Renovierung und Nutzungsänderung — Untergeschoss in Bresso (Apartment A)

1. Zusammenfassung

GSTH S.R.L., ein 2011 gegründetes Unternehmen aus dem Mailänder Raum unter der Leitung von Giuseppe Spadafora, nimmt 100.000 EUR auf, um die Renovierung und die Umwandlung zu Wohnzwecken von Apartment A (81 m² Nutzfläche) in einer Untergeschoss-Immobilie in der Via San Francesco d'Assisi 6, Bresso (MI), an der nördlichen Stadtgrenze Mailands, zu finanzieren. Die direkten Projektkosten belaufen sich auf 109.048 EUR, bei einem prognostizierten Verkaufswert von 182.380–214.856 EUR (Wohnung plus Garagenbox); die Renovierungsarbeiten laufen bereits und die Wohnung ist bereits zu einem Angebotspreis von 200.000 EUR zum Verkauf gelistet (Inserat auf immobiliare.it ansehen). Das Darlehen hat eine Laufzeit von 12 Monaten zu einem Basiszinssatz von 13,5% p.a., monatlich gezahlt, mit vollständiger Kapitalrückzahlung bei Fälligkeit (Bullet), zuzüglich eines Volumen-Cashbacks von 1% (Anlagen ≥ 3.000 EUR) bzw. 2% (Anlagen ≥ 10.000 EUR). Die Immobilie steht bereits im Eigentum von Herrn Spadafora, der das Darlehen von 100.000 EUR mit einer als Drittsicherungsgeber bestellten Immobilienhypothek auf Basis eines Nach-Renovierungs-Werts von 200.000 EUR besichert — eine Deckung von 200%. Die Mittel werden über ein Notar-Treuhandkonto ausgezahlt und erst bei der notariellen Abschlusssitzung freigegeben, in der die Hypothek bestellt wird.

2. Lageanalyse

Bresso ist eine Gemeinde mit 26.248 Einwohnern in der Metropolitanstadt Mailand, direkt an der nördlichen Stadtgrenze Mailands, rund 7 km vom Stadtzentrum entfernt. Der Ort grenzt an den Parco Nord Milano, einen der größten Metropolparks Italiens, und ist über häufige Oberflächenverkehrslinien mit Umstieg zur Metrolinie M5 (Endstation Bignami) unmittelbar südlich mit Mailand verbunden. Die Lage bringt die Bewohner in Pendeldistanz zum Mailänder Beschäftigungskern, zum Universitäts- und Geschäftsviertel Bicocca und zum Entwicklungsgebiet Sesto San Giovanni.

Der lokale Wohnungsmarkt ist dicht und liquide, getragen von Käufern, die aus Mailand selbst preislich verdrängt werden. Im März 2026 lag der durchschnittliche Angebotspreis für Wohnimmobilien in Bresso bei 2.519 EUR/m², gegenüber einem Provinzdurchschnitt (Mailand) von 4.136 EUR/m² — ein Abschlag, der weiterhin Erstkäufer und Investoren anzieht. Die Preise waren in den letzten zwei Jahren stabil (Spitze von 2.597 EUR/m² im September 2024), während die Wohnungsmieten um +16,5% gegenüber dem Vorjahr auf 15,08 EUR/m²/Monat im März 2026 stiegen, was auf eine solide Nutzernachfrage hinweist (Quelle: immobiliare.it Marktobservatorium, März 2026).

3. Profil des Projektträgers

Der Darlehensnehmer ist GSTH S.R.L. (Registro Imprese MI, REA 1971404, Steuernummer 07617850966), eine am 21. November 2011 gegründete und seit Januar 2012 aktive Gesellschaft mit beschränkter Haftung mit Sitz in der Via San Francesco d'Assisi 6, Bresso (MI) — derselben Adresse wie die Projektimmobilie. Die Gesellschaft verfügt über ein voll eingezahltes Stammkapital von 20.000 EUR und ist in der Unternehmensberatung sowie im Immobiliensektor tätig (ATECO 70.20.09). Der Gesellschaftszweck umfasst ausdrücklich Immobiliengeschäfte (Erwerb, Verkauf, Renovierung und Vermietung von Immobilien).

Die Gesellschaft wird von ihrem Alleingeschäftsführer Giuseppe Spadafora (90%-Gesellschafter) kontrolliert und geleitet, einem Serienunternehmer mit langjähriger Erfahrung in Renovierungs- und Repositionierungsprojekten im nördlichen Mailänder Raum. Herr Spadafora ist persönlicher Eigentümer der Projektimmobilie und der zugehörigen Garagenboxen und unterstützt die Transaktion sowohl als Einbringer des Vermögenswerts als auch als Drittsicherungsgeber (siehe Abschnitt 7).

