Automatic Invest - Centro di Trasferimento Tecnologico III

1. Sintesi

Automatic Invest S.R.L., che opera con il marchio automatic.ro, è un distributore e produttore rumeno di componenti per l'automazione industriale con sede nel Parco Industriale di Miroslava, distretto di Iasi. Questa è la terza offerta pubblica della società su stock.estate. La prima offerta, aperta il 10 agosto 2026, ha raccolto 49.615 EUR da 24 investitori e la seconda offerta, chiusa il 30 settembre 2026, ha raccolto 20.399 EUR. Complessivamente, 70.014 EUR da 35 investitori sono riportati nella presente campagna come già impegnati. La società apre ora un'offerta successiva con un obiettivo di finanziamento di 170.014 EUR complessivi, con una durata di 24 mesi, di cui 100.000 EUR di nuovo finanziamento. Il valore massimo dell'offerta è di 270.014 EUR, ossia fino a 200.000 EUR di nuovo finanziamento: gli importi sottoscritti oltre l'obiettivo e fino a tale massimo sono accettati alle stesse condizioni.

Il progetto, che comprende l'allestimento e l'approvvigionamento del nuovo deposito, showroom e punto vendita a Bucarest, il reintegro dello stock di Iasi, il capitale circolante e l'infrastruttura digitale, è stato prefinanziato tramite un round di prefinanziamento. Gli investitori che lo hanno prefinanziato sono rimborsati con il presente round, in proporzione all'importo prefinanziato da ciascuno di essi. Il nuovo finanziamento rimborsa quindi in primo luogo il prefinanziamento e l'esposizione complessiva del mutuatario non aumenta dell'intero importo della presente offerta.

Gli investitori ricevono un tasso di interesse progressivo compreso tra il 10,00% e il 16,00% annuo, fissato al momento della firma di ciascun investimento in funzione dell'importo investito, all'interno di un pool di interessi di 6,00 punti percentuali oltre il tasso minimo del 10,00%. Gli interessi sono pagati mensilmente e il capitale è rimborsato in un'unica soluzione alla scadenza. Non si applicano cashback né commissioni a carico degli investitori. Il prestito è garantito da un'ipoteca di primo grado già iscritta a favore degli investitori sul Centro di Trasferimento Tecnologico della società a Bratuleni, valutato in modo indipendente 1.030.000 EUR. Rispetto alla linea garantita complessiva del mutuatario, pari a circa 450.000 EUR, ciò rappresenta una copertura del 229% e un rapporto prestito/valore del 43,69%.

2. Analisi della localizzazione

La garanzia e la sede della società si trovano nel villaggio di Bratuleni, comune di Miroslava, distretto di Iasi, Romania, all'interno del Parco Industriale di Miroslava. Il sito si trova nell'area metropolitana di Iasi, che comprende la città di Iasi e 19 comuni limitrofi e contava una popolazione urbana funzionale stimata di 507.775 abitanti al 1° gennaio 2018 secondo Eurostat, risultando uno dei maggiori agglomerati urbani della Romania.

Miroslava è uno dei comuni fondatori dell'associazione metropolitana di Iasi, costituita nel 2004, ed è tra le località a più rapido sviluppo del distretto. Il parco industriale ospita operatori della produzione e della distribuzione e offre il regime fiscale applicabile ai parchi industriali ai sensi della Legge rumena 186/2013. L'accesso all'immobile avviene dalla strada comunale DC27A. Il sito è allacciato a gas naturale, energia elettrica, acquedotto e fognatura pubblica ed è servito dal trasporto pubblico su autobus.

Iasi è il principale centro economico della regione Moldova, con una concentrazione di università tecniche, tra cui l'Universitatea Tehnica Gheorghe Asachi, e una base industriale e IT in crescita. Per un'attività di distribuzione industriale, il sito di Bratuleni è vicino alla clientela manifatturiera della regione, mentre la sede di Bucarest estende la copertura al sud del paese.

