), pentru achiziția unui portofoliu de apartamente finalizate în Avalon Estate, comunitatea rezidențială dezvoltată de Prime Kapital pe malul Lacului Pipera, în zona Aviației-Pipera din nordul Bucureștiului. 300.000 € sunt deja angajați de beneficiar, iar pentru atingerea țintei se caută 200.000 € de capital nou, fiind acceptați până la 300.000 € de capital nou până la valoarea maximă, în aceleași condiții, în perioada 24 octombrie până la 15 noiembrie 2026, pe un termen de 6 luni, cu scadența la 15 mai 2027.

Grupul NBI este contrapartea din spatele acestei facilități. Companiile grupului, fondat de antreprenorul Vladislav Musteață, au raportat o cifră de afaceri netă agregată de 93,8 milioane RON (aprox. 17,5 milioane €) în 2025, în creștere cu 53% față de 2024, al cincilea an consecutiv de creștere, de la 6,7 milioane RON în 2021.

Împrumutul are o dobândă anuală progresivă de 10,00% până la 11,00%, fixată la momentul semnării fiecărei investiții în funcție de suma investită; dobânda se plătește lunar, iar principalul se rambursează integral la scadență. Împrumutul este garantat cu o ipotecă de rang I asupra unor apartamente finalizate și intabulate din portofoliul grupului NBI, cu o valoare de cel puțin 150% din suma atrasă (raport împrumut/valoare de cel mult 66,7%), înscrisă înainte de eliberarea fondurilor. Investiția minimă: 100 €.

2. Analiza locației

Avalon Estate este situat pe Bulevardul Pipera nr. 1-VIII M, între Aviației și Pipera, pe malul Lacului Pipera. Comunitatea are drum de acces propriu din Bulevardul Pipera și se află în apropierea Bulevardului Barbu Văcărescu, a Căii Floreasca și a Bulevardului Dimitrie Pompeiu, principalul coridor de birouri din nordul Bucureștiului. Cu mașina, Pipera Plaza se află la aproximativ 4 minute, Promenada Mall la aproximativ 8 minute, Băneasa Shopping City la aproximativ 18 minute, iar Aeroportul Internațional Henri Coandă la aproximativ 20 de minute. Stațiile de metrou Aurel Vlaicu și Pipera sunt la aproximativ 10 minute cu mașina, iar liniile de autobuz 343, 416, 449, 450 și 459 opresc în apropiere. Parcul Herăstrău se află la aproximativ 16 minute.

Zona Aviației-Pipera este una dintre cele mai căutate locații rezidențiale din București. Aceasta combină cea mai mare concentrare de clădiri de birouri moderne din oraș cu școli și grădinițe internaționale, spații comerciale și acces direct la coridoarele DN1 și A3. Cererea provine de la familii, expați și profesioniști care lucrează în districtul de afaceri din apropiere.

3. Profilul dezvoltatorului

Grupul. Grupul North Bucharest Investments (NBI) este un grup imobiliar din București fondat de Vladislav Musteață, fondatorul și CEO-ul acestuia. Grupul cumpără apartamente finalizate și intabulate în complexe rezidențiale consacrate din nordul Bucureștiului, la prețuri de portofoliu negociate, și le revinde cumpărătorilor finali prin propria rețea de vânzări și marketing, completată de servicii de design interior și administrare a proprietăților. Principalele sale companii operaționale sunt North Bucharest Marketing, VZ Ideal Home Solutions, Design Luxury Solutions, MVI Brand Investments și North Facility Services. Compania-mamă a grupului este North Group Investments S.R.L.

