Sea View Costinesti

1. Sintesi

GUARDA TACOZ S.R.L. e NIVIMI RED CONSTRUCT S.R.L., due società rumene che possiedono congiuntamente, in quote uguali, un terreno di 3.163 mq nella zona di sviluppo nord di Costinesti, sulla costa rumena del Mar Nero, aprono la loro prima offerta su stock.estate. La linea è fino a 500.000 EUR a 12 mesi. Le due società sono condebitori solidali: ciascuna risponde dell'intero. Hanno già impegnato 671.500 EUR di mezzi propri nel progetto, importo mostrato come impegnato nella struttura dell'offerta.

Il permesso di costruire n. 50 del 12 maggio 2026 autorizza due edifici P+4E sul lotto, 140 appartamenti in totale. I promotori li realizzano in sequenza e finanziano il progetto a tranche. Questa offerta è la prima tranche e finanzia il corpo C1, l'edificio ora in costruzione: 50 appartamenti, 2.600,07 mq di superficie lorda e 2.057,60 mq di superficie utile degli appartamenti. Una parte dei fondi paga anche il saldo del prezzo di acquisto del terreno. Il corpo C2, l'edificio più grande da 90 appartamenti, sarà realizzato in una fase successiva e non è finanziato da questa offerta.

Gli investitori ricevono un interesse progressivo tra il 10,00% e il 16,00% annuo, fissato al momento della firma di ciascun investimento in funzione dell'importo investito, entro un pool di interesse di 6,00 punti percentuali sopra il tasso base del 10,00%. Gli interessi sono pagati mensilmente e il capitale è rimborsato in un'unica soluzione alla scadenza. Non si applicano cashback né commissioni a carico degli investitori.

Il prestito è garantito da ipoteca di primo grado sull'intero immobile e su tutte le costruzioni presenti e future edificate su di esso: il terreno iscritto al CF 115676 Costinesti ed entrambi i corpi, C1 al CF 115676-C1V e C2 al CF 115676-C2V. Un membro ANEVAR valuta il terreno in 996.000 EUR e i lavori già presenti su di esso in 318.000 EUR, per un collaterale di 1.314.000 EUR. Rispetto alla linea di 500.000 EUR ciò corrisponde a un rapporto prestito/valore del 38,05% e a una copertura del collaterale del 263%, contro una soglia minima di piattaforma del 150%. L'ipoteca è iscritta alla seduta notarile in cui i fondi vengono erogati, quindi non esiste alcun periodo in cui il capitale degli investitori sia privo di garanzia.

2. Analisi della localizzazione

L'immobile si trova nel villaggio di Costinesti, comune di Costinesti, distretto di Constanta, sulla costa rumena del Mar Nero, nell'area "Zona Nord" disciplinata dal piano urbanistico di dettaglio approvato con delibera del consiglio locale n. 63 del 16 dicembre 2010. Il lotto si affaccia su str. Portului.

Costinesti è una delle stazioni balneari consolidate del litorale meridionale rumeno, tra Constanta a nord e Mangalia a sud, entrambe a circa mezz'ora di auto. L'economia della località è stagionale e orientata al turismo, con una popolazione residente molto inferiore all'occupazione estiva. La domanda di appartamenti proviene da due fonti: acquirenti di una seconda casa per uso proprio e acquirenti di piccole unità per la locazione breve stagionale.

Il distretto di Constanta è uno dei mercati residenziali più attivi della Romania. Ha registrato 18.978 transazioni immobiliari tra gennaio e agosto 2025, in crescita del 6,3% su base annua, e 2.670 transazioni ad aprile 2026, in crescita del 16% su aprile 2025. Il prezzo medio al metro quadro utile a Constanta ha raggiunto 1.822 EUR nel 2024, con un incremento del 12% sul 2023, contro 1.593 EUR nel 2021 e 904 EUR nel 2014.

La perizia indipendente individua offerte di terreni nella microzona Costinesti Zona Nord a 350,00 EUR, 354,55 EUR e 379,41 EUR al mq, tutti prezzi richiesti con un margine di trattativa di circa il 10%, e rileva che l'offerta di lotti edificabili comparabili nella zona è limitata.

