NBI per Avalon

1. Sintesi

Gli investitori di stock.estate hanno l'opportunità di cofinanziare un finanziamento di 500.000 € (obiettivo di raccolta), fino a 600.000 € (valore massimo dell'offerta) a favore di MVI Brand Investments S.R.L., società del gruppo North Bucharest Investments (NBI), per l'acquisizione di un portafoglio di appartamenti ultimati in Avalon Estate, il complesso residenziale sviluppato da Prime Kapital sulla riva del lago Pipera, nella zona Aviației-Pipera, nel nord di Bucarest. 300.000 € sono già impegnati dal beneficiario e si ricercano 200.000 € di nuovi capitali per raggiungere l'obiettivo; fino a 300.000 € di nuovi capitali sono accettati fino al valore massimo alle stesse condizioni, dal 24 ottobre al 15 novembre 2026, per una durata di 6 mesi con scadenza il 15 maggio 2027.

Il gruppo NBI è la controparte di questo finanziamento. Le società del gruppo, fondato dall'imprenditore Vladislav Musteață, hanno registrato un fatturato netto aggregato di 93,8 milioni di RON (circa 17,5 milioni di €) nel 2025, in aumento del 53% rispetto al 2024 e al quinto anno consecutivo di crescita, a partire dai 6,7 milioni di RON del 2021.

Il prestito prevede un tasso di interesse annuo progressivo dal 10,00% all'11,00%, fissato al momento della sottoscrizione di ciascun investimento in base all'importo investito; gli interessi sono corrisposti mensilmente e il capitale è rimborsato integralmente alla scadenza. Il prestito è garantito da un'ipoteca di primo grado su appartamenti ultimati e intavolati del portafoglio del gruppo NBI, di valore pari ad almeno il 150% dell'importo raccolto (rapporto prestito/valore non superiore al 66,7%), iscritta prima dell'erogazione dei fondi. Investimento minimo: 100 €.

2. Analisi della località

Avalon Estate si trova in Bulevardul Pipera nr. 1-VIII M, tra Aviației e Pipera, sulla riva del lago Pipera. Il complesso dispone di una propria strada di accesso da Bulevardul Pipera ed è vicino a Bulevardul Barbu Văcărescu, Calea Floreasca e Bulevardul Dimitrie Pompeiu, il principale asse direzionale del nord di Bucarest. In auto, Pipera Plaza dista circa 4 minuti, Promenada Mall circa 8 minuti, Băneasa Shopping City circa 18 minuti e l'aeroporto internazionale Henri Coandă circa 20 minuti. Le stazioni della metropolitana Aurel Vlaicu e Pipera si trovano a circa 10 minuti in auto e le linee di autobus 343, 416, 449, 450 e 459 fermano nelle vicinanze. Il parco Herăstrău dista circa 16 minuti.

La zona Aviației-Pipera è una delle aree residenziali più richieste di Bucarest. Riunisce la maggiore concentrazione di edifici per uffici moderni della città, scuole e asili internazionali, attività commerciali e un accesso diretto ai corridoi DN1 e A3. La domanda proviene da famiglie, espatriati e professionisti che lavorano nel vicino distretto degli affari.

3. Profilo dello sviluppatore

Il gruppo. Il gruppo North Bucharest Investments (NBI) è un gruppo immobiliare di Bucarest fondato da Vladislav Musteață, suo fondatore e CEO. Il gruppo acquista appartamenti ultimati e intavolati in complessi residenziali consolidati del nord di Bucarest a prezzi di portafoglio negoziati e li rivende agli acquirenti finali tramite la propria rete di vendita e marketing, integrata da servizi di interior design e di gestione immobiliare. Le principali società operative sono North Bucharest Marketing, VZ Ideal Home Solutions, Design Luxury Solutions, MVI Brand Investments e North Facility Services. La holding del gruppo è North Group Investments S.R.L.

