Automatic Invest - Centre de transfert de technologie II

1. Résumé exécutif

Automatic Invest S.R.L., opérant sous la marque automatic.ro, est un distributeur et fabricant roumain de composants d'automatisation industrielle basé dans le parc industriel de Miroslava, dans le comté de Iasi. Il s'agit de la deuxième offre publique de la société sur stock.estate. La première offre, ouverte le 10 août 2026, a recueilli EUR 49,615 auprès de 24 investisseurs ; ces montants sont reportés dans la présente campagne en tant qu'engagements déjà acquis. La société ouvre désormais une offre de suivi d'un montant total allant jusqu'à EUR 250,000 sur une durée de 24 mois, dont jusqu'à EUR 200,385 constitue un nouveau financement, afin de finaliser l'aménagement et l'approvisionnement de son nouveau dépôt, showroom et point de vente à Bucarest, ainsi que de financer son fonds de roulement et son infrastructure numérique. La valeur maximale de l'offre est de EUR 350,000 : les montants souscrits au-delà de l'objectif et jusqu'à ce maximum sont acceptés aux mêmes conditions.

Les investisseurs bénéficient d'un taux d'intérêt progressif compris entre 10.00% et 16.00% par an, fixé au moment de la signature de chaque investissement en fonction du montant investi, au sein d'une fourchette d'intérêts de 6.00 points de pourcentage au-dessus du taux plancher de 10.00%. Les intérêts sont versés mensuellement et le capital est remboursé en une seule échéance à l'échéance. Aucun cashback ni frais à la charge de l'investisseur ne s'appliquent. Le prêt est garanti par une hypothèque de premier rang déjà enregistrée en faveur des investisseurs sur le Centre de transfert technologique de la société à Bratuleni, évalué indépendamment à EUR 1,030,000. Sur la facilité totale garantie de l'emprunteur de EUR 450,000, cela représente une couverture de sûreté de 229% et un ratio prêt-valeur de 43.69%.

2. Analyse de l'emplacement

La sûreté et le siège social de la société sont situés dans le village de Bratuleni, commune de Miroslava, comté de Iasi, Roumanie, au sein du parc industriel de Miroslava. Le site se trouve dans la zone métropolitaine de Iasi, qui comprend la ville de Iasi et 19 communes voisines, et comptait une population urbaine fonctionnelle estimée à 507,775 habitants au 1 janvier 2018 selon Eurostat, ce qui en fait l'une des plus grandes agglomérations urbaines de Roumanie.

Miroslava est l'une des communes fondatrices de l'association métropolitaine de Iasi, établie en 2004, et figure parmi les localités se développant le plus rapidement dans le comté. Le parc industriel accueille des opérateurs de fabrication et de distribution et offre le cadre fiscal applicable aux parcs industriels en vertu de la loi roumaine 186/2013. L'accès à la propriété se fait par la route départementale DC 27 A. Le site est raccordé au gaz naturel, à l'électricité, au réseau d'eau municipal et au tout-à-l'égout, et est desservi par les transports publics par bus.

Iasi est le principal centre économique de la région de Moldavie, avec une concentration d'universités techniques, dont l'Universitatea Tehnica Gheorghe Asachi, et une base industrielle et informatique en pleine croissance. Pour une entreprise de distribution industrielle, cela positionne le site de Bratuleni à portée de la clientèle manufacturière de la région, tandis que l'emplacement de Bucarest étend la couverture au sud du pays.

3. Profil du promoteur

Automatic Invest S.R.L. est une société à responsabilité limitée roumaine enregistrée le 18 mai 2009 sous le numéro d'enregistrement J 22/960/2009, code d'identification fiscale RO 25566189. Elle est détenue à cent pour cent par un actionnaire unique, qui est également l'administrateur unique, avec une structure de propriété et de gestion inchangée depuis 2016. Le capital souscrit et libéré est de RON 500,000.

La société opère sous la marque automatic.ro et un second domaine, pro-cnc.ro. Son modèle économique est mixte : elle agit en tant qu'importateur et distributeur de composants industriels, en tant que fabricant de ses propres équipements et en tant qu'intégrateur de solutions d'automatisation. La société déclare vendre en son nom propre et ne pas fonctionner comme une place de marché basée sur des commissions répertoriant des produits tiers.

