K2 Odobești Retail Park

1. Rezumat executiv

GOLDBACH GROUP S.R.L., societatea holding a grupului Goldbach din București, dezvoltator de parcuri comerciale și street mall-uri ancorate de Lidl, atrage prin platforma stock.estate un împrumut bridge pe termen scurt pentru capital de lucru de 400.000 EUR, pe 6 luni. Fondurile consolidează aportul propriu al dezvoltatorului în K2 Odobești Retail Park, un magazin Lidl și o galerie comercială cu trei unități pe un teren de 9.000 mp în Odobești, județul Vrancea, realizat prin societatea de proiect deținută integral K2 ODOBEȘTI S.R.L.

Investitorii primesc o dobândă progresivă între 10,00% și 16,00% pe an, fixată în momentul semnării fiecărei investiții în funcție de suma investită, în limita unui fond de dobândă de 6,00 puncte procentuale peste rata de bază de 10,00%. Dobânda se plătește lunar, iar principalul se rambursează într-o singură tranșă la scadență. Nu se aplică cashback și nici comisioane pentru investitori.

Împrumutul este garantat cu ipotecă de rang I asupra terenului proiectului, un teren intravilan de 9.000 mp pe Str. Libertății, Odobești (CF 62877 Odobești), proprietatea K2 ODOBEȘTI S.R.L., care constituie ipoteca în calitate de garant ipotecar terț. Valoarea de referință a colateralului este prețul de 630.000 EUR plătit pentru teren prin contractul autentificat sub nr. 916 din 30 septembrie 2025: raportat la facilitatea de 400.000 EUR, raportul împrumut/valoare este de 63,49%, iar acoperirea colateralului de 157,50%. Sursa de rambursare este finanțarea bancară a proiectului aprobată de Banca Transilvania pentru K2 ODOBEȘTI S.R.L., estimată în circa trei luni.

2. Analiza locației

Odobești, județul Vrancea. Odobești este un oraș din estul României, la circa 10 km vest de Focșani, reședința județului Vrancea, la poalele dealurilor Vrancei și în centrul uneia dintre cele mai cunoscute zone viticole ale țării. Terenul proiectului se află pe Str. Libertății, artera principală a orașului, cu front direct și vizibilitate de la drumul de acces.

Zona de atracție și concurența. Odobești avea 9.423 de locuitori la recensământul din 2021; potrivit dezvoltatorului, zona de atracție pe o rază de 8 km cuprinde circa 18.286 de locuitori din Odobești și comunele învecinate. Comerțul alimentar modern din oraș se limitează la un magazin Profi și unul Penny, ceea ce susține cererea pentru un parc comercial ancorat de Lidl, cu galerie non-food și parcare deschisă.

3. Profilul împrumutatului

• Persoana juridică: GOLDBACH GROUP S.R.L., CUI 47588919 (plătitor de TVA), nr. Registrul Comerțului J2023002237409 (fost J40/2237/2023), înregistrată la 7 februarie 2023, cu sediul social în Calea Floreasca nr. 165, One Tower, etaj 4, camera 4, Sector 1, București
• Activitate: societate holding (CAEN 6421) a grupului Goldbach, cu participații în societăți de proiect și în societăți ale grupului pentru dezvoltare, proiectare și execuție, consultanță și energie solară
• Acționariat și conducere: asociați Avădanei Florentin-Claudiu (50%) și Oancea Elena (50%); administrator Avădanei Florentin-Claudiu
• Participații directe (09.10.2026): 100% în K2 ODOBEȘTI, GOLDBACH ENERGY, MOTRU SOLAR ENERGY, K2 RETAIL PROPERTIES, K2 ASSETS și K2 BERCENI; 76% în K2 STEFANESTI; 50% în GOLDBACH DEVELOPMENT și GOLDBACH DESIGN&BUILD; 46% în GOLDBACH CONSULTING; 20% în K2 DROBETA
• Experiență: proiectele de retail livrate de grup includ magazinul Lidl din Berceni (2025), Aurora Retail Park Bacău (mai 2026) și galeria comercială Râșnov (2024); opt societăți de proiect cu street mall-uri în Moreni, Titu, Zărnești, Vălenii de Munte, Orăștie, Motru, Oravița și Huși au fost finalizate și au ieșit din grup la 10 octombrie 2025
• Situație: în funcțiune, fără datorii restante la bugetul de stat, fără dosare în instanță și fără mențiuni de insolvență (raport Termene.ro din 22 octombrie 2026)
• Website: goldbachgroup.ro

