Automatic Invest - Centru de Transfer Tehnologic II

1. Rezumat executiv

Automatic Invest S.R.L., care opereaza sub brandul automatic.ro, este un distribuitor si producator roman de componente pentru automatizari industriale, cu sediul in Parcul Industrial Miroslava, judetul Iasi. Aceasta este a doua oferta publica a societatii pe stock.estate. Prima oferta, deschisa la 10 august 2026, a subscris 49.615 EUR de la 24 de investitori; aceste sume sunt preluate in prezenta campanie ca fiind deja angajate. Societatea deschide acum o oferta subsecventa de pana la 250.000 EUR in total, pe o perioada de 24 de luni, din care pana la 200.385 EUR reprezinta fonduri noi, pentru finalizarea amenajarii si aprovizionarii noului punct de lucru de tip depozit, showroom si magazin din Bucuresti si pentru finantarea capitalului de lucru si a infrastructurii digitale. Valoarea maxima a ofertei este de 350.000 EUR: sumele subscrise peste tinta si pana la acest maxim sunt acceptate in aceleasi conditii.

Investitorii primesc o dobanda progresiva intre 10,00% si 16,00% pe an, fixata la momentul semnarii fiecarei investitii in functie de suma investita, in cadrul unui fond de dobanda de 6,00 puncte procentuale peste rata minima (floor) de 10,00%. Dobanda se plateste lunar, iar principalul se ramburseaza intr-o singura transa la scadenta. Nu se aplica cashback si nu exista comisioane pentru investitori. Imprumutul este garantat cu ipoteca de rang I deja inscrisa in favoarea investitorilor asupra Centrului de Transfer Tehnologic al societatii din Bratuleni, evaluat independent la 1.030.000 EUR. Raportat la facilitatea garantata totala a imprumutatului de 450.000 EUR, aceasta corespunde unui grad de acoperire de 229% si unui raport credit/valoare (LTV) de 43,69%.

2. Analiza locatiei

Garantia si sediul societatii se afla in satul Bratuleni, comuna Miroslava, judetul Iasi, Romania, in cadrul Parcului Industrial Miroslava. Amplasamentul se afla in zona metropolitana Iasi, care cuprinde municipiul Iasi si 19 comune invecinate si avea o populatie urbana functionala estimata la 507.775 locuitori la 1 ianuarie 2018, conform Eurostat, fiind una dintre cele mai mari aglomerari urbane din Romania.

Miroslava este una dintre comunele fondatoare ale asociatiei metropolitane Iasi, infiintata in 2004, si s-a numarat printre localitatile cu cea mai rapida dezvoltare din judet. Parcul industrial gazduieste operatori de productie si distributie si ofera cadrul fiscal aplicabil parcurilor industriale in temeiul Legii nr. 186/2013. Accesul la proprietate se face din drumul comunal DC27A. Amplasamentul este racordat la gaze naturale, energie electrica, apa si canalizare publica si este deservit de transportul public cu autobuzul.

Iasi este principalul centru economic al regiunii Moldova, cu o concentrare de universitati tehnice, inclusiv Universitatea Tehnica Gheorghe Asachi, si o baza industriala si IT in crestere. Pentru o activitate de distributie industriala, aceasta pozitioneaza amplasamentul din Bratuleni in apropierea bazei de clienti din industria prelucratoare a regiunii, in timp ce punctul de lucru din Bucuresti extinde acoperirea catre sudul tarii.

3. Profilul dezvoltatorului

Automatic Invest S.R.L. este o societate romana cu raspundere limitata, inregistrata la 18 mai 2009 sub numarul de ordine J22/960/2009, cod de identificare fiscala RO25566189. Este detinuta integral de un asociat unic, care este si administrator unic, cu o structura de actionariat si de conducere neschimbata din 2016. Capitalul social subscris si varsat este de 500.000 RON.

Societatea opereaza sub brandul automatic.ro si un al doilea domeniu, pro-cnc.ro. Modelul de afaceri este mixt: actioneaza ca importator si distribuitor de componente industriale, ca producator de echipamente proprii si ca integrator de solutii de automatizare. Societatea declara ca vinde in nume propriu si nu opereaza ca marketplace pe baza de comision pentru produse ale tertilor.