3. Profilo dei promotori

Il progetto è sviluppato da due società che agiscono congiuntamente. Entrambe hanno come attività principale dichiarata il codice CAEN 4100, costruzione di edifici residenziali e non residenziali, e detengono il terreno e le costruzioni in quote uguali di 50/100. Il permesso di costruire è stato rilasciato a entrambe, GUARDA TACOZ S.R.L. e SOLID HOUSE STEEL S.R.L., quest'ultima già denominazione di NIVIMI RED CONSTRUCT S.R.L.

GUARDA TACOZ S.R.L.

• Società a responsabilità limitata rumena, iscritta il 19 aprile 2021, numero di registro J2021001301138 (già J13/1301/2021), codice fiscale 44136579
• Sede: Municipiul Constanta, Aleea Siracuzza nr. 1, Statiunea Mamaia, Lot 2, Vila Turistica C2, camera 1, piano 3, ap. 18, distretto di Constanta
• Socio unico: Borgognon Iulian-Dumitru, 100%; amministratore: Brinzariu Constantin, dal 16 aprile 2021
• Capitale sociale sottoscritto e versato: 200 RON
• Stato secondo il certificato camerale n. 3351044 del 9 settembre 2026: attiva, senza insolvenza, scioglimento od opposizioni registrate
• Attività: sviluppo e vendita di immobili residenziali e turistici nel distretto di Constanta. Fatturato netto di 6.502.488 RON e utile netto di 2.403.561 RON nel 2024; fatturato netto di 1.876.298 RON e perdita netta di 551.722 RON nel 2025, con l'attività spostata verso l'acquisizione e lo sviluppo del sito di Costinesti

NIVIMI RED CONSTRUCT S.R.L. (già SOLID HOUSE STEEL S.R.L.)

• Società a responsabilità limitata rumena, iscritta il 9 agosto 2017, numero di registro J2017002846138 (già J13/2846/2017), codice fiscale 38085071
• Sede: sat Costinesti, comuna Costinesti, str. Emil Costinescu nr. 36, distretto di Constanta
• Socio unico e amministratore: Rosu Cristian, 100%, mandato rinnovato il 30 luglio 2026
• Capitale sociale sottoscritto e versato: 200 RON
• Stato secondo il certificato camerale n. 3364594 del 10 settembre 2026: attiva, senza insolvenza, scioglimento od opposizioni registrate
• Attività: costruzioni. Nessun fatturato nel 2023, 2024 e 2025 e una perdita netta di 54.901 RON nel 2025, essendo le risorse della società destinate all'acquisizione del sito di Costinesti

Entrambe le società sono veicoli di piccole dimensioni e non imprese operative: GUARDA TACOZ ha dichiarato un dipendente in ciascuno degli ultimi tre anni e NIVIMI RED CONSTRUCT nessuno nel 2024 e 2025. Il rimborso di questo prestito non dipende dai loro ricavi operativi correnti, ma dal progetto e dal collaterale.

4. Presentazione del progetto

Il permesso copre due edifici P+4E sullo stesso lotto. Il corpo C1 è in costruzione ed è l'edificio finanziato da questa offerta. Il corpo C2 segue in una fase successiva. L'ipoteca che garantisce il prestito copre l'intero immobile: il lotto e tutto ciò che vi viene edificato, presente e futuro, quindi si estende a entrambi i corpi.

Terreno

• Indirizzo: str. Portului, sat Costinesti, comuna Costinesti, distretto di Constanta, Romania
• Libro fondiario: CF 115676 Costinesti, numero catastale 115676, terreno edificabile, 3.163 mq, Lot 7 + Lot 12, Lot 13, Cvartal 9, destinazione residenziale e turistica secondo il piano urbanistico di dettaglio "Zona Nord"
• Derivante dalla fusione di CF 100023 e CF 110970 con atto notarile n. 86 del 2 febbraio 2026 e atto amministrativo n. 12 del 19 gennaio 2026
• Proprietà: GUARDA TACOZ S.R.L. 50/100 e NIVIMI RED CONSTRUCT S.R.L. 50/100, secondo l'estratto del libro fondiario n. 39314 del 7 settembre 2026

