Automatic Invest - Centro di Trasferimento Tecnologico II

1. Sintesi

Automatic Invest S.R.L., operante con il marchio automatic.ro, e un distributore e produttore rumeno di componenti per l'automazione industriale con sede nel Parco Industriale Miroslava, distretto di Iasi. Si tratta della seconda offerta pubblica della societa su stock.estate. La prima offerta, aperta il 10 agosto 2026, ha raccolto sottoscrizioni per 49.615 EUR da 24 investitori; tali importi sono riportati nella presente campagna come gia impegnati. La societa apre ora un'offerta successiva fino a 250.000 EUR complessivi con durata di 24 mesi, di cui fino a 200.385 EUR di nuovo finanziamento, per completare l'allestimento e l'approvvigionamento del nuovo deposito, showroom e punto vendita a Bucarest e per finanziare il capitale circolante e l'infrastruttura digitale. Il valore massimo dell'offerta e di 350.000 EUR: gli importi sottoscritti oltre l'obiettivo e fino a tale massimo sono accettati alle stesse condizioni.

Gli investitori ricevono un tasso di interesse progressivo compreso tra il 10,00% e il 16,00% annuo, fissato al momento della firma di ciascun investimento in funzione dell'importo investito, all'interno di un pool di interessi di 6,00 punti percentuali al di sopra del tasso minimo (floor) del 10,00%. Gli interessi sono corrisposti mensilmente e il capitale e rimborsato in un'unica soluzione alla scadenza. Non si applicano cashback ne commissioni a carico degli investitori. Il prestito e garantito da ipoteca di primo grado gia iscritta a favore degli investitori sul Centro di Trasferimento Tecnologico della societa a Bratuleni, valutato in modo indipendente in 1.030.000 EUR. Sulla linea garantita complessiva del mutuatario di 450.000 EUR, cio corrisponde a una copertura della garanzia del 229% e a un rapporto prestito/valore (LTV) del 43,69%.

2. Analisi della localizzazione

La garanzia e la sede della societa si trovano nel villaggio di Bratuleni, comune di Miroslava, distretto di Iasi, Romania, all'interno del Parco Industriale Miroslava. Il sito e situato nell'area metropolitana di Iasi, che comprende la citta di Iasi e 19 comuni limitrofi e contava una popolazione urbana funzionale stimata di 507.775 abitanti al 1 gennaio 2018 secondo Eurostat, risultando una delle maggiori agglomerazioni urbane della Romania.

Miroslava e uno dei comuni fondatori dell'associazione metropolitana di Iasi, costituita nel 2004, ed e tra le localita a piu rapido sviluppo del distretto. Il parco industriale ospita operatori manifatturieri e di distribuzione e offre il quadro fiscale applicabile ai parchi industriali ai sensi della Legge rumena 186/2013. L'accesso all'immobile avviene dalla strada distrettuale DC27A. Il sito e allacciato alle reti di gas naturale, energia elettrica, acqua e fognatura pubblica ed e servito dal trasporto pubblico su autobus.

Iasi e il principale centro economico della regione della Moldavia, con una concentrazione di universita tecniche, tra cui l'Universitatea Tehnica Gheorghe Asachi, e una base industriale e IT in crescita. Per un'attivita di distribuzione industriale, cio colloca il sito di Bratuleni in prossimita della clientela manifatturiera della regione, mentre la sede di Bucarest estende la copertura al sud del paese.

3. Profilo del titolare del progetto

Automatic Invest S.R.L. e una societa a responsabilita limitata rumena registrata il 18 maggio 2009 con numero di registro J22/960/2009, codice fiscale RO25566189. E interamente detenuta da un socio unico, che e anche l'amministratore unico, con una struttura proprietaria e gestionale invariata dal 2016. Il capitale sottoscritto e versato e di 500.000 RON.

La societa opera con il marchio automatic.ro e con un secondo dominio, pro-cnc.ro. Il modello di business e misto: la societa agisce come importatore e distributore di componenti industriali, come produttore di apparecchiature proprie e come integratore di soluzioni di automazione. La societa dichiara di vendere in nome proprio e di non operare come marketplace su commissione con prodotti di terzi.

