Grivita nr. 42-14

1. Sintesi esecutiva

SELEX TRADING S.A., società per azioni rumena attiva dal 2010 nella locazione di immobili propri (CAEN 6820), sta raccogliendo un prestito di capitale circolante di EUR 275,000 della durata di 6 mesi tramite la piattaforma stock.estate. Si tratta della prima offerta della società sulla piattaforma.

Gli investitori ricevono un tasso di interesse progressivo compreso tra il 10.00% e il 16.00% annuo, fissato al momento della sottoscrizione di ciascun investimento in base all'importo investito, entro un pool di interessi di 6.00 punti percentuali sopra il tasso minimo (floor) del 10.00%. Gli interessi sono corrisposti mensilmente e il capitale viene rimborsato in un'unica rata a scadenza. Non sono previsti cashback né commissioni a carico degli investitori.

Il prestito è garantito da ipoteche di primo grado su tre immobili di proprietà del mutuatario: una casa in corso di completamento con il relativo terreno di 230 mq in str. Grivitei nr. 42-14, Otopeni, Contea Ilfov (CF 117529), il terreno libero adiacente di 247 mq (CF 121186) e un terreno intravilan di 6,866 mq con i relativi fabbricati accessori in Calea Bucuresti nr. 19, Murfatlar, Contea Constanta (CF 100017). I periti ANEVAR valutano gli immobili di Otopeni a EUR 238,100 (perizia n. 56 del 16 giugno 2025) e l'immobile di Murfatlar a EUR 180,600 (perizia del 13 marzo 2026), per un valore complessivo della garanzia di EUR 418,700. Rispetto al finanziamento di EUR 275,000, ciò corrisponde a un rapporto loan-to-value (LTV) del 65.68% e a una copertura della garanzia del 152%, a fronte di un minimo di piattaforma del 150%. Le ipoteche vengono iscritte nella stessa seduta notarile in cui i fondi vengono erogati, pertanto non esiste alcun intervallo in cui il capitale degli investitori risulti privo di garanzia.

2. Analisi della localizzazione

Otopeni, Contea Ilfov. I due immobili di Otopeni si trovano in str. Grivitei, nella zona centrale di Otopeni, comune dell'area metropolitana di Bucarest immediatamente a nord della capitale e sede dell'Aeroporto Internazionale Henri Coanda. Il perito indipendente descrive la micro-localizzazione come la nuova zona residenziale unifamiliare del comune, con traffico molto ridotto, tutte le utenze allacciate (elettricità, gas, acqua, fognatura), trasporto pubblico sulla strada nazionale, e con il municipio, un centro fitness World Class e diversi supermercati nelle immediate vicinanze. Otopeni è una delle localizzazioni residenziali più richieste della periferia di Bucarest, favorita dalla vicinanza all'aeroporto, ai distretti direzionali di Baneasa e Pipera e al corridoio della DN1.

Murfatlar, Contea Constanta. Il terzo immobile si trova in Calea Bucuresti nr. 19, nella zona mediana di Murfatlar, comune situato a circa 15 km a ovest di Constanta sul corridoio stradale verso Bucarest. Il perito qualifica la zona come prevalentemente industriale-residenziale, con accesso da una strada pubblica asfaltata e reti di elettricità, acqua e fognatura disponibili. Il terreno è stato acquisito nel 2023 da una società vitivinicola e comprende un insieme di fabbricati accessori risalenti a circa il 1970, la maggior parte dei quali il perito considera demolibili.

3. Profilo del mutuatario

Il mutuatario è SELEX TRADING S.A. (codice fiscale RO26771432, numero di registro del commercio J2022023750401, EUID ROONRC.J2022023750401), società per azioni registrata il 13 aprile 2010 nella Contea Iasi (in precedenza J22/526/2010) e ri-registrata a Bucarest il 28 novembre 2022. La sede legale è in str. Banul Antonache nr. 40-44, ufficio MRSF20, piano 1, Settore 1, Bucarest, e l'attività principale dichiarata è CAEN 6820, locazione e gestione di immobili propri o in leasing. Il capitale sottoscritto e versato è di RON 90,000.