Le società del gruppo hanno aumentato il fatturato netto aggregato in ciascuno degli ultimi cinque anni:

Nel 2025 il gruppo ha raggiunto 93,8 milioni di RON (circa 17,5 milioni di €) di fatturato netto, il 53% in più rispetto al 2024 e quasi 14 volte il livello del 2021, con un utile netto aggregato di 10,1 milioni di RON (circa 1,9 milioni di €) e 43 dipendenti. Nel periodo dal 2021 al 2025 le società del gruppo hanno registrato un utile netto cumulato di 40,3 milioni di RON e non presentano debiti scaduti verso l'amministrazione fiscale romena (ANAF). Il fatturato 2025 è stato generato principalmente da North Bucharest Marketing (34,6 milioni di RON), VZ Ideal Home Solutions (29,1 milioni di RON), Design Luxury Solutions (20,2 milioni di RON), MVI Brand Investments (6,0 milioni di RON) e North Bucharest Credit (0,7 milioni di RON). I dati sono la somma dei bilanci d'esercizio depositati dalle società del gruppo, come elaborati da Termene.ro, e non sono consolidati. I dati 2025 riflettono l'attuale struttura del gruppo facente capo a North Group Investments S.R.L., inclusa North Bucharest Credit S.R.L.

Il gruppo NBI è un beneficiario già noto su stock.estate: le sue società hanno completato diversi round di finanziamento sulla piattaforma, con i finanziamenti precedenti rimborsati integralmente o in regolare ammortamento secondo il piano.

Il beneficiario. Il beneficiario del prestito è MVI Brand Investments S.R.L. (CUI 41404839, Registro delle Imprese J2019009367405), società romena attiva dal 2019 nella compravendita di immobili propri (CAEN 6810). È interamente controllata da North Group Investments S.R.L., ha sede legale in Calea Floreasca 133-135-137 e Str. Cornescu 50-52, Et. 1, Settore 1, Bucarest, ed è amministrata da Vladislav Musteață. MVI Brand Investments ha registrato un fatturato netto di 5,97 milioni di RON nel 2025, in aumento del 73% rispetto al 2024, un utile netto in ogni esercizio dal 2021 e 13,3 milioni di RON di rimanenze immobiliari alla fine del 2025.

Il complesso. Avalon Estate è sviluppato da Prime Kapital, investitore, sviluppatore e gestore immobiliare attivo nell'Europa centrale e orientale, il cui portafoglio in Romania comprende i progetti residenziali Marmura Residence e Silk District e una rete di centri commerciali.

4. Panoramica del progetto

• Tipologia di immobile: appartamenti residenziali ultimati nel complesso Avalon Estate; solo acquisizione e rivendita, non sono finanziati lavori di costruzione o sviluppo
• Località: Bulevardul Pipera nr. 1-VIII M, Aviației-Pipera, nord di Bucarest, sulla riva del lago Pipera
• Il complesso: 505 abitazioni ultimate consegnate in due fasi (352 nella fase 1 e 153 nella fase 2), in edifici di non più di quattro piani, con monolocali, appartamenti di 2, 3 e 4 locali, attici, case a schiera e ville
• Comunità: accesso controllato 24 ore su 24, 7 giorni su 7, accesso limitato alle auto e viali esclusivamente pedonali, un parco centrale, 28.000 mq di spazi verdi e viali pedonali, una clubhouse con palestra e sauna, una piscina naturale filtrata da piante acquatiche, un parco giochi per bambini e spazi commerciali all'ingresso
• Riconoscimenti: premio per l'architettura realizzata, categoria residenze collettive, alla Bucharest Architecture Annual 2023
• Situazione giuridica: le unità sono acquisite come immobili ultimati e intavolati (intabulate); per questa operazione non sono previsti permessi di costruire
• Destinazione dei fondi: il finanziamento (500.000 € all'obiettivo, fino a 600.000 €) è destinato all'acquisizione del portafoglio di appartamenti in Avalon Estate da parte di MVI Brand Investments
• Garanzia: ipoteca di primo grado su appartamenti ultimati e intavolati del portafoglio del gruppo NBI, di valore complessivo pari ad almeno il 150% dell'importo raccolto, calcolato sul prezzo di acquisto
• Tempistica dell'ipoteca: iscritta nel libro fondiario prima dell'erogazione; i fondi sono rilasciati esclusivamente in sede di atto notarile
• Uscita: rivendita delle unità agli acquirenti finali tramite la rete di vendita NBI entro la durata di 6 mesi

5. Analisi di mercato

Il mercato residenziale di Bucarest ha chiuso il 2025 con un prezzo medio richiesto di 2.204 € al mq, in aumento del 16,6% su base annua (Imobiliare.ro), con le nuove costruzioni di fascia alta nel nord della città, incluse Aviației e Pipera, scambiate a oltre 2.500 € al mq. Il nord di Bucarest ha registrato costantemente risultati superiori alla media cittadina sia per crescita dei prezzi sia per assorbimento, sostenuto dalla concentrazione di datori di lavoro multinazionali, scuole internazionali e accessi alla metropolitana e all'autostrada.

