Sea View Costinesti II

1. Sintesi

GUARDA TACOZ S.R.L. e NIVIMI RED CONSTRUCT S.R.L., due società rumene che detengono congiuntamente, in quote uguali, un terreno di 3,163 mq nell'area di sviluppo nord di Costinesti, sulla costa rumena del Mar Nero, aprono la loro prima offerta su stock.estate. Il finanziamento ammonta fino a EUR 550,000 per 12 mesi. Le due società sono co-mutuatarie in solido: ciascuna risponde per l'intero. Hanno già impiegato nel progetto EUR 532,200 di capitale proprio, indicati come impegnati nella struttura dell'offerta.

Il permesso di costruire n. 50 del 12 maggio 2026 autorizza due edifici P+4E sul terreno, per un totale di 140 appartamenti. I Promotori del Progetto li realizzano in sequenza e finanziano il progetto a tranche. La presente offerta è la prima tranche e finanzia il blocco C1, l'edificio attualmente in costruzione: 50 appartamenti, 2,600.07 mq di superficie costruita lorda e 2,057.60 mq di superficie utile degli appartamenti. Una parte dei proventi copre inoltre il saldo residuo del prezzo di acquisto del terreno. Il blocco C2, l'edificio più grande con 90 appartamenti, sarà realizzato in una fase successiva e non è finanziato dalla presente offerta.

Gli investitori ricevono un tasso di interesse progressivo compreso tra il 10.00% e il 16.00% annuo, fissato al momento della sottoscrizione di ciascun investimento in base all'importo investito, all'interno di un pool di interessi di 6.00 punti percentuali oltre il tasso minimo del 10.00%. Gli interessi sono pagati mensilmente e il capitale è rimborsato in un'unica soluzione alla scadenza. Non sono previsti cashback né commissioni a carico degli investitori.

Il prestito è garantito da un'ipoteca di primo grado sull'intero immobile e su tutte le costruzioni presenti e future su di esso: il terreno iscritto al CF 115676 Costinesti ed entrambi gli edifici, C1 al CF 115676-C1V e C2 al CF 115676-C2V. Un membro ANEVAR valuta il terreno EUR 996,000 e le opere già realizzate su di esso EUR 179,000, per un valore della garanzia di EUR 1,175,000. Rispetto al finanziamento di EUR 550,000 ciò corrisponde a un rapporto loan-to-value del 46.81% e a una copertura della garanzia del 214%, a fronte di un minimo della piattaforma del 150%. L'ipoteca è iscritta nella seduta notarile in cui i fondi vengono erogati, per cui non esiste alcun intervallo in cui il capitale degli investitori sia privo di garanzia.

2. Analisi della località

L'immobile si trova nel villaggio di Costinesti, comune di Costinesti, distretto di Constanta, sulla costa rumena del Mar Nero, nell'area "Zona Nord" disciplinata dal piano urbanistico di dettaglio approvato con delibera del consiglio locale n. 63 del 16 dicembre 2010. Il terreno si affaccia su str. Portului.

Costinesti è una delle località consolidate del litorale meridionale rumeno, situata tra Constanta a nord e Mangalia a sud, entrambe raggiungibili in circa mezz'ora su strada. L'economia della località è stagionale e trainata dal turismo, con una popolazione residente ben inferiore all'occupazione estiva. La domanda di appartamenti nella località proviene da due fonti: acquirenti di un'unità per le vacanze a uso personale e acquirenti di piccole unità da destinare all'affitto breve durante la stagione.

Il distretto di Constanta è uno dei mercati residenziali più attivi della Romania. Il distretto ha registrato 18,978 transazioni immobiliari tra gennaio e agosto 2025, in aumento del 6.3% su base annua, e 2,670 transazioni nell'aprile 2026, in aumento del 16% rispetto all'aprile 2025. Il prezzo medio per metro quadrato utile a Constanta ha raggiunto EUR 1,822 nel 2024, con un aumento del 12% rispetto al 2023, contro EUR 1,593 nel 2021 ed EUR 904 nel 2014.

La perizia indipendente individua offerte di terreni nella micro-località Costinesti Zona Nord a EUR 350.00, EUR 354.55 ed EUR 379.41 al mq, tutti prezzi richiesti con un margine di negoziazione di circa il 10%, e rileva che l'offerta di lotti edificabili comparabili nell'area è limitata.