• Azionisti: Ciausu Angelica, 94.44%; CASA RANDUNICA S.R.L. (codice fiscale 43365302, Contea Iasi), 5.56%. Ciausu Angelica detiene inoltre il 100% di CASA RANDUNICA S.R.L. ed è pertanto titolare effettivo ultimo del 100% del mutuatario.
• Amministratore unico: Ciausu Angelica, mandato dal 22 marzo 2022 al 22 marzo 2042.
• Stato secondo il certificato del registro del commercio n. 3563776 del 23 settembre 2026: in attività, senza procedure di insolvenza, scioglimento o opposizioni registrate. È agli atti il certificato del casellario giudiziale dell'amministratore datato 23 settembre 2026.
• Attività e patrimonio: la società detiene un portafoglio immobiliare nella Contea Constanta (Murfatlar) e nella Contea Ilfov (Otopeni), due sedi secondarie registrate a Murfatlar, e un portafoglio di marchi registrati. Detiene partecipazioni del 100% in LIVADA URSULUI S.R.L. (Contea Bistrita-Nasaud) e AGRO TEAM FRUCT S.R.L. (Medgidia, Contea Constanta).
• Dimensione: la società ha avuto in media 2 dipendenti nel 2025. La sua attività consiste nella detenzione e locazione di attivi piuttosto che nel commercio, il che si riflette nella struttura patrimoniale descritta nella sezione 6.

4. Panoramica della garanzia

La garanzia comprende tre immobili, tutti registrati in proprietà esclusiva (1/1) di SELEX TRADING S.A.

Immobile 1: casa in corso di completamento e terreno, Otopeni

• Indirizzo: str. Grivitei nr. 42-14, T12, P253/2, corpo 4B, Otopeni, Contea Ilfov
• Libro fondiario: CF 117529 Otopeni, numero catastale 117529; terreno intravilan di 230 mq, categoria cortile e fabbricati, di forma rettangolare, pianeggiante, con un fronte di circa 12 m su una strada di servitù di passaggio che si diparte da str. Grivitei
• Fabbricato: C1, numero catastale 117529-C1, casa unifamiliare P+1E (piano terra più un piano), superficie coperta 67 mq, superficie costruita lorda 145 mq, superficie utile 112.97 mq, iscritta nel libro fondiario nel 2021; struttura in cemento armato e muratura in laterizio, copertura a due falde in lamiera Lindab, isolamento termico da 10 cm, infissi in PVC a doppio vetro, impianti di elettricità, gas, acqua e fognatura eseguiti
• Stato di avanzamento: al momento del sopralluogo del perito del 5 giugno 2025 la casa era completata per circa il 75%, priva delle finiture interne, che dovranno essere eseguite allo stesso standard della casa gemella finita sul lotto adiacente
• Titolo di proprietà: acquisito con atto notarile di compravendita del 24 febbraio 2025 da un privato; l'estratto del libro fondiario del 6 maggio 2025 non riporta alcun onere
• Valutazione: EUR 197,100 (RON 991,200), EUR 1,744.71 per mq utile, a cura di Nicoleta Ungureanu, membro ANEVAR n. 18021, perizia n. 56 del 16 giugno 2025, metodo comparativo di mercato

Immobile 2: terreno libero, Otopeni

• Indirizzo: T12, P253/1, Lotto 7, Otopeni, Contea Ilfov, adiacente all'Immobile 1
• Libro fondiario: CF 121186 Otopeni, numero catastale 121186; terreno intravilan di 247 mq
• Titolo di proprietà: proprietà esclusiva di SELEX TRADING S.A.; l'estratto del libro fondiario del 6 maggio 2025 non riporta alcun onere
• Valutazione: EUR 41,000 (RON 206,000), EUR 165.17 per mq, stessa perizia n. 56 del 16 giugno 2025

Entrambi gli immobili di Otopeni sono serviti da una strada di accesso privata registrata sotto CF 114989 Otopeni (546 mq), nella quale SELEX TRADING S.A. detiene una quota indivisa di 1/13. L'onere precedentemente iscritto su tale quota a favore di un finanziatore non bancario è stato cancellato.