Profilo operativo:

• 17 anni di attivita con l'attuale entita giuridica
• 14 dipendenti (media 2025), rispetto a 9 nel 2019
• Catalogo prodotti di oltre 7.000 articoli tra componenti pneumatici, meccanici ed elettrici
• Negozio fisico e showroom presso la sede di Bratuleni, affiancati al canale online
• Importazioni da Cina e Vietnam; partnership di distribuzione tra cui HIWIN, LS Electric, TBI Motion, Rexroth, JELPC, EMAS, Rtelligent e WON
• Vendite ricorrenti al settore pubblico tramite il sistema rumeno degli appalti pubblici (SICAP), con contratti aggiudicati da istituti nazionali di ricerca, universita, aziende idriche e operatori di trasporto fino a luglio 2026
• Lavorazioni CNC interne, carpenteria metallica, assemblaggio e messa in servizio di apparecchiature industriali su commessa

Nel novembre 2025 la societa ha inaugurato il Centro di Trasferimento Tecnologico Automatic Industry presso il sito di Bratuleni, sviluppato come progetto con finanziamento europeo insieme a partner privati e all'Universitatea Tehnica Gheorghe Asachi di Iasi. La societa dichiara che il centro e ufficialmente accreditato nel settore delle tecnologie dell'informazione e della comunicazione e iscritto nel registro nazionale delle infrastrutture di innovazione e trasferimento tecnologico.

Il fatturato e cresciuto in ciascuno degli ultimi dieci esercizi rendicontati, da 372.875 EUR nel 2016 a 1.223.069 EUR nel 2025, con un incremento di 3,3 volte.

4. Panoramica del progetto

L'attivo posto a garanzia e il Centro di Trasferimento Tecnologico Automatic Industry, un edificio industriale e commerciale costruito appositamente e completato nel 2025.

• Indirizzo: Str. Mihail Sadoveanu nr. 36, villaggio di Bratuleni, comune di Miroslava, distretto di Iasi, Romania
• Registro fondiario: edificio iscritto al CF 85828-C1 Miroslava, numero catastale 85828-C1; terreno iscritto al CF 85828, numero catastale 85828
• Configurazione dell'edificio: piano terra piu primo piano parziale (P+1E)
• Superficie coperta: 990 mq al piano terra
• Superficie lorda costruita: 1.738,2 mq
• Superficie utile: 1.580,8 mq
• Parcheggio: 10 posti auto
• Lotto: 2.000 mq, interamente recintato

Configurazione interna:

• Capannone di produzione di 645,9 mq con carroponte
• Showroom di 82,4 mq
• Sala conferenze di 98,7 mq
• 12 uffici distribuiti sui due livelli
• Aree di stoccaggio, locali tecnici e servizi igienici

Specifiche tecniche:

• Struttura in cemento armato con tamponature in muratura e blocchi di calcestruzzo aerato autoclavato
• Tetto piano non praticabile con membrana bituminosa
• Serramenti in PVC con vetrocamera termoisolante
• Sistema di riscaldamento duale: centrale termica a gas naturale combinata con pompe di calore
• Riscaldamento a pavimento in tutto l'edificio
• Pannelli fotovoltaici installati sul tetto
• Allacciamenti a gas naturale, energia elettrica, acquedotto e fognatura pubblica
• Pavimentazione in resina epossidica nell'area di produzione, piastrelle in ceramica negli uffici e nei locali tecnici

Stato regolamentare e di completamento:

• Permesso di costruire n. 338 del 17 giugno 2022, rilasciato dal Comune di Miroslava
• Certificato di completamento della costruzione n. 102020 del 25 novembre 2025
• Verbale di collaudo dei lavori n. 87634 del 18 novembre 2025
• Iscritto nel registro fondiario al 100% di completamento il 2 dicembre 2025
• Attestato di prestazione energetica rilasciato nell'ottobre 2025
• Stato tecnico valutato come molto buono dal perito indipendente, senza difetti rilevati e senza classificazione di rischio sismico

Struttura della titolarita. La societa detiene la piena proprieta dell'edificio, iscritta in un proprio registro fondiario (CF 85828-C1), con quota 1/1. Il lotto sottostante di 2.000 mq e di proprieta del Comune di Miroslava nell'ambito del suo demanio privato, non del demanio pubblico, ed e amministrato da Miroslava Industrial Parc S.R.L. Automatic Invest detiene due diritti reali iscritti sul terreno: un diritto di superficie di 49 anni costituito con atto notarile n. 2237 del 27 settembre 2023 e iscritto il 28 settembre 2023, e un diritto di concessione di 49 anni iscritto il 31 luglio 2020. Entrambi sono annotati nel registro fondiario. Il diritto di superficie ha una durata residua di circa 46 anni.