Companiile grupului și-au crescut cifra de afaceri netă agregată în fiecare dintre ultimii cinci ani:

În 2025 grupul a atins o cifră de afaceri netă de 93,8 milioane RON (aprox. 17,5 milioane €), cu 53% mai mult decât în 2024 și de aproape 14 ori nivelul din 2021, cu un profit net agregat de 10,1 milioane RON (aprox. 1,9 milioane €) și 43 de angajați. În perioada 2021 până la 2025, companiile grupului au înregistrat un profit net cumulat de 40,3 milioane RON și nu au datorii restante către administrația fiscală română (ANAF). Cifra de afaceri din 2025 a provenit în principal de la North Bucharest Marketing (34,6 milioane RON), VZ Ideal Home Solutions (29,1 milioane RON), Design Luxury Solutions (20,2 milioane RON), MVI Brand Investments (6,0 milioane RON) și North Bucharest Credit (0,7 milioane RON). Cifrele reprezintă suma situațiilor financiare statutare depuse de companiile grupului, astfel cum au fost compilate de Termene.ro, și nu sunt consolidate. Cifrele pentru 2025 reflectă structura actuală a grupului, sub North Group Investments S.R.L., inclusiv North Bucharest Credit S.R.L.

Grupul NBI este un beneficiar consacrat pe stock.estate: companiile sale au finalizat mai multe runde de finanțare pe platformă, iar facilitățile anterioare au fost rambursate integral sau se derulează conform graficului.

Beneficiarul. Beneficiarul împrumutului este MVI Brand Investments S.R.L. (CUI 41404839, Registrul Comerțului J2019009367405), o companie românească activă din 2019 în cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare proprii (CAEN 6810). Aceasta este deținută integral de North Group Investments S.R.L., are sediul social în Calea Floreasca 133-135-137 și Str. Cornescu 50-52, Et. 1, Sector 1, București, și este administrată de Vladislav Musteață. MVI Brand Investments a raportat o cifră de afaceri netă de 5,97 milioane RON în 2025, în creștere cu 73% față de 2024, profit net în fiecare an începând cu 2021 și stocuri imobiliare de 13,3 milioane RON la sfârșitul anului 2025.

Complexul. Avalon Estate este dezvoltat de Prime Kapital, investitor, dezvoltator și operator imobiliar activ în Europa Centrală și de Est, al cărui portofoliu din România include proiectele rezidențiale Marmura Residence și Silk District, precum și o rețea de centre comerciale.

4. Prezentarea proiectului

• Tipul proprietății: apartamente rezidențiale finalizate în comunitatea Avalon Estate; se finanțează exclusiv achiziția și revânzarea, nu lucrări de construcție sau dezvoltare
• Locație: Bulevardul Pipera nr. 1-VIII M, Aviației-Pipera, nordul Bucureștiului, pe malul Lacului Pipera
• Complexul: 505 locuințe finalizate, livrate în două faze (352 în faza 1 și 153 în faza 2), în clădiri de cel mult patru etaje, cu garsoniere, apartamente cu 2, 3 și 4 camere, penthouse-uri, case înșiruite și vile
• Comunitatea: acces controlat 24/7, acces auto limitat și alei exclusiv pietonale, un parc central, 28.000 mp de spații verzi și alei pietonale, un clubhouse cu sală de fitness și saună, o piscină naturală filtrată de plante acvatice, un loc de joacă pentru copii și spații comerciale la intrare
• Recunoaștere: premiu pentru arhitectură construită, secțiunea locuințe colective, la Anuala de Arhitectură București 2023
• Situația juridică: unitățile sunt achiziționate ca proprietăți finalizate și intabulate; pentru această tranzacție nu sunt necesare autorizații de construire
• Utilizarea fondurilor: facilitatea (500.000 € la ținta de finanțare, până la 600.000 €) este folosită pentru achiziția portofoliului de apartamente din Avalon Estate de către MVI Brand Investments
• Garanție: ipotecă de rang I asupra unor apartamente finalizate și intabulate din portofoliul grupului NBI, cu o valoare agregată de cel puțin 150% din suma atrasă, pe baza prețului de achiziție
• Momentul constituirii ipotecii: înscrisă în cartea funciară înainte de debursare; fondurile sunt eliberate exclusiv la sesiunea notarială
• Ieșire: revânzarea unităților către cumpărători finali prin rețeaua de vânzări NBI în termenul de 6 luni

5. Analiza pieței

Piața rezidențială din București a încheiat anul 2025 cu un preț mediu cerut de 2.204 € pe mp, în creștere cu 16,6% de la an la an (Imobiliare.ro), iar stocul premium de locuințe noi din nordul orașului, inclusiv Aviației și Pipera, se tranzacționează peste 2.500 € pe mp. Nordul Bucureștiului a depășit constant media orașului atât la creșterea prețurilor, cât și la gradul de absorbție, susținut de concentrarea angajatorilor multinaționali, a școlilor internaționale și de accesul la metrou și autostradă.

