Automatic Invest - Centru de Transfer Tehnologic III

1. Rezumat executiv

Automatic Invest S.R.L., care activează sub brandul automatic.ro, este un distribuitor și producător român de componente pentru automatizări industriale, cu sediul în Parcul Industrial Miroslava, județul Iași. Aceasta este a treia ofertă publică a societății pe stock.estate. Prima ofertă, deschisă la 10 august 2026, a atras 49.615 EUR de la 24 de investitori, iar a doua ofertă, închisă la 30 septembrie 2026, a atras 20.399 EUR. În total, 70.014 EUR de la 35 de investitori sunt preluați în prezenta campanie ca sume deja angajate. Societatea deschide acum o ofertă subsecventă cu o țintă de finanțare de 170.014 EUR în total, pe o durată de 24 de luni, din care 100.000 EUR reprezintă finanțare nouă. Valoarea maximă a ofertei este de 270.014 EUR, adică până la 200.000 EUR finanțare nouă: sumele subscrise peste țintă și până la acest maxim sunt acceptate în aceleași condiții.

Proiectul, care cuprinde amenajarea și aprovizionarea noului depozit, showroom și magazin din București, completarea stocului din Iași, capitalul de lucru și infrastructura digitală, a fost prefinanțat printr-o rundă de prefinanțare. Investitorii care l-au prefinanțat sunt rambursați din prezenta rundă, proporțional cu suma prefinanțată de fiecare dintre ei. Prin urmare, finanțarea nouă rambursează mai întâi prefinanțarea, iar expunerea totală a împrumutatului nu crește cu întreaga valoare a acestei oferte.

Investitorii primesc o dobândă progresivă între 10,00% și 16,00% pe an, fixată în momentul semnării fiecărei investiții în funcție de suma investită, în cadrul unui fond de dobândă de 6,00 puncte procentuale peste rata minimă de 10,00%. Dobânda se plătește lunar, iar principalul se rambursează într-o singură tranșă la scadență. Nu se aplică cashback și nici comisioane pentru investitori. Împrumutul este garantat cu o ipotecă de rang I deja înscrisă în favoarea investitorilor asupra Centrului de Transfer Tehnologic al societății din Brătuleni, evaluat independent la 1.030.000 EUR. Raportat la facilitatea garantată totală a împrumutatului, de aproximativ 450.000 EUR, aceasta reprezintă un grad de acoperire de 229% și un raport împrumut/valoare de 43,69%.

2. Analiza locației

Colateralul și sediul societății se află în satul Brătuleni, comuna Miroslava, județul Iași, România, în cadrul Parcului Industrial Miroslava. Amplasamentul se încadrează în zona metropolitană Iași, care cuprinde municipiul Iași și 19 comune învecinate și avea o populație urbană funcțională estimată la 507.775 de locuitori la 1 ianuarie 2018, potrivit Eurostat, fiind una dintre cele mai mari aglomerări urbane din România.

Miroslava este una dintre comunele fondatoare ale asociației metropolitane Iași, înființată în 2004, și s-a numărat printre localitățile cu cea mai rapidă dezvoltare din județ. Parcul industrial găzduiește operatori din producție și distribuție și oferă cadrul fiscal aplicabil parcurilor industriale potrivit Legii nr. 186/2013. Accesul la proprietate se face din drumul comunal DC27A. Amplasamentul este racordat la gaze naturale, energie electrică, apă și canalizare publică și este deservit de transportul public cu autobuzul.

Iașiul este principalul centru economic al regiunii Moldova, cu o concentrare de universități tehnice, inclusiv Universitatea Tehnică Gheorghe Asachi, și o bază industrială și IT în creștere. Pentru o afacere de distribuție industrială, amplasamentul din Brătuleni se află la îndemâna bazei regionale de clienți din producție, în timp ce locația din București extinde acoperirea către sudul țării.

3. Profilul dezvoltatorului

Automatic Invest S.R.L. este o societate cu răspundere limitată din România, înregistrată la 18 mai 2009 sub numărul J22/960/2009, cod de identificare fiscală RO25566189. Este deținută integral de un asociat unic, care este și administrator unic, cu o structură de proprietate și de conducere neschimbată din 2016. Capitalul social subscris și vărsat este de 500.000 RON.

Societatea activează sub brandul automatic.ro și un al doilea domeniu, pro-cnc.ro. Modelul de afaceri este mixt: acționează ca importator și distribuitor de componente industriale, ca producător de echipamente proprii și ca integrator de soluții de automatizare. Societatea declară că vinde în nume propriu și nu funcționează ca marketplace pe bază de comision pentru produsele unor terți.

