Victor Brauner 42B

1. Sintesi

TIBET CONSTRUCT S.R.L. è un'impresa di costruzioni di Bucarest attiva dal 2006, specializzata in sistemi di impermeabilizzazione, isolamento termico e coperture per edifici residenziali, commerciali e industriali. La società raccoglie tramite stock.estate 128.000 EUR per rifinanziare il proprio finanziamento di capitale circolante su 24 mesi.

Caratteristiche dell'investimento:

• Tasso di interesse progressivo tra il 10,00% e il 16,00% annuo, fissato al momento della firma di ciascun investimento in base all'importo investito, all'interno di un pool di interessi di 6,00 punti percentuali sopra il tasso minimo del 10,00%. Gli interessi sono pagati mensilmente e il capitale è rimborsato in un'unica soluzione alla scadenza. Non sono previsti cashback né commissioni a carico degli investitori.
• Due appartamenti liquidi a Bucarest a garanzia: un bilocale nel complesso TopZone Residence, Theodor Pallady, Settore 3, a circa 800 m dalla stazione della metropolitana Nicolae Teclu, completato nel 2022, e un bilocale a Dudu, Chiajna, al margine occidentale della città vicino a Militari, completato nel 2018.
• Copertura delle garanzie del 150%: le perizie ANEVAR indipendenti ammontano complessivamente a 192.000 EUR a fronte di un prestito di 128.000 EUR, con un rapporto prestito/valore del 66,67%.
• Ipoteca di primo grado su entrambi gli appartamenti, a favore degli investitori tramite STOCKESTATE CROWDFUNDING S.R.L. in qualità di agente di garanzia.
• Un'attività in crescita: i ricavi di gennaio-agosto 2026 superano già quelli dell'intero 2025 e la società ha registrato un utile netto nel 2024, nel 2025 e nel 2026 fino ad oggi.

Contributo dello sviluppatore. La barra di avanzamento di questa campagna parte da 192.000 EUR, il valore di mercato dei due appartamenti che la società apporta al finanziamento come garanzia. Si tratta del conferimento in natura dello sviluppatore, non di denaro raccolto dagli investitori: l'importo aperto agli investitori in questa offerta è di 128.000 EUR.

2. Analisi della località

I due appartamenti si trovano in due delle zone residenziali più attive dell'area metropolitana di Bucarest, uno sul lato orientale e uno al margine occidentale della città.

Theodor Pallady / Nicolae Teclu, Settore 3 (Bucarest Est). Nell'ultimo decennio le ex piattaforme industriali Policolor e Apolodor sono diventate uno dei quartieri residenziali di nuova costruzione più densi della città, con complessi come Palladium Residence, HILS Pallady, Estoria City e Reveria Pallady. La zona è servita dalla stazione della metropolitana Nicolae Teclu (M3), a circa 800 m ovvero 7-10 minuti a piedi, da linee di autobus e tram STB su Bulevardul Theodor Pallady e da collegamenti stradali rapidi con Bulevardul Basarabia, la tangenziale di Bucarest e l'autostrada A2. Nelle vicinanze si trovano negozi e servizi come Auchan Pallady, IKEA, Decathlon, Leroy Merlin, Dedeman, Metro, Kaufland e Lidl, oltre a una scuola di nuova costruzione, asili e il Parcul Teilor.

Dudu, Chiajna (Bucarest Ovest, distretto di Ilfov). Chiajna confina con il Settore 6 e il quartiere Militari e ha registrato una crescita residenziale costante, soprattutto con moderni complessi di appartamenti di altezza bassa e media. L'accesso alla città avviene tramite Drumul Ciorogârla, Strada Tineretului, Bulevardul Iuliu Maniu e la tangenziale, con collegamenti di trasporto pubblico verso Militari. Tra i servizi vicini figurano Militari Shopping Center, Auchan, Metro, Kaufland e Decathlon, scuole, farmacie e ristoranti.

Bucarest è il mercato residenziale più grande e più liquido della Romania, ed entrambe le località sono zone in cui la domanda di acquirenti e inquilini è sostenuta dalle nuove costruzioni, dall'accesso alla metropolitana o alle arterie stradali e dai grandi poli commerciali.

3. Profilo dello sviluppatore

TIBET CONSTRUCT S.R.L. opera da due decenni sul mercato rumeno delle costruzioni come impresa specializzata in sistemi di impermeabilizzazione, isolamento termico e coperture. Lavora direttamente per clienti privati e istituzionali e come subappaltatore specializzato per imprese generali.

