Via Cesare Balbo 28 II

1. Sintesi esecutiva

Reinvesto Holding Company S.R.L., società di investimento immobiliare con sede a Torino, interamente detenuta e amministrata da Zaharia Petru Alin, sta acquisendo tre appartamenti locati in Via Cesare Balbo 28, nel quartiere Vanchiglia di Torino, immediatamente dietro la Mole Antonelliana. Le unità saranno liberate mediante accordi di rilascio già raggiunti con gli occupanti, integralmente ristrutturate e rivendute singolarmente. Il costo diretto totale del progetto è di 659.000 EUR (acquisizione 460.000 EUR, costi accessori 99.000 EUR, ristrutturazione 100.000 EUR), a fronte di un valore di vendita aggregato proiettato di 840.000 EUR. La campagna mira a raccogliere 500.000 EUR su una durata di 12 mesi, a un tasso fisso annuo del 16,0%, con interessi corrisposti mensilmente e capitale rimborsato integralmente a scadenza. Il ticket minimo di investimento è di 25.000 EUR. Lo sviluppatore pre-impegna 159.000 EUR di capitale proprio. Il prestito è garantito da un pegno notarile sul 100% delle quote di Reinvesto Holding Company S.R.L., costituito nella stessa seduta notarile in cui vengono trasferiti i fondi. Il rapporto prestito/valore sul valore proiettato post-ristrutturazione è del 59,5%.

2. Analisi della localizzazione

L'immobile si trova in Via Cesare Balbo 28, nel quartiere Vanchiglia di Torino, capoluogo della regione Piemonte nel nord-ovest dell'Italia. Torino è la quarta città italiana per dimensioni, con circa 850.000 residenti nel comune e oltre 1,7 milioni nell'area metropolitana. Via Cesare Balbo si trova a poche centinaia di metri dietro la Mole Antonelliana, simbolo della città, nel punto in cui Vanchiglia incontra il centro storico, a distanza pedonale da Piazza Vittorio Veneto, dal lungo Po e dal campus principale dell'Università di Torino (il Campus Luigi Einaudi dista meno di 1 km).

Vanchiglia è uno dei sottomercati residenziali più dinamici di Torino. La sua posizione tra il centro storico e i poli universitari ha generato una domanda costante da parte di giovani professionisti, docenti e investitori, sostenuta da un attivo programma di rigenerazione di strade, spazi commerciali e locali di ristorazione. Gli osservatori del mercato indicano costantemente Vanchiglia, insieme a San Salvario e Aurora, tra i quartieri in apprezzamento della città, per effetto della rigenerazione urbana e della vicinanza al sistema universitario.

Il mercato residenziale torinese è entrato nel 2026 in fase di espansione: il prezzo medio richiesto a livello comunale ha raggiunto circa 2.167 EUR/m² a febbraio 2026, in aumento del 5,55% su base annua, con volumi di transazioni nel terzo trimestre 2025 in crescita del 6,5% rispetto all'anno precedente. La zona Centro, con cui Via Cesare Balbo confina, registra i valori più alti della città, pari a circa 4.100-4.200 EUR/m². Rispetto a Milano, dove il prodotto centrale equivalente viene scambiato a due o tre volte il prezzo al metro quadro, il centro di Torino resta tra i sottomercati prime più accessibili di una grande città italiana.

3. Profilo dello sviluppatore

Soggetto giuridico: Reinvesto Holding Company S.R.L. Sede legale: Via Gioacchino Rossini 21 bis, 10124 Torino (TO) Numero REA: TO - 1277630 Codice fiscale / partita IVA / registrazione societaria: 12270710010 Forma societaria: Società a Responsabilità Limitata (S.r.l.) Data di costituzione: 27 febbraio 2020 Capitale sociale: 90.000 EUR interamente versato Attività: Acquisto, vendita, gestione e locazione di beni immobili propri

Reinvesto Holding Company S.R.L. è interamente detenuta e amministrata dall'amministratore unico Zaharia Petru Alin (nato il 23 maggio 1991 a Bacău, Romania; cittadino italiano, residente a Moncalieri, TO), titolare di tutti i poteri di amministrazione ordinaria e straordinaria.

Prima di entrare nel settore immobiliare, Zaharia Petru Alin ha rappresentato l'Italia come canottiere di élite nella categoria pesi leggeri: ha vinto la medaglia d'oro ai Campionati mondiali di canottaggio 2013 di Chungju (otto pesi leggeri maschile) e due titoli mondiali consecutivi U23 nel 2012 e nel 2013 nel quattro senza pesi leggeri. Dopo la chiusura della carriera sportiva ha costruito un'attività di sviluppo residenziale nell'area torinese che conta oggi oltre 10 anni di attività, con edifici consegnati per un valore aggregato superiore a 20 milioni di EUR.

