Uni-steel IV

1. Sintesi

UNI STEEL IMPEX S.R.L., distributore rumeno di ferroleghe e materie prime metallurgiche attivo dal 1998, raccoglie tramite la piattaforma stock.estate un prestito per capitale circolante di 1.100.000 EUR della durata di 24 mesi. Uni-steel IV è un ulteriore round pubblico di questo finanziamento: 582.752 EUR sono già stati sottoscritti dagli investitori nelle quattro precedenti offerte pubbliche e sono riportati in questa campagna come importo già impegnato, mentre questo round mira a raccogliere ulteriori 100.000 EUR, per un obiettivo di finanziamento di 682.752 EUR. Le sottoscrizioni oltre l'obiettivo sono accettate alle stesse condizioni fino a un massimo di 200.000 EUR di nuovo finanziamento, per un valore massimo dell'offerta di 782.752 EUR. Lo scopo del finanziamento è l'espansione dell'attività commerciale: aumento delle scorte e finanziamento di un ciclo commerciale più ampio, per crescere nei volumi con i fornitori certificati e i clienti industriali della società.

Gli investitori ricevono un tasso di interesse progressivo dal 10% al 16% annuo, determinato in base all'importo investito, secondo le fasce di tasso indicate in questa pagina della campagna. Gli interessi sono pagati mensilmente e il capitale è rimborsato integralmente alla scadenza, il 30.10.2028. Il prestito è garantito da un'ipoteca di primo grado, già iscritta a favore di stock.estate per 1.650.000 EUR, su due immobili: una villa di lusso nella zona Herastrau di Bucarest, Settore 1, valutata in modo indipendente 1.716.000 EUR, e un appartamento nella zona Amiral Constantin Bălescu di Bucarest, Settore 1, valutato 400.000 EUR. Il valore complessivo delle garanzie, pari a 2.116.000 EUR, comporta un rapporto prestito/valore (LTV) di circa il 52% sulla linea di credito totale di 1.100.000 EUR e una copertura delle garanzie di circa il 192%.

2. Analisi della localizzazione

L'immobile principale in garanzia si trova in Strada N.G. Caramfil n. 65, nel quartiere Herastrau e Nordului del Settore 1, Bucarest, la zona residenziale premium più consolidata della capitale. La via si trova poche centinaia di metri a est del Parco Herastrau (Parco Re Michele I), il più grande parco di Bucarest, e all'interno del corridoio Floreasca e Aviatiei, principale polo direzionale e d'affari della città. La stazione della metropolitana Aurel Vlaicu e il centro commerciale Promenada sono raggiungibili a piedi, e l'Aeroporto Internazionale Henri Coanda dista circa 12 km. La zona concentra ambasciate, sedi aziendali e immobili residenziali di fascia alta, e la domanda in questo micro mercato è trainata dal segmento ad alto patrimonio, sia locale sia espatriato. Il Settore 1 registra costantemente i valori residenziali più elevati della Romania, e la zona Herastrau e Nordului rappresenta il vertice di questa fascia.

Il secondo immobile in garanzia, un appartamento in Strada Amiral Constantin Bălescu n. 20, Settore 1, Bucarest, si trova in un altro corridoio residenziale consolidato del Settore 1. Esso aggiunge un secondo immobile, indipendente, al pacchetto di garanzie, diversificando la base delle garanzie oltre l'esposizione su un singolo bene rappresentata dalla villa.

3. Profilo del debitore

Il debitore è UNI STEEL IMPEX S.R.L. (CUI RO10882264, J1998007797405, già J40/7797/1998), costituita nel 1998, con 27 anni di attività continuativa nel commercio all'ingrosso di metalli e minerali metalliferi (CAEN principale 4682).

Dal 1998 la società si è affermata come distributore affidabile nell'industria metallurgica, fungendo da collegamento tra produttori certificati e le esigenze complesse di acciaierie e fonderie. La sua missione è fornire materie prime della massima qualità, garantendo piena tracciabilità e supporto tecnico specialistico a ogni partner. La società è specializzata in ferroleghe e materie prime metallurgiche (ferromolibdeno, ferrovanadio, ferrotungsteno, ferrocromo, ferrosilicio), è certificata ISO 9001, ISO 14001 e ISO 45001, importa da Belgio, Paesi Bassi e Colombia ed esporta in Belgio, Germania e Italia.

Il modello operativo si fonda su tre pilastri:

• Si approvvigiona esclusivamente da produttori certificati, garantendo la piena tracciabilità di ogni lotto.
• Fornisce non solo materie prime ma anche consulenza sulla scelta delle leghe, aiutando i clienti a ottimizzare i propri processi produttivi.
• Riduce i costi operativi dei clienti tramite consegne Just-in-Time e gestione delle scorte in conto deposito.