Immobile 3: terreno e fabbricati accessori, Murfatlar

• Indirizzo: Calea Bucuresti nr. 19, Murfatlar, Contea Constanta
• Libro fondiario: CF 100017 Murfatlar, numero catastale 100017; terreno intravilan di 6,866 mq, categoria cortile e fabbricati, accesso da strada pubblica asfaltata, elettricità, acqua e fognatura disponibili
• Fabbricati di proprietà del mutuatario e compresi nell'ipoteca: C1 stazione antincendio 33 mq, C2 annesso 19 mq, C4 garage 22 mq, C5 officina meccanica 281 mq, C6 garage 25 mq, C7 garage 49 mq, C8 deposito materiali 69 mq, C9 garage 24 mq, C10 stazione antincendio 81 mq, tutti risalenti a circa il 1970; il perito ha riscontrato che la maggior parte di essi è demolita o in condizioni non soddisfacenti e attribuisce loro un valore complessivo di EUR 2,100
• Fabbricati non di proprietà del mutuatario: due abitazioni sullo stesso terreno, C3 (118 mq) e C11 (107 mq), sono registrate in proprietà di VITIVINICOLA BASARABI S.A. e non fanno parte della garanzia
• Titolo di proprietà: acquisito con atto notarile n. 1777 del 23 ottobre 2023 a seguito di asta pubblica nell'ambito della procedura di insolvenza del venditore; la posizione C16 del libro fondiario attesta che il terreno e i fabbricati del mutuatario sono stati registrati liberi da oneri ai sensi dell'art. 53 della Legge 85/2006 e dell'art. 91 della Legge 85/2014. Annotazioni storiche del 2003 e del 2007 (un pignoramento e una citazione in fascicoli esecutivi a carico del precedente proprietario) restano visibili nella Parte III del libro fondiario; l'estratto attuale del 3 settembre 2026 non riporta alcuna ipoteca
• Valutazione: EUR 180,600 (RON 920,000), di cui terreno EUR 178,500 a EUR 26 per mq e fabbricati EUR 2,100, a cura di Sabo Marius Alexandru, membro ANEVAR n. 15878, Fairvalue Consulting, perizia del 13 marzo 2026, metodo comparativo di mercato per il terreno

Valore complessivo della garanzia: EUR 418,700, a fronte di un finanziamento di EUR 275,000: loan-to-value (LTV) 65.68%, copertura 152%. Le ipoteche sono iscritte in primo grado a favore degli investitori, rappresentati da STOCKESTATE CROWDFUNDING S.R.L., nella seduta notarile in cui i fondi vengono erogati.

5. Analisi di mercato

Mercato residenziale di Otopeni. La perizia di Otopeni si basa sul metodo comparativo di mercato con tre case comparabili nella stessa micro-localizzazione, rettificate a un intervallo di circa EUR 1,678 a EUR 2,367 per mq utile per case finite; la casa oggetto di perizia, in corso di completamento, è valutata a EUR 1,744.71 per mq utile, nella parte inferiore di tale intervallo, per riflettere i lavori ancora da eseguire. Il perito descrive l'offerta nel segmento delle case a Otopeni come elevata e la domanda effettiva come media e stagnante, limitata dall'accesso al credito. Il terreno libero è valutato a EUR 165.17 per mq.