3. Profilo del titolare del progetto

Automatic Invest S.R.L. è una società a responsabilità limitata rumena registrata il 18 maggio 2009 con il numero J22/960/2009, codice fiscale RO25566189. È interamente detenuta da un socio unico, che è anche amministratore unico, con una struttura proprietaria e gestionale invariata dal 2016. Il capitale sottoscritto e versato è di 500.000 RON.

La società opera con il marchio automatic.ro e un secondo dominio, pro-cnc.ro. Il modello di business è misto: agisce come importatore e distributore di componenti industriali, come produttore di apparecchiature proprie e come integratore di soluzioni di automazione. La società dichiara di vendere in nome proprio e di non operare come marketplace a commissione per prodotti di terzi.

Profilo operativo:

• 17 anni di attività commerciale con l'attuale entità giuridica
• 14 dipendenti (media 2025), rispetto ai 9 del 2019
• Catalogo di oltre 7.000 articoli tra componenti pneumatici, meccanici ed elettrici
• Punto vendita fisico e showroom presso la sede di Bratuleni, accanto al canale online
• Importazioni da Cina e Vietnam; partnership di distribuzione tra cui HIWIN, LS Electric, TBI Motion, Rexroth, JELPC, EMAS, Rtelligent e WON
• Vendite ricorrenti al settore pubblico tramite il sistema rumeno degli appalti pubblici (SICAP), con contratti aggiudicati a istituti nazionali di ricerca, università, gestori idrici e operatori di trasporto fino a luglio 2026
• Lavorazioni CNC, carpenteria metallica, assemblaggio e messa in servizio di apparecchiature industriali su commessa, realizzati internamente

Nel novembre 2025 la società ha inaugurato il Centro di Trasferimento Tecnologico Automatic Industry presso il sito di Bratuleni, sviluppato come progetto con finanziamento europeo insieme a partner privati e all'Universitatea Tehnica Gheorghe Asachi di Iasi. La società dichiara che il centro è ufficialmente accreditato nel settore delle tecnologie dell'informazione e della comunicazione e iscritto nel registro nazionale delle infrastrutture di innovazione e trasferimento tecnologico.

Il fatturato è cresciuto in ciascuno degli ultimi dieci esercizi rendicontati, da 372.875 EUR nel 2016 a 1.223.069 EUR nel 2025, con un aumento di 3,3 volte.

4. Panoramica del progetto

L'attivo posto a garanzia è il Centro di Trasferimento Tecnologico Automatic Industry, un edificio industriale e commerciale costruito appositamente e completato nel 2025.

• Indirizzo: Str. Mihail Sadoveanu n. 36, villaggio di Bratuleni, comune di Miroslava, distretto di Iasi, Romania
• Registro fondiario: edificio iscritto al CF 85828-C1 Miroslava, numero catastale 85828-C1; terreno iscritto al CF 85828, numero catastale 85828
• Configurazione: piano terra più primo piano parziale (P+1E)
• Superficie di sedime: 990 mq
• Superficie lorda costruita: 1.738,2 mq
• Superficie utile: 1.580,8 mq
• Parcheggio: 10 posti
• Terreno: 2.000 mq, interamente recintato

Configurazione interna:

• Capannone di produzione di 645,9 mq con carroponte
• Showroom di 82,4 mq
• Sala conferenze di 98,7 mq
• 12 uffici su entrambi i livelli
• Aree di stoccaggio, locali tecnici e servizi igienici

Specifiche tecniche:

• Struttura in cemento armato con tamponamenti in muratura e calcestruzzo cellulare
• Copertura piana non praticabile con membrana bituminosa
• Serramenti in PVC con vetrocamera
• Doppio sistema di riscaldamento: centrale termica a gas naturale combinata con pompe di calore
• Riscaldamento a pavimento in tutto l'edificio
• Pannelli fotovoltaici installati sul tetto
• Allacci a gas naturale, energia elettrica, acquedotto e fognatura pubblica
• Pavimentazione epossidica nell'area di produzione, piastrelle ceramiche negli uffici e nei locali tecnici