Tramite il veicolo collegato AB.TO SRL, Zaharia Petru Alin è stato lo sviluppatore della campagna Via delle Rosine 15-17 su stock.estate (450.000 EUR, 14% annuo, durata 3 mesi), conclusa a marzo 2026 e rimborsata integralmente agli investitori. La presente campagna è la prima offerta di Reinvesto Holding Company S.R.L. sulla piattaforma; i bilanci della società sono disponibili nella sezione Documenti della pagina di campagna.

4. Descrizione del progetto

Tipologia immobiliare: Tre appartamenti residenziali in un edificio d'epoca, uno per piano (piani 1, 2 e 3) Indirizzo: Via Cesare Balbo 28, 10124 Torino (TO), Italia, quartiere Vanchiglia Identificazione catastale: Foglio 1277, Particella 208, Subalterni 3, 5 e 7, categoria A/3, 5 vani ciascuno Superficie catastale totale: 273 m² (95 m² + 89 m² + 89 m²), ogni unità con cantina

Caratteristiche e stato:

• Tre appartamenti di formato identico, da 5 vani, uno per piano, ciascuno di circa 89-95 m² con cantina
• Posizione a poche centinaia di metri dietro la Mole Antonelliana, al confine tra Vanchiglia e il centro storico
• Gli appartamenti sono attualmente locati; gli accordi di rilascio con gli occupanti sono già stati raggiunti per un corrispettivo complessivo di 30.000 EUR, e l'immobile sarà consegnato libero da inquilini e dall'usufrutto esistente all'atto di acquisizione
• Ristrutturazione interna completa di tutte e tre le unità, con budget di 100.000 EUR, per portare il prodotto allo standard di stock ristrutturato destinato alla rivendita individuale
• Atto di acquisizione previsto a settembre 2026; lavori di ristrutturazione programmati per il completamento entro dicembre 2026
• Commercializzazione e vendita individuale delle tre unità dopo il completamento dei lavori
• La ristrutturazione rientra nelle pratiche standard di rifacimento interno (regime CILA/SCIA); non è richiesto alcun cambio di destinazione d'uso

5. Analisi di mercato

Il mercato residenziale torinese è in una fase di crescita generalizzata. Il prezzo medio richiesto a livello comunale si attestava a circa 2.167 EUR/m² a febbraio 2026, in aumento del 5,55% su base annua, con volumi di transazioni cittadini in crescita del 6,5% nel terzo trimestre 2025 rispetto allo stesso periodo del 2024 (fonti: dati di mercato immobiliare.it / casaland, 2026). La dispersione tra zone è ampia: la zona Centro guida la città con circa 4.163 EUR/m² (immobiliare.it, maggio 2026; wikicasa ha riportato 3.979 EUR/m² per Centro/Quadrilatero/Giardini Reali a novembre 2025), mentre i quartieri periferici si scambiano sotto i 1.500 EUR/m².

Dati specifici di Vanchiglia. Il quartiere Vanchiglia registra una media di circa 2.760 EUR/m², significativamente al di sopra della media cittadina, con il 60% degli annunci compreso tra 2.015 EUR/m² e 3.660 EUR/m² (mercato-immobiliare.info, 2026). I commenti di mercato indipendenti del 2026 (casaland, Grimaldi/Oltrepocase) collocano costantemente Vanchiglia tra i quartieri in apprezzamento di Torino, citando la rigenerazione urbana e la domanda generata dal sistema universitario. All'interno di uno stesso quartiere, lo stato dell'immobile e la micro-localizzazione possono spostare i valori del 30-40%: il prodotto ristrutturato al confine con il Centro occupa la parte alta dell'intervallo locale.

Motivazione del prezzo. Il valore di vendita aggregato proiettato di 840.000 EUR implica una media di 3.077 EUR/m² sulle tre unità. Questo valore:

• si colloca nella fascia alta documentata dell'intervallo di Vanchiglia (2.015-3.660 EUR/m²), dove viene naturalmente scambiato il prodotto ristrutturato al confine con il Centro;
• rappresenta un premio di circa l'11% sulla media del quartiere Vanchiglia (2.760 EUR/m²), un incremento prudente per stock integralmente ristrutturato, considerato che le medie di quartiere sono dominate da immobili non ristrutturati e che il solo stato dell'immobile sposta i valori del 30-40%;
• resta circa il 26% al di sotto della media della vicina zona Centro (4.163 EUR/m²), a poche centinaia di metri di distanza, il che ancora il prezzo del progetto come prudente rispetto al benchmark superiore più vicino;
• si basa su una strategia per singola unità: tre appartamenti ristrutturati liquidi di taglio medio (89-95 m²), il formato più scambiato nel bacino di acquirenti di Vanchiglia, composto da professionisti e famiglie.