Profil opérationnel :

• 17 années d'historique commercial sous l'entité juridique actuelle
• 14 employés (2025 en moyenne), contre 9 en 2019
• Catalogue de produits de plus de 7,000 articles couvrant des composants pneumatiques, mécaniques et électriques
• Magasin physique et showroom au siège de Bratuleni, parallèlement au canal en ligne
• Importations depuis la Chine et le Vietnam ; partenariats de distribution incluant HIWIN, LS Electric, TBI Motion, Rexroth, JELPC, EMAS, Rtelligent et WON
• Ventes récurrentes au secteur public via le système roumain de marchés publics (SICAP), avec des contrats attribués à des instituts de recherche nationaux, des universités, des services des eaux et des opérateurs de transport jusqu'en juillet 2026
• Usinage CNC en interne, fabrication métallique, assemblage et mise en service d'équipements industriels personnalisés

En novembre 2025, la société a ouvert le Centre de transfert technologique de l'industrie automatique sur le site de Bratuleni, développé en tant que projet financé par l'Europe aux côtés de partenaires privés et de l'Universitatea Tehnica Gheorghe Asachi Iasi. La société déclare que le centre est officiellement accrédité dans le domaine des technologies de l'information et de la communication et inscrit au registre national des infrastructures d'innovation et de transfert technologique.

Le chiffre d'affaires a augmenté au cours de chacune des dix dernières années déclarées, passant de EUR 372,875 en 2016 à EUR 1,223,069 en 2025, soit une multiplication par 3.3.

4. Aperçu du projet

L'actif servant de sûreté est le Centre de transfert technologique de l'industrie automatique, un bâtiment industriel et commercial construit à cet effet et achevé en 2025.

• Adresse : Str. Mihail Sadoveanu no. 36, village de Bratuleni, commune de Miroslava, comté de Iasi, Roumanie
• Cadastre : bâtiment inscrit sous le CF 85828-C 1 Miroslava, numéro cadastral 85828-C 1 ; terrain inscrit sous le CF 85828, numéro cadastral 85828
• Configuration du bâtiment : rez-de-chaussée plus premier étage partiel (P+1 E)
• Emprise au sol : 990 m² au niveau du sol
• Surface bâtie brute : 1,738.2 m²
• Surface utile : 1,580.8 m²
• Stationnement : 10 places
• Parcelle : 2,000 m², entièrement clôturée

Configuration interne :

• Hall de production de 645.9 m² avec pont roulant
• Showroom de 82.4 m²
• Salle de conférence de 98.7 m²
• 12 bureaux répartis sur les deux niveaux
• Zones de stockage, locaux techniques et sanitaires

Spécifications techniques :

• Structure en béton armé avec remplissage en maçonnerie et BCA
• Toiture terrasse non accessible avec membrane bitumineuse
• Menuiseries PVC avec vitrage isolant thermique
• Système de chauffage double : chaufferie au gaz naturel combinée à des pompes à chaleur
• Chauffage au sol dans tout le bâtiment
• Panneaux photovoltaïques installés sur le toit
• Raccordements au gaz naturel, à l'électricité, au réseau d'eau et au tout-à-l'égout public
• Sol en époxy dans la zone de production, carrelage en céramique dans les bureaux et locaux techniques

Statut réglementaire et achèvement :

• Permis de construire n° 338 du 17 juin 2022, délivré par la mairie de Miroslava
• Certificat d'achèvement des travaux n° 102020 du 25 novembre 2025
• Procès-verbal de réception des travaux n° 87634 du 18 novembre 2025
• Inscrit au livre foncier à l'achèvement 100% le 2 décembre 2025
• Certificat de performance énergétique délivré en octobre 2025
• État technique évalué comme très bon par l'expert indépendant, sans défauts identifiés et sans classification de risque sismique

Structure de propriété. La société détient la pleine propriété du bâtiment, inscrite dans son propre livre foncier (CF 85828-C 1), à une quote-part de 1/1. La parcelle sous-jacente de 2,000 m² appartient à la Commune de Miroslava au sein de son domaine privé, et non de son domaine public, et est administrée par Miroslava Industrial Parc S.R.L. Automatic Invest détient deux droits réels enregistrés sur le terrain : un droit de superficie de 49 ans établi par acte notarié n° 2237 du 27 septembre 2023 et enregistré le 28 septembre 2023, et un droit de concession de 49 ans enregistré le 31 juillet 2020. Les deux sont inscrits au livre foncier. Il reste environ 46 années au droit de superficie.