Stato autorizzativo e di completamento:

• Permesso di costruire n. 338 del 17 giugno 2022, rilasciato dal Comune di Miroslava
• Certificato di edificazione n. 102020 del 25 novembre 2025
• Verbale di collaudo dei lavori n. 87634 del 18 novembre 2025
• Iscritto nel registro fondiario al 100% di completamento il 2 dicembre 2025
• Attestato di prestazione energetica rilasciato nell'ottobre 2025
• Stato tecnico giudicato molto buono dal perito indipendente, senza difetti rilevati e senza classificazione di rischio sismico

Struttura del titolo. La società detiene la piena proprietà dell'edificio, iscritto nel proprio registro fondiario (CF 85828-C1), per la quota di 1/1. Il terreno sottostante di 2.000 mq appartiene al Comune di Miroslava nel suo demanio privato, non nel demanio pubblico, ed è amministrato da Miroslava Industrial Parc S.R.L. Automatic Invest detiene due diritti reali iscritti sul terreno: un diritto di superficie di 49 anni, costituito con atto notarile n. 2237 del 27 settembre 2023 e iscritto il 28 settembre 2023, e un diritto di concessione di 49 anni, iscritto il 31 luglio 2020. Entrambi sono iscritti nel registro fondiario. Il diritto di superficie ha una durata residua di circa 46 anni.

5. Analisi di mercato

La perizia indipendente, redatta da Appraisal & Valuation S.A., divisione di valutazione di NAI Romania e membro corporativo ANEVAR dal 2010, datata 10 febbraio 2026, stabilisce i seguenti parametri di mercato per la microlocalizzazione industriale di Miroslava:

Il perito ha giudicato la commerciabilità dell'immobile media e ha applicato il metodo reddituale come metodo di valutazione principale, poiché i dati su transazioni comparabili per strutture industriali e tecnologiche costruite appositamente nella microlocalizzazione sono limitati. Il metodo del costo ha prodotto un costo di sostituzione netto del solo edificio di 1.610.331 EUR, rispetto al quale il valore di mercato di 1.030.000 EUR rappresenta il 64%. La differenza riflette il regime giuridico del terreno e il rendimento richiesto dal mercato per questa classe di attivi.

L'area metropolitana di Iasi ha registrato negli ultimi anni un'attività di sviluppo sostenuta, sostenuta dagli investimenti pubblici in infrastrutture e dalla concentrazione di formazione tecnica e datori di lavoro industriali. Per una struttura industriale utilizzata dal proprietario, il fattore di mercato rilevante è la profondità della base manifatturiera regionale, non l'andamento dei prezzi residenziali.

6. Analisi finanziaria

Si tratta di un'operazione di capitale circolante e di espansione. Non vi è acquisto immobiliare né rivendita, pertanto non si applicano un prezzo di vendita previsto o un margine di sviluppo.

Impiego dei fondi, nuovo finanziamento all'obiettivo di raccolta

Se l'offerta raggiunge il valore massimo, il nuovo finanziamento sale a 200.000 EUR ed entrambe le voci aumentano in proporzione (8.000 EUR e 192.000 EUR). I nuovi fondi netti disponibili all'erogazione sono pari a 96.000 EUR all'obiettivo, fino a 192.000 EUR al valore massimo, e sono destinati in primo luogo al rimborso del prefinanziamento, cosicché la linea garantita complessiva del mutuatario tramite la piattaforma resta pari a circa 450.000 EUR. I 70.014 EUR sottoscritti nelle prime due offerte pubbliche sono stati erogati nell'ambito di tali offerte e sono riportati nella presente campagna con la medesima garanzia.