5. Analisi di mercato

La perizia indipendente, redatta da Appraisal & Valuation S.A., divisione di valutazione di NAI Romania e membro corporate ANEVAR dal 2010, datata 10 febbraio 2026, stabilisce i seguenti parametri di mercato per la microlocalizzazione industriale di Miroslava:

Il perito ha valutato la commerciabilita dell'immobile come media e ha applicato il metodo reddituale come metodo di valutazione principale, in considerazione della limitata disponibilita di dati su transazioni comparabili per strutture industriali e tecnologiche costruite appositamente nella microlocalizzazione. Il metodo del costo ha prodotto un costo di sostituzione netto per il solo edificio di 1.610.331 EUR, rispetto al quale il valore di mercato di 1.030.000 EUR rappresenta il 64%. La differenza riflette la struttura di detenzione del terreno in superficie e il rendimento richiesto dal mercato per questa classe di attivi.

L'area metropolitana di Iasi ha registrato negli ultimi anni un'attivita di sviluppo sostenuta, supportata dagli investimenti pubblici in infrastrutture e dalla concentrazione di istruzione tecnica e datori di lavoro industriali. Per una struttura industriale di questo tipo utilizzata dal proprietario, il fattore di mercato rilevante e la profondita della base manifatturiera regionale piuttosto che l'andamento dei prezzi residenziali.

6. Analisi finanziaria

Si tratta di un'operazione di capitale circolante ed espansione. Non vi e acquisto immobiliare ne rivendita, pertanto non si applicano un prezzo di vendita previsto o un margine di sviluppo.

Destinazione dei fondi, nuovo finanziamento nella presente offerta

I fondi netti del nuovo finanziamento a disposizione del mutuatario all'erogazione ammontano a 192.370 EUR. I 49.615 EUR sottoscritti nella prima offerta sono stati erogati nell'ambito di tale offerta e sono riportati nella presente campagna con la medesima garanzia.

La quota destinata a Bucarest copre: allestimento e dotazione dei locali in locazione, scaffalature, arredi commerciali e sistemi espositivi, attrezzature logistiche, utensili e apparecchiature di collaudo, costituzione di uno stock locale per consegne piu rapide ai clienti del sud del paese, reintegro dello stock di Iasi, assunzione e formazione del personale, promozione commerciale e modernizzazione dell'infrastruttura digitale della societa, compresi il negozio online, il catalogo prodotti, la sincronizzazione delle scorte tra le due sedi e un sistema CRM.

Copertura della garanzia

Dati finanziari della societa

Il fatturato e cresciuto del 2,9% nel 2024 e del 6,7% nel 2025. L'utile netto e diminuito nello stesso periodo, da 296.805 EUR nel 2023 a 30.878 EUR nel 2025, con l'assorbimento da parte della societa dell'ammortamento e del costo di finanziamento dell'investimento nel Centro di Trasferimento Tecnologico, messo in servizio nel 2025, che ha portato il totale attivo da 1,8 milioni di EUR nel 2022 a 6,17 milioni di EUR nel 2023. L'indice di solvibilita, misurato come rapporto tra totale attivo e debiti totali, era pari al 265,84% alla fine del 2025.

Fonte di rimborso

Il capitale e rimborsato in un'unica soluzione alla fine del mese 24. Il canale di rimborso primario dichiarato dal mutuatario e il rifinanziamento bancario garantito dallo stesso attivo. La societa intrattiene rapporti bancari esistenti e ha gia ottenuto, nel marzo 2026, il consenso scritto del Comune di Miroslava all'iscrizione di un'ipoteca sul proprio diritto di superficie a favore di una banca commerciale, a conferma della bancabilita della struttura di garanzia. Gli interessi mensili sono serviti dal flusso di cassa operativo.

7. Finanziamento e opportunita di investimento

Funzionamento del tasso progressivo

Ciascun investimento riceve un proprio tasso contrattuale annuo, fissato al momento della firma. Il tasso parte dal tasso minimo (floor) del 10,00% e sale all'interno del pool di interessi di 6,00 punti percentuali in funzione dell'importo investito, secondo le fasce di tasso pubblicate su questa pagina della campagna. Questa campagna non prevede alcun incremento early-bird. Il mutuatario paga il 16,00% annuo sull'intera linea; la parte del pool non assegnata agli investitori costituisce la commissione della piattaforma. Una volta firmato, il tasso di un investimento non cambia per tutta la durata del prestito.

Struttura del capitale e piano di finanziamento

L'offerta e una linea in tranche unica che si aggiunge agli importi sottoscritti nella prima offerta. L'ipoteca di primo grado sul Centro di Trasferimento Tecnologico e gia iscritta a favore di STOCKESTATE CROWDFUNDING S.R.L., che agisce per conto degli investitori della prima offerta e della presente offerta, pertanto non esiste alcun periodo in cui il capitale degli investitori sia privo di garanzia.