La società opera con un team snello e un'elevata produttività per dipendente, struttura tipica delle attività di trading. La sua posizione legale e fiscale è pulita: nessun debito verso l'ANAF, nessuna procedura di insolvenza e uno storico di finanziamenti bancari e leasing interamente rimborsati. Sito della società: https://uni-steel.com/

Storico su stock.estate. Si tratta di un ulteriore round pubblico dello stesso finanziamento. Le quattro precedenti offerte pubbliche, uni-steel.com (chiusa il 30.06.2026 e il 03.08.2026), uni-steel.com II (chiusa il 07.09.2026) e Uni-steel III (chiusa il 30.09.2026), hanno raccolto complessivamente 582.752 EUR da 128 investitori; tutte le rate di interessi scadute relative a tali offerte sono state pagate agli investitori. Tutti gli investitori dei round pubblici hanno pari grado sotto la stessa ipoteca di primo grado iscritta.

4. Panoramica delle garanzie

La garanzia del prestito comprende tre unità residenziali in due immobili, entrambi situati a Bucarest, Settore 1.

Immobile 1: Villa A (Caramfil)

• Ubicazione: Strada N.G. Caramfil n. 65, Settore 1, Bucarest, nel quartiere Herastrau e Nordului (il Quartiere Francese).
• Tipologia: villa residenziale di lusso indipendente, struttura a telaio in cemento armato, costruita intorno al 1996.
• Piani: Ds+P+1E+2E (seminterrato, piano terra e due piani superiori).
• Superficie utile: circa 345 mq.
• Caratteristiche: finiture di pregio, ascensore, centrale termica propria e parcheggio.
• Struttura catastale: due unità che insieme formano l'intera villa e sono ipotecate come un unico insieme, unitamente alle quote indivise di terreno e di accesso:
  • Appartamento A1, CF / catastale 255692-C1-U6
  • Appartamento A2, CF / catastale 255692-C1-U8
• Valutazione: perizia ANEVAR indipendente (commissionata da STOCKESTATE CROWDFUNDING SRL, datata 02.06.2026) pari a 1.716.000 EUR.

Immobile 2: Appartamento (Amiral Constantin Bălescu)

• Ubicazione: Appartamento n. 2, Strada Amiral Constantin Bălescu n. 20, scala B, piano terra, Settore 1, Bucarest.
• Struttura catastale: CF / catastale 252315-C1-U12, unitamente alla quota indivisa delle parti comuni dell'edificio e al diritto d'uso sul terreno sottostante.
• Valutazione: valutato 400.000 EUR.

Entrambi gli immobili sono ipotecati in primo grado a favore di stock.estate, con ipoteche già iscritte per un valore complessivo di 1.650.000 EUR, garantendo il prestito su due beni immobiliari indipendenti anziché su una singola posizione. Le ipoteche sono state iscritte prima del primo round pubblico e garantiscono in modo paritario tutti gli investitori dei round pubblici.

5. Analisi di mercato

La zona Herastrau e Nordului del Settore 1 è il micro mercato residenziale più caro di Bucarest, ancorato al Parco Herastrau, al quartiere delle ambasciate e al corridoio d'affari Floreasca e Aviatiei. I prezzi richiesti per le ville premium indipendenti in questa zona sono ben al di sopra della media municipale di Bucarest, e il segmento è sostenuto da una domanda stabile di clienti ad alto patrimonio ed espatriati. La liquidità delle ville di lusso è media: il tempo stimato di esposizione alla vendita è di circa 6-12 mesi, ampiamente entro la durata di 24 mesi del prestito.

La zona Amiral Constantin Bălescu, anch'essa nel Settore 1, è un corridoio residenziale consolidato con domanda costante e, di norma, liquidità più rapida rispetto al segmento delle ville di lusso, e completa il pacchetto di garanzie con un'unità residenziale più standard e più facilmente commerciabile.

Poiché il segmento del lusso presenta una volatilità dei prezzi elevata, la piattaforma si basa sulla perizia ANEVAR indipendente per la Villa A e su una valutazione per l'appartamento, e non su prezzi richiesti o stime di intermediari. Una sensibilità di vendita forzata di meno 20% sul valore complessivo delle garanzie di 2.116.000 EUR implicherebbe un valore di circa 1.693.000 EUR, che copre comunque la linea di credito totale di 1.100.000 EUR con un LTV di circa il 65%.

6. Analisi finanziaria

Si tratta di un finanziamento di capitale circolante per un'attività di trading, non di un progetto di sviluppo, pertanto non esiste un prezzo di vendita previsto. L'analisi si concentra sull'impiego dei fondi, sulla copertura delle garanzie e sull'andamento finanziario del debitore.

Impiego dei fondi

Valore massimo dell'offerta: 782.752 EUR (fino a 200.000 EUR di nuovo finanziamento); gli importi sottoscritti oltre l'obiettivo di finanziamento, fino al massimo, sono accettati alle stesse condizioni.

La linea di credito è stata prefinanziata tramite un round di prefinanziamento. Il nuovo finanziamento raccolto in questo round rimborsa in primo luogo gli investitori che l'hanno prefinanziata, in proporzione all'importo prefinanziato da ciascuno, per cui l'esposizione totale del debitore non aumenta dell'intero importo di questo round.