3. Profilo dei Promotori

Il progetto è sviluppato da due società che agiscono congiuntamente. Entrambe hanno come attività principale dichiarata il codice CAEN 4100, costruzione di edifici residenziali e non residenziali, ed entrambe detengono il terreno e gli edifici in quote uguali di 50/100. Il permesso di costruire è stato rilasciato a entrambe, GUARDA TACOZ S.R.L. e SOLID HOUSE STEEL S.R.L., quest'ultima precedente denominazione di NIVIMI RED CONSTRUCT S.R.L.

GUARDA TACOZ S.R.L.

• Società a responsabilità limitata di diritto rumeno, registrata il 19 aprile 2021, numero di registrazione J2021001301138 (in precedenza J13/1301/2021), codice fiscale 44136579
• Sede legale: Municipiul Constanta, Aleea Siracuzza nr. 1, Statiunea Mamaia, Lot 2, Vila Turistica C2, camera 1, etaj 3, ap. 18, distretto di Constanta
• Socio unico: Borgognon Iulian-Dumitru, 100%; amministratore: Brinzariu Constantin, dal 16 aprile 2021
• Capitale sottoscritto e versato: RON 200
• Stato secondo il certificato del registro delle imprese n. 3351044 del 9 settembre 2026: attiva, senza insolvenza, scioglimento od opposizioni registrate
• Attività: sviluppo e vendita di immobili residenziali e per vacanze nel distretto di Constanta. Fatturato netto di RON 6,502,488 e utile netto di RON 2,403,561 nel 2024; fatturato netto di RON 1,876,298 e perdita netta di RON 551,722 nel 2025, poiché l'attività si è spostata sull'acquisizione e sullo sviluppo del sito di Costinesti

NIVIMI RED CONSTRUCT S.R.L. (in precedenza SOLID HOUSE STEEL S.R.L.)

• Società a responsabilità limitata di diritto rumeno, registrata il 9 agosto 2017, numero di registrazione J2017002846138 (in precedenza J13/2846/2017), codice fiscale 38085071
• Sede legale: sat Costinesti, comuna Costinesti, str. Emil Costinescu nr. 36, distretto di Constanta
• Socio unico e amministratore: Rosu Cristian, 100%, mandato rinnovato il 30 luglio 2026
• Capitale sottoscritto e versato: RON 200
• Stato secondo il certificato del registro delle imprese n. 3364594 del 10 settembre 2026: attiva, senza insolvenza, scioglimento od opposizioni registrate
• Attività: costruzioni. Nessun fatturato registrato nel 2023, 2024 o 2025 e una perdita netta di RON 54,901 nel 2025, poiché le risorse della società sono state destinate all'acquisizione del sito di Costinesti

Entrambe le società sono piccoli veicoli più che imprese operative: GUARDA TACOZ ha dichiarato un dipendente in ciascuno degli ultimi tre anni e NIVIMI RED CONSTRUCT nessuno nel 2024 e nel 2025. Il rimborso del presente prestito non dipende dai loro ricavi operativi attuali; dipende dal progetto e dalla garanzia.

4. Panoramica del progetto

Il permesso riguarda due edifici P+4E su un unico terreno. Il blocco C1 è in costruzione ed è l'edificio finanziato dalla presente offerta. Il blocco C2 seguirà in una fase successiva. L'ipoteca a garanzia del prestito copre l'intero immobile: il terreno e tutto ciò che vi è edificato, presente e futuro, per cui si estende a entrambi gli edifici.

Terreno

• Indirizzo: str. Portului, sat Costinesti, comuna Costinesti, distretto di Constanta, Romania
• Libro fondiario: CF 115676 Costinesti, numero catastale 115676, terreno intravilano, 3,163 mq, Lot 7 + Lot 12, Lot 13, Cvartal 9, destinazione residenziale e ad abitazioni per vacanze secondo il piano urbanistico di dettaglio "Zona Nord"
• Costituito dalla fusione di CF 100023 e CF 110970 con atto notarile n. 86 del 2 febbraio 2026 e atto amministrativo n. 12 del 19 gennaio 2026
• Proprietà: GUARDA TACOZ S.R.L. 50/100 e NIVIMI RED CONSTRUCT S.R.L. 50/100, secondo l'estratto del libro fondiario n. 39314 del 7 settembre 2026