Canali di rimborso indicati, in ordine di preferenza:

1. Rifinanziamento bancario garantito dallo stesso attivo, canale primario dichiarato dal mutuatario
2. Flusso di cassa operativo dell'attivita di distribuzione ampliata nelle sedi di Iasi e Bucarest
3. Apporto aggiuntivo di capitale da parte del socio
4. Un finanziamento successivo tramite stock.estate, subordinatamente al requisito di copertura della garanzia in vigore in quel momento

Piattaforma

stock.estate e un fornitore europeo di servizi di crowdfunding autorizzato dall'Autoritatea de Supraveghere Financiara della Romania con licenza PJR28FSFPR/400002, operante ai sensi del Regolamento (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Rischi e misure di mitigazione

• Rischio di rimborso alla scadenza. La linea e rimborsata in un'unica soluzione di capitale al mese 24, il che richiede che il mutuatario abbia rifinanziato l'esposizione o accumulato liquidita sufficiente entro tale data. Mitigazione: il rapporto prestito/valore (LTV) del 43,69% lascia un margine sostanziale rispetto al valore di perizia, il mutuatario ha confermato che la struttura di garanzia sottostante e gia stata accettata come bancabile da una banca commerciale e la piattaforma detiene un'ipoteca di primo grado iscritta, escutibile indipendentemente dalla collaborazione del mutuatario.
• Andamento della redditivita. L'utile netto e diminuito da 296.805 EUR nel 2023 a 30.878 EUR nel 2025, con l'assorbimento da parte della societa del costo di un rilevante investimento industriale prima che la nuova capacita generasse ricavi corrispondenti. Mitigazione: il fatturato e cresciuto in ciascuno di tali esercizi, l'investimento e completato e messo in servizio e il prestito e garantito dall'attivo risultante piuttosto che dagli utili.
• Rischio di esecuzione dell'espansione a Bucarest. La nuova sede e in locazione e in fase di allestimento, con apertura stimata dal mutuatario nel settembre 2026. I nuovi costi fissi precedono i ricavi che dovrebbero generare. Mitigazione: i locali sono in locazione anziche acquistati, limitando i costi fissi e l'impegno di capitale fino alla validazione commerciale della sede; l'attivita esistente di Iasi e il canale online continuano a generare la maggior parte dei ricavi.
• Escussione della garanzia. L'edificio e di piena proprieta del mutuatario, ma il terreno sottostante e di proprieta del Comune di Miroslava ed e detenuto dal mutuatario in forza di un diritto di superficie e di una concessione. L'escussione presuppone pertanto che l'aggiudicatario possa subentrare in tali diritti. Mitigazione: il terreno appartiene al demanio privato del comune e non al demanio pubblico; il diritto di superficie e un diritto reale iscritto con una durata residua di circa 46 anni e puo essere ipotecato; il Comune di Miroslava ha confermato per iscritto che l'aggiudicatario in sede di escussione puo subentrare nei diritti e negli obblighi del mutuatario.
• Rischio di valutazione. Il valore di perizia deriva dal metodo reddituale, che applica un tasso di capitalizzazione del 9,50% a un reddito locativo figurativo, data la limitata disponibilita di dati su transazioni comparabili per questa classe di attivi nella microlocalizzazione. Mitigazione: il valore risultante di 1.030.000 EUR corrisponde al 64% della stima del costo di sostituzione netto del solo edificio effettuata dallo stesso perito (1.610.331 EUR) e la linea garantita complessiva e fissata al 43,69% del valore di perizia.
• Rischio di cambio. Il prestito e denominato in euro mentre i ricavi del mutuatario sono generati prevalentemente in lei rumeni. Un deprezzamento del leu aumenta il costo in valuta locale del servizio e del rimborso della linea. Mitigazione: una parte della base di costo del mutuatario e anch'essa denominata in valuta estera tramite l'attivita di importazione, fornendo una parziale compensazione naturale.
• Tasso variabile alla firma. Il tasso contrattuale di ciascun investimento dipende dall'importo investito e dalle condizioni in vigore alla firma, pertanto due investitori nella stessa campagna possono ricevere tassi diversi. Mitigazione: il tasso e visualizzato prima della firma, e fisso per tutta la durata del prestito una volta firmato e non puo mai scendere al di sotto del tasso minimo (floor) del 10,00%.
• Illiquidita. I prestiti conclusi tramite la piattaforma non sono ammessi alla negoziazione su un mercato regolamentato e non e garantito alcun mercato secondario. Gli investitori devono essere pronti a mantenere l'investimento fino alla scadenza.

Il titolare del progetto dichiara che, per quanto a sua conoscenza, nessuna informazione e stata omessa e nessuna informazione e sostanzialmente inesatta o fuorviante. Il titolare del progetto e responsabile della redazione della scheda contenente le informazioni chiave sull'investimento (KIIS) (vedere Documenti).