Profil operational:

• 17 ani de activitate comerciala sub entitatea juridica actuala
• 14 angajati (medie 2025), fata de 9 in 2019
• Catalog de produse cu peste 7.000 de articole din categoriile componente pneumatice, mecanice si electrice
• Magazin fizic si showroom la sediul din Bratuleni, alaturi de canalul online
• Importuri din China si Vietnam; parteneriate de distributie inclusiv HIWIN, LS Electric, TBI Motion, Rexroth, JELPC, EMAS, Rtelligent si WON
• Vanzari recurente catre sectorul public prin sistemul de achizitii publice (SICAP), cu contracte atribuite de institute nationale de cercetare, universitati, operatori de apa si operatori de transport pana in iulie 2026
• Prelucrare CNC, confectii metalice, asamblare si punere in functiune a echipamentelor industriale personalizate, realizate intern

In noiembrie 2025 societatea a deschis Centrul de Transfer Tehnologic Automatic Industry la amplasamentul din Bratuleni, dezvoltat ca proiect cu finantare europeana alaturi de parteneri privati si de Universitatea Tehnica Gheorghe Asachi Iasi. Societatea declara ca centrul este acreditat oficial in domeniul tehnologiei informatiei si comunicatiilor si este inscris in registrul national al infrastructurilor de inovare si transfer tehnologic.

Cifra de afaceri a crescut in fiecare dintre ultimii zece ani raportati, de la 372.875 EUR in 2016 la 1.223.069 EUR in 2025, o crestere de 3,3 ori.

4. Prezentarea proiectului

Activul adus in garantie este Centrul de Transfer Tehnologic Automatic Industry, o cladire industriala si comerciala construita special in acest scop si finalizata in 2025.

• Adresa: Str. Mihail Sadoveanu nr. 36, sat Bratuleni, comuna Miroslava, judetul Iasi, Romania
• Carte funciara: constructia inscrisa in CF 85828-C1 Miroslava, numar cadastral 85828-C1; terenul inscris in CF 85828, numar cadastral 85828
• Regim de inaltime: parter plus etaj partial (P+1E)
• Amprenta la sol: 990 mp
• Suprafata construita desfasurata: 1.738,2 mp
• Suprafata utila: 1.580,8 mp
• Parcare: 10 locuri
• Teren: 2.000 mp, imprejmuit integral

Configuratie interioara:

• Hala de productie de 645,9 mp cu pod rulant
• Showroom de 82,4 mp
• Sala de conferinte de 98,7 mp
• 12 birouri pe ambele niveluri
• Spatii de depozitare, incaperi tehnice si grupuri sanitare

Specificatii tehnice:

• Structura din beton armat cu inchideri din zidarie si BCA
• Acoperis tip terasa necirculabila cu membrana bituminoasa
• Tamplarie PVC cu geam termoizolant
• Sistem dublu de incalzire: centrala pe gaze naturale combinata cu pompe de caldura
• Incalzire in pardoseala pe toata suprafata
• Panouri fotovoltaice instalate pe acoperis
• Racorduri la gaze naturale, energie electrica, apa si canalizare publica
• Pardoseala epoxidica in zona de productie, gresie ceramica in birouri si incaperile tehnice

Situatia autorizarilor si a finalizarii:

• Autorizatia de construire nr. 338 din 17 iunie 2022, emisa de Primaria Comunei Miroslava
• Certificat de atestare a edificarii constructiei nr. 102020 din 25 noiembrie 2025
• Proces-verbal de receptie la terminarea lucrarilor nr. 87634 din 18 noiembrie 2025
• Intabulata in cartea funciara cu stadiu de finalizare 100% la 2 decembrie 2025
• Certificat de performanta energetica emis in octombrie 2025
• Stare tehnica apreciata ca foarte buna de evaluatorul independent, fara defecte identificate si fara incadrare in clasa de risc seismic

Structura dreptului de proprietate. Societatea detine dreptul de proprietate deplina asupra constructiei, inscrisa in carte funciara proprie (CF 85828-C1), in cota de 1/1. Terenul aferent de 2.000 mp este detinut de Comuna Miroslava in domeniul sau privat, nu in domeniul public, si este administrat de Miroslava Industrial Parc S.R.L. Automatic Invest detine doua drepturi reale intabulate asupra terenului: un drept de superficie pe 49 de ani, constituit prin actul notarial nr. 2237 din 27 septembrie 2023 si intabulat la 28 septembrie 2023, si un drept de concesiune pe 49 de ani, intabulat la 31 iulie 2020. Ambele sunt inscrise in cartea funciara. Dreptul de superficie mai are aproximativ 46 de ani ramasi.