Avalon Estate este o comunitate finalizată în care, potrivit dezvoltatorului, au mai rămas disponibile la vânzare doar câteva locuințe. Unitățile finalizate dintr-o comunitate vândută integral, cu densitate redusă, pe malul lacului, reprezintă o ofertă limitată într-o subpiață în care majoritatea proiectelor noi sunt clădiri înalte.

Doi factori definesc a doua jumătate a anului 2026. Majorarea TVA pentru proprietățile rezidențiale de la 9% la 21% de la 1 august 2026 reprezintă un factor de presiune asupra cererii pentru revânzarea locuințelor noi. Întreruperea sistemului de carte funciară ANCPI din perioada 14 iulie până la 11 august 2026 a amânat un volum mare de tranzacții; e-Terra funcționează din nou începând cu 11-12 august 2026, iar restanțele sunt în curs de procesare, astfel încât ipotecile și vânzările pot fi din nou înscrise în mod normal. Termenul de 6 luni al acestei facilități limitează expunerea investitorilor la ambii factori.

6. Analiza financiară

Economia tranzacției. Întreaga sumă atrasă prin această campanie (500.000 € la ținta de finanțare, până la 600.000 € la valoarea maximă: 300.000 € deja angajați plus 200.000 € până la 300.000 € de capital nou) este folosită pentru achiziția portofoliului de apartamente. Unitățile sunt revândute cumpărătorilor finali cu o marjă țintă de 25% asupra costului de achiziție. Tabelul de mai jos este prezentat la valoarea maximă a ofertei (600.000 €); la ținta de finanțare se aplică proporțional aceleași marje.

Gradul de acoperire cu garanții. Ipotecă de rang I asupra unor apartamente ale grupului NBI evaluate, pe baza prețului de achiziție, la cel puțin 150% din suma atrasă (LTV de cel mult 66,7%), înscrisă înainte de debursare.

Situația financiară a grupului. Cifra de afaceri netă agregată a companiilor grupului NBI a crescut de la 6,7 milioane RON în 2021 la 93,8 milioane RON în 2025 (aprox. 17,5 milioane €), cu un profit net agregat de 10,1 milioane RON în 2025 (a se vedea secțiunea 3).

Situația financiară a beneficiarului (RON, situații financiare statutare depuse):

MVI Brand Investments a înregistrat profit net în fiecare exercițiu financiar începând cu 2021. Cifra de afaceri netă a crescut cu 73% în 2025, până la 5,97 milioane RON, stocurile deținute în vederea revânzării au ajuns la 13,3 milioane RON (aprox. 2,5 milioane €), iar capitalurile proprii totale la 3,11 milioane RON la sfârșitul anului 2025. Compania are o relație de creditare cu Libra Internet Bank, rambursată integral.

Profilul de credit (Termene.ro, 24 octombrie 2026). Risc comercial: Mediu (7,3/10). Rating de insolvență: Clasa D (probabilitate modelată 0,56%). Risc juridic: Scăzut. Situația fiscală: activă, înregistrată în scopuri de TVA, fără datorii restante la ANAF. Rapoartele financiare și juridice complete sunt disponibile în secțiunea Documente.

Sumele în EUR sunt convertite la cursul BNR din 23 octombrie 2026, de 5,3495 RON pentru 1 EUR.

Sursa de rambursare. Principalul se rambursează din revânzarea apartamentelor din Avalon Estate și a unor unități din stocul existent al grupului, prin rețeaua de vânzări NBI.