Profil operațional:

• 17 ani de activitate comercială sub actuala entitate juridică
• 14 angajați (media anului 2025), față de 9 în 2019
• Catalog de peste 7.000 de produse, componente pneumatice, mecanice și electrice
• Magazin fizic și showroom la sediul din Brătuleni, alături de canalul online
• Importuri din China și Vietnam; parteneriate de distribuție, inclusiv HIWIN, LS Electric, TBI Motion, Rexroth, JELPC, EMAS, Rtelligent și WON
• Vânzări recurente către sectorul public prin sistemul electronic de achiziții publice (SICAP), cu contracte atribuite institutelor naționale de cercetare, universităților, operatorilor de apă și de transport până în iulie 2026
• Prelucrare CNC, confecții metalice, asamblare și punere în funcțiune a echipamentelor industriale la comandă, realizate intern

În noiembrie 2025, societatea a deschis Centrul de Transfer Tehnologic Automatic Industry la sediul din Brătuleni, dezvoltat ca proiect cu finanțare europeană împreună cu parteneri privați și cu Universitatea Tehnică Gheorghe Asachi din Iași. Societatea declară că centrul este acreditat oficial în domeniul tehnologiei informației și comunicațiilor și înscris în registrul național al infrastructurilor de inovare și transfer tehnologic.

Cifra de afaceri a crescut în fiecare dintre ultimii zece ani raportați, de la 372.875 EUR în 2016 la 1.223.069 EUR în 2025, o creștere de 3,3 ori.

4. Prezentarea proiectului

Activul adus în garanție este Centrul de Transfer Tehnologic Automatic Industry, o clădire industrială și comercială construită special, finalizată în 2025.

• Adresa: Str. Mihail Sadoveanu nr. 36, sat Brătuleni, comuna Miroslava, județul Iași, România
• Carte funciară: construcția înscrisă în CF 85828-C1 Miroslava, număr cadastral 85828-C1; terenul înscris în CF 85828, număr cadastral 85828
• Regim de înălțime: parter plus etaj parțial (P+1E)
• Amprentă la sol: 990 mp
• Suprafață construită desfășurată: 1.738,2 mp
• Suprafață utilă: 1.580,8 mp
• Parcare: 10 locuri
• Teren: 2.000 mp, complet împrejmuit

Configurație interioară:

• Hală de producție de 645,9 mp cu pod rulant
• Showroom de 82,4 mp
• Sală de conferințe de 98,7 mp
• 12 birouri pe ambele niveluri
• Spații de depozitare, încăperi tehnice și grupuri sanitare

Specificații tehnice:

• Structură din beton armat cu zidărie și umplutură din BCA
• Acoperiș tip terasă necirculabilă cu membrană bituminoasă
• Tâmplărie PVC cu geam termoizolant
• Sistem dublu de încălzire: centrală termică pe gaz natural combinată cu pompe de căldură
• Încălzire în pardoseală în toată clădirea
• Panouri fotovoltaice montate pe acoperiș
• Racorduri la gaze naturale, energie electrică, apă și canalizare publică
• Pardoseală epoxidică în zona de producție, gresie în birouri și încăperi tehnice

Situația de reglementare și finalizare:

• Autorizația de construire nr. 338 din 17 iunie 2022, emisă de Primăria Miroslava
• Certificatul de edificare nr. 102020 din 25 noiembrie 2025
• Procesul-verbal de recepție a lucrărilor nr. 87634 din 18 noiembrie 2025
• Înscrisă în cartea funciară la 100% finalizare la 2 decembrie 2025
• Certificat de performanță energetică emis în octombrie 2025
• Stare tehnică apreciată ca foarte bună de evaluatorul independent, fără defecte identificate și fără încadrare în clasă de risc seismic

Structura titlului. Societatea deține în proprietate deplină construcția, înscrisă în propria carte funciară (CF 85828-C1), în cotă de 1/1. Terenul aferent de 2.000 mp aparține Comunei Miroslava, în domeniul său privat, nu în domeniul public, și este administrat de Miroslava Industrial Parc S.R.L. Automatic Invest deține două drepturi reale înscrise asupra terenului: un drept de superficie pe 49 de ani, constituit prin actul notarial nr. 2237 din 27 septembrie 2023 și înscris la 28 septembrie 2023, și un drept de concesiune pe 49 de ani, înscris la 31 iulie 2020. Ambele sunt înscrise în cartea funciară. Dreptul de superficie mai are aproximativ 46 de ani.

5. Analiza pieței

Evaluarea independentă, întocmită de Appraisal & Valuation S.A., divizia de evaluare a NAI Romania și membru corporativ ANEVAR din 2010, datată 10 februarie 2026, stabilește următorii parametri de piață pentru microlocația industrială Miroslava:

Evaluatorul a apreciat vandabilitatea proprietății ca medie și a aplicat abordarea prin venit ca metodă principală de evaluare, întrucât datele privind tranzacții comparabile pentru facilități industriale și tehnologice construite special în microlocație sunt limitate. Abordarea prin cost a condus la un cost de înlocuire net pentru construcție de 1.610.331 EUR, față de care valoarea de piață de 1.030.000 EUR reprezintă 64%. Diferența reflectă regimul juridic al terenului și randamentul cerut de piață pentru această clasă de active.