Corpo C1, l'edificio finanziato

• Libro fondiario: CF 115676-C1V, numero catastale 115676-C1V, iscritto in via provvisoria come bene futuro, quota 1/2 ciascuna, in forza del permesso di costruire n. 50 del 12 maggio 2026 e dell'atto notarile n. 951 del 13 maggio 2026
• Configurazione: piano terra più quattro piani (P+4E)
• 50 appartamenti, dieci per livello
• Impronta a terra: 449,23 mq
• Superficie lorda: 2.600,07 mq
• Superficie utile degli appartamenti, balconi inclusi: 2.057,60 mq, in media circa 41 mq per appartamento

Corpo C2, fase successiva

• Libro fondiario: CF 115676-C2V, numero catastale 115676-C2V, iscritto in via provvisoria come bene futuro, quota 1/2 ciascuna, in forza dello stesso permesso e dello stesso atto notarile
• Configurazione: piano terra più quattro piani (P+4E), 90 appartamenti
• Impronta a terra: 814,43 mq; superficie lorda 4.623,84 mq; superficie utile degli appartamenti, balconi inclusi, 3.728,00 mq
• Non finanziato da questa offerta. Rientra nella stessa ipoteca di primo grado e si aggiunge alla garanzia man mano che viene edificato

Permessi e pareri

• Permesso di costruire n. 50 del 12 maggio 2026, rilasciato dal Comune di Costinesti a entrambe le società, per due edifici P+4E. Superficie coperta 1.263,656 mq, superficie lorda 7.223,848 mq, superficie utile 6.179,499 mq. Certificato di urbanistica n. 28 dell'11 febbraio 2026: rapporto di copertura sotto il massimo del 40%, indice di edificabilità proposto 1,99 contro un massimo di 2
• Progettista generale: Geabana V. Luiza-Marina, Studio Individuale di Architettura, progetto n. 02/2026
• Relazioni di verifica tecnica n. 746 del 7 maggio 2026 (settori B1, D1, E, F) e n. 1350 del 6 maggio 2026 (settore A1, resistenza strutturale)
• Decisione di screening ambientale ANMAP n. 103 del 6 aprile 2026; parere della Direzione distrettuale per la cultura di Constanta n. 938 del 12 marzo 2026; parere di ubicazione di Retele Electrice Romania
• Comunicazione di inizio lavori depositata il 27 maggio 2026, lavori iniziati il 28 maggio 2026. Il termine di esecuzione di 24 mesi corre quindi fino a circa il 28 maggio 2028

Stato della costruzione al 10 settembre 2026

• Scavi completati
• Solaio sul piano terra gettato
• Pilastri del primo piano armati, casseforme e puntelli in opera
• Escavatore in cantiere
• Valutati dal perito indipendente, al sopralluogo del 4 settembre 2026, su un costo segregato di 1.027 EUR per metro quadro lordo, i lavori presenti in cantiere ammontano a 317.892 EUR

Archeologia. Il sito ricade nell'area archeologica Costinesti-Parthenopolis, codice RAN 607749.01. Il parere della direzione distrettuale per la cultura richiede una relazione di ricerca archeologica e l'adattamento del progetto in caso di rinvenimenti.

5. Analisi di mercato

La perizia indipendente n. 562 dell'11 settembre 2026, redatta da Sasu Nicolae, membro titolare ANEVAR (tessera n. 19020, specializzazioni EPI ed EBM), a seguito del sopralluogo del 4 settembre 2026, stabilisce i seguenti parametri per la microzona di Costinesti.

Il perito descrive il mercato della vendita come caratterizzato da un'offerta moderata senza segnali di crescita e da una domanda solvibile in aumento, sostenuta dall'evoluzione del credito. La domanda di locazione per questa tipologia è valutata bassa e stagnante.