Il progetto prefinanziato comprende: allestimento e dotazione dei locali in locazione a Bucarest, scaffalature, arredi commerciali e sistemi espositivi, attrezzature logistiche, utensili e strumenti di prova, la costituzione di uno stock locale per consegne più rapide ai clienti del sud del paese, il reintegro dello stock di Iasi, reclutamento e formazione, promozione commerciale e ammodernamento dell'infrastruttura digitale della società, compresi il negozio online, il catalogo prodotti, la sincronizzazione delle giacenze tra le due sedi e un sistema CRM.

Copertura della garanzia

Dati finanziari della società

Il fatturato è cresciuto del 2,9% nel 2024 e del 6,7% nel 2025. L'utile netto è diminuito nello stesso periodo, da 296.805 EUR nel 2023 a 30.878 EUR nel 2025, poiché la società ha assorbito gli ammortamenti e il costo di finanziamento dell'investimento nel Centro di Trasferimento Tecnologico, entrato in funzione nel 2025, che ha aumentato il totale attivo da 1,8 milioni di EUR nel 2022 a 6,17 milioni di EUR nel 2023. L'indice di solvibilità, misurato come totale attivo su debiti totali, era pari al 265,84% alla fine del 2025.

Fonte di rimborso

Il capitale è rimborsato in un'unica soluzione alla fine del mese 24. Il canale di rimborso principale dichiarato dal mutuatario è il rifinanziamento bancario garantito dallo stesso attivo. La società intrattiene rapporti bancari esistenti e ha già ottenuto, nel marzo 2026, il consenso scritto del Comune di Miroslava all'iscrizione di un'ipoteca sul proprio diritto di superficie a favore di una banca commerciale, a conferma che la struttura della garanzia è bancabile. Gli interessi mensili sono serviti dal flusso di cassa operativo.

7. Finanziamento e opportunità di investimento

Come funziona il tasso progressivo

Ciascun investimento riceve un proprio tasso contrattuale annuo, fissato al momento della firma. Il tasso parte dal minimo del 10,00% e sale all'interno del pool di interessi di 6,00 punti percentuali in funzione dell'importo investito, secondo le fasce di tasso pubblicate su questa pagina della campagna. Per questa campagna non si applica alcun bonus early-bird. Il mutuatario paga il 16,00% annuo sull'intera linea; la parte del pool non attribuita agli investitori costituisce la commissione della piattaforma. Una volta firmato, il tasso di un investimento non cambia per tutta la durata del prestito.

Struttura del capitale e piano di finanziamento

L'offerta è una linea in un'unica tranche che si aggiunge agli importi sottoscritti nelle prime due offerte pubbliche. Il progetto è stato prefinanziato tramite un round di prefinanziamento e gli investitori che lo hanno prefinanziato sono rimborsati con il presente round, in proporzione all'importo prefinanziato da ciascuno di essi. Poiché il nuovo finanziamento rimborsa in primo luogo il prefinanziamento, l'esposizione complessiva del mutuatario non aumenta dell'intero importo della presente offerta e resta pari a circa 450.000 EUR. L'ipoteca di primo grado sul Centro di Trasferimento Tecnologico è già iscritta a favore di STOCKESTATE CROWDFUNDING S.R.L., che agisce per conto degli investitori delle offerte precedenti e della presente offerta, pertanto non esiste alcun periodo in cui il capitale degli investitori sia privo di garanzia.

Canali di rimborso, in ordine di preferenza:

1. Rifinanziamento bancario garantito dallo stesso attivo, canale principale dichiarato dal mutuatario
2. Flusso di cassa operativo dell'attività di distribuzione ampliata nelle sedi di Iasi e Bucarest
3. Apporto aggiuntivo di capitale da parte del socio
4. Un finanziamento successivo tramite stock.estate, subordinato al requisito di copertura della garanzia in vigore in quel momento

Piattaforma

stock.estate è un fornitore europeo di servizi di crowdfunding autorizzato dall'Autoritatea de Supraveghere Financiara della Romania con licenza PJR28FSFPR/400002, che opera ai sensi del Regolamento (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Rischi e mitigazioni