Zona metropolitană Iași a înregistrat în ultimii ani o activitate de dezvoltare susținută, sprijinită de investiții publice în infrastructură și de concentrarea educației tehnice și a angajatorilor industriali. Pentru o facilitate industrială utilizată de proprietar, factorul relevant este profunzimea bazei regionale de producție, nu evoluția prețurilor rezidențiale.

6. Analiza financiară

Aceasta este o tranzacție de capital de lucru și extindere. Nu există achiziție imobiliară și nici revânzare, astfel încât nu se aplică un preț de vânzare proiectat sau o marjă de dezvoltare.

Utilizarea fondurilor, finanțare nouă la ținta de finanțare

Dacă oferta atinge valoarea maximă, finanțarea nouă crește la 200.000 EUR, iar ambele poziții cresc proporțional (8.000 EUR și 192.000 EUR). Fondurile noi nete disponibile la tragere sunt de 96.000 EUR la țintă, până la 192.000 EUR la valoarea maximă, și se folosesc mai întâi pentru rambursarea prefinanțării, astfel încât facilitatea garantată totală a împrumutatului prin platformă rămâne de aproximativ 450.000 EUR. Suma de 70.014 EUR subscrisă în primele două oferte publice a fost disbursată în cadrul acelor oferte și este preluată în prezenta campanie sub aceeași garanție.

Proiectul prefinanțat cuprinde: amenajarea și dotarea spațiului închiriat din București, rafturi, mobilier comercial și sisteme de expunere, echipamente logistice, scule și aparatură de testare, constituirea unui stoc local pentru livrări mai rapide către clienții din sudul țării, completarea stocului din Iași, recrutare și instruire, promovare comercială și modernizarea infrastructurii digitale a societății, inclusiv magazinul online, catalogul de produse, sincronizarea stocurilor între cele două locații și un sistem CRM.

Gradul de acoperire cu garanții

Date financiare ale societății

Cifra de afaceri a crescut cu 2,9% în 2024 și cu 6,7% în 2025. Profitul net a scăzut în aceeași perioadă, de la 296.805 EUR în 2023 la 30.878 EUR în 2025, pe măsură ce societatea a absorbit amortizarea și costul de finanțare al investiției în Centrul de Transfer Tehnologic, pus în funcțiune în 2025, care a majorat activele totale de la 1,8 milioane EUR în 2022 la 6,17 milioane EUR în 2023. Rata de solvabilitate, calculată ca active totale raportate la datorii totale, era de 265,84% la sfârșitul anului 2025.

Sursa de rambursare

Principalul se rambursează într-o singură tranșă la sfârșitul lunii 24. Principalul canal de rambursare declarat de împrumutat este refinanțarea bancară garantată cu același activ. Societatea are relații bancare existente și a obținut deja, în martie 2026, acordul scris al Comunei Miroslava pentru înscrierea unei ipoteci asupra dreptului său de superficie în favoarea unei bănci comerciale, ceea ce confirmă că structura garanției este bancabilă. Dobânda lunară este acoperită din fluxul de numerar operațional.

7. Finanțare și oportunitate de investiție

Cum funcționează dobânda progresivă

Fiecare investiție primește propria rată contractuală anuală, fixată în momentul semnării. Rata pornește de la minimul de 10,00% și crește în cadrul fondului de dobândă de 6,00 puncte procentuale în funcție de suma investită, conform pragurilor de dobândă publicate pe această pagină a campaniei. Pentru această campanie nu se aplică bonus early-bird. Împrumutatul plătește 16,00% pe an pentru întreaga facilitate; partea din fond nealocată investitorilor reprezintă comisionul platformei. Odată semnată, rata unei investiții nu se modifică pe toată durata împrumutului.

Structura capitalului și planul de finanțare

Oferta este o facilitate cu o singură tranșă, suplimentară sumelor subscrise în primele două oferte publice. Proiectul a fost prefinanțat printr-o rundă de prefinanțare, iar investitorii care l-au prefinanțat sunt rambursați din prezenta rundă, proporțional cu suma prefinanțată de fiecare dintre ei. Deoarece finanțarea nouă rambursează mai întâi prefinanțarea, expunerea totală a împrumutatului nu crește cu întreaga valoare a acestei oferte și rămâne de aproximativ 450.000 EUR. Ipoteca de rang I asupra Centrului de Transfer Tehnologic este deja înscrisă în favoarea STOCKESTATE CROWDFUNDING S.R.L., care acționează în numele investitorilor din ofertele anterioare și din prezenta ofertă, astfel încât nu există nicio perioadă în care capitalul investitorilor să fie negarantat.

