K2 Odobești Retail Park

1. Sintesi

GOLDBACH GROUP S.R.L., la holding del gruppo Goldbach di Bucarest, sviluppatore di parchi commerciali e street mall con ancora Lidl, raccoglie tramite la piattaforma stock.estate un prestito ponte a breve termine per capitale circolante di 400.000 EUR della durata di 6 mesi. I fondi rafforzano l'apporto proprio dello sviluppatore nel K2 Odobești Retail Park, un punto vendita Lidl e una galleria commerciale con tre unità su un terreno di 9.000 mq a Odobești, distretto di Vrancea, realizzato dalla società di progetto interamente controllata K2 ODOBEȘTI S.R.L.

Gli investitori ricevono un tasso di interesse progressivo tra il 10,00% e il 16,00% annuo, fissato al momento della firma di ciascun investimento in funzione dell'importo investito, entro un fondo di interesse di 6,00 punti percentuali oltre il tasso base del 10,00%. Gli interessi sono pagati mensilmente e il capitale è rimborsato in un'unica soluzione alla scadenza. Non sono previsti cashback né commissioni a carico degli investitori.

Il prestito è garantito da ipoteca di primo grado sul terreno del progetto, un terreno edificabile di 9.000 mq in Str. Libertății, Odobești (CF 62877 Odobești), di proprietà di K2 ODOBEȘTI S.R.L., che concede l'ipoteca in qualità di terzo datore di ipoteca. Il valore di riferimento della garanzia è il prezzo di 630.000 EUR pagato per il terreno con l'atto notarile n. 916 del 30 settembre 2025: rispetto alla linea di 400.000 EUR il rapporto prestito/valore è del 63,49% e la copertura della garanzia del 157,50%. La fonte di rimborso è il finanziamento bancario del progetto approvato da Banca Transilvania per K2 ODOBEȘTI S.R.L., atteso in circa tre mesi.

2. Analisi della localizzazione

Odobești, distretto di Vrancea. Odobești è una città della Romania orientale, a circa 10 km a ovest di Focșani, capoluogo del distretto di Vrancea, ai piedi delle colline di Vrancea e al centro di una delle zone vinicole più note del Paese. Il terreno del progetto si trova in Str. Libertății, l'arteria principale della città, con fronte diretto e visibilità dalla strada di accesso.

Bacino di utenza e concorrenza. Odobești contava 9.423 abitanti al censimento 2021; secondo lo sviluppatore, il bacino di utenza entro 8 km comprende circa 18.286 residenti di Odobești e dei comuni limitrofi. La distribuzione alimentare moderna in città si limita a un punto vendita Profi e uno Penny, il che sostiene la domanda per un parco commerciale con ancora Lidl, galleria non food e parcheggio scoperto.

3. Profilo del mutuatario

• Soggetto giuridico: GOLDBACH GROUP S.R.L., codice fiscale 47588919 (soggetto IVA), numero del Registro delle Imprese J2023002237409 (già J40/2237/2023), iscritta il 7 febbraio 2023, sede legale in Calea Floreasca nr. 165, One Tower, 4° piano, stanza 4, Settore 1, Bucarest
• Attività: società holding (CAEN 6421) del gruppo Goldbach, con partecipazioni in società di progetto e in società del gruppo per sviluppo, progettazione ed esecuzione, consulenza ed energia solare
• Assetto proprietario e amministrazione: soci Avădanei Florentin-Claudiu (50%) e Oancea Elena (50%); amministratore Avădanei Florentin-Claudiu
• Partecipazioni dirette (09.10.2026): 100% di K2 ODOBEȘTI, GOLDBACH ENERGY, MOTRU SOLAR ENERGY, K2 RETAIL PROPERTIES, K2 ASSETS e K2 BERCENI; 76% di K2 STEFANESTI; 50% di GOLDBACH DEVELOPMENT e GOLDBACH DESIGN&BUILD; 46% di GOLDBACH CONSULTING; 20% di K2 DROBETA
• Esperienza: i progetti retail realizzati dal gruppo comprendono il punto vendita Lidl di Berceni (2025), Aurora Retail Park Bacău (maggio 2026) e la galleria commerciale di Râșnov (2024); otto società di progetto di street mall a Moreni, Titu, Zărnești, Vălenii de Munte, Orăștie, Motru, Oravița e Huși sono state completate e sono uscite dal gruppo il 10 ottobre 2025
• Situazione: in attività, senza debiti fiscali scaduti, senza fascicoli giudiziari e senza annotazioni di insolvenza (rapporto Termene.ro del 22 ottobre 2026)
• Sito web: goldbachgroup.ro