4. Prezentarea proiectului și a colateralului

Proiectul. K2 Odobești Retail Park cuprinde un supermarket Lidl și o galerie comercială cu trei unități, cu o suprafață închiriabilă totală de 3.109 mp, parcare deschisă, drumuri de acces, post de transformare și amenajări exterioare. Autorizațiile de construire nr. 63 (Lidl) și nr. 64 (galeria comercială) au fost emise de Primăria Orașului Odobești la 19 octombrie 2026. Dezvoltatorul raportează un contract de închiriere cu Lidl semnat la 21 noiembrie 2024 pe 10 ani de la deschidere, contracte cu Pepco și Sinsay semnate pe 5 ani și al treilea chiriaș în curs de selecție. Construcția este planificată din T3 2026, iar deschiderea în T2 2027 (calendarul dezvoltatorului).

Colateralul.

• Adresă: Str. Libertății, Odobești, județul Vrancea
• Carte funciară: CF 62877 Odobești, nr. cadastral 62877; teren intravilan de 9.000 mp, categoria de folosință arabil, tarla 55, parcelele 1272-1281, fără construcții intabulate
• Proprietar: K2 ODOBEȘTI S.R.L. (CUI 48183670), proprietar unic (1/1), filială 100% a împrumutatului, în calitate de garant ipotecar terț
• Titlu: dobândit prin contractul de vânzare autentificat sub nr. 916 din 30 septembrie 2025, cu prețul de 630.000 EUR, achitat integral
• Sarcini: extrasul de carte funciară din 27 august 2026 nu arată nicio ipotecă; partea a III-a consemnează o servitute de trecere de circa 500 mp în favoarea terenului vecin (nr. cadastral 62862)

5. Analiza pieței

Parcurile comerciale ancorate de Lidl din orașele mici și medii ale României combină un magazin alimentar discount cu chiriași non-food precum Pepco și Sinsay și atrag clienți din zona rurală înconjurătoare. Grupul Goldbach a livrat acest format în mai multe orașe, iar opt astfel de societăți de proiect au fost finalizate și au ieșit din grup în octombrie 2025.

Baza colateralului. Pentru această ofertă nu a fost întocmită o evaluare independentă. Valoarea de referință este prețul efectiv plătit pentru teren în septembrie 2025, de 630.000 EUR, adică 70 EUR pe mp. Această valoare nu reflectă autorizațiile de construire emise și contractele de închiriere semnate.

Sensibilitate. O reducere de 20% la vânzare forțată aplicată la 630.000 EUR conduce la 504.000 EUR, valoare care acoperă în continuare facilitatea de 400.000 EUR, la un raport împrumut/valoare de circa 79%. O reducere de circa 37% ar aduce valoarea colateralului la nivelul facilității.

6. Analiza financiară

Este un împrumut bridge pe termen scurt pentru capital de lucru acordat holdingului grupului, rambursat din finanțarea bancară a proiectului.

Utilizarea fondurilor

Bugetul proiectului (estimări ale dezvoltatorului)

Datele financiare ale împrumutatului, depuse la ANAF (RON)

Holdingul nu are cifră de afaceri și nici salariați; veniturile sale sunt în principal venituri financiare din participații.