Mercato fondiario di Murfatlar. La perizia di Murfatlar si basa su quattro terreni comparabili a Murfatlar, Valu lui Traian, Poarta Alba e Ovidiu, con prezzi richiesti tra EUR 18 e EUR 27 per mq prima delle rettifiche, e giunge a EUR 26 per mq per il terreno oggetto di perizia dopo una deduzione del 5% per il costo di demolizione dei fabbricati demolibili. Il perito ha applicato il metodo comparativo di mercato per il terreno e il metodo del costo per i fabbricati, verificando incrociatamente il risultato con un metodo reddituale. Il bacino di acquirenti per un terreno industriale-residenziale di 0.7 ha è più ristretto rispetto a quello per una casa residenziale, e una vendita forzata richiederebbe un periodo di esposizione più lungo.

Analisi di sensitività. Uno sconto per vendita forzata del 20% sul valore complessivo della garanzia di EUR 418,700 produce circa EUR 335,000, importo che copre ancora il finanziamento di EUR 275,000 con un loan-to-value (LTV) di circa l'82%. Uno sconto del 34% o superiore porterebbe il valore della garanzia al di sotto del finanziamento.

6. Analisi finanziaria

Si tratta di un prestito di capitale circolante a una società operativa, non di un progetto di sviluppo, pertanto non è previsto alcun prezzo di vendita stimato. L'analisi copre l'impiego dei fondi, la copertura della garanzia e la posizione finanziaria del mutuatario risultante dai bilanci depositati presso l'ANAF.

Impiego dei fondi

Il mutuatario ha dichiarato che la destinazione dei fondi è il capitale circolante per la propria attività di locazione immobiliare. Alla piattaforma non è stato fornito alcun budget dettagliato.

Dati finanziari del mutuatario, come depositati presso l'ANAF (RON)

Struttura dello stato patrimoniale al 31 dicembre 2025: attività immateriali (marchi e licenze) RON 81.6 milioni, 21.1% dell'attivo totale; attività materiali RON 155.9 milioni, 40.3%, di cui RON 74.1 milioni relativi a immobilizzazioni e investimenti immobiliari in corso di realizzazione; crediti RON 136.9 milioni, 35.4%. Le passività sono dominate da debiti verso altri creditori per RON 241.8 milioni e da saldi verso entità collegate per RON 43.1 milioni; il debito bancario ammonta a RON 23.7 milioni più RON 4.1 milioni di interessi maturati e non pagati. Nel 2025 sono stati dichiarati dividendi per RON 40.4 milioni, di cui RON 12.5 milioni ancora da corrispondere a fine anno e RON 9.7 milioni al 30 giugno 2026.

Il fatturato del 2025 era costituito quasi interamente da redditi da locazione (RON 22.4 milioni), di cui il 36% contabilizzato nel dicembre 2025. Gli altri ricavi operativi di RON 15.9 milioni nel 2025 erano costituiti principalmente da indennizzi e penali, anch'essi contabilizzati a dicembre.

Primo semestre 2026 (bilancio di verifica al 30 giugno 2026, non certificato): redditi da locazione di RON 2,872,444, indennizzi e penali di RON 6,551,383, proventi da interessi di RON 2,958,436; oneri da interessi di RON 4,633,945; utile netto di RON 166,431. Liquidità e disponibilità bancarie di RON 3,458. I redditi da locazione nel primo semestre 2026, su base annualizzata, risultavano di circa il 74% inferiori rispetto al 2025.

Indici principali al 31 dicembre 2025

Il tasso di cambio di riferimento utilizzato in questa pagina è RON 5.2557 per EUR, tasso BNR dell'11 settembre 2026.

Costo del finanziamento

Il mutuatario paga un interesse fisso del 16.00% annuo sul finanziamento. Gli investitori ricevono tra il 10.00% e il 16.00% annuo in base all'importo investito; la differenza tra il tasso pagato dal mutuatario e il tasso corrisposto agli investitori costituisce la remunerazione della piattaforma. Nessuna commissione è a carico degli investitori.