Blocco C1, l'edificio finanziato

• Libro fondiario: CF 115676-C1V, numero catastale 115676-C1V, iscritto provvisoriamente come bene futuro, quota di 1/2 ciascuna, in base al permesso di costruire n. 50 del 12 maggio 2026 e all'atto notarile n. 951 del 13 maggio 2026
• Configurazione: piano terra più quattro piani superiori (P+4E)
• 50 appartamenti, dieci per piano
• Impronta: 449.23 mq al piano terra
• Superficie costruita lorda: 2,600.07 mq
• Superficie utile degli appartamenti, balconi inclusi: 2,057.60 mq, una media di circa 41 mq per appartamento

Blocco C2, fase successiva

• Libro fondiario: CF 115676-C2V, numero catastale 115676-C2V, iscritto provvisoriamente come bene futuro, quota di 1/2 ciascuna, in base allo stesso permesso di costruire e allo stesso atto notarile
• Configurazione: piano terra più quattro piani superiori (P+4E), 90 appartamenti
• Impronta: 814.43 mq al piano terra; superficie costruita lorda 4,623.84 mq; superficie utile degli appartamenti, balconi inclusi, 3,728.00 mq
• Non finanziato dalla presente offerta. Rientra nella stessa ipoteca di primo grado e accresce la garanzia man mano che viene costruito

Permessi e autorizzazioni

• Permesso di costruire n. 50 del 12 maggio 2026, rilasciato dal Municipio di Costinesti a entrambe le società, per due edifici P+4E. Superficie edificata 1,263.656 mq, superficie costruita lorda 7,223.848 mq, superficie utile 6,179.499 mq. Certificato urbanistico n. 28 dell'11 febbraio 2026: rapporto di copertura inferiore al massimo del 40%, indice di utilizzazione fondiaria proposto 1.99 a fronte di un massimo di 2
• Progettista generale: Geabana V. Luiza-Marina, Studio individuale di architettura, progetto n. 02/2026
• Relazioni di verifica tecnica n. 746 del 7 maggio 2026 (ambiti B1, D1, E, F) e n. 1350 del 6 maggio 2026 (ambito A1, resistenza strutturale)
• Decisione di screening ambientale ANMAP n. 103 del 6 aprile 2026; parere della Direzione per la Cultura del distretto di Constanta n. 938 del 12 marzo 2026; parere di localizzazione di Retele Electrice Romania
• Inizio dei lavori comunicato al municipio il 27 maggio 2026, lavori iniziati il 28 maggio 2026. Il termine di esecuzione di 24 mesi decorre quindi fino al 28 maggio 2028 circa

Stato dei lavori al 10 settembre 2026

• Scavo completato
• Solaio sopra il piano terra gettato
• Pilastri del primo piano armati, casseforme e puntelli in opera
• Escavatore in cantiere
• Valutate dal perito indipendente al sopralluogo del 4 settembre 2026, su un costo segregato di EUR 1,027 per metro quadrato di superficie costruita lorda, le opere presenti in cantiere ammontano a EUR 178,647

Archeologia. Il sito ricade all'interno del sito archeologico Costinesti-Parthenopolis, codice del repertorio archeologico nazionale 607749.01. Il parere della direzione distrettuale per la cultura richiede una relazione di ricerca archeologica e l'adeguamento del progetto in caso di rinvenimento di resti.

5. Analisi di mercato

La perizia indipendente, relazione n. 562 dell'11 settembre 2026 redatta da Sasu Nicolae, membro titolare ANEVAR (licenza n. 19020, specializzazioni EPI ed EBM) a seguito di un sopralluogo del 4 settembre 2026, stabilisce i seguenti parametri per la micro-località di Costinesti.

Il perito descrive il mercato delle vendite come caratterizzato da un'offerta moderata senza segnali di aumento e da una domanda di acquisto solvibile in crescita, sostenuta dall'evoluzione del credito. La domanda di locazione per questa tipologia di immobile è valutata come bassa e stagnante.

