Via Cesare Balbo 28 — Torino

1. Sintesi

Reinvesto Holding Company S.R.L., società immobiliare torinese interamente detenuta e amministrata da Zaharia Petru Alin, acquista tre appartamenti locati in Via Cesare Balbo 28, nel quartiere Vanchiglia di Torino, immediatamente dietro la Mole Antonelliana. Le unità saranno liberate sulla base degli accordi di uscita già raggiunti con gli occupanti, integralmente ristrutturate e vendute singolarmente. Il costo diretto complessivo del progetto è di 659.000 EUR (acquisto 460.000 EUR, costi accessori 99.000 EUR, ristrutturazione 100.000 EUR), a fronte di un valore aggregato di vendita previsto di 840.000 EUR. La campagna mira a raccogliere 500.000 EUR su una durata di 12 mesi, a un tasso fisso annuo del 13,5%, oltre a un cashback per volumi fino al 2% annuo, con pagamento mensile degli interessi e rimborso integrale del capitale a scadenza. Lo sviluppatore impegna 159.000 EUR di capitale proprio. Il prestito è garantito da un pegno notarile sul 100% delle quote di Reinvesto Holding Company S.R.L., con pegno costituito nella stessa sessione notarile in cui vengono trasferiti i fondi. Il rapporto prestito/valore (LTV) sul valore previsto post-ristrutturazione è del 59,5%.

2. Analisi della localizzazione

L'immobile si trova in Via Cesare Balbo 28, nel quartiere Vanchiglia di Torino, capoluogo del Piemonte nel nord-ovest dell'Italia. Torino è la quarta città italiana, con circa 850.000 residenti nel comune e oltre 1,7 milioni nell'area metropolitana. Via Cesare Balbo si trova a poche centinaia di metri dietro la Mole Antonelliana — il simbolo della città — nel punto in cui Vanchiglia incontra il centro storico, a distanza pedonale da Piazza Vittorio Veneto, dal lungofiume del Po e dal principale campus dell'Università di Torino (il Campus Luigi Einaudi dista meno di 1 km).

Vanchiglia è uno dei sottomercati residenziali più dinamici di Torino. La sua posizione tra il centro storico e i poli universitari ha generato una domanda costante da parte di giovani professionisti, mondo accademico e investitori, sostenuta da un attivo processo di rigenerazione di strade, commercio e destinazioni food-and-beverage. Gli osservatori di mercato inseriscono costantemente Vanchiglia — insieme a San Salvario e Aurora — tra i quartieri in apprezzamento della città, grazie alla rigenerazione urbana e alla vicinanza al sistema universitario.

Il mercato residenziale torinese è entrato nel 2026 in espansione: il prezzo medio richiesto a livello comunale ha raggiunto circa 2.167 EUR/m² a febbraio 2026, in crescita del 5,55% su base annua, con volumi di compravendita nel T3 2025 in aumento del 6,5% rispetto all'anno precedente. La zona Centro, con cui Via Cesare Balbo confina, registra i valori più alti della città, circa 4.100–4.200 EUR/m². Rispetto a Milano, dove il prodotto centrale equivalente viene scambiato a prezzi da due a tre volte superiori al metro quadro, il centro di Torino resta tra i sottomercati prime più accessibili tra le grandi città italiane.

3. Profilo dello sviluppatore

Entità giuridica: Reinvesto Holding Company S.R.L. Sede legale: Via Gioacchino Rossini 21 bis, 10124 Torino (TO) Numero REA: TO – 1277630 Codice fiscale / P. IVA / iscrizione: 12270710010 Forma giuridica: Società a Responsabilità Limitata (S.r.l.) Data di costituzione: 27 febbraio 2020 Capitale sociale: 90.000 EUR, interamente versato Attività: Acquisto, vendita, gestione e locazione di beni immobili propri

Reinvesto Holding Company S.R.L. è interamente detenuta e amministrata dall'Amministratore Unico Zaharia Petru Alin (nato il 23 maggio 1991 a Bacău, Romania; cittadino italiano, residente a Moncalieri, TO), che detiene tutti i poteri di ordinaria e straordinaria amministrazione.

Prima di entrare nell'immobiliare, Zaharia Petru Alin ha rappresentato l'Italia come canottiere d'élite dei pesi leggeri: ha vinto la medaglia d'oro ai Campionati Mondiali di Canottaggio 2013 di Chungju (otto pesi leggeri) e due titoli mondiali U23 consecutivi nel 2012 e 2013 nel quattro senza pesi leggeri. Chiusa la carriera sportiva, ha costruito un'attività di sviluppo residenziale nell'area torinese che conta oggi oltre 10 anni di attività, con edifici consegnati per un valore aggregato superiore a 20 milioni di EUR.