5. Analyse de marché

L'évaluation indépendante, préparée par Appraisal & Valuation S.A., la division d'évaluation de NAI Romania et membre corporatif de l'ANEVAR depuis 2010, datée du 10 février 2026, établit les paramètres de marché suivants pour la micro-localisation industrielle de Miroslava :

L'évaluateur a estimé la négociabilité de la propriété comme moyenne et a appliqué l'approche par le revenu comme méthode d'évaluation principale, au motif que les données de transactions comparables pour des installations industrielles et technologiques construites sur mesure dans cette micro-localisation sont limitées. L'approche par le coût a produit un coût de remplacement net pour le bâtiment seul de EUR 1,610,331, par rapport auquel la valeur de marché de EUR 1,030,000 représente 64%. La différence reflète la structure de bail du terrain et le rendement exigé par le marché pour cette classe d'actifs.

La zone métropolitaine de Iasi a enregistré une activité de développement soutenue ces dernières années, soutenue par des investissements dans les infrastructures publiques et par la concentration d'enseignements techniques et d'employeurs industriels. Pour une installation industrielle occupée par son propriétaire de ce type, le moteur de marché pertinent est la profondeur de la base manufacturière régionale plutôt que les mouvements des prix résidentiels.

6. Analyse financière

Il s'agit d'une opération de fonds de roulement et d'expansion. Il n'y a pas d'acquisition de propriété ni de revente, donc aucun prix de vente projeté ni marge de développement ne s'applique.

Utilisation des fonds, nouveau financement dans cette offre

Les nouveaux fonds nets disponibles pour l'emprunteur au décaissement sont de EUR 192,370. Le montant de EUR 49,615 souscrit lors de la première offre a été décaissé dans le cadre de cette offre et est reporté dans cette campagne sous la même sûreté.

L'allocation pour Bucarest couvre : l'aménagement et l'équipement des locaux loués, le rayonnage, le mobilier commercial et les systèmes d'exposition, l'équipement logistique, les outils et appareils de test, la constitution d'un stock local pour une livraison plus rapide aux clients dans le sud du pays, le réapprovisionnement du stock de Iasi, le recrutement et la formation, la promotion commerciale, et la modernisation de l'infrastructure numérique de la société, y compris la boutique en ligne, le catalogue de produits, la synchronisation des stocks entre les deux sites et un système CRM.

Couverture des sûretés

Données financières de l'entreprise

Le chiffre d'affaires a progressé de 2.9% en 2024 et de 6.7% en 2025. Le résultat net a diminué sur la même période, passant de EUR 296,805 en 2023 à EUR 30,878 en 2025, l'entreprise ayant absorbé l'amortissement et le coût de financement de l'investissement dans le Centre de transfert technologique, mis en service en 2025, ce qui a porté le total des actifs de EUR 1.8 millions en 2022 à EUR 6.17 millions en 2023. Le ratio de solvabilité, mesuré par le rapport entre le total des actifs et la dette totale, s'élevait à 265.84% à la fin de 2025.

Source de remboursement

Le capital est remboursé en une seule échéance à la fin du mois 24. Le canal de remboursement principal déclaré par l'emprunteur est le refinancement bancaire garanti par le même actif. L'entreprise entretient des relations bancaires existantes et a déjà obtenu, en mars 2026, l'accord écrit de la commune de Miroslava pour l'inscription d'une hypothèque sur son droit de superficie en faveur d'une banque commerciale, confirmant que la structure des sûretés est bancable. Les intérêts mensuels sont servis par le flux de trésorerie opérationnel.

7. Opportunité de financement et d'investissement

Fonctionnement du taux progressif

Chaque investissement bénéficie de son propre taux contractuel annuel, fixé au moment de la signature. Le taux commence au plancher de 10.00% et augmente au sein du pool d'intérêts de 6.00 points de pourcentage en fonction du montant investi, conformément aux tranches de taux publiées sur cette page de campagne. Aucun bonus de souscription anticipée ne s'applique à cette campagne. L'emprunteur paie 16.00% par an sur l'ensemble de la facilité ; la partie du pool non allouée aux investisseurs constitue les frais de la plateforme. Une fois signé, le taux d'un investissement ne change pas pendant toute la durée du prêt.

Structure du capital et plan de financement

L'offre est une facilité à tranche unique venant s'ajouter aux montants souscrits lors de la première offre. L'hypothèque de premier rang sur le Centre de transfert technologique est déjà inscrite en faveur de STOCKESTATE CROWDFUNDING S.R.L., agissant au nom des investisseurs de la première offre et de cette offre, de sorte qu'il n'existe aucune période durant laquelle le capital des investisseurs n'est pas garanti.