Logica di prezzo. Il prezzo di vendita obiettivo dei Promotori del Progetto è di EUR 1,300 per metro quadrato utile. Tale prezzo si colloca nella parte inferiore dell'intervallo osservato dal perito, da EUR 1,200 a EUR 1,800 al mq, per unità comparabili nella micro-località, e al 71% della media 2024 del capoluogo del distretto di Constanta. Il blocco C1 è concentrato su unità di piccole dimensioni, con una superficie utile media di circa 41 mq, che sul mercato costiero rumeno si scambiano a un prezzo al metro quadrato più elevato rispetto alle unità più grandi, poiché il prezzo assoluto è più basso e il prodotto si presta all'affitto stagionale. L'ipotesi di prezzo è quindi prudente rispetto all'intervallo documentato, anziché superiore a esso. Gli investitori devono tenere presente che il prezzo è indicato al netto dell'IVA, che il prezzo realizzato non è fissato contrattualmente e che l'assorbimento di 50 unità nel blocco C1, e di 140 nell'intero progetto, in un mercato turistico stagionale può richiedere più di una sola stagione di vendita.

6. Analisi finanziaria

Si tratta di un'operazione di sviluppo: il terreno è già acquisito, la costruzione del blocco C1 è in corso e l'uscita è la vendita degli appartamenti finiti. I Promotori del Progetto costruiscono a un costo contrattuale onnicomprensivo di EUR 800 per metro quadrato di superficie costruita lorda, terreno incluso, indicato al netto dell'IVA, e puntano a un prezzo di vendita di EUR 1,300 per metro quadrato utile più IVA. Le superfici sono tratte dalla documentazione architettonica approvata con il permesso di costruire n. 50 del 12 maggio 2026.

I dati economici sono presentati per il progetto nel suo complesso, entrambi gli edifici e 140 appartamenti, perché il terreno, il permesso, il progetto architettonico e l'ipoteca riguardano congiuntamente i due edifici. La presente offerta finanzia la prima tranche, il blocco C1.

Impiego dei proventi

I proventi netti disponibili per i mutuatari all'erogazione sono pari a EUR 528,000, di cui EUR 239,190 destinati direttamente, nella seduta notarile, all'estinzione dell'ipoteca legale del venditore.

Capitale proprio dei Promotori già impiegato

Ciò rappresenta il 9.0% del costo totale del progetto, impegnato prima che venga erogato qualsiasi capitale degli investitori.

Dati economici del progetto, entrambi gli edifici

I due edifici a confronto

Perché la differenza tra EUR 800 ed EUR 1,300 non corrisponde a un margine del 38%. Le due cifre sono misurate su superfici diverse. Il costo si applica alla superficie costruita lorda, che comprende vani scala, corridoi, vani ascensore, struttura e spazi tecnici. Il prezzo si applica solo alla superficie utile degli appartamenti effettivamente venduta, che rappresenta l'80.1% della superficie costruita lorda dei due edifici. Il ricavo per metro quadrato costruito lordo è quindi di EUR 1,041, non di EUR 1,300, a fronte di un costo onnicomprensivo di EUR 800. Da qui deriva il margine lordo del 23.2%.

Sensibilità. Ogni variazione di EUR 100 per metro quadrato utile modifica il risultato di circa EUR 579,000 sull'intero progetto.

Il prezzo di pareggio di EUR 1,018 per metro quadrato utile si colloca il 15% al di sotto del limite inferiore della fascia da EUR 1,200 a EUR 1,800 dei prezzi richiesti osservati dal perito indipendente per unità comparabili nella micro-località.

Dati finanziari dei mutuatari, come depositati presso ANAF (RON)

Il tasso di cambio di riferimento utilizzato altrove in questa pagina è di RON 5.2536 per EUR, come applicato nella relazione di valutazione.

Fonte di rimborso

Il capitale è rimborsato in un'unica soluzione alla fine del mese 12, il 30 settembre 2027. Il rimborso proviene dalla vendita degli appartamenti del blocco C1, se la costruzione avanza abbastanza rapidamente da consentire la consegna e la vendita delle unità entro la durata del prestito, e in caso contrario da un rifinanziamento bancario garantito sullo stesso immobile. Ulteriore capitale dei soci e un successivo finanziamento stock.estate sono ulteriori canali a disposizione dei Promotori del Progetto.