Avalon Estate è un complesso ultimato in cui, secondo lo sviluppatore, restano disponibili per la vendita solo poche abitazioni. Le unità ultimate in un complesso a bassa densità, interamente venduto e situato sulla riva del lago, costituiscono un'offerta limitata in un sottomercato in cui la maggior parte dei nuovi progetti è costituita da edifici a molti piani.

Due fattori caratterizzano la seconda metà del 2026. L'aumento dell'IVA sugli immobili residenziali dal 9% al 21% dal 1 agosto 2026 rappresenta un fattore sfavorevole per la domanda di rivendita di nuove costruzioni. L'interruzione del libro fondiario ANCPI dal 14 luglio all'11 agosto 2026 ha rinviato un elevato volume di transazioni; e-Terra è nuovamente operativo dall'11-12 agosto 2026 e l'arretrato è in corso di lavorazione, per cui ipoteche e vendite possono di nuovo essere iscritte regolarmente. La durata di 6 mesi di questo finanziamento limita l'esposizione degli investitori a entrambi i fattori.

6. Analisi finanziaria

Economia dell'operazione. L'intero importo raccolto tramite questa campagna (500.000 € all'obiettivo di raccolta, fino a 600.000 € al massimo: 300.000 € già impegnati più da 200.000 € a 300.000 € di nuovi capitali) è destinato all'acquisizione del portafoglio di appartamenti. Le unità sono rivendute agli acquirenti finali con un margine obiettivo del 25% sul costo di acquisizione. La tabella seguente è presentata al valore massimo dell'offerta (600.000 €); all'obiettivo di raccolta si applicano proporzionalmente gli stessi margini.

Copertura della garanzia. Ipoteca di primo grado su appartamenti del gruppo NBI di valore, calcolato sul prezzo di acquisto, non inferiore al 150% dell'importo raccolto (LTV non superiore al 66,7%), iscritta prima dell'erogazione.

Dati finanziari del gruppo. Il fatturato netto aggregato delle società del gruppo NBI è cresciuto da 6,7 milioni di RON nel 2021 a 93,8 milioni di RON nel 2025 (circa 17,5 milioni di €), con un utile netto aggregato di 10,1 milioni di RON nel 2025 (si veda la sezione 3).

Dati finanziari del beneficiario (RON, bilanci d'esercizio depositati):

MVI Brand Investments ha registrato un utile netto in ogni esercizio dal 2021. Il fatturato netto è aumentato del 73% nel 2025, a 5,97 milioni di RON, le rimanenze destinate alla rivendita hanno raggiunto 13,3 milioni di RON (circa 2,5 milioni di €) e il patrimonio netto totale 3,11 milioni di RON alla fine del 2025. La società ha un rapporto di finanziamento con Libra Internet Bank interamente rimborsato.

Profilo creditizio (Termene.ro, 24 ottobre 2026). Rischio commerciale: Medio (7,3/10). Rating di insolvenza: Classe D (probabilità stimata dal modello 0,56%). Rischio legale: Basso. Situazione fiscale: attiva, registrata ai fini IVA, nessun debito scaduto verso l'ANAF. Le relazioni finanziarie e legali complete sono disponibili nella sezione Documenti.

Gli importi in EUR sono convertiti al tasso BNR del 23 ottobre 2026, pari a 5,3495 RON per EUR.

Fonte di rimborso. Il capitale è rimborsato con i proventi della rivendita degli appartamenti di Avalon Estate e delle unità delle rimanenze esistenti del gruppo tramite la rete di vendita NBI.