Die eingereichten Abschlüsse von GSTH (Kleinstunternehmen-Format) zeigen eine kleine, aber durchgehend profitable Geschäftshistorie: Umsätze von 17.875 EUR (2023) und 17.850 EUR (2024), positive Nettoergebnisse in jedem der letzten Jahre, ein Eigenkapital von 30.185 EUR zum 31. Dezember 2024 und keine Bankverbindlichkeiten.

4. Projektüberblick

Das Projekt umfasst die Renovierung und die Nutzungsänderung von gewerblich (Katasterkategorie D/7) zu Wohnzwecken einer Untergeschoss-Immobilie (Piano S1) in der Via San Francesco d'Assisi 6, Bresso. Die Bruttogeschossfläche (SLP) des Gebäudes beträgt insgesamt 246 m²; diese Kampagne betrifft Apartment A, die erste darin geschaffene Wohneinheit.

• Immobilientyp: Wohnapartment (nach Umwandlung), derzeit Teil einer D/7-Einheit im Piano S1
• Adresse: Via San Francesco d'Assisi 6, 20091 Bresso (MI)
• Nutzfläche (SU): 81 m² (84 m² Bruttogeschossfläche)
• Im Verkauf enthalten: eine C/6-Garagenbox von 12 m² im Erdgeschoss, gleiche Adresse
• Renovierungsumfang: Komplettsanierung — Bauarbeiten, Haustechnik und Elektrik, Fensterrahmen und Oberflächen, zu Durchschnittskosten von ca. 900 EUR/m²
• Genehmigungsstatus: Planung und SCIA eingereicht und genehmigt, einschließlich der Nutzungsänderung zu Wohnzwecken; wärmetechnisches und geologisches Gutachten beauftragt und geliefert
• Stand der Arbeiten: die Renovierungsarbeiten haben bereits begonnen
• Energieausweis: der Nach-Renovierungs-APE wird bei Fertigstellung ausgestellt
• Verkaufsstatus: die Wohnung ist bereits auf immobiliare.it zum Verkauf gelistet, Angebotspreis 200.000 EUR
• Erwartete Fertigstellung: Renovierung und Verkauf sind innerhalb der 12-monatigen Darlehenslaufzeit geplant
• Umgebung: angrenzend an den Parco Nord Milano; ca. 7 km vom Mailänder Zentrum; Oberflächenverkehr zur Metrolinie M5 (Bignami)

5. Marktanalyse

Die Angebotspreise für Wohnimmobilien in Bresso lagen im März 2026 bei durchschnittlich 2.519 EUR/m², im Jahresvergleich praktisch unverändert (−0,04% gegenüber März 2025) und innerhalb einer stabilen Zweijahresspanne von 2.450–2.597 EUR/m² (immobiliare.it, März 2026). Der Provinzdurchschnitt Mailands von 4.136 EUR/m² liegt 64% höher und positioniert Bresso als erschwinglichen Einstiegsmarkt an der Mailänder Stadtgrenze. Die Mieten stiegen deutlich — +16,5% gegenüber dem Vorjahr auf 15,08 EUR/m²/Monat — was die anhaltende Nutzernachfrage im ersten Ring um Mailand widerspiegelt. In der Gemeinde ist neue Wohnbebauung aktiv (z. B. der Energieklasse-A-Komplex Silvadomus in der Via Don Pozzi), was das Vertrauen der Entwickler in die lokale Absorption bestätigt.

Die Verkaufsannahmen des Projekts von 2.000–2.400 EUR/m² (entsprechend 162.380–194.856 EUR für die 81-m²-Wohnung) liegen auf oder unter dem kommunalen Durchschnittsangebotspreis für den gesamten Wohnbestand, obwohl die Einheit bei Übergabe vollständig renoviert ist. Vollständig sanierte kleine und mittelgroße Wohnungen in Bresso und den Nachbargemeinden (Cinisello Balsamo, Sesto San Giovanni) werden regelmäßig auf oder über dem kommunalen Durchschnitt vermarktet, sodass die Kalkulation gegenüber den beobachteten Inseraten konservativ ist. Die für die Garagenbox angesetzten 20.000 EUR entsprechen lokalen Inseraten für Einzelboxen vergleichbarer Größe. Die halbjährlichen OMI-Quotierungen der Agenzia delle Entrate für die relevante Zone von Bresso bieten einen zweiten, unabhängigen Referenzrahmen und sind im Datenraum der Kampagne verfügbar.

6. Finanzanalyse

Die Immobilie steht bereits im Eigentum des Sicherungsgebers und wird ohne Anschaffungskosten in das Projekt eingebracht; die Erwerbsposition betrifft daher nur die Garagenbox. Ihr aktueller Vor-Renovierungs-Marktwert wird auf etwa 58.800 EUR geschätzt (≈ 700 EUR/m² × 84 m², im Einklang mit den Durchschnittswerten für Gewerbeflächen in der Umgebung).