Fondamento del prezzo. Il prezzo di vendita obiettivo dei promotori è di 1.300 EUR per metro quadro utile. Tale prezzo si colloca nella parte bassa della forbice di 1.200 - 1.800 EUR al mq osservata dal perito per unità comparabili nella microzona, e al 71% della media 2024 della città di Constanta. Il corpo C1 è concentrato in unità piccole, in media circa 41 mq utili, che sul mercato costiero rumeno si scambiano a un prezzo al metro quadro superiore rispetto alle unità grandi, perché il ticket assoluto è inferiore e il prodotto si presta alla locazione stagionale. L'ipotesi di prezzo è quindi prudente rispetto alla forbice documentata, non superiore. Gli investitori devono considerare che il prezzo è espresso al netto dell'IVA, che il prezzo effettivamente realizzato non è fissato contrattualmente e che l'assorbimento di 50 unità nel corpo C1, e di 140 sull'intero progetto, su un mercato balneare stagionale può richiedere più di una sola stagione di vendita.

6. Analisi finanziaria

Si tratta di un'operazione di sviluppo: il terreno è già acquisito, la costruzione è in corso sul corpo C1 e l'uscita avviene con la vendita degli appartamenti finiti. I promotori costruiscono a un costo contrattato all-in di 800 EUR per metro quadro lordo, terreno incluso, espresso al netto dell'IVA, e puntano a un prezzo di vendita di 1.300 EUR per metro quadro utile più IVA. Le superfici sono tratte dalla documentazione architettonica approvata con il permesso di costruire n. 50 del 12 maggio 2026.

L'economia è presentata sull'insieme del progetto, entrambi i corpi e 140 appartamenti, perché il terreno, il permesso, il progetto e l'ipoteca coprono insieme i due edifici. La presente offerta finanzia la prima tranche, il corpo C1.

Utilizzo dei fondi

I fondi netti disponibili per i mutuatari all'erogazione sono 480.000 EUR, di cui 239.190 EUR destinati direttamente in seduta notarile alla cancellazione dell'ipoteca legale del venditore.

Mezzi propri già impegnati dai promotori

Pari all'11,4% del costo totale del progetto, impegnato prima che venga erogato qualsiasi capitale degli investitori.

Economia del progetto, entrambi i corpi

I due corpi a confronto

Perché la differenza tra 800 e 1.300 EUR non è un margine del 38%. Le due cifre sono misurate su superfici diverse. Il costo si applica alla superficie lorda, che include vani scala, corridoi, vano ascensore, struttura e spazi tecnici. Il prezzo si applica solo alla superficie utile degli appartamenti effettivamente venduta, pari all'80,1% della superficie lorda sull'insieme dei due corpi. Il ricavo per metro quadro lordo è quindi di 1.041 EUR, non di 1.300 EUR, contro un costo all-in di 800 EUR. Da qui deriva il margine lordo del 23,2%.

Sensibilità. Ogni 100 EUR per metro quadro utile spostano il risultato di circa 579.000 EUR sull'insieme del progetto.

Il prezzo di pareggio di 1.016 EUR per metro quadro utile si colloca il 15% sotto il limite inferiore della forbice di 1.200 - 1.800 EUR al mq dei prezzi di offerta osservati dal perito indipendente per unità comparabili nella microzona.

Situazione finanziaria dei mutuatari, come depositata presso ANAF (RON)

Il tasso di cambio di riferimento usato nel resto di questa pagina è 5,2536 RON/EUR, come applicato nella perizia.

Fonte del rimborso

Il capitale è rimborsato in un'unica soluzione alla fine del mese 12, il 30 settembre 2027. Il rimborso proviene dalla vendita degli appartamenti del corpo C1, se l'esecuzione avanza abbastanza rapidamente perché le unità siano consegnate e vendute entro il termine, e altrimenti dal rifinanziamento bancario garantito dallo stesso immobile. L'apporto aggiuntivo di capitale dei soci e un finanziamento successivo tramite stock.estate sono ulteriori canali a disposizione dei promotori.