7. Finanțarea și oportunitatea de investiție

Parametrii împrumutului

Cum funcționează dobânda progresivă. Dobânda anuală a fiecărei investiții se stabilește la momentul semnării investiției, în funcție de suma investită, și rămâne fixă pe întreaga durată. Investițiile de 1.000 € sau mai mult beneficiază de dobânda maximă de 11,00% pe an. Investitorii nu plătesc niciun comision către platformă pentru această campanie.

Canalele de rambursare, în ordinea preferinței: (1) revânzarea apartamentelor din Avalon Estate și a stocului existent al grupului; (2) fluxul de numerar și aportul de capital la nivelul grupului NBI; (3) refinanțarea bancară; (4) o facilitate ulterioară stock.estate.

Informare în temeiul articolului 8 alineatul (3) din Regulamentul (UE) 2020/1503. NORTH GROUP INVESTMENTS S.R.L., asociatul unic al beneficiarului (beneficiar real Pavel Musteață), deține o participație de 5% în STOCKESTATE CROWDFUNDING S.R.L., operatorul platformei. Această ofertă este făcută în aceleași condiții ca orice altă ofertă de pe platformă.

Platforma. stock.estate este o platformă de finanțare participativă autorizată ECSPR (ASF România, licența PJR28FSFPR/400002) în temeiul Regulamentului (UE) 2020/1503.

8. Riscuri și măsuri de atenuare

• Riscul de rambursare / neexecutare. Beneficiarul ar putea să nu efectueze plățile programate. Atenuare: beneficiarul a fost profitabil în fiecare an începând cu 2021 și deținea stocuri imobiliare de 13,3 milioane RON la sfârșitul anului 2025; grupul din spatele acestuia a raportat o cifră de afaceri agregată de 93,8 milioane RON în 2025; ipoteca de rang I asigură un grad de acoperire de 150%.
• Riscul ciclului de vânzare. Dacă unitățile din Avalon Estate se vând mai lent decât s-a planificat, rambursarea principalului în luna 6 depinde de alte surse de lichiditate. Atenuare: rețeaua de vânzări a grupului, stocul existent și canalele de rambursare enumerate mai sus; în cazul prelungirii termenului, dobânda se acumulează la 13,00% pe an.
• Riscul sectorial și fiscal. Majorarea TVA de la 9% la 21%, în vigoare de la 1 august 2026, este de așteptat să reducă cererea pentru revânzarea locuințelor noi în a doua jumătate a anului 2026. Atenuare: termenul de 6 luni limitează expunerea; garanția constă în unități finalizate și intabulate într-una dintre cele mai lichide subpiețe din București.
• Riscul de evaluare a garanției. Gradul de acoperire este stabilit pe baza prețului de achiziție, nu pe baza unei evaluări independente. Atenuare: acoperirea de 150% oferă o marjă de siguranță de 33,3% față de împrumut; toate unitățile desemnate sunt finalizate și intabulate și, prin urmare, pot fi transferate imediat.
• Riscul de concentrare. Companii ale grupului NBI au alte facilități în derulare pe platformă. Atenuare: această facilitate are propria ipotecă de rang I dedicată, înscrisă înainte de debursare; ofertele anterioare ale grupului sunt prezentate în KIIS.
• Riscul de lichiditate. Nu există o piață secundară pentru acest instrument. Atenuare: niciuna în afara termenului fix de 6 luni; investitorii ar trebui să își dimensioneze alocarea în consecință.
• Riscul de platformă. În cazul în care stock.estate nu mai poate administra contractul de împrumut, este necesară o soluție alternativă. Atenuare: stock.estate va numi un administrator terț al împrumutului sau va transfera contractul direct către investitori; platforma funcționează în baza licenței ASF PJR28FSFPR/400002.

---

Titularul proiectului declară că, după cunoștințele sale, nu au fost omise informații și nicio informație nu este în mod semnificativ înșelătoare sau inexactă. Titularul proiectului este responsabil pentru întocmirea fișei cu informații esențiale privind investiția (a se vedea Documente).