Imaginea de grup (RON, ANAF, agregare simplă fără eliminări intragrup)

Sursa de rambursare

Principalul se rambursează într-o singură tranșă la scadență, la 6 luni de la închiderea campaniei. Sursa de rambursare este finanțarea bancară a proiectului aprobată de Banca Transilvania pentru K2 ODOBEȘTI S.R.L., estimată în circa trei luni; întrucât banca se așteaptă să ia garanții asupra aceluiași teren, prezentul împrumut se rambursează la tragerea finanțării bancare sau înaintea acesteia. Căile alternative sunt fluxurile de numerar ale grupului, vânzarea terenului și aportul suplimentar al asociaților. Valorificarea terenului ipotecat este soluția de rezervă.

7. Finanțare și oportunitate de investiție

Cum funcționează dobânda progresivă

Fiecare investiție primește propria rată anuală contractuală, fixată în momentul semnării. Rata pornește de la rata de bază de 10,00% și crește în limita fondului de dobândă de 6,00 puncte procentuale, în funcție de suma investită, conform grilei publicate pe această pagină a campaniei. Împrumutatul plătește 16,00% pe an pentru întreaga facilitate; partea din fond care nu este alocată investitorilor reprezintă comisionul platformei. Odată semnată, rata unei investiții nu se mai modifică pe durata împrumutului.

Platforma

stock.estate este un furnizor european de servicii de finanțare participativă autorizat de Autoritatea de Supraveghere Financiară din România sub nr. PJR28FSFPR/400002, care operează conform Regulamentului (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Riscuri și măsuri de atenuare

• Structura de holding. Împrumutatul este o societate holding fără cifră de afaceri operațională, iar proiectul este realizat de filiala sa. Atenuare: ipoteca este constituită de filiala care deține terenul, iar holdingul a raportat în 2025 capitaluri proprii de 6,3 milioane RON și un profit net de 5,2 milioane RON.
• Dependența de finanțarea bancară. Rambursarea este prevăzută din finanțarea bancară a proiectului; o întârziere a tragerii bancare ar întârzia rambursarea. Atenuare: finanțarea bancară este raportată ca aprobată, durata este de 6 luni față de o tragere estimată în circa 3 luni, iar terenul ipotecat acoperă 157,50% din facilitate.
• Baza colateralului. Valoarea colateralului este prețul de achiziție din septembrie 2025, nu o evaluare independentă, iar terenul este intravilan, categoria arabil, fără construcții. Atenuare: prețul a fost achitat integral prin act notarial, autorizațiile de construire au fost emise în octombrie 2026, iar o reducere de 20% la vânzare forțată lasă facilitatea acoperită.
• Construcție și închiriere. Construcția nu a început, iar al treilea chiriaș al galeriei nu a fost selectat. Atenuare: contractele cu Lidl, Pepco și Sinsay sunt semnate, iar grupul a livrat parcuri comerciale similare.
• Antreprenor afiliat. Antreprenorul general indicat de dezvoltator, GOLDBACH CONSTRUCT S.R.L., este administrat de administratorul împrumutatului, dar nu mai este deținut de beneficiarii reali. Atenuare: prezentul împrumut se rambursează din finanțarea bancară, nu din progresul construcției.
• Rată variabilă la semnare. Rata contractuală depinde de suma investită și de condițiile de la semnare. Atenuare: rata este afișată înainte de semnare, rămâne fixă pe durata împrumutului și nu poate scădea sub rata de bază de 10,00%.
• Riscul valutar. Împrumutul este în euro, iar veniturile grupului sunt în principal în lei. Atenuare: durata este scurtă, iar imobilele comerciale din România se tranzacționează în euro.
• Nelichiditate. Împrumuturile încheiate prin platformă nu sunt admise la tranzacționare pe o piață reglementată și nu este garantată o piață secundară. Investitorii trebuie să fie pregătiți să păstreze investiția până la scadență.

Informațiile complete despre împrumutat și riscuri sunt prezentate în Fișa cu informații esențiale privind investiția (KIIS), în secțiunea Documente.

Dezvoltatorul de proiect declară că, potrivit cunoștințelor sale, nicio informație nu a fost omisă și nicio informație nu este în mod semnificativ înșelătoare sau inexactă. Dezvoltatorul de proiect este responsabil pentru întocmirea fișei cu informații esențiale privind investiția (vezi Documente).