Tramite il veicolo collegato AB.TO SRL, Zaharia Petru Alin è stato lo sviluppatore della campagna Via delle Rosine 15–17 su stock.estate (450.000 EUR, 14% annuo, durata di 3 mesi), completata a marzo 2026 e integralmente rimborsata agli investitori. La presente campagna è la prima offerta di Reinvesto Holding Company S.R.L. sulla piattaforma; i bilanci della società sono disponibili nella sezione Documenti della pagina della campagna.

4. Panoramica del progetto

Tipologia: Tre appartamenti residenziali in un edificio d'epoca, uno per piano (piani 1, 2 e 3) Indirizzo: Via Cesare Balbo 28, 10124 Torino (TO), Italia — quartiere Vanchiglia Identificazione catastale: Foglio 1277, Particella 208, Subalterni 3, 5 e 7 — Categoria A/3, 5 vani ciascuno Superficie catastale totale: 273 m² (95 m² + 89 m² + 89 m²), ciascuna unità con cantina

Caratteristiche e stato:

• Tre appartamenti di formato identico, di 5 vani, uno per piano, ciascuno di circa 89–95 m², con cantina
• Posizione a poche centinaia di metri dietro la Mole Antonelliana, al confine tra Vanchiglia e il centro storico
• Gli appartamenti sono attualmente locati; gli accordi di uscita con gli occupanti sono già stati raggiunti per un corrispettivo totale di 30.000 EUR, e l'immobile sarà consegnato libero da conduttori e dall'usufrutto esistente al rogito
• Ristrutturazione interna integrale delle tre unità, con budget di 100.000 EUR, per portare il prodotto allo standard del ristrutturato ai fini della vendita frazionata
• Rogito di acquisto previsto per settembre 2026; lavori di ristrutturazione in programma entro dicembre 2026
• Commercializzazione e vendita singola delle tre unità al completamento dei lavori
• La ristrutturazione rientra nelle pratiche edilizie standard per interventi interni (regime CILA/SCIA); non è richiesto alcun cambio di destinazione d'uso

5. Analisi di mercato

Il mercato residenziale torinese è in ripresa generalizzata. Il prezzo medio richiesto a livello comunale era di circa 2.167 EUR/m² a febbraio 2026, in crescita del 5,55% su base annua, con volumi di compravendita cittadini in aumento del 6,5% nel T3 2025 rispetto allo stesso periodo del 2024 (fonti: dati di mercato immobiliare.it / casaland, 2026). La dispersione per zone è ampia: la zona Centro guida la città con circa 4.163 EUR/m² (immobiliare.it, maggio 2026; wikicasa ha riportato 3.979 EUR/m² per Centro/Quadrilatero/Giardini Reali a novembre 2025), mentre i quartieri periferici scambiano sotto 1.500 EUR/m².

Dati specifici su Vanchiglia. Il quartiere Vanchiglia ha una media di circa 2.760 EUR/m², significativamente sopra la media cittadina, con il 60% delle inserzioni comprese tra 2.015 EUR/m² e 3.660 EUR/m² (mercato-immobiliare.info, 2026). I commenti di mercato indipendenti del 2026 (casaland, Grimaldi/Oltrepocase) classificano costantemente Vanchiglia tra i quartieri in apprezzamento di Torino, citando la rigenerazione urbana e la domanda universitaria. All'interno di un quartiere, condizione e micro-localizzazione possono spostare i valori del 30–40%: il prodotto ristrutturato al confine con il Centro occupa la fascia alta dell'intervallo locale.

Motivazione del prezzo. Il valore aggregato di vendita previsto di 840.000 EUR implica una media di 3.077 EUR/m² sulle tre unità. Questo valore:

• si colloca nella fascia alta documentata dell'intervallo di Vanchiglia (2.015–3.660 EUR/m²), dove viene naturalmente scambiato il prodotto ristrutturato al confine con il Centro;
• rappresenta un premio di circa l'11% sulla media del quartiere Vanchiglia (2.760 EUR/m²) — un incremento conservativo per stock integralmente ristrutturato, considerando che le medie di quartiere sono dominate da inventario non ristrutturato e che la sola condizione sposta i valori del 30–40% all'interno di un quartiere;
• resta circa il 26% al di sotto della media della zona Centro adiacente (4.163 EUR/m²), a poche centinaia di metri, ancorando il prezzo del progetto come conservativo rispetto al benchmark superiore più vicino;
• si basa su una strategia per unità: tre appartamenti ristrutturati liquidi di taglio medio (89–95 m²), il formato più scambiato nel bacino di acquirenti di Vanchiglia — professionisti e famiglie.