7. Finanziamento e opportunità di investimento

Come funziona il tasso progressivo

Ogni investimento riceve un proprio tasso contrattuale annuo, fissato al momento della sottoscrizione. Il tasso parte dal minimo del 10.00% e aumenta all'interno del pool di interessi di 6.00 punti percentuali in base all'importo investito, secondo le fasce di tasso pubblicate nella pagina di questa campagna. I mutuatari pagano il 16.00% annuo sull'intero finanziamento; la parte del pool non attribuita agli investitori costituisce la commissione della piattaforma. Una volta sottoscritto, il tasso di un investimento non cambia per tutta la durata del prestito.

Meccanismo della garanzia

Alla data di questa pagina l'immobile è gravato da un'unica iscrizione: un'ipoteca legale di EUR 284,750 a favore di R V A Consulting Company S.R.L., venditrice di una quota di 36/100 del terreno, a garanzia del saldo non pagato di tale prezzo di acquisto. È l'unico gravame sul titolo.

Al closing notarile, in un'unica seduta: il saldo di EUR 239,190 è pagato a R V A Consulting Company S.R.L. con i proventi della presente offerta; l'ipoteca legale del venditore è cancellata; e l'ipoteca di primo grado a favore degli investitori è iscritta sul terreno e su tutte le costruzioni presenti e future su di esso. I fondi sono erogati solo in tale seduta. Non esiste alcun periodo in cui il capitale degli investitori sia privo di garanzia né alcun periodo in cui l'ipoteca degli investitori sia di grado inferiore rispetto a un altro gravame.

Struttura del capitale e piano di finanziamento

Del costo ancora da finanziare, circa EUR 1.77 milioni riguardano il blocco C1, l'edificio finanziato dalla presente offerta, e il resto il blocco C2. Il costo di completamento non è coperto dalla presente offerta. I Promotori del Progetto dichiarano che sarà finanziato con risorse proprie, con le prevendite degli appartamenti e con ulteriori finanziamenti organizzati separatamente, incluse tranche successive.

Canali di rimborso del capitale indicati, in ordine di preferenza:

1. Proventi della vendita degli appartamenti del blocco C1, incluse le prevendite concluse prima del completamento
2. Rifinanziamento bancario garantito sullo stesso immobile
3. Ulteriore capitale dei soci
4. Un successivo finanziamento stock.estate, subordinato al requisito di copertura della garanzia in vigore in quel momento

Piattaforma

stock.estate è un Fornitore europeo di servizi di crowdfunding autorizzato dall'Autoritatea de Supraveghere Financiara della Romania con licenza PJR28FSFPR/400002, che opera ai sensi del Regolamento (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Rischi e mitigazioni

• Rischio di completamento. Il costo di completamento del progetto è di EUR 5,246,936, di cui circa EUR 1.77 milioni riguardano il blocco C1. Si tratta di un importo molte volte superiore al presente finanziamento e non coperto da esso. Se i Promotori del Progetto non riuscissero a reperirlo, gli edifici potrebbero rimanere incompiuti. Mitigazione: il prestito è garantito sul valore di mercato attuale del terreno e delle opere presenti su di esso, anziché su un edificio completato, con un loan-to-value del 46.81%; il solo terreno è valutato EUR 996,000, 1.8 volte il finanziamento.

• Rischio sui costi di costruzione. I dati economici di questa pagina si basano sul costo contrattuale onnicomprensivo dei Promotori del Progetto di EUR 800 per metro quadrato di superficie costruita lorda, terreno incluso, come da loro dichiarato. I prezzi dei materiali e la disponibilità di subappaltatori sulla costa rumena possono variare nel corso di una costruzione di due anni. Mitigazione: NIVIMI RED CONSTRUCT esegue i lavori con proprie maestranze a un costo da essa contrattato, il prestito è garantito sull'immobile anziché sul margine del progetto e i promotori sostengono direttamente il rischio sui costi.

• Finanziamento per fasi. Il progetto è concepito per essere finanziato a tranche e la presente offerta è la prima. Le tranche successive non sono impegnate, non sono oggi valutate da stock.estate e dipendono dalle condizioni di mercato e dal requisito di copertura della garanzia in vigore in quel momento. Mitigazione: la presente offerta è dimensionata e garantita in modo autonomo, indipendentemente dal fatto che le tranche successive si realizzino.