Copertura delle garanzie

Dati finanziari della società (dati di bilancio, RON)

I dati 2025 sono i dati ufficiali di fine esercizio. Il fatturato ha raggiunto circa 10,0 milioni di EUR nel 2024 e circa 6,3 milioni di EUR nel 2025, un'ampiezza normale per un ciclo di commercio di materie prime. Il patrimonio netto è cresciuto costantemente, i debiti totali sono diminuiti e sono prevalentemente commerciali, e l'indebitamento bancario è minimo. Il fabbisogno strutturale di capitale circolante del ciclo commerciale è la ragione economica del prestito, e i fondi sono destinati alla crescita dei volumi commerciali e non alla copertura di un deficit.

Costo della linea di credito. Il debitore paga un interesse fisso del 16% annuo sugli importi erogati. Gli investitori ricevono tra il 10% e il 16% annuo in base all'importo investito, secondo le fasce di tasso progressivo indicate in questa pagina; la fascia applicabile è mostrata prima della conferma dell'investimento. La commissione di ingresso una tantum del 4% è a carico del debitore, non degli investitori.

Fonte di rimborso: flusso di cassa operativo dell'attività commerciale, con il rifinanziamento bancario come via secondaria, dato lo storico creditizio pulito della società, e l'escussione delle garanzie come ultima risorsa (vedi Sezione 7).

7. Finanziamento e opportunità di investimento

Prefinanziamento. Il progetto è stato prefinanziato tramite un round di prefinanziamento. Gli investitori che lo hanno prefinanziato saranno rimborsati con questo round, in proporzione all'importo prefinanziato da ciascuno di loro. Pertanto l'esposizione totale del debitore non aumenta dell'intero importo di questo round: il nuovo denaro raccolto rimborsa in primo luogo il prefinanziamento.

Piattaforma. stock.estate è gestita da STOCKESTATE CROWDFUNDING SRL, autorizzata ai sensi del Regolamento europeo sui fornitori di servizi di crowdfunding (ECSPR), Regolamento (UE) 2020/1503, autorizzazione n. PJR28FSFPR/400002 (ASF Romania).

8. Rischi e mitigazioni

• Rischio di mercato (debitore). Fatturato e utile variano di anno in anno in linea con il ciclo dei prezzi delle ferroleghe, come tipico dell'attività di trading. Mitigazione: uno storico di 27 anni attraverso cicli completi delle materie prime, una base di costi contenuta, un patrimonio netto in crescita e un prestito dimensionato al di sotto del fabbisogno finanziario a breve termine della società.
• Rischio di mercato (garanzie). Il segmento residenziale di lusso presenta una volatilità dei prezzi elevata. Mitigazione: la valutazione si basa sulla perizia ANEVAR indipendente per la Villa A e su una valutazione per l'appartamento; anche una riduzione del 20% per vendita forzata sulle garanzie complessive mantiene l'LTV a circa il 65% sulla linea totale.
• Rischio di rimborso. Il capitale è rimborsato integralmente alla scadenza e non ammortizzato. Mitigazione: il rimborso proviene dal flusso di cassa operativo, con il rifinanziamento bancario come via secondaria dato lo storico creditizio pulito, e l'escussione delle garanzie di primo grado (due immobili) come ultima risorsa.
• Rischio di liquidità delle garanzie. La villa ha una liquidità media (tempo stimato di esposizione alla vendita di 6-12 mesi), in parte compensata dal secondo appartamento, più standard, che ha di norma una liquidità più rapida. Mitigazione: il tempo di esposizione della villa rientra ampiamente nella durata di 24 mesi del prestito, ed entrambi i beni si trovano in solidi mercati residenziali del Settore 1.
• Variabilità del tasso tra investitori. Nel modello progressivo, il tasso ricevuto da ciascun investitore dipende dall'importo investito, per cui i ticket più piccoli ottengono un tasso inferiore rispetto a quelli più grandi. Mitigazione: la fascia di tasso applicabile è mostrata in questa pagina prima della conferma dell'investimento, e tutti gli investitori hanno pari grado sotto la stessa ipoteca di primo grado indipendentemente dalla fascia di tasso.
• Rischio normativo e di strutturazione. La garanzia dipende dalla corretta iscrizione dell'ipoteca. Mitigazione: l'ipoteca di primo grado su entrambi gli immobili, per un totale di 1.650.000 EUR, è già iscritta nel libro fondiario a favore di stock.estate, e i fondi sono rilasciati esclusivamente alla seduta notarile.
• Rischio di completamento della raccolta. La campagna pubblica deve raggiungere il proprio obiettivo entro la scadenza. Mitigazione: 582.752 EUR sono già sottoscritti e il prestito è interamente garantito fin dal primo giorno dall'ipoteca di primo grado iscritta su entrambi gli immobili.

Il titolare del progetto dichiara che, per quanto a sua conoscenza, nessuna informazione è stata omessa e nessuna informazione è sostanzialmente fuorviante o inesatta. Il titolare del progetto è responsabile della redazione della scheda contenente le informazioni chiave sull'investimento (vedi Documenti).