Prognostizierter Gewinn:

Im mittleren Szenario beträgt die Bruttomarge 40,1% des Umsatzes und die Nettomarge nach allen Finanzierungskosten 28,1% des Umsatzes (41,9% auf die Gesamtprojektkosten). Diese Margen spiegeln den Buchwert von null der eingebrachten Einheit wider; auch bei Ansatz ihres Marktwerts von 58.800 EUR in der Kostenbasis verbleibt in allen Szenarien eine positive wirtschaftliche Nettomarge.

Rückzahlungsquelle: Verkauf von Apartment A und der Garagenbox, bereits zum Angebotspreis von 200.000 EUR auf dem Markt (siehe Abschnitt 7). Bereits das untere Szenario (182.380 EUR brutto, 173.261 EUR nach Maklerprovision) deckt die 100.000 EUR Kapital und 13.500 EUR Zinsen mit erheblichem Spielraum.

7. Finanzierung und Anlagemöglichkeit

Kapitalstruktur und Finanzierungsplan. Diese Kampagne deckt den gesamten externen Finanzierungsbedarf von Apartment A: das Darlehen von 100.000 EUR deckt den Großteil der Gesamtprojektkosten von 132.948 EUR, während der Projektträger die Immobilie selbst einbringt und die verbleibenden Barkosten aus Eigenmitteln trägt. Für Apartment A sind keine weiteren externen Tranchen geplant. Die Gesamtimmobilie umfasst 246 m² Bruttogeschossfläche, von der Apartment A die erste Einheit ist; etwaige Folgephasen würden separat finanziert und besichert. Rückzahlungswege in bevorzugter Reihenfolge: (1) Verkauf von Apartment A und der Garagenbox — bereits gelistet; (2) Verkauf oder Refinanzierung anderer Vermögenswerte des Sicherungsgebers; (3) zusätzliches Eigenkapital des Projektträgers.

Plattform. Die Kampagne wird auf stock.estate gehostet, einem europäischen Schwarmfinanzierungsdienstleister mit Lizenz der rumänischen Finanzaufsichtsbehörde (ASF, Lizenz PJR28FSFPR/400002), tätig gemäß der Verordnung (EU) 2020/1503 (ECSPR).

8. Risiken und Risikominderung

Marktrisiko. Die Wohnung könnte langsamer oder zu einem niedrigeren Preis als prognostiziert verkauft werden. Die Verkaufsannahme von 2.000–2.400 EUR/m² liegt auf oder unter dem kommunalen Durchschnittsangebotspreis von Bresso von 2.519 EUR/m² für eine vollständig renovierte Einheit, und bereits das untere Szenario deckt Kapital und Zinsen mit Spielraum.

Baurisiko. Renovierungskosten oder -zeiten könnten den Plan überschreiten. Die Arbeiten sind eine Sanierung mit Standardumfang, kalkuliert zu Marktpreisen (ca. 900 EUR/m²), die Genehmigungen sind bereits erteilt, und Kostenüberschreitungen trägt der Projektträger, nicht die Anleger.

Rückzahlungsrisiko. Die Rückzahlung hängt in erster Linie vom Verkauf der Einheit innerhalb der 12-monatigen Laufzeit ab. Die Wohnung ist bereits zu 200.000 EUR auf dem Markt; verzögert sich der Verkauf über die Fälligkeit hinaus, gelten das Verlängerungsregime (Basiszinssatz +2 Pp) und im Verzugsfall das Strafzinsregime (Basiszinssatz +4 Pp), während die Hypothek durchsetzbar bleibt.

Sicherheiten- und Strukturrisiko. Die Immobilie steht im persönlichen Eigentum des Sicherungsgebers und nicht der darlehensnehmenden Gesellschaft, und die Deckung von 200% wird auf den Nach-Renovierungs-Wert von 200.000 EUR und nicht auf den Vor-Renovierungs-Wert berechnet. Risikominderung: die Hypothek wird direkt vom Eigentümer als Drittsicherungsgeber in der notariellen Abschlusssitzung bestellt, bevor Mittel das Notar-Treuhandkonto verlassen; die Renovierungsarbeiten laufen bereits, die Genehmigungen sind erteilt, und der Wert von 200.000 EUR wird durch das aktive Verkaufsinserat und nicht allein durch Prognosen gestützt.

Regulatorisches/Genehmigungsrisiko. Nutzungsänderungen können administrativen Verzögerungen unterliegen. In diesem Fall sind die SCIA und die Nutzungsänderung zu Wohnzwecken bereits genehmigt, wodurch die wesentliche Genehmigungsunsicherheit vor dem Start entfällt.

Finanzierungsabschlussrisiko. Die Kampagne deckt den gesamten externen Finanzierungsbedarf von Apartment A; es besteht keine Abhängigkeit von künftigen Crowdfunding-Tranchen. Der Projektträger deckt die restlichen Barkosten (ca. 33.000 EUR) aus Eigenmitteln.