Canale de rambursare, în ordinea preferinței:

1. Refinanțare bancară garantată cu același activ, principalul canal declarat de împrumutat
2. Fluxul de numerar operațional al activității de distribuție extinse în locațiile din Iași și București
3. Capital suplimentar din partea asociatului
4. O finanțare subsecventă prin stock.estate, sub rezerva cerinței de acoperire cu garanții în vigoare la acel moment

Platforma

stock.estate este furnizor european de servicii de finanțare participativă autorizat de Autoritatea de Supraveghere Financiară din România prin licența PJR28FSFPR/400002, care funcționează în temeiul Regulamentului (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Riscuri și măsuri de atenuare

• Riscul de rambursare la scadență. Facilitatea se rambursează printr-o singură tranșă de principal în luna 24, ceea ce presupune ca împrumutatul să fi refinanțat expunerea sau să fi acumulat lichiditate suficientă până la acea dată. Atenuare: raportul împrumut/valoare de 43,69% lasă o marjă substanțială față de valoarea evaluată, împrumutatul a confirmat că structura garanției a fost deja acceptată ca bancabilă de o bancă comercială, iar platforma deține o ipotecă de rang I înscrisă, executabilă independent de cooperarea împrumutatului.
• Evoluția profitabilității. Profitul net a scăzut de la 296.805 EUR în 2023 la 30.878 EUR în 2025, pe măsură ce societatea a absorbit costul unei investiții industriale mari înainte ca noua capacitate să genereze venituri corespunzătoare. Atenuare: cifra de afaceri a crescut în fiecare dintre acești ani, investiția este finalizată și pusă în funcțiune, iar împrumutul este garantat cu activul rezultat, nu cu profiturile.
• Riscul de execuție al extinderii din București. Noua locație este închiriată și în curs de amenajare, cu deschiderea estimată de împrumutat în septembrie 2026. Noile costuri fixe preced veniturile pe care urmează să le genereze. Atenuare: spațiul este închiriat, nu cumpărat, ceea ce limitează costurile fixe și angajamentul de capital până la validarea comercială a locației; activitatea existentă din Iași și canalul online continuă să genereze majoritatea veniturilor.
• Executarea garanției. Construcția este deținută în proprietate deplină de împrumutat, însă terenul pe care se află aparține Comunei Miroslava și este deținut de împrumutat în baza unui drept de superficie și a unei concesiuni. Executarea presupune, așadar, ca adjudecatarul să poată prelua aceste drepturi. Atenuare: terenul aparține domeniului privat al comunei, nu domeniului public; dreptul de superficie este un drept real înscris, cu aproximativ 46 de ani rămași, care poate fi ipotecat; iar Comuna Miroslava a confirmat în scris că adjudecatarul poate fi subrogat în drepturile și obligațiile împrumutatului.
• Riscul de evaluare. Valoarea evaluată provine din abordarea prin venit, prin aplicarea unei rate de capitalizare de 9,50% asupra unui venit din chirii teoretic, întrucât datele privind tranzacții comparabile pentru această clasă de active în microlocație sunt limitate. Atenuare: valoarea rezultată de 1.030.000 EUR reprezintă 64% din costul de înlocuire net estimat de evaluator doar pentru construcție (1.610.331 EUR), iar facilitatea garantată totală reprezintă 43,69% din valoarea evaluată.
• Riscul valutar. Împrumutul este denominat în euro, în timp ce veniturile împrumutatului sunt generate preponderent în lei. O depreciere a leului majorează costul în monedă locală al serviciului datoriei și al rambursării. Atenuare: o parte din costurile împrumutatului sunt, de asemenea, denominate în valută prin activitatea de import, ceea ce oferă o compensare naturală parțială.
• Rata variabilă la semnare. Rata contractuală a fiecărei investiții depinde de suma investită și de condițiile în vigoare la semnare, astfel încât doi investitori din aceeași campanie pot primi rate diferite. Atenuare: rata este afișată înainte de semnare, este fixă pe toată durata împrumutului după semnare și nu poate scădea niciodată sub minimul de 10,00%.
• Lipsa de lichiditate. Împrumuturile încheiate prin platformă nu sunt admise la tranzacționare pe o piață reglementată și nu este garantată existența unei piețe secundare. Investitorii trebuie să fie pregătiți să păstreze investiția până la scadență.

Proprietarul proiectului declară că, după cunoștințele sale, nicio informație nu a fost omisă și nicio informație nu este în mod semnificativ înșelătoare sau inexactă. Proprietarul proiectului este responsabil pentru întocmirea fișei cu informații esențiale privind investiția (vezi Documente).