5. Analiza pietei

Raportul de evaluare independent, intocmit de Appraisal & Valuation S.A., divizia de evaluare a NAI Romania si membru corporativ ANEVAR din 2010, datat 10 februarie 2026, stabileste urmatorii parametri de piata pentru micro-locatia industriala Miroslava:

Evaluatorul a apreciat vandabilitatea proprietatii ca medie si a aplicat abordarea prin venit ca metoda principala de evaluare, pe motiv ca datele privind tranzactii comparabile cu facilitati industriale si tehnologice construite special in micro-locatie sunt limitate. Abordarea prin cost a rezultat intr-un cost de inlocuire net numai pentru constructie de 1.610.331 EUR, fata de care valoarea de piata de 1.030.000 EUR reprezinta 64%. Diferenta reflecta structura de tip superficie a terenului si randamentul cerut de piata pentru aceasta clasa de active.

Zona metropolitana Iasi a inregistrat o activitate de dezvoltare sustinuta in ultimii ani, sprijinita de investitiile publice in infrastructura si de concentrarea invatamantului tehnic si a angajatorilor industriali. Pentru o facilitate industriala de acest tip, ocupata de proprietar, factorul de piata relevant este profunzimea bazei industriale regionale, nu evolutia preturilor rezidentiale.

6. Analiza financiara

Aceasta este o tranzactie de capital de lucru si de extindere. Nu exista achizitie imobiliara si nu exista revanzare, prin urmare nu se aplica un pret de vanzare proiectat sau o marja de dezvoltare.

Utilizarea fondurilor, fonduri noi in aceasta oferta

Fondurile noi nete disponibile imprumutatului la tragere sunt de 192.370 EUR. Suma de 49.615 EUR subscrisa in prima oferta a fost eliberata in cadrul acelei oferte si este preluata in prezenta campanie sub aceeasi garantie.

Alocarea pentru Bucuresti acopera: amenajarea si dotarea spatiului inchiriat, rafturi, mobilier comercial si sisteme de expunere, echipamente logistice, scule si aparatura de testare, constituirea unui stoc local pentru livrari mai rapide catre clientii din sudul tarii, completarea stocului din Iasi, recrutare si formare, promovare comerciala, precum si modernizarea infrastructurii digitale a societatii, inclusiv magazinul online, catalogul de produse, sincronizarea stocurilor intre cele doua puncte de lucru si un sistem CRM.

Gradul de acoperire cu garantii

Situatia financiara a societatii

Cifra de afaceri a crescut cu 2,9% in 2024 si cu 6,7% in 2025. Profitul net a scazut in aceeasi perioada, de la 296.805 EUR in 2023 la 30.878 EUR in 2025, pe masura ce societatea a absorbit costul cu amortizarea si finantarea investitiei in Centrul de Transfer Tehnologic, pus in functiune in 2025, investitie care a majorat activele totale de la 1,8 milioane EUR in 2022 la 6,17 milioane EUR in 2023. Rata de solvabilitate, calculata ca active totale raportate la datorii totale, era de 265,84% la sfarsitul anului 2025.

Sursa de rambursare

Principalul se ramburseaza intr-o singura transa la sfarsitul lunii 24. Canalul principal de rambursare declarat de imprumutat este refinantarea bancara garantata cu acelasi activ. Societatea are relatii bancare existente si a obtinut deja, in martie 2026, acordul scris al Comunei Miroslava pentru inscrierea unei ipoteci asupra dreptului sau de superficie in favoarea unei banci comerciale, ceea ce confirma ca structura garantiei este bancabila. Dobanda lunara se achita din fluxul de numerar din exploatare.

7. Finantare si oportunitatea de investitie

Cum functioneaza dobanda progresiva

Fiecare investitie primeste propria rata contractuala anuala, fixata la momentul semnarii. Rata porneste de la rata minima (floor) de 10,00% si creste in cadrul fondului de dobanda de 6,00 puncte procentuale in functie de suma investita, conform pragurilor de dobanda publicate pe pagina acestei campanii. Aceasta campanie nu include un bonus early-bird. Imprumutatul plateste 16,00% pe an pentru intreaga facilitate; partea din fondul de dobanda nealocata investitorilor reprezinta comisionul platformei. Odata semnata, rata unei investitii nu se modifica pe toata durata imprumutului.

Structura capitalului si planul de finantare

Oferta este o facilitate intr-o singura transa, in completarea sumelor subscrise in prima oferta. Ipoteca de rang I asupra Centrului de Transfer Tehnologic este deja inscrisa in favoarea STOCKESTATE CROWDFUNDING S.R.L., actionand in numele investitorilor din prima oferta si din aceasta oferta, astfel incat nu exista nicio perioada in care capitalul investitorilor sa fie negarantat.