7. Finanziamento e opportunità di investimento

Come funziona il tasso progressivo

Ogni investimento riceve il proprio tasso contrattuale annuo, fissato al momento della firma. Il tasso parte dalla base del 10,00% e sale entro il pool di interesse di 6,00 punti percentuali in funzione dell'importo investito, secondo le fasce pubblicate sulla pagina della campagna. I mutuatari pagano il 16,00% annuo sull'intera linea; la parte del pool non attribuita agli investitori è la commissione della piattaforma. Una volta firmato, il tasso di un investimento non cambia per tutta la durata del prestito.

Meccanica della garanzia

Alla data di questa pagina l'immobile presenta un solo gravame iscritto: un'ipoteca legale di 284.750 EUR a favore di R V A Consulting Company S.R.L., venditore della quota di 36/100 del terreno, a garanzia del saldo prezzo non pagato. È l'unico gravame sul titolo.

Alla chiusura notarile, in un'unica seduta: il saldo di 239.190 EUR è pagato a R V A Consulting Company S.R.L. con i fondi della presente offerta; l'ipoteca legale del venditore è cancellata; e l'ipoteca di primo grado a favore degli investitori è iscritta sul terreno e su tutte le costruzioni presenti e future su di esso. I fondi sono erogati esclusivamente in quella seduta. Non esiste alcun periodo in cui il capitale degli investitori sia privo di garanzia né alcun periodo in cui l'ipoteca degli investitori sia posposta ad altro gravame.

Struttura del capitale e piano di finanziamento

Del costo ancora da finanziare, circa 1,63 milioni di EUR riguardano il corpo C1, l'edificio finanziato dalla presente offerta, e il resto il corpo C2. Il costo di completamento non è coperto da questa offerta. I promotori dichiarano che sarà coperto con risorse proprie, con le prevendite degli appartamenti e con finanziamenti aggiuntivi reperiti separatamente, incluse tranche successive.

Canali di rimborso del capitale indicati, in ordine di preferenza:

1. Incassi dalla vendita degli appartamenti del corpo C1, incluse le prevendite concluse prima del completamento
2. Rifinanziamento bancario garantito dallo stesso immobile
3. Apporto aggiuntivo di capitale dei soci
4. Un finanziamento successivo tramite stock.estate, subordinato al requisito di copertura del collaterale in vigore in quel momento

Piattaforma

stock.estate è un fornitore europeo di servizi di crowdfunding autorizzato dall'Autoritatea de Supraveghere Financiara della Romania con licenza PJR28FSFPR/400002, che opera ai sensi del Regolamento (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Rischi e misure di mitigazione

• Rischio di completamento. Il costo di completamento del progetto è di 5.107.691 EUR, di cui circa 1,63 milioni di EUR riguardano il corpo C1. È molte volte superiore alla presente linea e non è coperto da essa. Se i promotori non riuscissero a reperire tale importo, gli edifici potrebbero restare incompiuti. Mitigazione: il prestito è garantito dal valore di mercato attuale del terreno e dei lavori presenti su di esso, non da un edificio completato, con un rapporto prestito/valore del 38,05%; il solo terreno è valutato 996.000 EUR, il doppio della linea.

• Rischio di costo di costruzione. L'economia esposta in questa pagina si basa sul costo all-in contrattato dai promotori, di 800 EUR per metro quadro lordo, terreno incluso, così come da essi dichiarato. I prezzi dei materiali e la disponibilità dei subappaltatori sulla costa rumena possono variare nell'arco di un cantiere di due anni. Mitigazione: NIVIMI RED CONSTRUCT esegue i lavori con squadra propria, a un costo che ha contrattato, il prestito è garantito dall'immobile e non dal margine del progetto, e il rischio di costo resta in capo ai promotori.

• Finanziamento a tranche. Il progetto è concepito per essere finanziato a tranche e la presente offerta è la prima. Le tranche successive non sono impegnate, non sono sottoscritte da stock.estate a oggi e dipendono dalle condizioni di mercato e dal requisito di copertura del collaterale in vigore in quel momento. Mitigazione: la presente offerta è dimensionata e garantita in modo autonomo, indipendentemente dalla realizzazione delle tranche successive.