4. Progetto e garanzia

Il progetto. Il K2 Odobești Retail Park comprende un supermercato Lidl e una galleria commerciale con tre unità, per una superficie lorda locabile totale di 3.109 mq, con parcheggio scoperto, viabilità di accesso, cabina di trasformazione e sistemazioni esterne. I permessi di costruire n. 63 (Lidl) e n. 64 (galleria commerciale) sono stati rilasciati dal Comune di Odobești il 19 ottobre 2026. Lo sviluppatore riferisce un contratto di locazione con Lidl firmato il 21 novembre 2024 per 10 anni dall'apertura, contratti con Pepco e Sinsay firmati per 5 anni e il terzo conduttore in fase di selezione. La costruzione è prevista dal 3° trimestre 2026 e l'apertura nel 2° trimestre 2027 (calendario dello sviluppatore).

La garanzia.

• Indirizzo: Str. Libertății, Odobești, distretto di Vrancea
• Libro fondiario: CF 62877 Odobești, n. catastale 62877; terreno edificabile di 9.000 mq, categoria seminativo, lotto 55, particelle 1272-1281, senza costruzioni iscritte
• Proprietario: K2 ODOBEȘTI S.R.L. (CUI 48183670), unico proprietario (1/1), controllata al 100% del mutuatario, in qualità di terzo datore di ipoteca
• Titolo: acquistato con atto notarile di compravendita n. 916 del 30 settembre 2025 per 630.000 EUR, interamente pagati
• Gravami: l'estratto del libro fondiario del 27 agosto 2026 non riporta ipoteche; la Parte III riporta una servitù di passaggio di circa 500 mq a favore del terreno confinante (n. catastale 62862)

5. Analisi di mercato

I parchi commerciali con ancora Lidl nelle città piccole e medie della Romania combinano un'ancora alimentare discount con conduttori non food come Pepco e Sinsay e attraggono clientela dal bacino rurale circostante. Il gruppo Goldbach ha realizzato questo format in diverse città e otto società di progetto di questo tipo sono state completate e sono uscite dal gruppo nell'ottobre 2025.

Base della garanzia. Per questa offerta non è stata redatta una perizia indipendente. Il valore di riferimento è il prezzo effettivamente pagato per il terreno nel settembre 2025, 630.000 EUR, pari a 70 EUR al mq. Questo valore non riflette i permessi di costruire rilasciati e i contratti di locazione firmati.

Sensibilità. Uno sconto del 20% in caso di vendita forzata su 630.000 EUR porta a 504.000 EUR, che coprono comunque la linea di 400.000 EUR con un rapporto prestito/valore di circa il 79%. Uno sconto di circa il 37% porterebbe il valore della garanzia al livello della linea.

6. Analisi finanziaria

Si tratta di un prestito ponte a breve termine per capitale circolante alla holding del gruppo, rimborsato con il finanziamento bancario del progetto.

Impiego dei fondi

Budget del progetto (stime dello sviluppatore)

Dati finanziari del mutuatario, depositati presso l'ANAF (RON)

La holding non ha fatturato né dipendenti; i suoi ricavi sono principalmente proventi finanziari da partecipazioni.

Visione di gruppo (RON, ANAF, aggregazione semplice senza elisioni infragruppo)

Fonte di rimborso

Il capitale è rimborsato in un'unica soluzione alla scadenza, 6 mesi dopo la chiusura della campagna. La fonte di rimborso è il finanziamento bancario del progetto approvato da Banca Transilvania per K2 ODOBEȘTI S.R.L., atteso in circa tre mesi; poiché si prevede che la banca prenda garanzie sullo stesso terreno, il presente prestito sarà rimborsato all'erogazione bancaria o prima di essa. Le vie alternative sono i flussi di cassa del gruppo, la vendita del terreno e apporti aggiuntivi dei soci. L'escussione del terreno ipotecato è la soluzione di riserva.