• Tempistica del rimborso. Il prestito scade il 30 settembre 2027, mentre il termine di esecuzione previsto dal permesso di costruire decorre fino al 28 maggio 2028 circa. La consegna e la vendita degli appartamenti entro la durata del prestito dipendono da un avanzamento della costruzione più rapido del calendario autorizzato. Mitigazione: il rifinanziamento bancario garantito sullo stesso immobile è il canale alternativo e il loan-to-value del 46.81% lascia margine per esso; ulteriore capitale dei soci e un successivo finanziamento sulla piattaforma sono ulteriori opzioni.

• Rischio di assorbimento. Il mercato residenziale costiero rumeno è fortemente stagionale. L'assorbimento di 50 unità nel blocco C1, e di 140 nell'intero progetto, può richiedere più di una sola stagione di vendita e il prezzo realizzato non è fissato contrattualmente. Mitigazione: il prezzo obiettivo di EUR 1,300 per metro quadrato utile si colloca nella parte inferiore dell'intervallo osservato e le unità hanno una superficie media di circa 41 mq, un formato liquido sia per gli acquirenti di case vacanza sia per gli investitori in affitti stagionali.

• Rischio archeologico. Il sito ricade all'interno del sito archeologico Costinesti-Parthenopolis, codice 607749.01. La direzione distrettuale per la cultura richiede una relazione di ricerca archeologica e l'adeguamento del progetto in caso di rinvenimento di resti, il che potrebbe ritardare i lavori. Mitigazione: la direzione per la cultura ha rilasciato parere favorevole, n. 938 del 12 marzo 2026, e lo scavo in cantiere è già completato.

• Capacità finanziaria dei mutuatari. Entrambe le società sono piccoli veicoli senza ricavi operativi riconducibili a questo progetto: GUARDA TACOZ ha registrato una perdita netta di RON 551,722 nel 2025 e NIVIMI RED CONSTRUCT non ha registrato fatturato e una perdita netta di RON 54,901. Mitigazione: le due società sono co-mutuatarie in solido, ciascuna responsabile per l'intero; entrambe risultano attive, senza insolvenza, scioglimento od opposizioni, nei certificati del registro delle imprese del 9 e 10 settembre 2026; e il rimborso è garantito sull'immobile anziché sugli utili.

• Rischio di escussione. Entrambi gli edifici sono iscritti nel libro fondiario provvisoriamente, come beni futuri, e la loro iscrizione definitiva dipende dal completamento dei lavori. L'escussione su una struttura parzialmente costruita richiede tempo e una vendita forzata può realizzare un importo sensibilmente inferiore al valore di mercato stimato. Mitigazione: l'ipoteca copre il terreno in piena proprietà oltre a tutto ciò che vi è edificato, e il terreno è valutato separatamente EUR 996,000, pari da solo al 181% del finanziamento.

• Rischio di cambio. Il prestito è denominato in euro, mentre i costi dei mutuatari sono prevalentemente in lei rumeni. Un deprezzamento del leu aumenta il costo in valuta locale del servizio e del rimborso del finanziamento. Mitigazione: i prezzi degli appartamenti sulla costa rumena sono comunemente indicati e negoziati in euro, il che offre una parziale copertura naturale.

• Tasso variabile alla sottoscrizione. Il tasso contrattuale di ciascun investimento dipende dall'importo investito e dalle condizioni in vigore alla sottoscrizione, per cui due investitori nella stessa campagna possono ricevere tassi diversi. Mitigazione: il tasso è visualizzato prima della sottoscrizione, è fisso per tutta la durata del prestito una volta sottoscritto e non può mai scendere al di sotto del minimo del 10.00%.

• Illiquidità. I prestiti conclusi tramite la piattaforma non sono ammessi alla negoziazione su un mercato regolamentato e non è garantito alcun mercato secondario. Gli investitori devono essere pronti a detenere l'investimento fino alla scadenza.

Il titolare del progetto dichiara che, per quanto a sua conoscenza, nessuna informazione è stata omessa o è sostanzialmente fuorviante o inesatta. Il titolare del progetto è responsabile della redazione della scheda contenente le informazioni chiave sull'investimento (si veda Documenti).