• Tempistica del rimborso. Il prestito scade il 30 settembre 2027, mentre il termine di esecuzione del permesso di costruire corre fino a circa il 28 maggio 2028. La consegna e la vendita degli appartamenti entro la durata del prestito dipendono da un avanzamento più rapido del calendario autorizzato. Mitigazione: il rifinanziamento bancario garantito dallo stesso immobile è il canale alternativo e il rapporto prestito/valore del 38,05% lascia spazio; l'apporto aggiuntivo di capitale e un finanziamento successivo tramite la piattaforma sono ulteriori opzioni.

• Rischio di assorbimento. Il mercato residenziale costiero rumeno è fortemente stagionale. L'assorbimento di 50 unità nel corpo C1, e di 140 sull'intero progetto, può richiedere più di una sola stagione di vendita e il prezzo effettivamente realizzato non è fissato contrattualmente. Mitigazione: il prezzo obiettivo di 1.300 EUR per metro quadro utile si colloca nella parte bassa della forbice osservata e le unità hanno in media circa 41 mq, un formato liquido sia per gli acquirenti di seconde case sia per gli investitori in locazione stagionale.

• Rischio archeologico. Il sito ricade nell'area archeologica Costinesti-Parthenopolis, codice 607749.01. La direzione distrettuale per la cultura richiede una relazione di ricerca archeologica e l'adattamento del progetto in caso di rinvenimenti, il che potrebbe ritardare i lavori. Mitigazione: la direzione per la cultura ha rilasciato parere favorevole, n. 938 del 12 marzo 2026, e gli scavi sul sito sono già completati.

• Capacità finanziaria dei mutuatari. Entrambe le società sono veicoli di piccole dimensioni senza ricavi operativi attribuibili a questo progetto: GUARDA TACOZ ha riportato una perdita netta di 551.722 RON nel 2025 e NIVIMI RED CONSTRUCT nessun fatturato e una perdita netta di 54.901 RON. Mitigazione: le due sono condebitori solidali, ciascuna responsabile dell'intero; entrambe risultano attive, senza insolvenza, scioglimento od opposizioni, nei certificati camerali del 9 e 10 settembre 2026; e il rimborso è garantito dall'immobile, non dagli utili.

• Rischio di escussione. Entrambi i corpi sono iscritti nel libro fondiario in via provvisoria, come beni futuri, e la loro iscrizione definitiva dipende dal completamento dei lavori. L'escussione su una struttura parzialmente edificata richiede tempo e una vendita forzata può realizzare sensibilmente meno del valore di mercato peritato. Mitigazione: l'ipoteca copre il terreno in piena proprietà oltre a tutto ciò che vi viene edificato, e il solo terreno è valutato separatamente 996.000 EUR, pari al 199% della linea.

• Rischio di cambio. Il prestito è denominato in euro mentre i costi dei mutuatari sono prevalentemente in lei rumeni. Un deprezzamento del leu aumenta il costo in valuta locale del servizio e del rimborso della linea. Mitigazione: i prezzi degli appartamenti sulla costa rumena sono comunemente quotati e negoziati in euro, il che offre una compensazione naturale parziale.

• Tasso variabile alla firma. Il tasso contrattuale di ciascun investimento dipende dall'importo investito e dalle condizioni in vigore alla firma, quindi due investitori della stessa campagna possono ricevere tassi diversi. Mitigazione: il tasso è mostrato prima della firma, è fisso per tutta la durata del prestito una volta firmato e non può mai scendere sotto la base del 10,00%.

• Illiquidità. I prestiti conclusi tramite la piattaforma non sono ammessi alla negoziazione su un mercato regolamentato e non è garantita l'esistenza di un mercato secondario. Gli investitori devono essere pronti a mantenere l'investimento fino alla scadenza.

Il titolare del progetto dichiara che, per quanto a sua conoscenza, nessuna informazione è stata omessa e nessuna informazione è sostanzialmente fuorviante o inesatta. Il titolare del progetto è responsabile della redazione della scheda contenente le informazioni chiave sull'investimento (si veda la sezione Documenti).