7. Finanziamento e opportunità di investimento

Come funziona il tasso progressivo

Ogni investimento riceve il proprio tasso contrattuale annuo, fissato al momento della firma. Il tasso parte dal tasso base del 10,00% e aumenta entro il fondo di interesse di 6,00 punti percentuali in funzione dell'importo investito, secondo la griglia pubblicata in questa pagina della campagna. Il mutuatario paga il 16,00% annuo sull'intera linea; la parte del fondo non attribuita agli investitori costituisce la commissione della piattaforma. Una volta firmato, il tasso di un investimento non cambia per tutta la durata del prestito.

Piattaforma

stock.estate è un fornitore europeo di servizi di crowdfunding autorizzato dall'Autoritatea de Supraveghere Financiara della Romania con licenza PJR28FSFPR/400002, che opera ai sensi del regolamento (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Rischi e mitigazioni

• Struttura di holding. Il mutuatario è una holding senza fatturato operativo, mentre il progetto è realizzato dalla controllata. Mitigazione: l'ipoteca è concessa dalla controllata proprietaria del terreno e la holding ha registrato nel 2025 un patrimonio netto di 6,3 milioni di RON e un utile netto di 5,2 milioni di RON.
• Dipendenza dal finanziamento bancario. Il rimborso è previsto con il finanziamento bancario del progetto; un ritardo dell'erogazione bancaria ritarderebbe il rimborso. Mitigazione: il finanziamento bancario è indicato come approvato, la durata è di 6 mesi a fronte di un'erogazione attesa in circa 3 mesi e il terreno ipotecato copre il 157,50% della linea.
• Base della garanzia. Il valore della garanzia è il prezzo di acquisto del settembre 2025, non una perizia indipendente, e il terreno è edificabile ma di categoria seminativo, senza costruzioni. Mitigazione: il prezzo è stato interamente pagato con atto notarile, i permessi di costruire sono stati rilasciati nell'ottobre 2026 e uno sconto del 20% in vendita forzata lascia comunque coperta la linea.
• Costruzione e locazione. La costruzione non è iniziata e il terzo conduttore della galleria non è stato selezionato. Mitigazione: i contratti con Lidl, Pepco e Sinsay sono firmati e il gruppo ha realizzato parchi commerciali simili.
• Appaltatore correlato. L'appaltatore generale indicato dallo sviluppatore, GOLDBACH CONSTRUCT S.R.L., è amministrato dall'amministratore del mutuatario ma non è più detenuto dai titolari effettivi. Mitigazione: il presente prestito è rimborsato con il finanziamento bancario, non con l'avanzamento dei lavori.
• Tasso variabile alla firma. Il tasso contrattuale dipende dall'importo investito e dalle condizioni alla firma. Mitigazione: il tasso è mostrato prima della firma, resta fisso per tutta la durata del prestito e non può scendere sotto il tasso base del 10,00%.
• Rischio di cambio. Il prestito è in euro mentre i ricavi del gruppo sono principalmente in lei. Mitigazione: la durata è breve e gli immobili commerciali in Romania sono prezzati in euro.
• Illiquidità. I prestiti conclusi tramite la piattaforma non sono ammessi alla negoziazione su un mercato regolamentato e non è garantito un mercato secondario. Gli investitori devono essere preparati a mantenere l'investimento fino alla scadenza.

Le informazioni complete sul mutuatario e sui rischi sono riportate nella Scheda contenente le informazioni chiave sull'investimento (KIIS) nella sezione Documenti.

Il titolare del progetto dichiara che, per quanto a sua conoscenza, nessuna informazione è stata omessa o è sostanzialmente fuorviante o inesatta. Il titolare del progetto è responsabile della redazione della scheda contenente le informazioni chiave sull'investimento (vedi Documenti).