Fonte di rimborso

Il capitale viene rimborsato in un'unica rata alla fine del sesto mese, il 15 aprile 2027. Il mutuatario indica tre canali, senza un ordine prestabilito: i redditi da locazione del proprio portafoglio immobiliare, la vendita di uno o più dei propri immobili e il rifinanziamento da parte di un finanziatore bancario o non bancario. Alla data di questa pagina nessuno di questi canali è contrattualmente garantito. L'escussione degli immobili ipotecati costituisce la soluzione di riserva.

7. Struttura del finanziamento e opportunità di investimento

Come funziona il tasso progressivo

Ciascun investimento riceve il proprio tasso contrattuale annuo, fissato al momento della sottoscrizione. Il tasso parte dal minimo (floor) del 10.00% e sale all'interno del pool di interessi di 6.00 punti percentuali in base all'importo investito, seguendo le fasce di tasso pubblicate in questa pagina di campagna. Il mutuatario paga il 16.00% annuo sull'intero finanziamento; la parte del pool non attribuita agli investitori costituisce la commissione della piattaforma. Una volta sottoscritto, il tasso di un investimento non cambia per l'intera durata del prestito.

Meccanismo della garanzia

Alla data di questa pagina, i tre immobili sono liberi da ipoteche secondo gli estratti del libro fondiario agli atti. Al closing notarile, in un'unica seduta, le ipoteche di primo grado a favore degli investitori vengono iscritte sui tre immobili e i fondi vengono erogati al mutuatario. Il mutuatario assicurerà la casa a Otopeni e cederà l'indennizzo assicurativo al rappresentante degli investitori. Il notaio rumeno responsabile viene designato alla chiusura della transazione.

Piattaforma

stock.estate è un fornitore europeo di servizi di crowdfunding (European Crowdfunding Service Provider) autorizzato dall'Autoritatea de Supraveghere Financiara della Romania con licenza PJR28FSFPR/400002, operante ai sensi del Regolamento (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Rischi e mitigazioni

• Leva finanziaria e liquidità del mutuatario. Al 31 dicembre 2025 il mutuatario ha dichiarato un debito totale di RON 377.7 milioni a fronte di un patrimonio netto di RON 6.2 milioni, un rapporto debito/patrimonio netto di 60.7x, e una liquidità di RON 2,545; al 30 giugno 2026 la liquidità era di RON 3,458. La società non è in grado di servire o rimborsare questo prestito con le proprie disponibilità liquide. Mitigazione: il prestito è dimensionato sulla garanzia piuttosto che sui flussi di cassa del mutuatario, è garantito da ipoteche di primo grado su tre immobili con un valore complessivo peritato di EUR 418,700, e rappresenta lo 0.3% delle passività totali del mutuatario.

• Concentrazione e volatilità dei ricavi. Dei redditi da locazione di RON 22.4 milioni nel 2025, il 36% è stato contabilizzato a dicembre, gli altri ricavi di RON 15.9 milioni erano costituiti da indennizzi e penali contabilizzati a dicembre, e i redditi da locazione nel primo semestre 2026, su base annualizzata, risultavano circa il 74% inferiori rispetto al livello del 2025. Mitigazione: il capitale viene rimborsato a scadenza tramite redditi da locazione, vendita di attivi o rifinanziamento, e la durata è breve, 6 mesi.

• Altri creditori e dividendi. I debiti verso altri creditori di RON 240.6 milioni e i saldi verso entità collegate di RON 86.9 milioni al 30 giugno 2026 non sono documentati alla piattaforma quanto a controparte e scadenza, e dividendi per RON 9.7 milioni restavano da corrispondere all'azionista. Queste obbligazioni competono con il prestito per le risorse del mutuatario. Mitigazione: gli investitori detengono una garanzia reale con priorità rispetto ai creditori chirografari sui tre immobili ipotecati, che sono liberi da oneri.