Il prezzo di acquisto di 460.000 EUR (1.685 EUR/m²) è circa il 39% al di sotto della media del quartiere Vanchiglia, riflettendo lo stato locato e non ristrutturato delle unità e l'acquisto in blocco negoziato — il cuore del margine del progetto.

6. Analisi finanziaria

Margini: margine lordo sul costo diretto 27,5% (21,5% sui ricavi, 663 EUR/m²); margine netto sul costo totale 13,7% (12,1% sui ricavi, 372 EUR/m²).

Il rimborso del prestito agli investitori sarà finanziato dai proventi delle vendite singole delle unità al completamento della ristrutturazione (si veda la Sezione 7).

7. Finanziamento e opportunità di investimento

Struttura del capitale e piano di finanziamento. La campagna di 500.000 EUR, insieme a 159.000 EUR di capitale proprio dello sviluppatore, finanzia integralmente il costo diretto del progetto di 659.000 EUR. Non sono previste ulteriori tranche esterne. Canali di rimborso, in ordine di preferenza: (1) proventi della vendita singola delle tre unità ristrutturate; (2) rifinanziamento bancario dell'attivo completato, libero e ristrutturato; (3) ulteriore apporto di capitale proprio, sostenuto dal più ampio portafoglio del fondatore.

stock.estate è un prestatore di servizi di crowdfunding autorizzato ai sensi dell'ECSPR (ASF Romania, licenza PJR28FSFPR/400002), operante ai sensi del Regolamento (UE) 2020/1503.

8. Rischi e mitigazioni

Rischio di mercato. Rischio: Un deterioramento del mercato residenziale torinese potrebbe ridurre i prezzi di vendita realizzabili per le tre unità. Mitigazione: Il prezzo di uscita di 3.077 EUR/m² si colloca nell'intervallo documentato di Vanchiglia e il 26% al di sotto della media della zona Centro adiacente; il margine lordo di 181.000 EUR offre un cuscinetto del 21,5% dei ricavi prima che il capitale del prestito risulti intaccato, e il mercato è entrato nel 2026 con prezzi e volumi in crescita.

Rischio di acquisto e liberazione. Rischio: L'acquisto si perfeziona su unità locate gravate da usufrutto; la mancata consegna dell'immobile libero potrebbe compromettere il calendario della ristrutturazione. Mitigazione: Gli accordi di uscita con gli occupanti sono già stati raggiunti per 30.000 EUR e il rogito è strutturato in modo che l'immobile sia consegnato libero da conduttori e dall'usufrutto alla firma; il pegno sulle quote è costituito nella stessa sessione notarile del trasferimento dei fondi.

Rischio di costruzione. Rischio: Ritardi o extracosti nella ristrutturazione da 100.000 EUR potrebbero posticipare la fase di vendita. Mitigazione: I lavori sono ristrutturazioni interne nell'involucro residenziale esistente, autorizzati con pratiche standard, con un calendario di quattro mesi (settembre–dicembre 2026) all'interno di un prestito di 12 mesi; lo sviluppatore realizza ristrutturazioni comparabili da oltre 10 anni, con edifici consegnati per oltre 20 milioni di EUR.

Rischio di rimborso. Rischio: Vendite singole più lente del previsto potrebbero ritardare il rimborso alla scadenza di 12 mesi. Mitigazione: Le tre unità sono appartamenti ristrutturati di taglio medio — il formato più liquido del quartiere — e il piano di rimborso mantiene due ulteriori canali (rifinanziamento bancario dell'attivo completato; ulteriore capitale proprio). La precedente campagna dello sviluppatore collegato sulla piattaforma (Via delle Rosine 15–17) è stata integralmente rimborsata.

Rischio di controparte. Rischio: Reinvesto Holding Company S.R.L. ha una dimensione autonoma limitata rispetto al prestito. Mitigazione: La società opera dal 2020 nell'acquisto, gestione e rivendita di attivi residenziali; il suo unico titolare ha un track record di oltre 10 anni e oltre 20M EUR consegnati, e gli investitori detengono un pegno sul 100% delle quote della società — che, dopo l'acquisto, sarà proprietaria dell'attivo del progetto.

Rischio di escussione della garanzia. Rischio: In uno scenario di difficoltà, un pegno su quote può essere più lento da escutere rispetto a un'ipoteca immobiliare nel diritto italiano. Mitigazione: L'attivo dominante della società costituita in pegno è l'immobile stesso del progetto (valore previsto post-ristrutturazione di 840.000 EUR a fronte di un prestito di 500.000 EUR, LTV 59,5%), il pegno si perfeziona nella sessione di trasferimento dei fondi e la struttura replica quella utilizzata — ed estinta con successo — nella precedente campagna dello sviluppatore sulla piattaforma.