• Soggetto giuridico: TIBET CONSTRUCT S.R.L., codice fiscale RO18289026, numero di iscrizione al Registro delle Imprese J40/499/2006, registrata il 17 gennaio 2006, sede legale in Str. Gheorghe Asachi nr. 2, Settore 5, Bucarest
• Sito web: www.tibetconstruct.ro
• Attività: lavori speciali di impermeabilizzazione e isolamento termico (CAEN 4399), in attività continuativa da 20 anni
• Proprietà e gestione: socio unico e amministratore Constantin Bugiulescu
• Modello di business: una struttura snella con 2 dipendenti chiave per la gestione e il coordinamento dei cantieri, mentre i grandi progetti sono eseguiti tramite subappaltatori tecnici selezionati, il che mantiene bassi i costi fissi nel corso delle stagioni
• Garanzie: la società offre garanzie da 5 a 15 anni su materiali e manodopera

Servizi e soluzioni tecniche

• Impermeabilizzazioni e termo-impermeabilizzazioni monostrato e doppio strato, anche su strutture in lamiera grecata, con membrane bituminose modificate applicate a fiamma (APP) e sistemi PVC/FPO; installazione di lucernari ed evacuatori di fumo
• Coperture piane e terrazze: coperture praticabili e non praticabili, terrazze rovesce e tetti verdi con membrane antiradice ANTIRADICE e strati di drenaggio e irrigazione
• Impermeabilizzazioni interrate: fondazioni e muri controterra in cemento armato, serbatoi, locali tecnici interrati, piscine, parcheggi e rampe carrabili
• Coperture tradizionali in lamiera aggraffata e tegole metalliche

Progetti di riferimento

• Impermeabilizzazioni: Jovial Residence, City Life Residence, C. FI-BA S.A. Balotești, C.M. Eledur, Carina Residence, Opal Residence Bragadiru, Bardi Auto, Romib S.A., Complex Cosmopolis, Băneasa Lake View Residence, uffici BCR a Buzău, Curtea de Argeș e Constanța (subappaltatore), capannone produttivo CET Vest (subappaltatore), Fan Courier (subappaltatore), oltre a clienti privati e associazioni di proprietari
• Termo-impermeabilizzazioni: Jovial Residence, City Life Residence, Opal Residence Bragadiru, Băneasa Lake View Residence, Complex Cosmopolis, ville di rappresentanza BCR a Mamaia, ufficio BCR nel Settore 2 di Bucarest (subappaltatore), Frank Prod Textil
• Finiture interne ed esterne: City Life Residence, Terra Nova Construct (isolamento di facciata), uffici Romtelecom presso Băneasa Shopping Center (subappaltatore), Carina Residence, Golden Otopeni Residence, Complex Cosmopolis

L'elenco delle referenze è quello fornito dalla società.

4. Panoramica delle garanzie

Il prestito è garantito da due bilocali completati, entrambi di proprietà al 100% di TIBET CONSTRUCT S.R.L.

Appartamento 1: Str. Victor Brauner nr. 42B, sc. B, et. 1, ap. 6, Settore 3, Bucarest (TopZone Residence)

• Soggiorno 20,1 m², camera da letto 14,8 m², cucina 8,5 m², bagno 4,3 m², ingresso 4,7 m²
• Superficie utile 52,4 m², più un balcone di 23,4 m²
• Primo piano di un edificio Ds+P+10 con struttura in cemento armato, completato nel 2022
• Libro fondiario CF 244453-C1-U68 Bucarest Settore 3
• Valore di mercato: 100.000 EUR (perizia ANEVAR, PST Appraisal, 14 luglio 2026)

Appartamento 2: Str. Tineretului nr. 2B, ap. 135, Dudu, Chiajna, distretto di Ilfov

• Soggiorno, camera da letto, cucina, bagno, vestibolo e balcone
• Superficie utile 47,16 m²
• Edificio in cemento armato con facciata ventilata, finestre in PVC con doppi vetri, ascensore e controllo accessi, completato nel 2018 (permesso di costruire n. 6232 dell'8 aprile 2016, verbale di collaudo n. 29455 del 28 agosto 2018)
• Finiture interne di qualità medio-alta, porta d'ingresso blindata
• Libro fondiario CF 66027-C1-U256 Chiajna
• Valore di mercato: 92.000 EUR (perizia ANEVAR, PST Appraisal, 26 giugno 2026)

Entrambe le unità sono immobili residenziali completati, allacciati a tutte le utenze (elettricità, gas, acqua, fognatura, telecomunicazioni).

5. Analisi di mercato

I bilocali in complessi di recente costruzione sono la tipologia più scambiata sul mercato residenziale di Bucarest, sia da chi li abita sia dagli investitori che li affittano, il che sostiene la liquidità della garanzia.

Entrambe le perizie sono state redatte da un perito autorizzato ANEVAR, Péter Tibor di PST Appraisal S.R.L., con il metodo del confronto di mercato, utilizzando comparabili di vendita e di locazione delle stesse zone: i complessi di nuova costruzione intorno a Theodor Pallady e la fascia residenziale di Militari e Chiajna.