• Contenziosi e storico esecutivo. I registri pubblici mostrano 22 fascicoli giudiziari a carico del mutuatario, di cui 13 relativi a proprietà intellettuale (marchi) e tre aperti nel 2025 relativi a un decreto ingiuntivo e a due opposizioni all'esecuzione, con il mutuatario nella posizione di debitore o di opponente. Un creditore titolare di un titolo esecutivo potrebbe aggredire il patrimonio del mutuatario. Mitigazione: gli immobili ipotecati sono liberi da oneri e le ipoteche di primo grado degli investitori vengono iscritte prima dell'erogazione di qualsiasi fondo, per cui un eventuale pignoramento successivo sarebbe subordinato rispetto ad esse.

• Copertura della garanzia vicina al minimo di piattaforma. Una copertura del 152% lascia un margine ridotto: un calo del 34% o superiore nel valore realizzabile della garanzia la porterebbe al di sotto del finanziamento. Mitigazione: la garanzia è ripartita su tre immobili in due mercati diversi, e la casa e il terreno di Otopeni, EUR 238,100, coprono da soli l'87% del finanziamento.

• Condizione e anzianità delle perizie. La casa di Otopeni era completata per circa il 75%, priva delle finiture interne, al sopralluogo del 5 giugno 2025, e la perizia di Otopeni risale a giugno 2025, quindici mesi prima di questa offerta; la perizia di Murfatlar risale a marzo 2026. Entrambe sono state commissionate nell'ambito di precedenti richieste di finanziamento del mutuatario. Mitigazione: entrambe le perizie sono state redatte da membri ANEVAR secondo gli standard di valutazione rumeni, la valutazione di Otopeni applica uno sconto ai comparabili di case finite per i lavori non ancora eseguiti, e la valutazione di Murfatlar attribuisce un valore quasi nullo ai fabbricati.

• Terreno di Murfatlar: fabbricati di terzi e annotazioni pregresse. Due abitazioni sul terreno di Murfatlar appartengono a VITIVINICOLA BASARABI S.A. e sono escluse dalla garanzia, il che potrebbe ridurre la liquidità del terreno in caso di vendita forzata; la Parte III del libro fondiario mostra ancora annotazioni del 2003 e del 2007 relative a esecuzioni a carico del precedente proprietario. Mitigazione: la posizione C16 del libro fondiario attesta che il terreno e i fabbricati del mutuatario sono stati registrati liberi da oneri ai sensi della legge sull'insolvenza, il valore di EUR 26 per mq attribuito dal perito è in linea con i terreni industriali-residenziali comparabili nella zona, e l'immobile di Murfatlar rappresenta il 43% del valore della garanzia.

• Rischio di rimborso. Il capitale viene rimborsato in un'unica rata a scadenza anziché in modo ammortizzato, e nessuno dei canali di rimborso indicati è contrattualmente garantito. Mitigazione: ipoteche di primo grado su tre immobili come soluzione di riserva, e una durata breve di 6 mesi.

• Tasso variabile alla sottoscrizione. Il tasso contrattuale di ciascun investimento dipende dall'importo investito e dalle condizioni in vigore al momento della sottoscrizione, pertanto due investitori nella stessa campagna possono ricevere tassi diversi. Mitigazione: il tasso viene mostrato prima della sottoscrizione, è fisso per l'intera durata del prestito una volta sottoscritto, e non può mai scendere sotto il minimo (floor) del 10.00%.

• Rischio di cambio. Il prestito è denominato in euro mentre i redditi del mutuatario sono prevalentemente in lei rumeni. Un deprezzamento del leu aumenta il costo in valuta locale del servizio e del rimborso del finanziamento. Mitigazione: la durata è breve e i prezzi immobiliari in Romania sono comunemente espressi in euro.

• Illiquidità. I prestiti conclusi tramite la piattaforma non sono ammessi alla negoziazione su un mercato regolamentato e non è garantito alcun mercato secondario. Gli investitori devono essere preparati a mantenere l'investimento fino a scadenza.

Il titolare del progetto dichiara che, per quanto a sua conoscenza, nessuna informazione è stata omessa o risulta sostanzialmente fuorviante o inesatta. Il titolare del progetto è responsabile della redazione della scheda contenente le informazioni chiave (si veda Documenti).