Canaux de remboursement nommés, par ordre de préférence :

1. Refinancement bancaire garanti par le même actif, canal principal déclaré par l'emprunteur
2. Flux de trésorerie opérationnel provenant de l'activité de distribution étendue sur les sites de Iasi et de Bucarest
3. Capitaux propres supplémentaires des actionnaires
4. Une facilité de suivi stock.estate, sous réserve de l'exigence de couverture des sûretés en vigueur à ce moment-là

Plateforme

stock.estate est un prestataire européen de services de financement participatif agréé par l'Autoritatea de Supraveghere Financiara de Roumanie sous la licence PJR 28 FSFPR/400002, opérant conformément au règlement (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Risques et mesures d'atténuation

• Risque de remboursement à l'échéance. Le prêt est remboursé en un seul versement de capital au mois 24, ce qui exige que l'emprunteur ait soit refinancé l'exposition, soit accumulé une liquidité suffisante à cette date. Atténuation : le ratio prêt/valeur de 43.69% laisse une marge de sécurité substantielle par rapport à la valeur estimée, l'emprunteur a confirmé que la structure de sûreté sous-jacente a déjà été acceptée comme finançable par une banque commerciale, et la plateforme détient une hypothèque de premier rang enregistrée, exécutoire indépendamment de la coopération de l'emprunteur.
• Tendance de la rentabilité. Le bénéfice net a diminué, passant de 296,805 EUR en 2023 à 30,878 EUR en 2025, l'entreprise ayant absorbé le coût d'un investissement industriel important avant que la nouvelle capacité ne génère les revenus correspondants. Atténuation : le chiffre d'affaires a progressé au cours de chacune de ces années, l'investissement est terminé et opérationnel, et le prêt est garanti par l'actif qui en résulte plutôt que par les bénéfices.
• Risque d'exécution sur l'expansion à Bucarest. Le nouveau site est loué et en cours d'aménagement, avec une ouverture estimée par l'emprunteur en septembre 2026. Les nouveaux coûts fixes précèdent les revenus qu'ils sont censés générer. Atténuation : les locaux sont loués plutôt qu'achetés, ce qui limite les coûts fixes et l'engagement de capital jusqu'à ce que l'emplacement soit validé commercialement ; l'exploitation existante à Iasi et le canal en ligne continuent de générer la majorité des revenus.
• Exécution de la garantie. Le bâtiment appartient entièrement à l'emprunteur, mais le terrain sur lequel il est situé appartient à la commune de Miroslava et est détenu par l'emprunteur en vertu d'un droit de superficie et d'une concession. L'exécution nécessite donc qu'un adjudicataire puisse succéder à ces droits. Atténuation : le terrain appartient au domaine privé de la commune plutôt qu'à son domaine public ; le droit de superficie est un droit réel enregistré avec environ 46 années restantes et peut faire l'objet d'une hypothèque ; et la commune de Miroslava a confirmé par écrit qu'un adjudicataire lors de l'exécution peut être subrogé dans les droits et obligations de l'emprunteur.
• Risque d'évaluation. La valeur estimée découle de l'approche par le revenu, en appliquant un taux de capitalisation de 9.50% à un revenu locatif notionnel, car les données de transactions comparables pour cette classe d'actifs dans la micro-localisation sont limitées. Atténuation : la valeur résultante de 1,030,000 EUR représente 64% de l'estimation du coût de remplacement net de l'évaluateur pour le bâtiment seul (1,610,331 EUR), et le montant total de la facilité garantie est fixé à 43.69% de la valeur estimée.
• Risque de change. Le prêt est libellé en euros tandis que les revenus de l'emprunteur sont générés principalement en lei roumains. Une dépréciation du leu augmente le coût en monnaie locale du service et du remboursement de la facilité. Atténuation : une partie de la base de coûts de l'emprunteur est également libellée en devises étrangères via son activité d'importation, offrant une compensation naturelle partielle.
• Taux variable à la signature. Le taux contractuel de chaque investissement dépend du montant investi et des conditions en vigueur à la signature, de sorte que deux investisseurs dans la même campagne peuvent recevoir des taux différents. Atténuation : le taux est affiché avant la signature, est fixe pour la durée du prêt une fois signé, et ne peut jamais tomber en dessous du plancher de 10.00%.
• Illiquidité. Les prêts conclus via la plateforme ne sont pas admis à la négociation sur un marché réglementé et aucun marché secondaire n'est garanti. Les investisseurs doivent être prêts à conserver l'investissement jusqu'à son échéance.

Le porteur de projet déclare qu'à sa connaissance, aucune information n'a été omise ou n'est matériellement trompeuse ou inexacte. Le porteur de projet est responsable de la préparation de la fiche d'informations clés sur l'investissement (voir Documents).