6. Analisi finanziaria

Si tratta di un prestito di rifinanziamento del capitale circolante a una società operativa, non di un progetto di sviluppo, pertanto non è previsto un prezzo di vendita stimato.

Impiego dei fondi

Copertura delle garanzie

Dati finanziari della società (RON)

I ricavi dei primi otto mesi del 2026 superano già quelli dell'intero 2025 e la società ha registrato un utile netto in ciascuno degli ultimi due esercizi e nel 2026 fino ad oggi. Fonte: bilanci annuali 2024 e 2025 depositati presso l'ANAF; bilancio di verifica al 31 agosto 2026.

Costo del finanziamento

Il beneficiario paga sul finanziamento un interesse fisso del 16,00% annuo. Gli investitori ricevono tra il 10,00% e il 16,00% annuo in base all'importo investito; la differenza tra il tasso pagato dal beneficiario e il tasso dell'investitore costituisce la remunerazione della piattaforma. Nessuna commissione è a carico degli investitori.

Fonte di rimborso

Gli interessi mensili sono pagati con il flusso di cassa operativo della società. Il capitale a scadenza è rimborsato con il flusso di cassa operativo e/o con un rifinanziamento bancario dei due appartamenti, mentre la vendita di uno o di entrambi gli appartamenti costituisce un'ulteriore via.

7. Finanziamento e opportunità di investimento

Come funziona il tasso progressivo

Ogni investimento riceve un proprio tasso contrattuale annuo, fissato al momento della firma. Il tasso parte dal minimo del 10,00% e sale all'interno del pool di interessi di 6,00 punti percentuali in base all'importo investito, secondo le fasce di tasso pubblicate su questa pagina della campagna. Una volta firmato, il tasso di un investimento non cambia per tutta la durata del prestito.

Uscita. Si prevede che il capitale sia rimborsato alla scadenza tramite, in ordine di preferenza:

• il flusso di cassa operativo della società;
• un rifinanziamento bancario garantito dai due appartamenti;
• la vendita di uno o di entrambi gli appartamenti, il cui valore di perizia complessivo è pari a 1,5 volte il prestito.

Piattaforma

stock.estate è un fornitore europeo di servizi di crowdfunding autorizzato dall'Autoritatea de Supraveghere Financiară (autorità di vigilanza finanziaria della Romania) con licenza PJR28FSFPR/400002, che opera ai sensi del Regolamento (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Rischi e mitigazioni

• Rischio di rimborso. Il beneficiario potrebbe non essere in grado di pagare puntualmente gli interessi o il capitale. Mitigazione: il prestito è garantito da un'ipoteca di primo grado su due appartamenti completati, valutati il 150% del prestito, che può essere escussa per conto degli investitori.
• Rischio di mercato. I prezzi residenziali a Bucarest potrebbero diminuire durante la durata del prestito. Mitigazione: il rapporto prestito/valore del 66,67% assorbe un calo dei prezzi di circa un terzo prima che il prestito non sia più interamente coperto, ed entrambe le unità sono bilocali, la tipologia più liquida sul mercato di Bucarest.
• Rischio di valutazione. I valori di perizia possono differire dal prezzo ottenuto in una vendita. Mitigazione: entrambe le perizie sono rapporti ANEVAR indipendenti basati su recenti comparabili locali di vendita e di locazione, e la garanzia è ripartita su due immobili in due zone diverse.
• Tasso variabile alla firma. Il tasso contrattuale di ciascun investimento dipende dall'importo investito, quindi due investitori della stessa campagna possono ricevere tassi diversi. Mitigazione: il tasso è indicato prima della firma, resta fisso per tutta la durata del prestito una volta firmato e non scende mai sotto il minimo del 10,00%.
• Rischio di cambio. Il prestito è denominato in euro, mentre i ricavi della società sono in lei rumeni. Un deprezzamento del leu aumenta il costo in valuta locale del servizio del debito e del rimborso. Mitigazione: gli immobili residenziali a Bucarest sono prezzati e scambiati in euro, il che sostiene il valore della garanzia in termini di euro.
• Illiquidità. I prestiti conclusi tramite la piattaforma non sono ammessi alla negoziazione su un mercato regolamentato e non è garantito alcun mercato secondario. Gli investitori devono essere pronti a mantenere l'investimento fino alla scadenza.

Le informazioni complete sul beneficiario e sui rischi sono riportate nella Scheda contenente le informazioni chiave sull'investimento (KIIS) nella sezione Documenti.

Il titolare del progetto dichiara che, per quanto a sua conoscenza, nessuna informazione è stata omessa né è sostanzialmente fuorviante o inesatta. Il titolare del progetto è responsabile della redazione della scheda contenente le informazioni chiave sull'investimento (vedere Documenti).