7. Finanziamento e opportunità di investimento

Parametri del prestito

Come funziona il tasso progressivo. Il tasso di interesse annuo di ciascun investimento è determinato al momento della sottoscrizione, in base all'importo investito, e rimane fisso per l'intera durata. Gli investimenti pari o superiori a 1.000 € ricevono il tasso massimo dell'11,00% annuo. Gli investitori non pagano alcuna commissione di piattaforma per questa campagna.

Canali di rimborso, in ordine di preferenza: (1) rivendita degli appartamenti di Avalon Estate e delle rimanenze esistenti del gruppo; (2) flussi di cassa e apporto di capitale a livello del gruppo NBI; (3) rifinanziamento bancario; (4) un successivo finanziamento su stock.estate.

Informativa ai sensi dell'articolo 8, paragrafo 3, del Regolamento (UE) 2020/1503. NORTH GROUP INVESTMENTS S.R.L., socio unico del beneficiario (titolare effettivo Pavel Musteață), detiene una partecipazione del 5% in STOCKESTATE CROWDFUNDING S.R.L., gestore della piattaforma. La presente offerta è effettuata alle stesse condizioni di qualsiasi altra offerta sulla piattaforma.

Piattaforma. stock.estate è una piattaforma di crowdfunding autorizzata ai sensi dell'ECSPR (ASF Romania, licenza PJR28FSFPR/400002) in base al Regolamento (UE) 2020/1503.

8. Rischi e misure di mitigazione

• Rischio di rimborso / inadempimento. Il beneficiario potrebbe non effettuare i pagamenti previsti. Mitigazione: il beneficiario ha chiuso in utile ogni esercizio dal 2021 e deteneva 13,3 milioni di RON di rimanenze immobiliari alla fine del 2025; il gruppo di appartenenza ha registrato 93,8 milioni di RON di fatturato aggregato nel 2025; l'ipoteca di primo grado offre una copertura del 150%.
• Rischio legato al ciclo di vendita. Se le unità di Avalon Estate venissero vendute più lentamente del previsto, il rimborso del capitale al sesto mese dipenderebbe da altre fonti di liquidità. Mitigazione: la rete di vendita del gruppo, le rimanenze esistenti e i canali di rimborso sopra indicati; in caso di proroga della durata, gli interessi maturano al 13,00% annuo.
• Rischio settoriale e fiscale. L'aumento dell'IVA dal 9% al 21% in vigore dal 1 agosto 2026 dovrebbe ridurre la domanda di rivendita di nuove costruzioni nella seconda metà del 2026. Mitigazione: la durata di 6 mesi limita l'esposizione; la garanzia è costituita da immobili ultimati e intavolati in uno dei sottomercati più liquidi di Bucarest.
• Rischio di valutazione della garanzia. La copertura è calcolata sul prezzo di acquisto anziché su una perizia indipendente. Mitigazione: la copertura del 150% offre un margine del 33,3% rispetto al prestito; tutte le unità designate sono ultimate e intavolate, e quindi immediatamente trasferibili.
• Rischio di concentrazione. Le società del gruppo NBI hanno altri finanziamenti in essere sulla piattaforma. Mitigazione: questo finanziamento dispone di una propria ipoteca di primo grado dedicata, iscritta prima dell'erogazione; le offerte precedenti del gruppo sono indicate nel KIIS.
• Rischio di liquidità. Non esiste un mercato secondario per questo strumento. Mitigazione: nessuna, oltre alla durata fissa di 6 mesi; gli investitori dovrebbero dimensionare di conseguenza la propria allocazione.
• Rischio di piattaforma. Qualora stock.estate non fosse più in grado di amministrare il contratto di prestito, sarebbe necessaria una soluzione alternativa. Mitigazione: stock.estate nominerà un amministratore del prestito terzo o trasferirà il contratto direttamente agli investitori; la piattaforma opera in base alla licenza ASF PJR28FSFPR/400002.

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Il titolare del progetto dichiara che, per quanto a sua conoscenza, non è stata omessa alcuna informazione e nessuna informazione è sostanzialmente fuorviante o inesatta. Il titolare del progetto è responsabile della redazione della scheda contenente le informazioni chiave sull'investimento (si veda Documenti).