Il prezzo di acquisizione di 460.000 EUR (1.685 EUR/m²) è inferiore di circa il 39% alla media del quartiere Vanchiglia, e riflette lo stato locato e non ristrutturato delle unità e l'acquisto in blocco negoziato, che costituisce il nucleo del margine del progetto.

6. Analisi finanziaria

Margini: margine lordo sul costo diretto 27,5% (21,5% sui ricavi, 663 EUR/m²); margine netto sul costo totale 13,7% (12,0% sui ricavi, 370 EUR/m²).

Il rimborso del prestito agli investitori sarà finanziato con i proventi delle vendite individuali delle unità dopo il completamento della ristrutturazione (si veda la Sezione 7).

7. Finanziamento e opportunità di investimento

Struttura del capitale e piano di finanziamento. La campagna da 500.000 EUR, insieme a 159.000 EUR di capitale proprio dello sviluppatore, finanzia integralmente il costo diretto del progetto di 659.000 EUR. Non sono previste ulteriori tranche esterne. Canali di rimborso, in ordine di preferenza: (1) proventi della vendita individuale delle tre unità ristrutturate; (2) rifinanziamento bancario dell'immobile completato, libero e ristrutturato; (3) ulteriore capitale proprio dello sviluppatore, sostenuto dal più ampio portafoglio del fondatore.

stock.estate è un fornitore di servizi di crowdfunding autorizzato ai sensi dell'ECSPR (ASF Romania, autorizzazione PJR28FSFPR/400002), operante ai sensi del Regolamento (UE) 2020/1503.

8. Rischi e misure di mitigazione

Rischio di mercato. Rischio: Un deterioramento del mercato residenziale torinese potrebbe ridurre i prezzi di vendita realizzabili per le tre unità. Mitigazione: Il prezzo di uscita di 3.077 EUR/m² rientra nell'intervallo documentato per Vanchiglia ed è inferiore del 26% alla media della vicina zona Centro; il margine lordo di 181.000 EUR offre un cuscinetto pari al 21,5% dei ricavi prima che il capitale del prestito venga intaccato, e il mercato è entrato nel 2026 con prezzi e volumi in crescita.

Rischio di acquisizione e di liberazione. Rischio: L'acquisto si perfeziona su unità locate e gravate da usufrutto; la mancata consegna dell'immobile libero potrebbe compromettere il calendario della ristrutturazione. Mitigazione: Gli accordi di rilascio con gli occupanti sono già stati raggiunti per 30.000 EUR e l'atto di acquisizione è strutturato in modo che l'immobile sia consegnato libero da inquilini e da usufrutto al closing; il pegno sulle quote della società viene costituito nella stessa seduta notarile del trasferimento dei fondi.

Rischio di esecuzione dei lavori. Rischio: Ritardi o extra costi nella ristrutturazione da 100.000 EUR potrebbero posticipare la fase di vendita. Mitigazione: I lavori sono rifacimenti interni entro un involucro residenziale esistente, autorizzati con pratiche standard, con un calendario di quattro mesi (settembre-dicembre 2026) all'interno di una durata del prestito di 12 mesi; lo sviluppatore ha realizzato ristrutturazioni analoghe per oltre 10 anni, con edifici per oltre 20 milioni di EUR di valore aggregato.

Rischio di rimborso. Rischio: Vendite individuali più lente del previsto potrebbero ritardare il rimborso alla scadenza dei 12 mesi. Mitigazione: Le tre unità sono appartamenti ristrutturati di taglio medio, il formato più liquido del quartiere, e il piano di rimborso mantiene due ulteriori canali (rifinanziamento bancario dell'immobile completato; ulteriore capitale proprio dello sviluppatore). La precedente campagna dello sviluppatore collegato sulla piattaforma (Via delle Rosine 15-17) è stata rimborsata integralmente.

Rischio di controparte. Rischio: Reinvesto Holding Company S.R.L. ha una dimensione autonoma limitata rispetto al prestito. Mitigazione: La società opera dal 2020 nell'acquisizione, gestione e rivendita di attivi residenziali; il socio unico vanta un track record di oltre 10 anni e oltre 20 milioni di EUR consegnati, e gli investitori detengono un pegno sul 100% delle quote della società che, dopo l'acquisizione, sarà proprietaria dell'immobile del progetto.

Rischio di escussione della garanzia. Rischio: In uno scenario di difficoltà, un pegno su quote può essere più lento da escutere di un'ipoteca immobiliare nel diritto italiano. Mitigazione: L'attivo prevalente della società data in pegno è l'immobile stesso del progetto (valore proiettato post-ristrutturazione di 840.000 EUR a fronte di un prestito di 500.000 EUR, LTV 59,5%), il pegno è perfezionato alla seduta di trasferimento dei fondi e la struttura replica quella utilizzata, ed estinta con successo, nella precedente campagna dello sviluppatore sulla piattaforma.