• Rischio di rimborso alla scadenza. La linea è rimborsata con un'unica rata di capitale al mese 24, il che richiede che il mutuatario abbia rifinanziato l'esposizione o accumulato liquidità sufficiente entro tale data. Mitigazione: il rapporto prestito/valore del 43,69% lascia un ampio margine rispetto al valore di perizia, il mutuatario ha confermato che la struttura della garanzia è già stata accettata come bancabile da una banca commerciale e la piattaforma detiene un'ipoteca di primo grado iscritta, escutibile indipendentemente dalla collaborazione del mutuatario.
• Andamento della redditività. L'utile netto è sceso da 296.805 EUR nel 2023 a 30.878 EUR nel 2025, poiché la società ha assorbito il costo di un grande investimento industriale prima che la nuova capacità generasse ricavi corrispondenti. Mitigazione: il fatturato è cresciuto in ciascuno di tali anni, l'investimento è completato e in funzione e il prestito è garantito dall'attivo risultante e non dagli utili.
• Rischio di esecuzione dell'espansione a Bucarest. La nuova sede è in locazione e in fase di allestimento, con apertura stimata dal mutuatario nel settembre 2026. I nuovi costi fissi precedono i ricavi che dovrebbero generare. Mitigazione: i locali sono in locazione e non acquistati, il che limita i costi fissi e l'impegno di capitale fino alla validazione commerciale della sede; l'attività esistente di Iasi e il canale online continuano a generare la maggior parte dei ricavi.
• Escussione della garanzia. L'edificio è di piena proprietà del mutuatario, ma il terreno sottostante appartiene al Comune di Miroslava ed è detenuto dal mutuatario in forza di un diritto di superficie e di una concessione. L'escussione richiede quindi che l'aggiudicatario possa subentrare in tali diritti. Mitigazione: il terreno appartiene al demanio privato del comune e non al demanio pubblico; il diritto di superficie è un diritto reale iscritto con una durata residua di circa 46 anni ed è ipotecabile; il Comune di Miroslava ha confermato per iscritto che l'aggiudicatario in sede esecutiva può subentrare nei diritti e negli obblighi del mutuatario.
• Rischio di valutazione. Il valore di perizia deriva dal metodo reddituale, applicando un tasso di capitalizzazione del 9,50% a un reddito locativo teorico, poiché i dati su transazioni comparabili per questa classe di attivi nella microlocalizzazione sono limitati. Mitigazione: il valore risultante di 1.030.000 EUR è pari al 64% del costo di sostituzione netto stimato dallo stesso perito per il solo edificio (1.610.331 EUR) e la linea garantita complessiva è pari al 43,69% del valore di perizia.
• Rischio di cambio. Il prestito è denominato in euro mentre i ricavi del mutuatario sono generati prevalentemente in lei rumeni. Un deprezzamento del leu aumenta il costo in valuta locale del servizio e del rimborso della linea. Mitigazione: parte dei costi del mutuatario è anch'essa denominata in valuta estera tramite l'attività di importazione, offrendo una parziale copertura naturale.
• Tasso variabile alla firma. Il tasso contrattuale di ciascun investimento dipende dall'importo investito e dalle condizioni in vigore alla firma, per cui due investitori della stessa campagna possono ricevere tassi diversi. Mitigazione: il tasso è visualizzato prima della firma, è fisso per tutta la durata del prestito una volta firmato e non può mai scendere al di sotto del minimo del 10,00%.
• Illiquidità. I prestiti conclusi tramite la piattaforma non sono ammessi alla negoziazione su un mercato regolamentato e non è garantito un mercato secondario. Gli investitori devono essere pronti a mantenere l'investimento fino alla scadenza.

Il titolare del progetto dichiara che, per quanto a sua conoscenza, nessuna informazione è stata omessa ed è sostanzialmente fuorviante o inesatta. Il titolare del progetto è responsabile della redazione della scheda contenente le informazioni chiave sull'investimento (vedi Documenti).