Canalele de rambursare nominalizate, in ordinea preferintei:

1. Refinantarea bancara garantata cu acelasi activ, canalul principal declarat de imprumutat
2. Fluxul de numerar din exploatare al activitatii de distributie extinse in punctele de lucru din Iasi si Bucuresti
3. Aport suplimentar de capital din partea asociatului
4. O facilitate subsecventa prin stock.estate, sub rezerva cerintei de acoperire cu garantii in vigoare la acel moment

Platforma

stock.estate este un furnizor european de servicii de finantare participativa autorizat de Autoritatea de Supraveghere Financiara din Romania sub licenta PJR28FSFPR/400002, care functioneaza in temeiul Regulamentului (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Riscuri si masuri de diminuare

• Riscul de rambursare la scadenta. Facilitatea se ramburseaza intr-o singura transa de principal in luna 24, ceea ce presupune ca imprumutatul sa fi refinantat expunerea sau sa fi acumulat lichiditate suficienta pana la acea data. Diminuare: raportul credit/valoare (LTV) de 43,69% lasa o marja substantiala fata de valoarea de evaluare, imprumutatul a confirmat ca structura garantiei a fost deja acceptata ca bancabila de o banca comerciala, iar platforma detine o ipoteca de rang I inscrisa, executabila independent de cooperarea imprumutatului.
• Tendinta profitabilitatii. Profitul net a scazut de la 296.805 EUR in 2023 la 30.878 EUR in 2025, pe masura ce societatea a absorbit costul unei investitii industriale de amploare inainte ca noua capacitate sa genereze venituri corespunzatoare. Diminuare: cifra de afaceri a crescut in fiecare dintre acesti ani, investitia este finalizata si pusa in functiune, iar imprumutul este garantat cu activul rezultat, nu cu rezultatele financiare.
• Riscul de executie al extinderii in Bucuresti. Noul punct de lucru este inchiriat si in curs de amenajare, cu deschiderea estimata de imprumutat in septembrie 2026. Noile costuri fixe preceda veniturile pe care urmeaza sa le genereze. Diminuare: spatiul este inchiriat, nu cumparat, ceea ce limiteaza costurile fixe si angajamentul de capital pana la validarea comerciala a locatiei; activitatea existenta din Iasi si canalul online continua sa genereze majoritatea veniturilor.
• Executarea garantiei. Constructia este detinuta in proprietate deplina de imprumutat, insa terenul de sub aceasta apartine Comunei Miroslava si este detinut de imprumutat in baza unui drept de superficie si a unei concesiuni. Executarea silita presupune, prin urmare, ca adjudecatarul sa poata prelua aceste drepturi. Diminuare: terenul apartine domeniului privat al comunei, nu domeniului public; dreptul de superficie este un drept real intabulat, cu aproximativ 46 de ani ramasi, si poate fi ipotecat; iar Comuna Miroslava a confirmat in scris ca adjudecatarul din cadrul executarii silite se poate subroga in drepturile si obligatiile imprumutatului.
• Riscul de evaluare. Valoarea de evaluare rezulta din abordarea prin venit, prin aplicarea unei rate de capitalizare de 9,50% la un venit notional din chirii, intrucat datele privind tranzactii comparabile pentru aceasta clasa de active in micro-locatie sunt limitate. Diminuare: valoarea rezultata de 1.030.000 EUR reprezinta 64% din estimarea evaluatorului privind costul de inlocuire net numai pentru constructie (1.610.331 EUR), iar facilitatea garantata totala este stabilita la 43,69% din valoarea de evaluare.
• Riscul valutar. Imprumutul este denominat in euro, in timp ce veniturile imprumutatului sunt generate preponderent in lei. O depreciere a leului majoreaza costul in moneda locala al serviciului si al rambursarii facilitatii. Diminuare: o parte din baza de costuri a imprumutatului este de asemenea denominata in valuta, prin activitatea de import, ceea ce ofera o compensare naturala partiala.
• Rata variabila la semnare. Rata contractuala a fiecarei investitii depinde de suma investita si de conditiile in vigoare la semnare, astfel incat doi investitori din aceeasi campanie pot primi rate diferite. Diminuare: rata este afisata inainte de semnare, este fixa pe toata durata imprumutului odata semnata si nu poate scadea niciodata sub rata minima (floor) de 10,00%.
• Nelichiditate. Imprumuturile incheiate prin platforma nu sunt admise la tranzactionare pe o piata reglementata si nu se garanteaza existenta unei piete secundare. Investitorii trebuie sa fie pregatiti sa pastreze investitia pana la scadenta.

Proprietarul de proiect declara ca, dupa cunostintele sale, nu a fost omisa nicio informatie si ca nicio informatie nu este inexacta sau inselatoare in mod semnificativ. Proprietarul de proiect raspunde de intocmirea fisei cu informatii esentiale privind investitia (a se vedea sectiunea Documente).